PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

**AA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. ATRASO. RESCISÃO. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. LUCOS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM. RAZOABILIDADE. IPTU. OBRIGAÇÃO. PROPRIETÁRIO. SENTENÇA. MANUTENÇÃO. 

I – O atraso na entrega das obras que integram o empreendimento, por prazo superior ao de tolerância, representa descumprimento contratual a ensejar a rescisão do pacto por culpa da construtora, que deverá restituir, integralmente, o comprador. 

II – Os lucros cessantes em favor do comprador são presumidos, sendo adequada a sua fixação em 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso. 

III – A conduta da construtora, em postergar, muito além do prazo de tolerância, a entrega do bem, seguramente afeta a dignidade da parte adquirente, causando-lhe sofrimento apto a lesar direito de personalidade, cuja indenização deve ser fixada em quantum razoável e proporcional. 

IV – A obrigação de pagar o IPTU é do proprietário do imóvel, e, não ocorrida a transferência da propriedade, a obrigação tributária permanece com a construtora. 

RECURSO NÃO PROVIDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8003923-70.2019.8.05.0080, da Comarca de Feira de Santana, em que figuram como Apelante EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA e como Apelados JOSELITO SANTOS SOUZA e MARLENE BASTOS SOUZA.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, 

HELOISA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

**AA

JOSELITO SANTOS SOUZA e MARLENE BASTOS SOUZA ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória contra EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA.

Relataram que firmaram com a pessoa jurídica Ré o Contrato de Compromisso de Compra e Venda do Lote residencial 22, situado na Quadra W, integrante do Condomínio “RESIDENCIAL VILAGE DAMHA II – FEIRA DE SANTANA”, localizado na Estrada Velha de São Roque, Bairro Fazenda Alto, prolongamento da Artêmia, em Feira de Santana, no valor de R$ 112.651,00 (cento e doze mil e seiscentos e cinquenta e um reais).

Alegaram que o contrato estabeleceu como prazo para entrega do empreendimento a data de 11/06/2015, com previsão de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que findou em 11/12/2015, marcos que não foram cumpridos pela Ré.

Afirmaram que a conduta da Ré ensejou danos de ordem material e moral.

Requereram, em tutela de urgência, a restituição da quantia de R$ 133.001,55 (cento e trinta e três mil e um reais e cinquenta e cinco centavos).

Ao final, pleitearam a procedência da ação, a fim de declarar a rescisão do contrato impugnado, com a devolução integral dos valores pagos, com a incidência de juros de mora de 1% a.m. e multa moratória de 2% sobre o valor pago, com reajuste a contar da cessação do prazo de tolerância. Requereram, ainda, a inversão da cláusula penal, a declaração de abusividade da cláusula de tolerância, a determinação de baixa dos seus dados junto ao Município em relação ao IPTU, o arbitramento de lucros cessantes e a condenação ao pagamento de indenização por dano moral e relativa à prevista no artigo 418 do Código Civil.

A contestação foi apresentada no ID 87251948 e a réplica, no ID 87251965.

O magistrado a quo anunciou o julgamento antecipado da lide (ID 87251976).

A sentença de ID 87252011 julgou procedente em parte a demanda, para declarar rescindido o contrato e condenar a Ré a proceder à restituição, na modalidade simples, do importe de R$ 133.001,55 (cento e trinta e três mil e um reais e cinquenta e cinco centavos), com correção, a contar de cada desembolso, e juros de mora de 1% a.m. contar da citação, bem como a providenciar a alteração cadastral do imóvel junto ao Município de Feira de Santana, passando a assumir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. Ademais, determinou à Ré o pagamento de lucros cessantes, no valor de 0,5% (meio por cento) por mês de atraso, e de indenização por dano moral, que arbitrou em R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).

Diante da sucumbência recíproca, condenou os litigantes ao rateio das custas processuais e arbitrou os honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) do valor da condenação, na proporção de 80% (oitenta por cento) a ser pago pela Ré e 20% (vinte por cento), pelos Autores.

Irresignada, a Ré interpõe o recurso de apelação de ID 87252014, onde argumenta que a restituição não deve ser integral, que é indevida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor e o pagamento de lucros cessantes a quem nunca foi proprietário, bem como a necessidade de respeito ao princípio pacta sunt servanda, no tocante ao responsável pelo pagamento do IPTU. Acrescenta a inexistência de dano moral passível de indenização e afirma que o termo inicial para incidência de juros de 1% ao mês para a restituição deve ocorrer a partir do trânsito em julgado.

As contrarrazões estão no ID 87252073.

Recurso apto a julgamento, encaminho os autos à Secretaria da Câmara, com este relatório, em atendimento às regras insertas no Código de Processo Civil e Regimento Interno desta Corte, para inserção em pauta.

Salvador,  5 de janeiro de 2026.  

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

**AA

Submete-se à apreciação desta Corte a pretensão dos Apelados de declaração de nulidade da Promessa de Venda e Compra de imóvel adquirido na planta, bem como a condenação da parte Apelante ao pagamento de indenizações, por dano moral e material.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do recurso, dele conheço. 

O inadimplemento contratual produz efeitos patrimonial e indenizatório.

O efeito patrimonial consiste no retorno das partes ao status quo ante.

Sendo assim, com a resolução do contrato de promessa de compra e venda, o imóvel objeto da transação volta a integrar o patrimônio do promitente vendedor, devendo o promitente comprador ser integralmente ressarcido pelas despesas efetuadas para a aquisição do referido bem.

Acerca do tema, ARNALDO RIZZARDO leciona:

“Verificado o inadimplemento, e operando-se a resolução, alguns efeitos emergem. As partes retornam à situação anterior, como se não tivesse existido o contrato. É desfeita a relação contratual. Na compra e venda, volta o bem para o vendedor. Ficam os contratantes, ainda liberados ou desonerados das prestações pendentes. Extingue-se a obrigação, devendo ser restituídas as prestações já efetivadas. Estes os efeitos patrimoniais.”

(in Contratos, 7ª edição, Rio de Janeiro: Editora Forense, 2008, p. 272)

O efeito indenizatório, por sua vez, consiste no ressarcimento de eventuais danos ocasionados à parte adversa, sejam eles o dano emergente, os lucros cessantes ou o dano moral.

Acerca da possibilidade do ressarcimento dos danos, o referido doutrinador, assim disciplina:

“Um outro feito consiste na indenização, ou no ressarcimento em vistas das perdas e danos, decorrência normal e expressa que flui do art. 475 […], ensinando Maria Helena Diniz: “Sujeita o inadimplemento ao ressarcimento das perdas e danos, abrangendo o dano emergente e o lucro cessante; assim, o lesado pelo inadimplemento culposo da obrigação poderá exigir indenização pelos prejuízos causados, cumulativamente com a resolução. […] Restringe-se a resolução a compelir o contratante a restituir aquilo que recebeu.”

(in Contratos, 7ª edição, Rio de Janeiro: Editora Forense, 2008, p. 273)

Saliente-se que, nas relações de consumo, faculta-se ao consumidor o direito à restituição da quantia antecipada, devidamente atualizada, e o recebimento de eventual indenização.

É a dicção do artigo 35, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, in litteris:

“Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

[...]

III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.”

No caso em análise, diante do não cumprimento do prazo de entrega de empreendimento vendido na planta, os Apelados optaram por rescindir o contrato, pugnando, também, pelo ressarcimento dos prejuízos de ordem material e moral.

Patenteado o atraso na entrega do empreendimento, decorrido, inclusive, o prazo de tolerância pactuado, pertinente é a rescisão contratual por inequívoca culpa da construtora, devendo essa arcar com a integral devolução dos valores pagos pelos compradores, em parcela única, sendo esta medida razoável e em harmonia com o princípio da boa-fé objetiva e da equidade, de forma que se afasta a pretensão da Apelante de retenção de qualquer valor.

Trata-se de entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, verbis:

“PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. RESCISÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. REQUISITOS. TEORIA FINALISTA. VERIFICAÇÃO. DESCABIMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 E 7 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 284, 282, E 283 DO STF. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.  [...]

 6. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.

 7. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no AREsp n. 1.969.503/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 8/4/2022.)

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Saliente-se que a indicação de supostos motivos responsáveis pelo atraso, tais como chuvas, greve de operários da construção civil e falta de insumos, não têm o efeito de excluir a sua responsabilidade pela dilação do prazo na conclusão da obra, configurando a mora da Apelante o motivo determinante para os Apelados postularem a rescisão do negócio jurídico celebrado.

Com tais razões, pertinente é a manutenção da sentença neste fundamento.

Acerca dos encargos da mora, no tocante à restituição, nos casos de rescisão contratual de compra e venda de imóvel por culpa da vendedora/empreendedora, os juros de mora incidem a partir da citação, por se tratar de relação contratual, nos termos do art. 406 do CC e 240 do CPC, e não a partir do trânsito em julgado como pretende a Apelante.

A propósito, cito substancioso precedente:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - OCORRÊNCIA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA -RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO - POSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE VALORES - IMPOSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - DEVOLUÇÃO COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PREVISÃO - DEVOLUÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - CITAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - DESEMBOLSO. [...]. O termo inicial dos juros de mora a incidirem sobre o valor das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data da citação (CPC, art. 240; CC, art. 405).”

(TJMG. AC n. 1.0000.18.060866-3/001, Relator (a): Des.(a) Ramom Tácio, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/08/2020, publicação da sumula em 13/08/2020).

A sentença está em conformidade com as normas reproduzidas, razão pela qual deve ser mantida, também neste fundamento.

Em relação aos lucros cessantes, nas hipóteses de atraso de entrega de imóvel comprado na planta, o Superior Tribunal de Justiça entende que a sua existência é presumida, porque viola o direito do consumidor de fruição do bem.

Confira-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. 1. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. NÃO COMPROVADA HIPÓTESE DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. 2. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO. REDUÇÃO DO QUANTUM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. 3. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte Superior já consolidou entendimento de que os lucros cessantes são presumíveis na hipótese de descumprimento contratual derivado de atraso de entrega do imóvel.

Somente haverá isenção da obrigação de indenizar do promitente vendedor caso configure uma das hipóteses de excludente de responsabilidade, o que não ocorreu na espécie.

[...]”

(AgInt no AREsp 1093891/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)

A Corte Superior de Justiça, no julgamento do Tema 970, firmou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.  

Confira-se:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.”

(REsp n. 1.635.428/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 25/6/2019.)

No caso em análise, a condenação ao pagamento de lucros cessantes no patamar de 0,5% (meio por cento) por mês de atraso, não está cumulada com a inversão da cláusula penal, sequer acima dos parâmetros aplicados na Bahia, revelando-se escorreita a sentença também neste quesito.

Em relação ao dano moral, consabido que o mero inadimplemento contratual, por si só, não configura abalo extrapatrimonial, passível de reparação.

Entretanto, nas hipóteses de atraso na entrega da obra, entende a jurisprudência estar caracterizado o dano moral indenizável, em razão da frustração à expectativa criada ao promitente-comprador de realização do sonho da casa própria.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ATRASO/INEXECUÇÃO DA OBRA PELA RÉ. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA: RECEBIMENTO DAS NOTIFICAÇÕES EXTRAJUDICIAIS PELA RÉ, QUANDO FOI CONSTITUÍDA EM MORA. INDENIZAÇÃO PREVISTA NOS PACTOS A TÍTULO DE ALUGUÉIS PELO PERÍODO DE ATRASO: INCIDÊNCIA. DANOS MORAIS: OCORRÊNCIA. SUCUMBÊNCIA: INTEGRAL A CARGO DA RÉ. HONORÁRIOS DO PROCURADOR DO AUTOR: FIXAÇÃO EM PERCENTUAL. [...] IV. Ocorrente o abalo moral na hipótese dos autos, considerando que a ré não só atrasou as entregas dos imóveis por prazo superior a um ano como sequer iniciou devidamente as obras. [...] RECURSO DO AUTOR PROVIDO E RECURSO DA RÉ PREJUDICADO. UNÂNIME.” Destaquei.

(TJRS, Apelação Cível Nº 70075754416, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 07/03/2018)

Comprovado o atraso na entrega do empreendimento, imperiosa é a condenação da Apelada, razão da manutenção da sentença neste quesito.

Em relação ao quantum, o valor da indenização por dano moral, que deve ser deixado ao critério do julgador, deve representar para o ofendido uma satisfação psicológica que possa, pelo menos, diminuir os dissabores que lhe foram acarretados, sem causar, evidentemente, o chamado enriquecimento sem causa. Contudo, deve impingir ao causador do dano um impacto capaz de desestimulá-lo a praticar novos atos que venham a causar danos a outrem.

Dessa forma, para fixar o valor da indenização, o julgador deve se pautar em critérios equitativos e justos, utilizando-se sempre do bom senso e da moderação, além de verificar os elementos probatórios existentes nos autos e sem afastar-se dos objetivos da reparação pecuniária do dano moral.

A sentença, seguindo essa lógica, e com senso de Justiça, apreciou criteriosamente a pretensão deduzida, analisou bem a prova e aplicou corretamente os dispositivos legais pertinentes, fixando a indenização por dano moral no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), razão pela qual a sentença não merece reparos, também, neste fundamento.

Por fim, saliente-se que o IPTU é obrigação propter rem, pela qual responde o proprietário. E, não tendo a propriedade sido transferida para os Apelados, deve recair sobre a Apelante a obrigação de custear o imposto municipal, como bem decidido pelo Juízo precedente.

Pelas razões acima expostas, impositiva é a manutenção in totum da sentença.

Nesses termos, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É o voto.

Sala das Sessões,     

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA