PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO O DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS FIXADA EM SENTENÇA QUE ATENDE A PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE DE ACORDO COM A PROVA DOS AUTOS – PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL – TAXA DE OCUPAÇÃO – IMÓVEL REPRESENTADO POR LOTE DE TERRENO SEM CONSTRUÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA DE BENEFICIAMENTO DO COMPRADOR – AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR – ENTENDIMENTO DO STJ – APELO IMPROVIDO

1. Na origem, cuida-se de ação ordinária onde adquirente de dois lotes de terreno “na planta” requer a rescisão do contrato de venda e compra e devolução dos valores pagos pelo mesmo, sem apresentar motivo que representasse culpa da parte apelante.

2. O direito de retenção busca trazer a contratada a restituição de valores despendidos em razão do contrato rescindido e possíveis prejuízos, tendo a apelante juntado para justificar o direito de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, sendo compostos por fotografias 59485666 do terreno, o parecem ser notas de compras de materiais de construção nos eventos 59485667 a 59485769 que não ultrapassam R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) para todo o loteamento.

3. Não há provas que o percentual fixado pelo Eminente a quo não seja suficiente para quitar as despesas ordinárias suportadas pela parte apelante em relação a unidade discutida nos autos e, para além, avanço indicando que a Cláusula 31ª do contrato prevê para a rescisão a pedido do comprador cláusula penal de 10% (dez por cento) conforme se lê no evento 59485772 - Pág. 10.

4. Diante de tais fatos resta evidenciado que o percentual de retenção fixado na sentença respeitou as necessárias proporcionalidade e razoabilidade exigidas pelo STJ em sua jurisprudência, não havendo, nos autos, demonstração de que o montante não seja suficiente para suprir as despesas totais que a acionada teve com a transação rescindida tratada nos autos, nas quais se incluem, também, as referentes à publicidade e propaganda não comprovadas.

5. No mesmo sentido a taxa de ocupação, porque a apelante poderá realizar nova comercialização, se já não o fez, de forma que não se justifica a reparação tal como pleiteada e conforme entendimento do STJ, máxime por se tratar de área não construída, que não permite imediata ocupação, afastando a taxa de fruição.

6. Trago do Tribunal da Cidadania que “É indevida taxa de ocupação após desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, haja vista que resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.” (AgInt. Nos EDcl no RESP 1.912.459-SP).

7. Apelo improvido em todos os seus termos, com majoração dos honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) do valor da condenação, na forma do §1º, do art. 85, do CPC.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000091-33.2017.8.05.0069, em que figuram como apelante VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada THIAGO MEDINA ALVES CORREIA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Maio de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Adoto como próprio o relatório da decisão de ID 59485785 e acrescento que se cuida de apelação apresentada por VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Correntina que julgou procedentes em parte os pedidos formulados por THIAGO MEDINA ALVES CORREIA nos seguintes termos: “…JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, os pedidos da inicial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda dos imóveis referentes aos contratos 01217 e 01218, lotes ns. 09 e 28, Qd. 13, loteamento Primavera do Oeste A e, determinar: CONDENAÇÃO a restituir 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso, com juros de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado. CONDENAÇÃO por inteiro a parte requerida, ante a sucumbência mínima do autor (CPC, parágrafo único, art. 86), ao pagamento de honorários de sucumbência de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação e, nas custas do processo.”.

Os fatos foram bem resumidos pelo Eminente a quo oportunidade em que informou que ingressou a autoria com a ação na qual: “...requer a parte autora resilição dos contratos ns. 01217 e 01218 de promessa de compra e venda de imóvel, descrito como lotes ns. 09 e 28, Qd. 13, área 360m², do loteamento Primavera do Oeste A, situado em Correntina/BA, pactuado pelo valor de R$ 53.568,76 (cinquenta e três mil quinhentos e sessenta e oito reais setenta e seis centavos).”.

Em suas razões sustenta a apelante a respeito “2.1. DO DIREITO À RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO MONTANTE PAGO EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR” ao argumento que “...considerando que a rescisão foi ocasionada “em virtude da manifestação de vontade do comprador”, como exarado em sentença, o percentual de retenção dos valores pagos deveria ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento), conforme já pacificado pela legislação e pelos Tribunais.”, requerendo majoração do percentual então fixado; acrescentou, ainda, pedido a respeito “2.2. DA POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA TAXA DE OCUPAÇÃO MESMO EM LOTES SEM EDIFICAÇÃO – DIREITO QUE SE CONSTITUI PELA INDISPONIBILIDADE” ao argumento que “...o direito à indenização pela ocupação do imóvel se constitui unicamente pela INDISPONIBILIDADE DO BEM À VENDEDORA, conforme leciona o art. 67-A, §2º, inciso III, da Lei nº 4.591/64, e passa a ser exigível a partir da rescisão do contrato e o consequente retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio.”, pontos que espera sejam revisto com o provimento do apelo.

Contrarrazões no ID 59485795 pela manutenção da sentença em todos os seus termos.

Custas recursais complementadas nos IDs 60639668 a 60639680.

É o que importa relatar. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 22 de abril de 2024.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Em ainda mais apertada síntese, cuida-se de ação ordinária onde adquirente de dois lotes de terreno “na planta” requer a rescisão do contrato de venda e compra e devolução dos valores pagos pelo mesmo, sem apresentar motivo que representasse culpa da parte apelante.

O apelo apresentou pontos específicos de impugnação da sentença aos quais passo à análise:

O primeiro dos pontos trata “2.1. DO DIREITO À RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO MONTANTE PAGO EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR” a respeito do qual sustenta a recorrente que “...considerando que a rescisão foi ocasionada “em virtude da manifestação de vontade do comprador”, como exarado em sentença, o percentual de retenção dos valores pagos deveria ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento), conforme já pacificado pela legislação e pelos Tribunais.”.

O percentual de 25% é o máximo permitido em lei e na jurisprudência e, ao fixar o direito de retenção em 10%, infirmou o Eminente a quo que:

“Com efeito, a rescisão contratual se dá exclusivamente em virtude da manifestação de vontade do comprador, entendo que a ré poderá reter 10% (dez por cento) do valor pago a título de perdas e danos, suficiente para cobertura dos gastos com publicidade, despesas administrativas e outras inerentes ao negócio.”

O direito de retenção busca trazer a contratada a restituição de valores despendidos em razão do contrato rescindido.

Ao ser intimada quanto a necessidade de produção de provas, a parte apelante apresentou petição de ID 59485654 na qual veio aos autos “...informar que pretende a produção de prova documental, constituinte na juntada de nossos documentos que comprovam as despesas administrativas realizadas pela contestante.”.

Tais documentos se encontram entre os IDs 59485665 e seguintes com vistas a justificar o direito de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, sendo compostos por fotografias 59485666 do terreno, o parecem ser notas de compras de materiais de construção nos eventos 59485667 a 59485769 que não ultrapassam R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) para todo o loteamento.

Não há provas que o percentual fixado pelo Eminente a quo não seja suficiente para quitar as despesas ordinárias suportadas pela parte apelante em relação a unidade discutida nos autos e, para além, avanço indicando que a Cláusula 31ª do contrato prevê para a rescisão a pedido do comprador cláusula penal de 10% (dez por cento) conforme se lê no evento 59485772 - Pág. 10.

Diante de tais fatos resta evidenciado que o percentual de retenção fixado na sentença respeitou as necessárias proporcionalidade e razoabilidade exigidas pelo STJ em sua jurisprudência, não havendo, nos autos, demonstração de que o montante não seja suficiente para suprir as despesas totais que a acionada teve com a transação rescindida tratada nos autos, nas quais se incluem, também, as referentes à publicidade e propaganda não comprovadas.

O percentual deve ser fixado de acordo com a prova dos autos, conforme entende o STJ:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.

2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno improvido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021)

E desta Corte:

“RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. SENTENÇA QUE, ACOLHENDO-O PARCIALMENTE, ESTABELECEU PERCENTUAL A TÍTULO DE RETENÇÃO (10%), RESPEITANDO OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSO IMPROVIDO.” (TJ-BA - RI: 01677643720168050001, Relator: ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA, QUINTA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 20/06/2017)

“RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. AUSÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA COM POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO (SÚMULA Nº 543 DO STJ). PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) QUE ENCONTRA-SE DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE E COM A ORIENTAÇÃO DO STJ. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. MANUTENÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS. I – De acordo com a Súmula nº 543 do STJ, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente-comprador, é devida a retenção de determinado valor pela promitente-vendedora, a título de multa rescisória. II – O percentual de 10% (dez por cento) da quantia paga pelos Apelados não é elevado, nem diminuto, encontrando-se de acordo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, impondo sua manutenção. Precedentes do STJ. III – De acordo com a Corte da Cidadania, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, o termo inicial dos juros moratórios, incidentes sobre o montante a ser devolvido, é o trânsito em julgado da sentença. IV – Manutenção dos honorários advocatícios fixados. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO” (TJ-BA - APL: 05471519120178050001, Relator: ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/09/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE BEM IMÓVEL COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE NULIDADE DOS ATOS PROCESSUAIS. AFASTADA. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU, QUE DEFERIU A RESCISÃO CONTRATUAL, A REINTEGRAÇÃO DE POSSE, A RETENÇÃO DOS VALORES JÁ PAGOS A TÍTULO DE PERDAS E DANOS, ALÉM DE IMPOR O PAGAMENTO DE MULTAS À RÉ. DEMONSTRADO O EXCESSO NA CONDENAÇÃO. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE. RETENÇÃO DO MONTANTE CORRESPONDENTE AOS VALORES JÁ QUITADOS PELA APELANTE A TÍTULO DE ALUGUÉIS E A TÍTULO DE MULTA NO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE AS PARCELAS PAGAS QUE SE MOSTRA SUFICIENTE PARA COBRIR AS PERDAS E DANOS DECORRENTES DA RESCISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.” (Classe: Apelação, Número do Processo: 0503627-35.2016.8.05.0080 , Relator (a): Baltazar Miranda Saraiva, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 04/04/2018)

Não merece reparos a sentença neste particular.

Já no segundo ponto objeto da apelação aduz a parte apelante a respeito “2.2. DA POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA TAXA DE OCUPAÇÃO MESMO EM LOTES SEM EDIFICAÇÃO – DIREITO QUE SE CONSTITUI PELA INDISPONIBILIDADE” ao argumento que “...o direito à indenização pela ocupação do imóvel se constitui unicamente pela INDISPONIBILIDADE DO BEM À VENDEDORA, conforme leciona o art. 67-A, §2º, inciso III, da Lei nº 4.591/64, e passa a ser exigível a partir da rescisão do contrato e o consequente retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio.”.

Incontroverso que o pedido de rescisão se deu em razão de desistência do negócio por parte do apelado, mas a apelante poderá realizar nova comercialização, se já não o fez, de forma que não se justifica a reparação tal como pleiteada e conforme entendimento do STJ, máxime por se tratar de área não construída, que não permite imediata ocupação, afastando a taxa de fruição.

Vou ao Tribunal da Cidadania:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO UNIPESSOAL. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA. ADMISSIBILIDADE. ERRO MATERIAL. COLEGIADO. SUPERAÇÃO DE EVENTUAL MÁCULA. TAXA DE OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. MULTA. AGRAVO INTERNO. NÃO CABIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A menção à Súmula nº 568 do STJ consistiu em erro material, haja vista que a fundamentação foi explícita ao se basear em julgado da Terceira Turma.

3. A apreciação do tema pelo órgão colegiado no agravo interno supera eventual nulidade da decisão singular.

4. É indevida taxa de ocupação após desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, haja vista que resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.

5. É incabível a multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC quando ausente o caráter manifestamente inadmissível do recurso, que, no caso em apreço, visava a desconstituição da decisão que negou provimento ao apelo nobre.

6. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

7. Agravo interno não provido." (AgInt. Nos EDcl no RESP 1.912.459-SP, Terceira Turma do STJ, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, 16/11/2021 destaque não original), grifamos.

Voto por negar provimento ao apelo também neste ponto.

Conclusão:

De tudo quanto exposto é que voto por NEGAR PROVIMENTO ao apelo em todos os seus termos, majorando os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) do valor da condenação, na forma do §1º, do art. 85, do CPC.

Salvador/BA, 22 de abril de 2024.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator