PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO n. 8159833-02.2020.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: UNIRB - UNIDADES DE ENSINO SUPERIOR DA BAHIA LTDA |
| Advogado(s): JURANDI BATISTA PEREIRA |
| APELADO: PAINEL PATRIMONIAL LTDA |
| Advogado(s): |
A controvérsia cinge-se ao exame da possibilidade de revisão de contrato de locação comercial, com base na teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, em decorrência dos efeitos da pandemia de COVID-19, especificamente quanto à alegada impossibilidade de utilização do imóvel locado por instituição de ensino superior, com a redução de receitas decorrentes do não pagamento de mensalidades pelos alunos.
A magistrada singular, com acerto, reconheceu que a pandemia de COVID-19 constitui evento extraordinário e imprevisível, capaz de ensejar a aplicação da teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, previstas, respectivamente, nos artigos 317 e 478, do Código Civil. Contudo, estabeleceu, corretamente, que para a procedência do pedido de revisão contratual, é imprescindível a demonstração efetiva da onerosidade excessiva, requisito essencial que não foi satisfeito pela apelante.
A teoria da imprevisão, consagrada no artigo 317, do Código Civil, exige a comprovação de desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, decorrente de motivos imprevisíveis.
Por sua vez, a teoria da onerosidade excessiva, prevista no artigo 478, do mesmo diploma legal, pressupõe que acontecimento extraordinário e imprevisível torne a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra.
No caso em análise, embora a pandemia configure indiscutivelmente evento imprevisível e extraordinário, a apelante não se desincumbiu do ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, qual seja, demonstrar concretamente como a pandemia afetou sua capacidade econômico-financeira, de forma a tornar excessivamente oneroso o cumprimento das obrigações locatícias.
A sentença atacada demonstra, com fundamento nos elementos dos autos, que a UNIRB - Unidades de Ensino Superior da Bahia Ltda, constitui empresa de grande porte, com capital social de um milhão de reais e diversas unidades em funcionamento em vários pontos do Estado da Bahia, não sendo o campus objeto do contrato de locação a única fonte de renda da atividade comercial da ré. Tal circunstância, por si só, já evidencia a necessidade de demonstração, específica e concreta, dos alegados prejuízos.
Ademais, conforme consignado na decisão vergastada, o Ministério da Educação permitiu a substituição das aulas presenciais por aulas em meios digitais, durante o período de pandemia, o que mitiga, substancialmente, os alegados prejuízos à atividade educacional.
A argumentação da apelante de que nem todos os alunos possuíam condições tecnológicas adequadas para o ensino remoto, não exime a instituição de ensino de demonstrar, por meio de prova documental idônea, o efetivo impacto no seu faturamento.
A jurisprudência estabelece, de forma cristalina, que a revisão de contratos paritários, com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia, não pode ser concebida de maneira abstrata, dependendo, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes e da demonstração concreta de que a pandemia interferiu de forma substancial e prejudicial na relação negocial. In verbis:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA. SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19 . CONTRATOS PARITÁRIOS. REGRA GERAL. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO . HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO . ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. RESOLUÇÃO . INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO . MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1. Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022.2 . O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus.3 . Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019.4 . Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos ( 317, 478, 479 e 480 do CC). Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado .5. A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real .6. A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado.Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem" .7. A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas. Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020) . Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes.8. A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial .9. A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato.10. Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art . 317 ou 478 do Código Civil.11. Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico ( REsp 1.984 .277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022).12. Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art . 478) na prestação in concreto. Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas. Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato.Necessidade de manutenção da decisão .13. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2032878 GO 2022/0324884-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO E DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. PANDEMIA ? COVID 19 . 1 ? Embora a Pandemia Covid ? 19 tenha causado duras consequências sociais e econômicas, tal fato não autoriza, por si só, o descumprimento indiscriminado dos contratos entabulados entre os demandantes. 2 ? Eventuais dificuldades financeiras da autora/apelante, no período da Pandemia ? Covid ? 19, não afastam a obrigação de cumprimento das obrigações contratuais, mormente porque não restou demonstrada a impossibilidade de cumprimento da responsabilidade contratual. 3 ? Mostra-se inaplicável a Teoria da Imprevisão visando a suspensão ou prorrogação do vencimento das prestações do contrato celebrado, por conta da redução da atividade comercial no período relacionada à crise econômica provocada pela pandemia do COVID-19, porquanto não demonstrada dificuldade em honrar com o pagamento dos alugueis. 4- No caso em comento, a parte requerida comprovou nos autos que concedeu isenções nos aluguéis e fundo de promoção durante o período de fechamento, além de ter concedido descontos no período de confinamento intermitente. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 5067525-94.2021 .8.09.0051, Relator.: JOSÉ PROTO DE OLIVEIRA, 1ª Camara Cível, Data de Publicação: 22/07/2022).
O fato de outros setores da economia, como lojistas de shopping centers, terem obtido renegociação ou suspensão de aluguéis, não constitui precedente vinculante para o caso em análise, uma vez que cada relação contratual possui suas peculiaridades e deve ser analisada individualmente, considerando-se as específicas circunstâncias econômicas e contratuais envolvidas.
A alegação de que se trata de fato público e notório, dispensando prova, não se aplica aos efeitos econômicos específicos sofridos pela apelante.
Embora a pandemia e suas consequências gerais sejam de conhecimento público, os impactos particulares no patrimônio e na capacidade de adimplemento de cada contratante constituem fatos que demandam comprovação, não sendo presumidos.
A ausência nos autos de qualquer demonstração contábil, financeira, extratos de movimentações bancárias ou outros documentos hábeis para comprovar a alegada redução de faturamento ou impossibilidade de cumprimento das obrigações locatícias, constitui óbice intransponível ao acolhimento do pedido revisional.
A excepcionalidade da intervenção judicial em contratos paritários, exige a demonstração concreta de desequilíbrio material entre as prestações, não bastando a mera alegação de dificuldades decorrentes de conjuntura econômica adversa, ainda que esta tenha sido causada por evento extraordinário como a pandemia.
Por conseguinte, mantém-se a sentença que, fundamentada em sólidos argumentos jurídicos e fáticos, julgou improcedentes os pedidos, por ausência de demonstração da onerosidade excessiva alegada pela apelante.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, majorando-se os advocatícios em 05%.
Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a oposição de embargos de declaração, abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC.
Data registrada no sistema.
Emílio Salomão Resedá
Relator