PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. ACÓRDÃO QUE RECONHECEU INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. ALEGAÇÃO DE ERRO DE PREMISSA QUANTO À PRESUNÇÃO DE LUCROS CESSANTES. OMISSÃO QUANTO À CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. TERMO FINAL DA MORA E ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. VÍCIOS PARCIALMENTE CONFIGURADOS. ACOLHIMENTO PARCIAL PARA INTEGRAR O ACÓRDÃO SEM MODIFICAR O RESULTADO DO JULGAMENTO.

I. Caso em Exame

1. Embargos de Declaração opostos por TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A contra acórdão da Primeira Câmara Cível do TJBA (ID. 89033957), que reconheceu o inadimplemento contratual absoluto, determinou a restituição integral dos valores pagos e condenou ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
II. Questão em Discussão
2. Os embargantes alegam: (i) erro de premissa quanto à presunção de lucros cessantes em hipóteses de pretensão resolutória; (ii) omissão quanto à aplicação da cláusula penal contratual de 0,3% ao mês, em substituição à condenação em lucros cessantes, com base no Tema 970 do STJ; (iii) fixação do termo final da mora na data da propositura da ação (21/11/2016); (iv) ausência de fundamentação na substituição do índice de correção monetária pactuado.
III. Razões de Decidir
3. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, nos termos do art. 1.022 do CPC. O acórdão embargado analisou expressamente a condenação em lucros cessantes e afastou a aplicação da cláusula penal como substitutiva, com fundamento no Tema 970 do STJ e na jurisprudência que privilegia a indenização mais ampla.
4. Reconhece-se, entretanto, a existência de omissão parcial quanto à ausência de menção expressa ao percentual da cláusula penal (0,3%), a ser integrada sem alteração do resultado do julgamento.
5. A jurisprudência do STJ pacificou que os lucros cessantes são presumidos até a data da sentença que decreta a rescisão, razão pela qual se rejeita a pretensão de limitar o termo final à data do ajuizamento da ação.
6. Não procede a alegação de omissão quanto ao índice de correção monetária, pois o acórdão foi expresso ao fixar o INPC, em conformidade com a jurisprudência dominante, afastando o INCC após a fase de construção.

IV. Dispositivo e Tese
7. Embargos de Declaração conhecidos e parcialmente acolhidos, apenas para integrar o acórdão quanto à menção expressa do percentual da cláusula penal contratual (0,3%), sem alteração do resultado do julgamento, mantendo-se a condenação em lucros cessantes, o termo final da mora até a sentença e o índice de correção pelo INPC.
Tese de julgamento: “A omissão quanto à menção expressa do percentual da cláusula penal contratual deve ser suprida, sem modificação do resultado, subsistindo a condenação em lucros cessantes até a sentença e a adoção do INPC como índice de correção monetária, não configurando os demais vícios alegados nos embargos de declaração.”

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos dos Embargos de Declaração opostos Agravo de Instrumento nº 0577404-96.2016.8.05.0001, em que figuram, como embargantes, TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, e, como embargados, WALTER DE BRITO MACIEL e VALQUÍRIA BARROS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em CONHECER E ACOLHER PARCIALMENTE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, apenas para integrar o acórdão embargado sem modificação do resultado, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, ___ de __________ de 2025.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge
Relator

Procurador(a)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 14 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A em face do acórdão (ID. 89033957) proferido pela Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por WALTER DE BRITO MACIEL e VALQUÍRIA BARROS, para reconhecer o inadimplemento contratual absoluto das recorridas, determinar a restituição integral dos valores pagos, condená-las ao pagamento de lucros cessantes, bem como à indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em suas razões recursais (ID. 89498948), os embargantes defendem a necessidade de integração do julgado, alegando a existência de vícios sanáveis, nos moldes do art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Aduzem, inicialmente, a ocorrência de erro de premissa, sustentando que o acórdão embargado teria desconsiderado que, em hipóteses de pretensão resolutória, os lucros cessantes não são presumidos, conforme entendimento pacificado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Alegam que a parte autora manifestou desinteresse na continuidade do vínculo contratual, postulando desde o início a rescisão do ajuste, razão pela qual não se justificaria a condenação à indenização por lucros cessantes, sobretudo na ausência de prova concreta do alegado prejuízo.

Em segundo lugar, apontam omissão do julgado quanto à penalidade contratual prevista para a hipótese de mora na entrega do imóvel. Asseveram que o contrato previa cláusula penal de 0,3% ao mês sobre o saldo credor, a qual deveria ser aplicada em substituição à condenação em lucros cessantes. Invocam, para tanto, a interpretação firmada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a cláusula penal, quando estipulada expressamente para esse fim, pode substituir a indenização por lucros cessantes e danos emergentes. Alegam, ainda, que o termo final da mora deveria ter sido fixado na data do ajuizamento da ação, marco que indicaria o rompimento do vínculo contratual por vontade da parte autora.

Afirmam, por fim, que houve omissão quanto à alteração do índice de correção monetária originalmente pactuado, o qual foi substituído, sem fundamentação específica, pelo IPCA. Defendem que tal modificação violou o princípio da autonomia da vontade e a segurança jurídica contratual, razão pela qual pleiteiam o restabelecimento do índice de correção originalmente avençado.

Com isso, pugnam pela integração do julgado, com vistas a (i) excluir a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (ii) reconhecer a aplicabilidade da cláusula penal contratual nos moldes estipulados; (iii) fixar o termo final da mora na data da propositura da ação (21/11/2016); (iv) restabelecer o índice de correção monetária previsto no contrato.

Requerem, ainda, o prequestionamento do art. 416, parágrafo único, do Código Civil, para fins de eventual interposição de recurso especial.

Em contrarrazões (ID. 89856273), os embargados defendem a rejeição dos aclaratórios, aduzindo, inicialmente, que os embargos configuram indevida tentativa de rediscussão do mérito da decisão colegiada, com evidente caráter infringente. Sustentam que o acórdão enfrentou todas as questões relevantes para o deslinde da controvérsia, inexistindo qualquer vício de omissão, obscuridade ou contradição.

Defendem que os lucros cessantes são presumidos nos casos de inadimplemento contratual absoluto, sobretudo quando o imóvel não foi entregue e a construtora permaneceu em sua posse por mais de uma década, mesmo após o adimplemento do preço pelos promitentes compradores. Argumentam, ademais, que a cláusula penal contratual não afasta a condenação por lucros cessantes, conforme jurisprudência firmada no Tema 970 do STJ, que apenas impede a cumulação, devendo prevalecer a forma de indenização mais ampla e adequada à situação.

Quanto ao índice de correção monetária, afirmam que a substituição pelo IPCA foi devidamente fundamentada no voto condutor, em consonância com a jurisprudência dominante.

É o que importa circunstanciar.

Relatados os autos, os restituo à Secretaria, determinando a sua inclusão em pauta para julgamento, nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador (BA), 23 de setembro de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A em face do acórdão (ID. 89033957) proferido pela Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, que deu parcial provimento à apelação interposta por WALTER DE BRITO MACIEL e VALQUÍRIA BARROS, para reconhecer o inadimplemento contratual absoluto das recorridas, determinar a restituição integral dos valores pagos, condená-las ao pagamento de lucros cessantes, bem como à indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em suas razões recursais (ID. 89498948), os embargantes defendem a necessidade de integração do julgado, alegando a existência de vícios sanáveis, nos moldes do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Aduzem, inicialmente, a ocorrência de erro de premissa, sustentando que o acórdão embargado teria desconsiderado que, em hipóteses de pretensão resolutória, os lucros cessantes não são presumidos. Em segundo lugar, apontam omissão do julgado quanto à penalidade contratual prevista, que deveria ser aplicada em substituição à condenação em lucros cessantes, invocando a interpretação firmada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, bem como a fixação do termo final da mora na data do ajuizamento da ação. Afirmam, por fim, que houve omissão quanto à alteração do índice de correção monetária, que foi substituído, sem fundamentação, pelo IPCA.

Em contrarrazões (ID. 89856273), os embargados defendem a rejeição dos aclaratórios, aduzindo que os embargos configuram indevida tentativa de rediscussão do mérito da decisão colegiada, com evidente caráter infringente. Sustentam que o acórdão enfrentou todas as questões relevantes, inexistindo qualquer vício de omissão, obscuridade ou contradição.

O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, de modo que deles conheço.

A oposição de Embargos de Declaração, como meio de impugnação, tem por objetivo a integração ou o esclarecimento da decisão judicial, não se prestando à sua reforma ou à rediscussão da matéria já decidida, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC. 

A parte embargante alega que o acórdão incorreu em erro de premissa ao condenar em lucros cessantes, sob o fundamento de que, em hipóteses de pretensão resolutória, os prejuízos não seriam presumidos. A pretensão dos embargantes é, na verdade, uma tentativa de rediscutir o mérito da decisão colegiada, o que não é a finalidade dos embargos de declaração, conforme o art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Em que pese as alegações da parte embargante, verifica-se que o acórdão embargado abordou expressamente a questão dos lucros cessantes, fundamentando a sua condenação no inadimplemento contratual absoluto das recorridas. A tese de que a pretensão resolutória da parte autora afastaria o dever de indenizar por lucros cessantes se configura em clara tentativa de rediscussão do mérito, o que é vedado por meio dos embargos de declaração. O simples fato de a decisão ser contrária aos interesses dos embargantes não configura vício de omissão ou erro de premissa. 

Os Embargos de Declaração, por sua natureza, não se prestam a reabrir a discussão sobre o mérito da causa, uma vez que a questão já foi amplamente debatida e decidida pelo órgão colegiado. 

A pretensão dos embargantes configura, na verdade, um inconformismo com o resultado do julgamento e não a existência de um vício que necessite de saneamento. A questão não é de erro de premissa, mas de uma tese de mérito que foi afastada pelo Tribunal ao analisar o recurso de apelação. Não há, portanto, vício a ser sanado neste ponto.

Ademais, o embargante aponta omissão do acórdão quanto à aplicação da cláusula penal de 0,3% ao mês, prevista no contrato, que deveria substituir a condenação em lucros cessantes, invocando o Tema 970 do STJ.

Em sua análise, é preciso reconhecer, em parte, a existência de omissão no acórdão, uma vez que a, ao se debruçar sobre a cláusula penal constante no contrato, não houve menção expressa ao valor nele constante, para fins de se estabelecer o cotejo analítico com a condenação imposta. 

De plano, impende destacar que tal vício não se presta a reformar a decisão, pois o resultado do julgamento não seria alterado.

É cediço que o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, não pode ser cumulada com lucros cessantes.

Ocorre que a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça têm excepcionado tal regra, permitindo a cumulação ou a prevalência dos lucros cessantes em detrimento da cláusula penal, em casos nos quais a multa contratual é fixada em valor muito inferior ao que seria obtido com o aluguel do imóvel, a fim de evitar o enriquecimento ilícito da construtora, ratio aplicada no acórdão embargado. 

Quanto à posição jurisprudencial, merece transcrição o aresto infra:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLAUSULA PENAL MORATÓRIA. DESPROPORCIONALIDADE AO LOCATIVO. TEMA 970/STJ. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DO CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados pelo Apelado, para condenar a Apelante ao pagamento de lucros cessantes referentes a nove meses de atraso na entrega de imóvel. 2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n.º 1635428-SC, submetido ao regime dos recursos repetitivos, Tema 970/STJ, fixou a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. 3. No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0,1% (um décimo por cento) sobre o valor do contrato se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes, conforme precedentes do STJ. 4. No julgamento do Recurso Especial n.º 1729593-SP, submetido ao regime dos recursos repetitivos, tema 996, o STJ fixou a seguinte tese: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” Recurso conhecido e não provido. Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível n.º 0516992-34 .2018.8.05.0001, tendo como apelante, INCORPLAN INCORPORAÇÕES LTDA, e apelada ANTONIO RAIMUNDO PEREIRA DE SOUZA, ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao recurso, conforme voto da Relatora. Sala de Sessões, de de 2024. Presidente Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus Relatora Procurador (a) de Justiça JG22 (TJ-BA - Apelação: 05169923420188050001, Relator.: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS, Data de Julgamento: 28/05/2024, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/05/2024) - grifos inseridos

No caso vertente, o percentual da cláusula penal, de 0,3% sobre o saldo devedor, é nitidamente inferior ao valor médio dos locativos, estimados entre 0,5% e 1% do valor do bem. Diante disso, a condenação em lucros cessantes se mostra como a medida mais adequada para a reparação integral dos danos, não se sustentando a pretensão da embargante de substituição da indenização. 

Assim, a omissão, embora parcialmente existente, não é apta a alterar o resultado do julgamento, corroborando e completando, aliás, o quanto disposto no voto condutor, que assim consignou:

“O contrato em análise prevê diversas cláusulas penais em favor das vendedoras para o caso de inadimplemento dos adquirentes (Cláusulas 4.1, 4.3.1, 4.3.3 e 4.5). A aplicação inversa de tais penalidades visa restabelecer o equilíbrio contratual e a equidade na relação consumerista, dada a manifesta desídia das apeladas que sequer iniciaram a construção do empreendimento.

Entretanto, é fundamental observar a diretriz estabelecida pelo Tema 970 do STJ, que veda a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes:

"Tese Firmada: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."

Diante disso, e considerando que os lucros cessantes são devidos a partir do atraso na entrega do imóvel, a inversão da cláusula penal apenas será cabível se a sua natureza for distinta da indenização pela privação do uso do bem ou se não houver lucros cessantes fixados autonomamente.

No caso dos autos, os apelantes pleiteiam a aplicação inversa das cláusulas contratuais que preveem penalidades em caso de seu inadimplemento, e os lucros cessantes. Uma vez reconhecido o direito aos lucros cessantes, a cumulação com a inversão da cláusula penal, caso esta possua a mesma finalidade indenizatória pela mora, implicaria bis in idem.

Assim, a condenação deve se pautar na reparação mais abrangente ou na que melhor se adequar à recomposição do dano, evitando a duplicidade. Considerando a natureza do imóvel (comercial) e a privação de uso por mais de treze anos, os lucros cessantes se mostram a forma mais adequada de compensação dos danos materiais decorrentes da não fruição do bem.

Portanto, impõe-se a condenação das apeladas ao pagamento de lucros cessantes. O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel é o patamar razoável e amplamente aceito na jurisprudência para compensar a privação do uso , desde a data final para entrega do imóvel (30/10/2015, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, 29/04/2016) até a data da prolação da sentença (03 de outubro de 2024 - ID 83847519), que ratificou a rescisão contratual, devendo os valores serem liquidados na correlata fase processual.”

O embargante requer que o termo final da mora seja fixado na data do ajuizamento da ação (21/11/2016), sob a alegação de que a parte autora manifestou o desejo de rescindir o contrato. Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolida no sentido de que a indenização por lucros cessantes incide até a data da prolação da sentença que decreta a rescisão contratual.

A pretensão de limitar a indenização à data do ajuizamento da ação não encontra amparo na jurisprudência do STJ, que entende que a rescisão do vínculo contratual se efetiva com a sentença. Portanto, não há omissão ou erro de premissa no acórdão neste ponto.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. BASE DE CÁLCULO. ALUGUEIS. PERÍODO. DECRETAÇÃO DA RESCISÃO. 1. "Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo essa cabível mesmo em caso de rescisão contratual. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.940.290/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 2/6/2022). 2. No caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem ser calculados com base no valor dos alugueres que o comprador deixaria de pagar ou no valor médio dos alugueres que o imóvel poderia ter rendido, se tivesse sido entregue na data contratada. Precedentes. 3. "Devido à natureza desconstitutiva da decisão que decreta a rescisão contratual, os lucros cessantes incidem até a data de prolação da sentença, cujo valor deve ser corrigido até o efetivo pagamento" (EDcl no AgInt no REsp n. 1.723.050/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 24/9/2019). Agravo interno provido em parte. (STJ - AgInt no REsp: 1939463 SP 2021/0126159-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2024)

O embargante alega que o acórdão foi omisso ao substituir o índice de correção monetária originalmente pactuado (INCC) pelo IPCA. No entanto, o acórdão embargado é claro e expresso ao fixar o INPC como índice de correção monetária. O trecho da decisão ID. 89033957, que os embargantes alegam ser omisso, na verdade, demonstra que o índice adotado é o INPC.

Além disso, a substituição do INCC por um índice geral de inflação, como o INPC ou IPCA, após o período de construção e a caracterização da mora da construtora é prática consolidada na jurisprudência, a fim de evitar o benefício da parte inadimplente.

A alegação de omissão, neste ponto, revela-se em um erro de premissa da parte embargante, uma vez que o índice de correção monetária foi devidamente fixado no acórdão.

4. CONCLUSÃO

Ante o exposto, CONHEÇO dos Aclaratórios para, em seu mérito, ACOLHÊ-LOS PARCIALMENTE, integrando a omissão quanto à análise expressa do valor da multa moratória prevista em cláusula contratual, no patamar de 0,3%, mas para manter o acórdão, em sua integralidade, passando os fundamentos dos presentes embargos a compor o decisum objurgado. AFASTO os demais vícios apontados (erro de premissa quanto ao termo final da mora e ao índice de correção monetária), pois não se fazem presentes no acórdão, uma vez que as matérias foram devidamente abordadas e decididas. 

É como voto.

Sala de sessões, __ de _______ de 2025. 

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator