PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CONFIGURADO. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOR. SENTENÇA MANTIDA.

1. Trata-se de ação ajuizada por incorporadora visando à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural firmado com os apelantes, consumidores que alegam terem adimplido parte significativa do contrato, atribuindo o inadimplemento posterior a dificuldades financeiras temporárias e à impossibilidade de retomar os pagamentos em razão do cancelamento unilateral dos boletos por parte da vendedora.

2. A teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso, pois os apelantes deixaram de pagar 58 das 72 parcelas contratadas, não atingindo patamar suficiente para sua configuração.

3. A retenção de valores pagos, limitada a 25%, mostra-se válida e proporcional, observando a jurisprudência do STJ que admite tal percentual como forma de compensar os custos da rescisão imputável ao comprador.

4. A cobrança de comissão de corretagem não é considerada abusiva quando pactuada e previamente informada, hipótese em que a cláusula contratual específica é exigência para validade da transferência do encargo ao consumidor.

5. Apelação desprovida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8012474-77.2022.8.05.0001, em que figuram como apelante DANIEL LUIS NASCIMENTO GOMES e outros e como apelada CONSTRUL MS LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 1 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Mk8

Trata-se de recurso de apelação interposto por DANIEL LUÍS NASCIMENTO GOMES e GILVANA SANTOS em face da sentença prolatada pelo Juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Consignação em Pagamento movida por CRUZEIRO - INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, declarando a rescisão contratual e reconhecendo a validade da consignação em pagamento realizada pela parte autora, extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, e condenando os apelantes ao pagamento de custas e honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade, face à gratuidade deferida.

A parte apelante apresentou recurso alegando, em síntese que o contrato de compra e venda foi substancialmente adimplido, tendo sido pagos R$ 12.800,00. Sustentam que a inadimplência decorreu de dificuldade financeira temporária em virtude de desemprego, não caracterizando intenção de descumprir o contrato.

Alegam que a apelada impediu a retomada dos pagamentos mediante o cancelamento de boletos, inviabilizando a continuidade da relação contratual. Defendem que houve abusividade na cobrança de encargos e que os descontos efetuados no momento da restituição dos valores pagos são indevidos, notadamente: comissão de corretagem não pactuada contratualmente; retenção de multa de 25% sem previsão expressa aplicável ao caso de inadimplemento; honorários advocatícios fixados de forma unilateral e excessiva no valor de R$ 4.500,00, correspondente a mais de 1/3 dos valores pagos.

Os apelantes sustentam ainda que a apelada não comprovou a intermediação do contrato por corretor de imóveis, tampouco informou previamente os valores de corretagem, conforme entendimento firmado pelo STJ em recurso repetitivo.

Ao final, pleiteiam a improcedência do pedido de rescisão contratual, com o restabelecimento do contrato e das ordens de pagamento canceladas pela apelada; subsidiariamente, que sejam reconhecidos os abusos na consignação em pagamento quanto ao valor ofertado, com a exclusão dos descontos referentes à comissão de corretagem, multa de 25% e honorários advocatícios excessivos.

Contrarrazões apresentadas (Id 83282190).

Examinados os autos e elaborado o presente relatório, comportando sustentação oral, determino a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 29 de maio de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conhece-se da apelação.

Inicialmente, cumpre destacar que os réus, ora apelantes, insurgem-se contra a sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel rural, alegando que adimpliram substancialmente a obrigação contratual e que a inadimplência restante decorreu de dificuldade financeira temporária causada por desemprego. Sustentam que buscaram retomar os pagamentos, mas foram impedidos pela própria autora, que cancelou os boletos, além de ter aplicado encargos abusivos, como a cobrança indevida de comissão de corretagem, multa de 25% sem previsão contratual e honorários advocatícios excessivos. Requerem, assim, a manutenção do contrato com restabelecimento dos pagamentos ou, subsidiariamente, a revisão dos valores consignados, com a exclusão dos descontos tidos como ilegais, e a condenação da parte adversa em honorários e custas.

De início, cabe esclarecer que a questão posta em juízo se encontra submetida às medidas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e sob tal condição serão examinadas as teses deduzidas pelas partes.

As partes firmaram contrato de compra e venda de cota de propriedade rural, pelo valor de R$48.200,00, com entrada de R$ 5.000,00 e saldo parcelado em 72 prestações de R$ 600,00.

O réu confessa a ausência de pagamento a partir da parcela nº 14, vencida em abril/2021.

Pois bem. Nos termos do art. 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

No caso em apreço, não é possível a aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso concreto, eis que o réu deixou de pagar 58 parcelas em um total de 72 prestações. Com efeito, o reconhecimento do instituto exige o cumprimento expressivo do contrato, o que não ocorreu na espécie.

No mesmo sentido, a jurisprudência: 

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão contratual c.c. indenização por perdas e danos c.c . reintegração de posse -Sentença de parcial procedência para declarar a resolução do contrato em razão do inadimplemento dos promitentes compradores, com a restituição da vendedora na posse mediante restituição de 80% das parcelas quitadas, abatida desse montante taxa de fruição de 1% sobre o valor atualizado do contrato desde a notificação da ré, até o limite dos valores a serem restituídos - Inconformismo dos adquirentes impugnando a rescisão do contrato sob fundamento do adimplemento substancial do contrato devido ao pagamento de 56% do preço - Impossibilidade - Jurisprudência do STJ reconhecendo o adimplemento substancial a partir do cumprimento de 70% da obrigação - Pedido subsidiário do recurso reclamando a impossibilidade de cumulação de percentual de retenção, com ressarcimento pela fruição - Descabimento - Natureza distintas das verbas indenizatórias - Retenção que busca ressarcir eventuais custos com a frustração do negócio - Taxa de fruição em razão da ocupação, uso e gozo de bem alheio - Apelo desprovido. (TJ-SP - AC: 10023049620188260624 SP 1002304-96.2018.8 .26.0624, Relator.: Galdino Toledo Júnior, Data de Julgamento: 15/11/2021, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INAPLICABILIDADE - ADIMPLEMENTO PARCIAL - NÃO CONFIGURAÇÃO - RESOLUÇÃO CONTRATUAL NA FORMA DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL. 1- Para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, o fornecimento de serviços e produtos pelo devedor deveria alcançar patamar considerável em relação à obrigação contratada, de forma a não onerar ou penalizar o credor, observando-se, outrossim, a natureza e a essencialidade do bem objeto do contrato. 2- Consoante entendimento esposado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em sede do REsp 1.731.193, a prestação incompleta de um serviço só representa cumprimento parcial da obrigação, quando satisfaz a necessidade/interesse do contratante. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.108835-2/001, Relator (a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres, 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/06/2023, publicação da súmula em 20/06/2023) 

No tocante aos valores consignados em juízo, como a rescisão do contrato celebrado entre as partes ocorreu por iniciativa dos apelantes, a parte apelada tem o direito à retenção de parte do valor pago pelo imóvel, a qual se destina a compensar os custos administrativos do negócio não concluído, de modo a não lhe causar prejuízos.

Em relação ao percentual de retenção, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que este deve ser arbitrado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Veja-se:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO . ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1."A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados"(AgInt no AREso n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático- probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento." (STJ, AgInt no REsp 1692346/DF - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - Relator ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA - QUARTA TURMA - DATA DO JULGAMENTO 19/04/2018)

E no âmbito do nosso Tribunal de Justiça: 

APELAÇÃO CÍVEL n. 8133538-54.2022.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: PEJOTA EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado (s): JOSE ADAILAN MOTA ARAUJO APELADO: ANDREIA SANTOS DE MACEDO Advogado (s):VICTOR CARDOSO FREIRE, VICENTE DESSA PEIXOTO NETO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . RESCISÃO IMOTIVADA PELO ADQUIRENTE. LIMITAÇÃO DA PENALIDADE A 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA . ENUNCIADO 543 DA SÚMULA DA CORTE CIDADÃ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. A ação de origem diz respeito à rescisão contratual de aquisição de imóvel, por iniciativa da parte autora, que alegou dificuldades financeiras . 2. Prevalece no âmbito do Superior Tribunal de Justiça – STJ a compreensão de que o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes é adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3. Mantido o ônus da sucumbência, conforme arbitrado em sentença, considerando que cada parte sucumbiu parcialmente . 4. Recurso conhecido e provido em parte. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8133538-54 .2022.8.05.0001, em que figuram como apelante PEJOTA EMPREENDIMENTOS LTDA e como apelada ANDREIA SANTOS DE MACEDO . ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador,. JR20 (TJ-BA - Apelação: 81335385420228050001, Relator.: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, Data de Julgamento: 28/04/2024, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2024)

Destarte, verifica-se que a r. sentença, ao impor a retenção de 25% do valor total pago pelos apelantes, encontra- se de acordo com o entendimento predominante do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal, não merecendo reforma. 

No que concerne à comissão de corretagem, o E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp 1599511/PS – Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos, pelo que a sentença deve ser mantida.

Quanto aos honorários advocatícios, sendo certo que o §11º do art. 85 do NCPC impõe a sua majoração face a atuação em Segundo Grau de jurisdição, julga-se por eleva-los para 20% sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade, face à gratuidade deferida. 

Conclusão.

Ante o exposto, o voto é no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao apelo, mantendo-se incólume a sentença primeva em todos os outros termos. Com fulcro no art. 85, §11, do CPC, majora-se os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Publique-se. Intime-se. 

Salvador/BA, 29 de maio de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator