PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. TUTELA ANTECIPADA. MAJORAÇÃO DO ALUGUEL PROVISÓRIO. APLICAÇÃO IMEDIATA. VIOLAÇÃO DO ART. 72, § 4º, DA LEI DO INQUILINATO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconsiderou tutela antecipada anteriormente concedida e majorou, com aplicação imediata, o valor do aluguel provisório nos autos da ação renovatória de locação comercial. A agravante sustenta que a majoração viola o art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91, e que os laudos apresentados são unilaterais, com metodologia inadequada. Requereu a suspensão da nova decisão ou, subsidiariamente, a fixação do novo valor apenas a partir de 30/06/2025, início do novo contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a aplicação imediata do novo valor de aluguel provisório antes do início do contrato renovado; (ii) estabelecer se a majoração do aluguel provisório pode ocorrer com base em laudos unilaterais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91 estabelece que o aluguel provisório só pode vigorar a partir do início do novo contrato, o que, no caso, ocorrerá em 30/06/2025. A aplicação imediata viola o ato jurídico perfeito e altera unilateralmente o contrato vigente.

4. A majoração do aluguel provisório com base exclusiva em laudos impugnados pela parte adversa, compromete a isenção da fixação e afronta o princípio do contraditório, recomendando-se a produção de prova técnica judicial.

5. A prudência impõe cautela na fixação do aluguel provisório em contexto de divergência substancial, a fim de evitar enriquecimento sem causa e desequilíbrio contratual que possa comprometer a atividade empresarial da locatária.

6. O direito dos locadores de cobrar diferenças é resguardado pelo art. 73 da Lei do Inquilinato, sendo desnecessária a fixação imediata de valor controvertido.

7. O julgamento do mérito do agravo de instrumento prejudica o agravo interno anteriormente interposto, por tratar-se de recurso acessório.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso provido. Agravo interno prejudicado. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8021795-37.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante COGEALI - COMERCIAL DE GENEROS ALIMENTICIOS LTDA. e como apelada ESPÓLIO registrado(a) civilmente como SILVIO LOPES DE MORAES e outros (4).

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento e JULGAR PREJUDICADO o agravo interno, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido - Por unanimidade.

Salvador, 15 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por COGEALI COMÉRCIO DE GÊNEROS ALIMENTÍCIOS LTDA contra decisão (ID. 490559745) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da ação renovatória de locação comercial – processo n. 8198257-74.2024.8.05.0001, que, ao reconsiderar decisão anterior de tutela antecipada, majorou o valor do aluguel provisório de R$ 12.213,25 para R$ 16.099,70, com aplicação imediata, até a realização de perícia judicial.

Em suas razões recursais (ID. 80715548), a agravante sustenta que a decisão agravada alterou indevidamente os termos da tutela de urgência inicialmente deferida, ao fixar novo valor de aluguel provisório com vigência imediata, em afronta aos ditames legais da Lei nº 8.245/91, especialmente ao art. 72, § 4º, que estabelece que eventual fixação de valor provisório somente pode produzir efeitos a partir do início do novo contrato, no caso previsto para 30/06/2025.

Alega que a majoração do aluguel foi fundamentada em laudos técnicos juntados pelos agravados, os quais, segundo afirma, não observaram critérios técnicos adequados e normas da ABNT (NBR 14.653-2 e NBR 12.721), tendo superestimado o valor do imóvel por meio de metodologia indevida, utilização de imóveis incomparáveis e ausência de vistoria interna.

Reforça que os laudos não distinguem adequadamente o padrão construtivo do imóvel locado, caracterizado como galpão com estrutura simples, sem acabamento de alto padrão.

Argumenta ainda que o valor apontado de R$ 16.099,70 decorre de atualização unilateral e imprecisa, em descompasso com os aditivos contratuais anteriores, que previram a substituição do IGP-M pelo IPCA como índice de reajuste.

Sustenta que o contrato de locação comercial em vigor prevê sua extinção no dia 30/06/2025, tendo a ação renovatória sido ajuizada antes do prazo máximo de 06 (seis) meses exigidos na Lei do Inquilinato, razão pela qual o valor de R$ 16.099,70 estabelecido na decisão agravada somente poderia ser aplicado a partir de 30/06/2025, quando entrará em vigor o novo contrato renovado com a presente demanda.

Defende que o valor do aluguel provisório aplicado de forma imediata "até a conclusão da perícia" fere aos ditames legais e será um meio de proporcionar o enriquecimento sem causa de uma das partes.

Diante disso, requereu a concessão de efeito suspensivo ao recurso, para suspender a eficácia da nova decisão e restabelecer o valor anteriormente fixado – R$ 12.213,25, até o julgamento definitivo da ação.

Pugna, alternativamente, caso não acolhido o pedido principal, para que o novo valor seja aplicado apenas a partir de 30/06/2025, data em que se iniciaria o contrato renovado.

Em decisão (ID. 80779237) deferi o pedido de efeito suspensivo (art. 1.019, I, do CPC) restabelecendo provisoriamente o aluguel provisório em R$ 12.213,25.

Contra a decisão (ID. 80779237), foi interposto agravo interno (cfe. art. 1.021, do CPC) (ID. 82469520).

Contrarrazões ao agravo interno (ID. 84027911).

Os agravados apresentaram contrarrazões ao agravo de instrumento (ID. 82530093), sustentando que a decisão agravada não merece qualquer reforma, pois foi proferida em consonância com a legislação aplicável ao caso. 

Alegam que não foram aplicados os parâmetros corretos de reajuste conforme o pactuado, ocasionando a atual defasagem do valor pago a título de aluguel.

Defendem que não há qualquer excesso no valor arbitrado, pois o cálculo apresentado pelo locador observa integralmente os critérios fixados no contrato entabulado entre as partes. 

Argumentam que o valor do aluguel vem sendo mantido em patamares significativamente inferiores aos praticados no mercado, mesmo com a previsão de reajustes anuais.

Sustentam que o imóvel não se trata de mero galpão genérico, mas de instalação especialmente adaptada para o funcionamento de um supermercado de grande porte da rede RedeMix, com área ampla, layout funcional, infraestrutura própria e benfeitorias incorporadas à operação comercial.

Afirmam que os laudos apresentados foram elaborados por profissionais habilitados e com notória experiência no mercado imobiliário, utilizando metodologia adequada para a valoração de imóveis comerciais urbanos.

Requerem, subsidiariamente, que seja especificado que a partir de 30/06/2025 deve prevalecer, indubitavelmente, o valor fixado na decisão impugnada, tendo em vista o termo final do contrato objeto da ação renovatória.

Ressalto que o julgamento do recurso principal – agravo de instrumento – torna prejudicado o agravo interno (ID. 82469520).

Ante o exposto, restituo os autos à Secretaria, solicitando sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), ressaltando a possibilidade de sustentação oral conforme os artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

É o relatório.

Salvador/BA, 25 de junho de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A06

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Custas recolhidas (ID. 80715557).

Conheço do recurso, visto que presentes os requisitos de admissibilidade. 

A matéria devolvida ao Tribunal, em observância ao princípio da devolutividade limitada próprio do agravo de instrumento, circunscreve-se especificamente aos termos da decisão interlocutória recorrida (ID. 490559745), que reconsiderou parcialmente a tutela antecipada anteriormente deferida para majorar o aluguel provisório de R$ 12.213,25 para R$ 16.099,70, determinando sua aplicação imediata até a conclusão da perícia judicial. 

Conforme reconhecido na decisão (ID. 80779237) que deferiu o efeito suspensivo (art. 1.019, I, do CPC), a controvérsia recursal reside exclusivamente na alegação de que tal majoração com vigência imediata contraria o marco temporal estabelecido pelo art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91, que condiciona a incidência do aluguel provisório ao início do novo contrato a ser renovado, previsto para 30/06/2025, não se estendendo o objeto da devolução a outras questões processuais ou materiais estranhas ao específico ato decisório impugnado.

O fundamento principal para a reforma da decisão agravada repousa na correta interpretação do artigo 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que dispõe:

Art. 72. [...]

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

A norma é cogente e não abre margem para interpretações que antecipem a cobrança do novo valor. O aluguel provisório tem como finalidade remunerar o locador pelo uso do imóvel no período do novo contrato que se pretende renovar judicialmente, e não alterar as condições de um pacto ainda em plena vigência

Conforme narrado pela agravante e incontroverso nos autos, o contrato de locação vigente possui termo final em 30 de junho de 2025. 

Portanto, a aplicação de novo valor de aluguel provisório antes dessa data viola o ato jurídico perfeito e contraria o marco temporal estabelecido pela legislação, haja vista que a imposição imediata da majoração representa modificação unilateral e forçada do contrato em curso, o que não se pode admitir.

Nesse contexto:

AGRAVO. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. FIXAÇÃO DOS ALUGUÉIS PROVISÓRIOS DE OFÍCIO . DESCABIMENTO. DIREITO DE PEDIR SUA FIXAÇÃO FACULTADO APENAS À LOCADORA (OU SUBLOCADORA). INTELIGÊNCIA DO ART. 72, § 4º, DA LEI Nº 8 .245/91. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. Na ação renovatória de locação comercial, é direito exclusivo do locador (ou sublocador) pleitear a fixação de alugueis provisórios com vigência a partir do primeiro mês após o vencimento do contrato a ser renovado, inexistindo tal faculdade em relação ao locatário (ou sublocatário), conforme se depreende do art . 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91. No caso, não houve pedido expresso de arbitramento de aluguéis provisórios na petição inicial da locatária e nas contestações dos locadores, de modo que não poderiam ter sido arbitrados de ofício como ocorreu. Ademais, o arbitramento feito importou em redução significativa no valor do aluguel atualmente pago pela locatária .

(TJ-SP - AI: 21154124720208260000 SP 2115412-47.2020.8.26 .0000, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 03/07/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/07/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO . ALUGUEL PROVISÓRIO. EXIGIBILIDADE. ASTREINTES. NÃO CABIMENTO . AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. 1. Prevê a Lei do Inquilinato, em seu art . 72, § 4º, que o locador, na contestação da ação renovatória, poderá pedir a fixação de aluguel provisório, para VIGORAR a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado. Importa dizer que a vigência e, portanto, a exigibilidade dos aluguéis provisórios se dará a partir do primeiro mês do contrato a ser renovado. 2. O art . 73 da referida Lei refere-se à diferença entre o valor do aluguel provisório e o do aluguel definitivo fixado na sentença, uma vez renovada a locação. Tais diferenças, relacionadas aos aluguéis vencidos, é que deverão ser executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. 3. Porém, não cabe a aplicação de astreintes, como forma de compelir a locatária a pagar os aluguéis provisórios no montante fixado na liminar, porque aquela pressupõe descumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, a teor do art . 536, § 1º, c/c o art. 537 do CPC – e não é o caso. 4. Não se conheceu das demais pretensões formuladas liminarmente pela agravante (quais sejam, bloqueio via BACENJUD ou ordem de despejo da locatária), por constituírem inovação recursal, pois não requeridas em 1º Grau . 5. Agravo parcialmente provido para, tão-somente, reconhecer a exigibilidade dos aluguéis provisórios fixados, a partir do primeiro mês do contrato a ser renovado. Decisão unânime. 

(TJ-PE - Agravo de Instrumento: 0009300-11.2017.8 .17.9000, Relator.: ADALBERTO DE OLIVEIRA MELO, Data de Julgamento: 22/06/2018, Gabinete do Des. Adalberto de Oliveira Melo (4ª CC))

Além da questão temporal, a prudência recomenda que a fixação de novo valor, especialmente quando há grande divergência entre as partes, aguarde a produção de prova técnica isenta, qual seja, a perícia judicial. 

A decisão de primeiro grau baseou a majoração em laudos unilaterais apresentados pelos agravados, os quais são objeto impugnação pela agravante, que alega a inadequação dos métodos e a incompatibilidade dos paradigmas utilizados, além de depender de produção de prova (cfe. ID. 495726266 ).

Nesse contexto:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DAS LOCAÇÕES, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA . FIXAÇÃO, DE OFICIO, DOS ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ELEMENTO SUFICIENTES PARA O ARBITRAMENTO DOS ALUGUÉIS PROVISÓRIOS, OS QUAIS DEVERÃO SER AFERIDOS APÓS PRODUÇÃO DE PROVA TÉCNICA, JÁ DESIGNADA NA ORIGEM. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO, DECISÃO INTERLOCUTÓRIA REFORMADA.

(TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80171597220188050000, Relator.: JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/04/2019)

Ademais, a finalidade do aluguel provisório é equilibrar a relação contratual durante o litígio, evitando prejuízos a ambas as partes. Contudo, tal equilíbrio é rompido quando se impõe o aumento substancial do valor do aluguel com base em avaliação unilateral e controversa, gerando risco de dano grave e de difícil reparação à atividade empresarial da locatária (ID. 80779237).

O mais razoável, em situações de grande discrepância entre os valores apresentados, é que o aluguel provisório seja fixado com cautela ou que se aguarde a perícia, garantindo que o valor arbitrado se aproxime ao máximo do justo preço de mercado.

Ademais, como bem ponderado na decisão liminar, o direito dos Agravados (locadores) está devidamente resguardado pelo artigo 73 da Lei do Inquilinato, que lhes assegura a cobrança de eventuais diferenças apuradas ao final do processo.

Não há, portanto, risco de dano inverso que justifique a manutenção da cobrança imediata e potencialmente indevida.

Por fim, ressalto que o agravo interno (art. 1.021, do CPC) (ID. 82469520) torna-se prejudicado pois o julgamento definitivo do agravo de instrumento substituiu a decisão interlocutória anterior.

Desse modo, ao ser apreciado o mérito do recurso principal, isto é, o agravo de instrumento, a controvérsia atinente à decisão recorrida torna-se inócua, visto que se referia a providência temporária e acessória ao mérito principal.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso e, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, reformando a decisão recorrida para fixar o aluguel provisório em R$ 12.213,25 (doze mil duzentos e treze reais e vinte e cinco centavos), até o termo final do contrato vigente até 30/06/2025 (ID. 480230589 – pág. 02 - autos originários), com efeito, JULGO PREJUDICADO o agravo interno (ID. 82469520) em virtude do julgamento definitivo da pretensão apresentada no agravo de instrumento.

Ressalto que a interposição de recurso reconhecido como manifestamente inadmissível, protelatório ou julgado improcedente em votação unânime acarretará na aplicação de multa (cfe. arts. 1.021, § 4º, e 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC).

É como voto.

Salvador/BA, 25 de junho de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator