DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. CONSECTÁRIOS LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 

  

I. CASO EM EXAME 

1. Apelação interposta por construtora contra sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a devolução integral das parcelas pagas, incluindo comissão de corretagem, condenação ao pagamento de lucros cessantes e danos morais, além da cláusula penal e honorários advocatícios. 

  

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

Há quatro questões em discussão: 
(i) definir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e pela rescisão contratual; 
(ii) analisar a obrigação de restituição integral das parcelas pagas, incluindo comissão de corretagem; 
(iii) verificar a possibilidade de condenação por lucros cessantes e danos morais; 
(iv) adequar os consectários legais aplicáveis à correção monetária e juros. 

  

III. RAZÕES DE DECIDIR 

2. A construtora é responsável pelo atraso na entrega do imóvel, não configurando caso fortuito ou força maior a pandemia da COVID-19, por se tratar de fortuito interno, inerente à atividade empresarial. 

3. A rescisão contratual decorreu de inadimplemento absoluto da construtora, impondo a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 

4. A comissão de corretagem deve ser restituída, pois integra a cadeia de consumo e foi vinculada à aquisição do imóvel, conforme Tema 939 do STJ. 

5. É devida a indenização por lucros cessantes, presumidos pelo atraso na entrega, calculados com base no valor locatício do imóvel, nos termos do Tema 996 do STJ. 

6. O dano moral não é presumido pelo mero inadimplemento contratual, devendo ser comprovado. Ausente prova, exclui-se a condenação por danos morais. 

7. Quanto aos consectários legais, aplica-se o IPCA até a citação e, a partir desta, a Taxa SELIC, conforme entendimento da Corte Especial do STJ (REsp 1.795.982/SP). 

  

IV. DISPOSITIVO E TESE 

Recurso parcialmente provido, apenas para excluir a condenação por danos morais e adequar os consectários legais. 
Honorários mantidos, sem majoração, em razão do parcial provimento. 

Teses firmadas: 

1. A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. 

2. A rescisão contratual por culpa da construtora impõe a restituição integral das parcelas pagas, incluindo comissão de corretagem (Súmula 543/STJ). 

3. Lucros cessantes são devidos pelo atraso na entrega do imóvel, sendo presumido o prejuízo do comprador (Tema 996/STJ). 

4. O dano moral não é presumido pelo mero inadimplemento contratual, devendo ser comprovado. 

5. Aplica-se o IPCA até a citação e, a partir desta, a Taxa SELIC para correção monetária e juros. 

Dispositivos relevantes citados: 
CC/2002, arts. 186, 389, 402, 405, 406, 475; CDC, arts. 6º, III, 51, IV; CPC/2015, arts. 141, 492, 927, III; Súmula 543/STJ. 

Jurisprudência relevante citada:STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996); STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970); STJ, REsp 1.795.982/SP, Corte Especial, j. 21/08/2024; Súmula 543/STJ. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8071506-13.2022.8.05.0001, em que figura como Apelantes JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e Apelada ANA CRISTINA SOUZA COSTA.  

Acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.  

Sala das Sessões da 4ª Câmara Cível, na data registrada no sistema de processo eletrônico. 

 

PRESIDENTE 

DES. ANTÔNIO ADONIAS AGUIAR BASTOS 

Relator 

Cuida-se de Apelação Cível interposta por JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., em face da sentença de Id. 65260573, complementada pela sentença de Id. 65260584, prolatadas no processo n.º 8071506-13.2022.8.05.0001, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos: 

Sentença de Id. 65260573  

“Em face de tudo o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE para: 

- confirmar a tutela concedida às fls. 282/284 no que tange à RESCISÃO DO CONTRATO firmado entre as partes, bem como para condenar a demandada à DEVOLUÇÃO INTEGRAL do montante de R$ 59.400,00 (cinquenta e nove mil e quatrocentos reais) pago pela parte autora no decorrer da avença, a ser corrigido pelo IGPM desde a data dos efetivos pagamentos, além de juros de mora contados a partir da citação da última acionada; 

- reconhecer a responsabilidade das empresas requeridas no atraso da entrega do imóvel e condena-las a pagar à acionante, a título de danos materiais, por lucros cessantes, a quantia mensal de R$ 594,00 (novecentos e oitenta e dois reais e oito centavos) correspondente a 1% do valor pago pela postulante no respectivo contrato, por cada mês de atraso na entrega do imóvel, contados desde NOVEMBRO/2015 até a rescisão contratual, ocorrida em JANEIRO de 2019, totalizando o montante de R$ 22.572,00 (vinte e dois mil quinhentos e setenta e dois reais), a sofrer a incidência de correção monetária a partir desta data e de juros de mora desde a citação da última ré; 

- julgar improcedente os pleito de aplicação da multa em face da impossibilidade de sua cumulação com lucros cessantes; 

Condeno ainda a construtora ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação.” 

  

Sentença de Id. 65260584 

  

Ante ao exposto, com fulcro no art. 1.022 do CPC/2015, conheço dos embargos opostos e, julgando improcedente os opostas pelo réu e procedentes os opostos pela autora para, integrando a omissão apontada, incluir os fundamentos supra, e incluir no dispositivo do julgado o trecho abaixo destacado: 

"a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda discutido na lide; 

b) condenar a parte Ré a devolver as parcelas pagas pela parte Autora, inclusive o valor da corretagem, corrigidos monetariamente pelo INPC desde o pagamento e acrescidas de juros de mora de 1%, a partir da citação (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021); 

c) condenar a parte Ré a indenizar os Autores, a título de danos morais, no valor de R$8.000,00, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC da data desta sentença; 

d)  Condenar a requerida ao pagamento de indenização, a título de execução de cláusula penal, no montante correspondente a 1% do valor atualizado do contrato (desde a assinatura até fevereiro de 2022, pelo índice INPC), por mês de atraso, tendo como termo inicial março de 2022 e termo final maio de 2022, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o efetivo prejuízo; 

e) condenar a Ré ao pagamento integral das custas processuais e nos honorários advocatícios de sucumbência que arbitro em 10% do valor das condenações atualizadas, levando-se em conta do grau de zelo do profissional, o tempo exigido para o seu serviço e a complexidade da causa, observada a Súmula STJ de nº 362." 

Adoto o relatório da sentença. 

Em suas razões de apelação (Id. 65260588), a Recorrente sustenta, a sua ilegitimidade para responder pelo valor da comissão de corretagem, em razão da clara a previsão acerca da existência e necessidade de quitação do reportado valor, bem como o pagamento foi realizado a pessoa jurídica diversa da apelante. 

Salienta a legalidade da transferência da taxa de corretagem ao consumidor, conforme julgamento do Recurso Repetitivo n.º 938 do STJ. 

Alega que “os documentos existentes nos autos demonstram com clarividência que se trata efetivamente de corretora de imóveis, cuja inscrição seguiu indicada na própria proposta de venda, com pagamento direto a imobiliária vinculada, pessoa jurídica autônoma e diversa da Recorrente.” 

Aduz que “a denominada “corretagem” em nada se confunde com o contrato de promessa de compra e venda, sendo negócio autônomo, livremente pactuado entre as partes e a corretora imobiliária, de modo que requer que seja reconhecida a ausência de responsabilidade da Recorrente pela devolução de tal quantia, declarando-se, assim, sua ilegitimidade passiva ad causam para este pedido em especial.” 

Afirma que “dos documentos carreados aos autos, ao menos três deles davam ciência inequívoca desta condição: a proposta de venda, a entrevista ao cliente e o próprio contrato.” 

Assevera que “a transferência ocorreu, foi devidamente informada, e discriminada do valor total do imóvel, bem como o serviço de assessoria imobiliária foi indiscutivelmente prestado, dado que o negócio foi formalizado.” 

Prossegue arguindo que “ao transferir a culpa pela rescisão contratual à esta Recorrente, o MM. Juízo, data vênia, deixou de observar que a parte Recorrida já restava inadimplente em relação a quitação das parcelas do contrato objeto da lide desde Agosto/2021, ou seja, data anterior ao que ela mesma sustenta como previsão de entrega do imóvel.” 

Informa que “a rescisão do imóvel em questão só foi requerida em face da inadimplência da própria Recorrida e a dificuldade desta em quitar as parcelas do contrato e obter o financiamento perante o banco financiador, o qual se obrigou contratualmente, o que foge da competência desta construtora.” 

Sobreleva que “há de contextualizar os fatos e observar que a inadimplência da Recorrida é anterior a própria data alegada para entrega do imóvel, de forma que a responsabilidade da rescisão não pode ser transferida para esta Recorrente.” 

Destaca que “entre a assinatura do contrato e a pretensa data de finalização das obras, incorreu-se a Pandemia do Coronavírus, imputando a todo o mundo o resguardo necessário para a contenção do vírus.” 

Argumenta que “considerando o tempo de impedimento reflexo da Pandemia e o prazo de tolerância, A DATA FATAL DE ENTREGA DO IMÓVEL, POSTERGAR-SE-IA PARA TÃO SOMENTE 25/03/2023, vez que a Cláusula Décima Terceira do contrato prevê taxativa e claramente que a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários, fariam prorrogar a data de entrega do empreendimento “por período idêntico ao do impedimento” 

Sublinha que “o desfazimento do pacto, nestes termos, se deu POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA, vez que conforme já demonstrado nos autos, esteve inadimplente com as obrigações financeiras assumidas desde Agosto/2021, sendo certo que a JVF cumpriu inteiramente sua obrigação em tempo e modo contratados. Portanto, justas são as retenções contratuais, nos termos da Súmula 543 do STJ:” 

Alega que “a retenção dos valores pagos em virtude da rescisão do contrato não possui finalidade punitiva, mas compensatória pelo desfazimento do negócio, razão pela qual, deve ser fixada em percentual pautado nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, nos termos pré-fixados em contrato, já que este é um valor adequado e suficiente para indenizar a incorporadora pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.” 

Afirma que “a Recorrida esteve inadimplente desde Agosto/2021, sendo que, em razão de sua situação financeira, requereu a rescisão contratual sob alegação de atraso na entrega da obra, sem considerar os efeitos causados pela pandemia (evento de caso fortuito/força maior.” 

Sustenta que “resta descaracterizado o dever de indenizar seja moral ou materialmente, principalmente quando sequer os danos materiais foram devidamente comprovados pela parte Recorrida.” 

Reforça que “a JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS seguiu totalmente adimplente com suas obrigações contratuais, inadmitindo qualquer condenação a título de responsabilidade civil por impontualidade contratual.” 

Aponta que “pois se pode falar em atraso, este se deu unicamente em razão da pandemia, evento considerado como caso fortuito/força maior, restando totalmente adimplente a JVF perante os demais adquirentes que permaneceram adimplentes com o valor pactuado em contrato. “ 

Conclui pugnando pelo provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecendo a sua ilegitimidade para restituir a comissão de corretagem e, no mérito, julgar improcedentes os pedidos autorais. 

Preparo recursal recolhido no Id. 65260590.  

A Apelada apresentou contrarrazões no Id. 65260593, arguindo preliminar de ausência de dialeticidade recursal e pugnando pela manutenção da sentença e improvimento do recurso. 

Intimada para se manifestar acerca da preliminar suscita em contrarrazões, a Apelante apresentou a petição de Id. 71759384 

É o relatório. Inclua-se em pauta.  

Salvador, na data registrada no sistema de processo eletrônico. 

 

DES. ANTÔNIO ADONIAS AGUIAR BASTOS 

RELATOR 

 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. 

Cuida-se de Apelação Cível interposta por JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., em face da sentença de Id. 65260573, complementada pela sentença de Id. 65260584, prolatadas no processo n.º 8071506-13.2022.8.05.0001, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos: 

Sentença de Id. 65260573  

“Em face de tudo o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE para: 

- confirmar a tutela concedida às fls. 282/284 no que tange à RESCISÃO DO CONTRATO firmado entre as partes, bem como para condenar a demandada à DEVOLUÇÃO INTEGRAL do montante de R$ 59.400,00 (cinquenta e nove mil e quatrocentos reais) pago pela parte autora no decorrer da avença, a ser corrigido pelo IGPM desde a data dos efetivos pagamentos, além de juros de mora contados a partir da citação da última acionada; 

- reconhecer a responsabilidade das empresas requeridas no atraso da entrega do imóvel e condena-las a pagar à acionante, a título de danos materiais, por lucros cessantes, a quantia mensal de R$ 594,00 (novecentos e oitenta e dois reais e oito centavos) correspondente a 1% do valor pago pela postulante no respectivo contrato, por cada mês de atraso na entrega do imóvel, contados desde NOVEMBRO/2015 até a rescisão contratual, ocorrida em JANEIRO de 2019, totalizando o montante de R$ 22.572,00 (vinte e dois mil quinhentos e setenta e dois reais), a sofrer a incidência de correção monetária a partir desta data e de juros de mora desde a citação da última ré; 

- julgar improcedente os pleito de aplicação da multa em face da impossibilidade de sua cumulação com lucros cessantes; 

Condeno ainda a construtora ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação.” 

  

Sentença de Id. 65260584 

  

Ante ao exposto, com fulcro no art. 1.022 do CPC/2015, conheço dos embargos opostos e, julgando improcedente os opostas pelo réu e procedentes os opostos pela autora para, integrando a omissão apontada, incluir os fundamentos supra, e incluir no dispositivo do julgado o trecho abaixo destacado: 

"a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda discutido na lide; 

b) condenar a parte Ré a devolver as parcelas pagas pela parte Autora, inclusive o valor da corretagem, corrigidos monetariamente pelo INPC desde o pagamento e acrescidas de juros de mora de 1%, a partir da citação (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021); 

c) condenar a parte Ré a indenizar os Autores, a título de danos morais, no valor de R$8.000,00, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC da data desta sentença; 

d)  Condenar a requerida ao pagamento de indenização, a título de execução de cláusula penal, no montante correspondente a 1% do valor atualizado do contrato (desde a assinatura até fevereiro de 2022, pelo índice INPC), por mês de atraso, tendo como termo inicial março de 2022 e termo final maio de 2022, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o efetivo prejuízo; 

e) condenar a Ré ao pagamento integral das custas processuais e nos honorários advocatícios de sucumbência que arbitro em 10% do valor das condenações atualizadas, levando-se em conta do grau de zelo do profissional, o tempo exigido para o seu serviço e a complexidade da causa, observada a Súmula STJ de nº 362." 

  

DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE PARA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM  

A Apelante suscita a ilegitimidade passiva para responder pela restituição da comissão de corretagem, alegando que os valores teriam sido pagos diretamente aos corretores e à imobiliária intermediadora.  

Sobre o tema, o STJ já decidiu que “De acordo com a teoria da asserção se, na análise das condições da ação, o Juiz realizar cognição profunda sobre as alegações contidas na petição, após esgotados os meios probatórios, terá, na verdade, proferido juízo sobre o mérito da controvérsia” (REsp: 1157383 RS 2009/0178128-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/08/2012, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/08/2012). 

Na fundamentação do voto condutor do referido acórdão, a Relatora Ministra Nancy Andrighi, afirma que: 

“Há de se ter em mente, no entanto, que em se tratando de condições da ação, não obstante a matéria seja formalmente considerada processual, ela na prática pode envolver a análise do próprio mérito da controvérsia. 

Diante disso, assume relevo a teoria da asserção, que ganha expressão na doutrina, secundada por juristas como Ada Pellegrini Grinover e Kazuo Watanabe. 

Para os adeptos dessa teoria, como é o caso também de José Roberto dos Santos Bedaque, na análise das condições da ação “se o juiz realizar cognição profunda sobre as alegações contidas na petição, após esgotados os meios probatórios, terá, na verdade, proferido juízo sobre o mérito da questão” (Direito e Processo, São Paulo: RT, 1995, p. 78). 

Em outras palavras, sempre que a relação existente entre as condições da ação e o direito material for estreita ao ponto da verificação da presença daquelas exigir a análise desta, haverá exame de mérito. 

Ainda que tacitamente, a teoria assertista encontra respaldo em julgados desta Corte, nos quais entendeu-se que a decisão acerca das condições da ação implicou numa sentença de mérito. Confira-se, nesse sentido, os seguintes precedentes: REsp 1.678/GO, 4ª Turma, Rel. p/ acórdão Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13.02.1990; REsp 2.185/GO, 4ª Turma, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ de 14.05.1990; REsp 86.441/ES, 1ª Turma, Rel. Min. José de Jesus Filho, DJ de 07.04.1997; REsp 103.584/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13.08.2001”. 

Especificamente sobre a ilegitimidade passiva, José Rogério Cruz e Tucci (Comentários ao Código de Processo Civil: artigos 485 ao 538. São Paulo (SP): Editora Revista dos Tribunais. 2016 [livro eletrônico]) explica que: "(...) aferida pelo órgão jurisdicional, sempre no terreno do direito material, a ilegitimidade ativa ou passiva de um dos litigantes, vale dizer, quando não houver pertinência subjetiva entre a relação jurídica deduzida em juízo e pelo menos um dos participantes do contraditório, deverá ele proferir decisão sem resolver o mérito. Assim, se Antonio promover ação de despejo em face de Pedro, com fundamento num contrato de locação escrito, exibido, desde logo, com a petição inicial, no qual figura como locatário José Luiz, desponta manifesta ilegitimatio ad causam passiva. 

(...) 

Frisa, a esse respeito, José Roberto dos Santos Bedaque que, considerada a dogmática processual, o único modo de traçar a distinção da categoria das condições da ação do mérito da demanda é pela profundidade da cognição, adotando-se a denominada “teoria da asserção”. Se, por exemplo, o juiz, após exame profundo do fato constitutivo afirmado na inicial, conclui pela ilegitimidade passiva do réu, na verdade, ele está julgando improcedente o pedido. “Essa visão do fenômeno ‘condições da ação’ amplia a possibilidade de o processo cognitivo terminar com sentença de mérito, afastando o grande número de falsas extinções por carência, que tantos problemas têm causado ao sistema”. 

A relação jurídica havida entre as partes possui natureza consumerista, já que o objeto é a aquisição de imóvel, sendo que a sociedade empresária atua como fornecedora da unidade imobiliária e o comprador o utiliza como destinatário final, atraindo a incidência dos arts. 2º e 3º do CDC.   

A comissão de corretagem cobrada no âmbito da relação de consumo, ainda que repassada a terceiros, é de responsabilidade da incorporadora ou vendedora, especialmente quando a intermediação é por ela indicada ou integrada ao contrato de adesão.  

Trata-se de obrigação imposta pela teoria da aparência e da confiança legítima do consumidor, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da vulnerabilidade do adquirente de imóvel.  

A propósito: 

CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. OCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO E CULPA DE TERCEIROS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento. 2. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de fortuito externo ou culpa de terceiros para o atraso na conclusão do loteamento, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Nos casos de resolução do contrato por culpa atribuída ao promitente-vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 4. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.  

(STJ - AREsp: 2868054 GO 2025/0068160-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/05/2025) 

  

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA TAXA SATI. 1. No caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem. Precedentes. 2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel (tese firmada no julgamento do REsp 1.599 .511/SP). 3. Agravo interno a que se nega provimento.  

(STJ - AgInt no AREsp: 2295185 RJ 2023/0028017-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024 - grifou-se) 

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO CONTRATUAL C/C RESTITUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR CULPA DOS PROMITENTES VENDEDORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS, INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. Inexistência, no caso, da alegada ilegitimidade passiva de ITAPLAN. 2. Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.980.570/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) g.n. 

 No caso concreto, a comissão de corretagem foi exigida no ato da contratação e vinculada ao próprio processo de aquisição do imóvel, compondo a cadeia de fornecimento do produto.  

Tendo a Recorrente cobrado e recebido a quantia, mostra-se pertinente a sua inclusão no polo passivo quanto à mencionada pretensão.  

Rejeito a alegação de ilegitimidade passiva suscitada pela Apelante. 

DA VALIDADE DA CLÁUSULA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM 

A Recorrente se insurge em relação ao reconhecimento do seu dever de restituir o valor que a Apelada desembolsou a título de comissão de corretagem destinada à aquisição de imóvel.  

No julgamento do REsp n.º 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça analisou a questão referente à “validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)”, tendo firmado a seguinte tese (Tema 938):  

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP).” 

  

No julgamento do REsp n.º 1.747.307/SP, o relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, também relator do Tema 938, dispôs sobre o dever de informação referente à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem. Confira-se excerto do voto:  

 

“Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. 

Confira-se, a propósito, o seguinte trecho da fundamentação do acórdão paradigma do Tema 938/STJ:  

A grande reclamação dos consumidores, nos processos relativos ao tema em análise, é a alegação da omissão da prestação dessa informação, conforme enfatizado na audiência pública.  

Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem.  

Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações consumo 

Sob essa ótica, o que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. 

[...] 

Prosseguindo na apreciação do recurso especial, surge a controvérsia acerca do efetivo cumprimento do dever de informação com base no conteúdo dos documentos carreados aos autos. 

Sobre esse ponto, as recorrentes alegaram que cumpriram o dever de informação, por meio da proposta de venda, que discriminou as comissões a serem pagas.  

O consumidor, por sua vez, alegou, desde a petição inicial que, "após ter convencionado o preço do imóvel com o tirador de pedidos da Construtora Ré e assinado o referido Instrumento Particular [...], foram compelidos a deixar cheques nominais a pessoas desconhecidas [...]" (fl. 2). Alegou também que "o preço do imóvel e o instrumento particular não previam o pagamento destes valores [...]" (fl. 2).  

Analisando-se, contudo, a proposta de fl. 23, verifica-se, primo ictu oculi, que esse documento contém informação acerca do valor total da venda, bem sobre o valor da comissão de corretagem, destacada do preço do imóvel, estando cumprido, portanto, o dever de informação” (grifos acrescidos) 

 

Dessa maneira, a validade da cobrança da comissão de corretagem fica condicionada à expressa previsão contratual e à prévia comunicação ao consumidor sobre a sua cobrança. 

Analisando o conjunto probatório, constata-se que o “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” (Id. 65259706), assinado pela autora, contém a discriminação do bem imóvel, dados pessoais da parte demandante e informações sobre o pagamento do preço, como o número de parcelas, valores, vencimento e “preço total pactuado” (R$ 313.180,94).  

No item ‘4’ do instrumento foi discriminada forma e condições de adimplemento, constando a cláusula “04.4. COMISSÃO DE CORRETAGEM”, sem a especificação do montante a ser pago a este título e ressalvando que a quantia não estaria incluída no preço total, nos termos da Cláusula Quadragésima.  

No Id. 65260479, foi acostado documento denominado “Entrevista ao Cliente”, em que constam informações acerca das condições do contrato. O quesito 21 do referido documento dispõe expressamente sobre a existência da comissão de corretagem, tendo a parte autora aquiescido com tal pagamento. 

As cópias de cheques encartadas no Id. 65259709 demonstram que os títulos foram nominais às seguintes pessoas: (i) R$ 649,08 (seiscentos e quarenta e nove reais e oito centavos) a “Diego”; (i) R$ 4.841,72 (quatro mil, oitocentos e quarenta e um reais e setenta e dois centavos) a “IMOB”; (iii) R$ 4.868,10 (quatro mil, oitocentos e sessenta e oito reais e dez centavos) ao portador; e (iv) R$ 4.641,11 (quatro mil, seiscentos e quarenta e um reais e onze centavos) à JVF. 

Considerando a previsão contratual de entrada no ato da compra no montante de R$ 4.641,11 (quatro mil, seiscentos e quarenta e um reais e onze centavos), depreende-se que o cheque com o respectivo valor corresponde ao pagamento da referida parcela do preço. 

De outro giro, a soma dos demais valores atinge a quantia de R$ 10.358,90 (dez mil, trezentos e cinquenta e oito reais e noventa centavos). 

O documento de Id. 65260480, nomeado “Proposta de Venda”, traz as informações dos valores do contrato, discriminando cada parcela, sendo o total a prazo R$ 313.180,94 (trezentos e treze mil, cento e oitenta reais e noventa e quatro centavos). Também consta anotação manuscrita em relação a Honorários (R$ 11.358,89 – 1.000,00 = 10.358,89), os dados do corretor e a informação de VGV, no valor de R$ 324.539,83 (trezentos e vinte e quatro mil, quinhentos e trinta e nove reais e oitenta e três centavos). 

Infere-se que houve o expresso destaque do valor atinente à comissão de corretagem e o consumidor foi informado de maneira clara e precisa acerca da cobrança, em observância ao que dispõe o art. 6º, III do CDC. 

Diante do acervo probatório produzido nos autos, conclui-se que o dever de informação foi cumprido pela recorrente, de forma que é devida a cobrança da comissão de corretagem, na forma em que foi pactuada.  

Em que pese a validade da cláusula, a apuração acerca da obrigação da Apelante em proceder a sua restituição, ou não, perpassa pela apuração da culpa pela rescisão do contrato. 

DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL 

A Apelante sustenta que a ação deve ser julgada improcedente, pois não houve atraso na entrega do imóvel. Aduz que eventual demora na conclusão das obras foi ocasionada pelos efeitos da pandemia da COVID-19, consubstanciando caso fortuito e força maior, o que afastaria a sua responsabilidade pela mora.  

No caso dos autos o contrato foi firmado em 24/04/2018, com previsão de entrega do imóvel para 30/08/2021, a ser considerada a cláusula de tolerância de 180 dias, o que posterga o termo final da conclusão das obras para 26/02/2022. 

A Organização Mundial da Saúde declarou o estado de pandemia em 11/03/2020, ou seja, dentro do período de execução do contrato. 

Entretanto, o ramo da construção civil foi considerado serviço essencial e não houve a paralisação de suas atividades que justificasse o descumprimento dos prazos contratuais. 

Embora sejam inegáveis os efeitos da crise sanitária sobre as relações sociais e econômicas, incluindo o setor da construção civil, os riscos decorrentes da pandemia são considerados fortuito interno, ou seja, inerentes à atividade empresarial, não afastando a responsabilidade da construtora, sobretudo porque houve a autorização oficial para continuidade de tal espécie de atividade.  

Em relação ao tema, o STJ já fixou entendimento acerca da inexistência de caso fortuito ou força maior nos casos de atraso de entrega de imóvel. Veja-se: 

 

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N. 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n. 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4 .591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n. 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional. Agravo interno improvido.  

(STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023) 

 

Confira-se, ainda:  

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - ATRASO NA ENTREGA DE OBRA - PANDEMIA DE COVID-19 - CASO FORTUITO -INOCORRÊNCIA - FAVORECIMENTO À CONSTRUÇÃO CIVIL DURANTE O PERÍODO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - OBSERVÂNCIA AOS TERMOS DO CONTRATO - NECESSIDADE. 1- É entendimento há muito sedimentado neste Tribunal de Justiça mineiro o não cabimento de aplicação da excludente de responsabilidade na modalidade caso fortuito decorrente da pandemia de COVID-19 para os casos de atrasos na construção civil, tendo em vista que esse setor da economia não foi por ela afetado negativamente. 2- A fim de preservar a equidade contratual, a penalidade moratória deve observar a disposição contida na cláusula penal, não sendo cabível ao Poder Judiciário alterar a cláusula em favor do consumidor. 3- O atraso na entrega do imóvel corresponde ao inadimplemento integral do contrato, pelo que a cláusula moratória nele prevista deve ser considerada sobre a integralidade do bem.  

(TJ-MG - Apelação Cível: 50101307620228130479, Relator: Des.(a) Claret de Moraes, Data de Julgamento: 14/11/2023, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/11/2023 - grifou-se) 

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO COM BASE NAS PROVAS DOCUMENTAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PANDEMIDA DA COVID-19 QUE NÃO JUSTIFICA O INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUINDO COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA ABUSIVA. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação contra sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por atraso na entrega e condenou a ré à devolução integral das quantias pagas, incluindo comissão de corretagem, com correção monetária e juros de mora desde a citação. A ré alega cerceamento de defesa por ausência de dilação probatória, força maior decorrente da pandemia de COVID-19, e pede que a devolução seja parcelada com a retenção de 50% dos valores pagos. II. Questão em discussão Três questões em discussão: (i) a ocorrência de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado sem produção de novas provas; (ii) a aplicação de caso fortuito ou força maior devido à pandemia para justificar o atraso na entrega; e (iii) a possibilidade de retenção de valores e devolução parcelada. III. Razões de decidir Não houve cerceamento de defesa, pois as provas documentais são suficientes para o julgamento da lide, conforme art. 355, I, do CPC. A pandemia de COVID-19 não justifica o atraso na entrega do imóvel, especialmente com prazo de tolerância já estipulado no contrato. A cláusula de tolerância de 180 dias úteis se mostra abusiva. A devolução deve ser integral e de uma só vez, sem retenção de valores, conforme a Súmula 543 do STJ. Os juros de mora incidem desde a citação. IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: "Não há cerceamento de defesa quando as provas documentais são suficientes para o julgamento. A pandemia de COVID-19 não justifica o atraso na entrega do imóvel, sendo devida a devolução integral das quantias pagas sem retenção, com juros de mora a partir da citação."  

(TJ-SP - Apelação Cível: 10001576320228260396 Olímpia, Relator.: João Baptista Galhardo Júnior, Data de Julgamento: 10/10/2024, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/10/2024) 

 

No mesmo sentido, vem decidindo esta Corte: 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INCOMPETÊNCIA. AFASTADA. JUROS DE OBRA. LEGITIMIDADE. LEI 9.514/97. TEMA 1095. DISTINÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA. ITIV E TAXAS DE REGISTRO. DANO MATERIAIS. DANO MORAL. CONFIGURADO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Trata-se de recursos de apelação manuseados em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos e declarando a rescisão do contrato por atraso na entrega da obra, condenando a Ré no dever de pagar a importância de R$ 46.129,96 a título de poupança, R$ 10.712,95 em decorrência dos juros da obra, incluído o montante de R$1.705,28 a título de juros e multa e outros R$675,00 em decorrência da cobrança de ITIV, assim como dos valores pagos à título de taxa de registro de contrato. Determinou-se, ainda, que o Réu pagasse as custas processuais e honorários advocatícios, esse último fixado em 10% (dez por cento) do valor da condenação. 2. Inicialmente, não há nos autos prova de que a CEF tenha funcionado como agente executora de políticas federais para a promoção de moradia. 3. Tendo atuado como mero agente financeiros, não há como se reconhecer a sua legitimidade passiva e, por conseguinte, a competência da Justiça Federal, como defende a parte Apelante. 4. No que diz respeito a legitimidade para responder pela restituição dos valores pagos à título de juros de obra, por mais que a Ré sustente que o agente financeiro seria o responsável pela cobrança, em verdade esse apenas realiza a cobrança de valores que são repassados à construtora ou incorporadora, a real beneficiária do crédito/financiamento sobre o qual recaem os juros de obra. 5. Superados esses pontos, o que se extraí dos autos é que houve atraso na entrega do imóvel, não havendo provas de que a Autora tenha sido notificada para entrega das chaves, ensejando a resolução do contrato por inadimplemento da Construtora/Incorporadora. 6. Ademais, por mais que a Ré sustente a necessidade de se levar em consideração o fato de que no decurso do prazo de entrega do imóvel sobreveio a pandemia da COVID-19, não há como imputar todo o atraso a tal fato, seja pelo fato de os períodos de quarentena estabelecidos pelas autoridades públicas não terem abarcado as atividades de construção civil, seja por não se ter indicado de forma precisa o como o andamento da obra em questão teria sido impactada. 7. No que concerne a alegação da Ré, de que o contrato não poderia ser rescindido por conta da incidência do quanto previsto na Lei nº 9.514/97 e ante a necessidade observância do quanto estabelecido pelo STJ ao julgar o Tema 1095, também não merece prosperar, pois o quadro fático posto no presente feito não se perfilha àquele delineado na referida lei ou no precedente. 8. Devida a condenação da Ré no dever de restituir/indenizar os valores desembolsados pela Autora a título de ITIV e Registro Imobiliário, na medida em que, com o desfazimento do contato por culpa da Ré, tais valores se com configuram como danos materiais, a serem indenizados nos termos do art. 35, inciso II, do CDC, e do art. 389 do Código Civil. 9. Quanto ao pleito posto no apelo adesivo, devida a condenação da Ré em reparar a Autora pelos danos morais ocasionados pelo atraso na entrega do imóvel, o qual fixa-se em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária a contar do seu arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora desde a citação. 10. Por fim, tendo em vista a sucumbência recursal da parte Ré, majora-se os honorários sucumbenciais em 5% (cinco por cento), perfazendo o total de 15% (quinze por cento) do valor da condenação. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO. APELO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8067943-45.2021.8.05 .0001, em que figuram como Apelante e Apelado, reciprocamente, WANDELAYTIAN SCUSSULIN FLORINDO e MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Ré, e CONHECER E DAR PROVIMENTO ao apelo adesivo da Autora, nos termos do voto da Relatora. Sala de Sessões, de de 2024. PRESIDENTE DRA. ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA JUÍZA SUBSTITUTA DE SEGUNDO GRAU - RELATORA PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA  

(TJ-BA - Apelação: 80679434520218050001, Relator.: ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/09/2024 - grifou-se) 

 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MMÉRITO.IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REJEITADO. I. CASO EM EXAME Embargos de Declaração opostos por construtora, alegando omissão na decisão que determinou a sua responsabilidade por atraso na entrega de imóvel. Sustentou que o atraso foi justificado pela pandemia de COVID-19 e pelas limitações impostas por decretos municipais, além de afirmar que o prazo de entrega estaria vinculado ao contrato de financiamento firmado entre a Autora e a Caixa Econômica Federal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se houve omissão na decisão, quanto às justificativas apresentadas pela construtora para o atraso na entrega do imóvel e ao prazo contratual vinculado ao financiamento com a Caixa Econômica Federal; (ii) determinar se os Embargos de Declaração podem ser utilizados para rediscutir o mérito da decisão. III . RAZÕES DE DECIDIR A alegação de omissão, quanto à avença com a Caixa Econômica Federal não se sustenta, uma vez que o acórdão enfrentou, expressamente, o argumento e concluiu que o prazo fixado no contrato de financiamento não pode prevalecer sobre o prazo contratual estabelecido entre as partes, sendo considerado abusivo nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor ( CDC). Os documentos apresentados pela Embargante, como decretos municipais e atestados médicos, foram devidamente analisados no julgamento e considerados insuficientes para justificar o atraso de 15 meses na entrega do bem, especialmente porque os impactos da pandemia não atingiram diretamente o cumprimento do contrato de forma a configurar caso fortuito ou força maior. Não houve qualquer vício na decisão, que foi clara, ao reconhecer a responsabilidade da construtora pelo atraso, conforme o ônus probatório atribuído pelo art . 373, II, do CPC. Os Embargos de Declaração não se prestam a rediscutir o mérito da decisão, mas, apenas, a corrigir vícios de natureza formal, como omissão, contradição ou obscuridade, o que não foi constatado no presente caso. IV. DISPOSITIVO Aclaratórios rejeitados. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.022, I a III, e 373, II; CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no Resp. 1241856/PR, Rel. Min. OG FERNANDES, 2ª TURMA, 09/09/2014; TJ/BA, ED n. º 0010831-73.2015.8.05 .0000/50000, Rel. Desª Lisbete M. Teixeira Almeida Cézar Santos, 28/10/2015. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração nº 8067879-98 .2022.8.05.0001.1.EDCiv., nos quais figura como Embargante JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sendo Embargada HELENAIDE FIUZA DE SOUZA. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.  

(TJ-BA - Embargos de Declaração: 80678799820228050001, Relator.: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/02/2025) 

 

Portanto, a alegação da ocorrência da Pandemia não configura, por si só, caso fortuito e força maior, não afastando a responsabilidade da construtora em relação ao consumidor. Assim, está configurada a inadimplência contratual da Apelante quanto à obrigação da entrega do imóvel na data aprazada. 

Assim pontuou a sentença (Id. 65260573): 

No que corresponde ao atraso entre o período do final da prorrogação de 180 dias e a data da emissão do habite-se – data final do prazo de tolerância de 180 dias ocorreu em 26.2.2022.  

A data de ajuizamento da petição inicial é 25.5.2022, nesta data, ainda não havia-se emitido o habite-se - sem nem mesmo justificar o motivo do atraso, ultrapassando em meses o prazo de tolerância.  

Importa-se salientar que a legal possibilidade de prorrogação para conclusão da obra por 180 dias serve justamente para contemplar possíveis imprevistos que, pelo visto, não tiveram, uma vez que culpam a “burocracia empregada pela prefeitura de Salvador” (ID 241344592, fls. 13), que não justificam o atraso provocado pela construtora. 

DA RESCISÃO CONTRATUAL 

A parte Autora, ora Apelante, postula a rescisão do compromisso de compra e venda da unidade imobiliária de nº 202 do Edifício Lagoa Encantada, firmado em 08/04/2018. Fundamenta o seu pedido no descumprimento das obrigações contratuais pela parte Ré, especialmente, o excessivo atraso na entrega do empreendimento. 

O Juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, reconhecendo o descumprimento das obrigações contratuais, em razão do atraso na entrega do imóvel, determinando (i) a rescisão do contrato, (ii) a restituição integral dos valores pagos pela Apelada; (iii) o pagamento de indenização a título de cláusula penal; e (iv) danos morais: 

a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda discutido na lide; 

b) condenar a parte Ré a devolver as parcelas pagas pela parte Autora, inclusive o valor da corretagem, corrigidos monetariamente pelo INPC desde o pagamento e acrescidas de juros de mora de 1%, a partir da citação (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021); 

c) condenar a parte Ré a indenizar os Autores, a título de danos morais, no valor de R$8.000,00, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC da data desta sentença; 

d)  Condenar a requerida ao pagamento de indenização, a título de execução de cláusula penal, no montante correspondente a 1% do valor atualizado do contrato (desde a assinatura até fevereiro de 2022, pelo índice INPC), por mês de atraso, tendo como termo inicial março de 2022 e termo final maio de 2022, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o efetivo prejuízo; 

e) condenar a Ré ao pagamento integral das custas processuais e nos honorários advocatícios de sucumbência que arbitro em 10% do valor das condenações atualizadas, levando-se em conta do grau de zelo do profissional, o tempo exigido para o seu serviço e a complexidade da causa, observada a Súmula STJ de nº 362." 

Sustenta a Apelante que “a rescisão do imóvel em questão só foi requerida em face da inadimplência da própria Recorrida e a dificuldade desta em quitar as parcelas do contrato e obter o financiamento perante o banco financiador, o qual se obrigou contratualmente, o que foge da competência desta construtora.” 

Em sua contestação (Id. 65260476), a Apelante aduz que: as chaves do imóvel em discussão apenas ainda não foram entregues em razão da burocracia empregada pela Prefeitura de Salvador para expedir o Habite-se do imóvel.” 

Prossegue, relatando que “fotografias do empreendimento datadas de Julho/2022, restando configurado e devidamente comprovado, portanto, Excelência, que a JVF cumpriu com os prazos e condições estabelecidos em contrato, assegurando, ainda que diante de fatos imprevisíveis e extraordinários, o cumprimento de suas obrigações.” 

Após a apresentação da defesa, a Apelante traz comunicado enviado em 08/11/2022 aos adquirentes das unidades imobiliárias, noticiando a expedição do Habite-se (Id. 65260509). 

Desse modo, está evidenciado o atraso na entrega do imóvel, eis que o prazo para conclusão contratualmente estabelecido se encerrou em 26/02/2022 e a comunicação da expedição do Habite-se somente se verificou em 08/11/2022. 

Tampouco prospera a alegação de que a rescisão contratual teria ocorrido em razão da inadimplência da ré, pois não há nos autos qualquer carta de cobrança ou documento capaz de constituí-la em mora. 

Por seu turno, a Autora/Apelada apresentou documento atinente ao pedido de rescisão contratual enviado em 12/05/2022, quando já expirado o prazo para entrega do imóvel (Id. 65259710). 

Assim, a Demandante manifestou a sua falta de interesse em prosseguir com o negócio anteriormente firmado pelas partes, exercendo sua opção de pôr fim ao contrato, nos termos do art. 475 do CC/2002, assim redigido: 

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 

Tal opção decorreu do inadimplemento absoluto da obrigação por parte da Apelante. 

Tive a oportunidade de examinar os efeitos de tal espécie de inadimplemento: 

“Havendo inadimplemento, o titular do crédito poderá utilizar os instrumentos de tutela previstos pelo CC/2002 e pelo CPC/2015. O inadimplemento absoluto também se distingue do relativo neste ponto, que diz respeito às suas consequências. Quando há mora, o credor pode exigir o cumprimento forçado da obrigação tal qual estatuída pelo título, com a incidência dos encargos pelo atraso na satisfação da prestação e mais as perdas e danos, nos termos dos arts. 394 e 395 do CC/2002. Aqui, deve-se preservar o princípio da execução específica, como garantia fundamental voltada tanto para a tutela do interesse público como para a do interesse das partes, conforme já explicamos. Se houver inadimplemento absoluto, cabe ao credor requerer a resolução do contrato ou a execução pelo equivalente, a teor do art. 475 do CC/2002. 

A resolução do negócio extingue a relação jurídica material, com o retorno ao status quo ante. As partes devem restituir, uma à outra, aquilo que eventualmente receberam em decorrência do contrato. Surge, ainda, o direito de pleitear perdas e danos.  

Examinemos a segunda hipótese, relativa à execução pelo equivalente. Em que pese o artigo 475 do Estatuto Reale preveja que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento”, entende-se que a expressão “exigir-lhe o cumprimento” não se refere à execução específica, mas à execução pelo equivalente, o que ensejará o cabimento de uma execução voltada ao pagamento de certa quantia, e não mais a forçar a conduta de fazer, não fazer ou entregar coisa distinta de dinheiro, tal qual consta no título. Não se cogita uma ofensa ao princípio da execução específica, já que o inadimplemento absoluto fulminou a possibilidade de cumprimento da prestação na forma estatuída na cártula. Na realidade, os procedimentos satisfativos voltados para a tutela daquelas espécies de obrigação se revelarão incabíveis, sendo conferido ao credor outros instrumentos de tutela. (BASTOS, Antonio Adonias; MAGALHÃES, Cecília Andrade. Estudo sobre um julgamento: como a espécie de inadimplemento interfere no cabimento da execução civil. In: Revista de Processo: RePro, São Paulo, v. 49, n. 351, maio 2024, p. 138). 

Como o desfazimento do negócio decorreu de culpa exclusiva da vendedora, revela-se cabível a restituição imediata e integral das quantias pagas pelo Apelado, nos termos da Súmula 543 do STJ:  

Súmula nº 543 do STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.  

Nesse sentido, confira-se julgados deste Tribunal: 

 

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO PRIMEIRA RÉ. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DO DIREITO DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MANTIDOS. RECURSO SEGUNDA RÉ. CONCESSÃO GRATUIDADE DA JUSTIÇA. CONDENAÇÃO CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AFASTADA. APELO DA PRIMEIRA RÉ NÃO PROVIDO. APELO DA SEGUNDA RÉ PROVIDO. A indicação dos supostos motivos responsáveis pelo atraso, a exemplo de situações climáticas, greve da construção civil e outros fatores, caracterizados pela recorrente como caso fortuito e força maior, não têm o condão de excluir a sua responsabilidade pelo descumprimento do prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel, hipóteses que devem ser consideradas como risco do próprio negócio. Não ocorrida a entrega da obra na data aprazada e, não demonstrando a ré causas excludentes da sua responsabilidade, é lícito à promitente compradora pleitear a rescisão do contrato de compra e venda fundada na inadimplência contratual e à restituição integral da quantia desembolsada para a aquisição do imóvel. (...) (Classe: Apelação, Número do Processo: 0510256-39.2014.8.05.0001, Relator(a): EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR, Publicado em: 10/06/2021) 

 

RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA. DIREITO DA COMPRADORA À DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. 1. O atraso na entrega da obra configura inadimplemento por parte da promitente vendedora, facultando-se à promissária compradora a resolução do compromisso. 2. Os danos emergentes devem ser indenizados mediante a devolução integral de todos os valores pagos, sem descontos ou parcelamento, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora a contar da citação. (...) 6. Apelos conhecidos e parcialmente providos. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0346423-73.2013.8.05.0001, Relator(a): JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, Publicado em: 11/09/2015). 

 

Outrossim, não deve prosperar o pleito de que a restituição deve ser realizada de forma parcial, com retenção de 19% do valor do negócio, de forma que eventual cláusula nesse sentido é abusiva, nos termos do art. 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. 

Nesse sentido, confira-se julgado deste Tribunal: 

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. RESCISÃO DO CONTRATO. DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO FIRMADO EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. RESP 1300418/SC. SÚMULA Nº 543 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Reconhecido que o desfazimento do negócio não foi provocado por mera desistência da parte autora e reconhecido o inadimplemento por parte da empresa requerida, torna-se imperioso garantir a devolução integral e imediata das parcelas já adimplidas pelo consumidor. No que concerne ao dano moral por atraso na entrega de imóveis, o STJ vem decidindo pela inexistência de dano in re ipsa, o que significa que o atraso por si só não enseja a compensação por dano moral, sendo necessária a verificação de um atraso expressivo. No caso dos autos, a data limite para entrega do bem seria o mês de setembro de 2015, contudo, passados 25 (vinte e cinco) meses da data marcada para a entrega dos bens, o consumidor ainda não havia recebido os lotes adquiridos. Dessarte, o atraso superior a 02 (dois) anos, consubstancia demora suficiente a configuração de dano extrapatrimonial. Assim, com relação ao valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) referente à compensação por danos morais arbitrado na origem, considero que não imputou ônus excessivo aos apelantes nem desbordou da gravidade da situação danosa experimentada pelo apelado, sendo, inclusive, consentâneo com os valores regularmente arbitrados por esta Corte em situações análogas. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 0513843-21.2017.8.05.0080, tendo como apelantes DAMHA URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA e EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA e apelado RIZOBERTO RIBEIRO DOS SANTOS, ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO à APELAÇÃO, nos termos do voto do Relator. Salvador. (TJ-BA - APL: 05138432120178050080, Relator: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/08/2021) 

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA EMERGENCIAL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO. PRESTAÇÕES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E DE UMA SÓ VEZ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO DEVIDA. BASE DE CÁLCULO. LIMINAR. ASTREINTES. LIMITE. FIXAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. APELO PROVIDO PARCIALMENTE. A entrega do imóvel após o prazo de tolerância autoriza a rescisão do contrato, por culpa da construtora/incorporadora, com devolução ao promitente comprador das parcelas pagas, em sua integralidade e de uma só vez. Havendo inadimplemento do promitente vendedor, deve ser revertida em favor do promitente comprador a cláusula penal prevista para o inadimplemento deste. Tese firmada pelo STJ quando do julgamento do REsp n. 1.614.721, sob a sistemática dos recursos repetitivos. A cláusula penal deve ter como base de cálculo a soma dos valores pagos pelo promitente comprador, atualizada. A multa por descumprimento de liminar deve sofrer limitação, para não ensejar enriquecimento sem causa da requerente. Sentença reformada em parte. Apelo provido parcialmente. (TJ-BA - APL: 80063451820198050080, Relator: TELMA LAURA SILVA BRITTO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 09/09/2020) 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA PARTE AUTORA. CABIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA/CONSTRUTORA PELA RESCISÃO CONTRATUAL. MORA QUE JUSTIFICA O DESINTERESSE SUPERVENIENTE DO COMPRADOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL E DA SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA MULTA EM DESFAVOR DA PROMITENTE VENDEDORA. POSSIBILIDADE. TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS, DIANTE DO SUBSTANCIAL ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO. CABIMENTO. IPTU. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO AO PROMITENTE COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE DO IMÓVEL – ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. MATÉRIA PRECLUSA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0505861-19.2018.8.05.0080, da Comarca de Salvador, em que figuram como apelantes DAMHA URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA e EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA, e como apeladas ELIANA PEREIRA SILVA e FABIANA PEREIRA SILVA. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto condutor. (TJ-BA - APL: 05058611920188050080 7ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais - Feira de Santana, Relator: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 17/11/2021) 

Demonstrada a inadimplência contratual da Apelante quanto à obrigação da entrega do bem na data aprazada e não remanescendo dúvida acerca da impossibilidade de a recorrente exercer o direito à retenção de valores ou de percentual, tem a parte Autora direito à restituição do valor pago, a sentença deve ser mantida. 

DOS LUCROS CESSANTES  

No julgamento do REsp 1729593/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996), uma das teses definidas pelo Superior Tribunal de Justiça foi a de que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Embora o referido paradigma trate de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, os tribunais pátrios aplicam a referida tese para os contratos de promessa de compra e venda em geral, de modo que é perfeitamente aplicável ao caso. 

Nesse mesmo sentido, decidem os Tribunais: 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INSTRUMENTO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA 18 MESES APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. JUROS DE OBRA. MULTA CONTRATUAL MORATÓRIA C/C LUCROS CESSANTES. DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. I. É abusiva a cláusula contratual que condiciona a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, como ocorreu na hipótese, porquanto possibilita à construtora protelar indefinidamente o cumprimento da obrigação assumida, colocando o consumidor em situação de extrema desvantagem, em manifesta afronta aos preceitos dispostos no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. II. Tendo em vista que, até que seja concluída a obra, as prestações pagas pelo comprador não amortizam o saldo devedor, mas apenas os "juros de obra" estabelecidos no contrato de financiamento com a instituição bancária, a construtora deve proceder ao ressarcimento de tais encargos pagos pela apelada à instituição financeira, ante o atraso na entrega do imóvel (Tema 996/STJ). III. Segundo o entendimento recentemente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.635.428/SC (Tema 970), julgado sob o rito dos repetitivos, figura-se inviável a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal compensatória, visto que essa já se presta a indenizar o inadimplemento contratual, razão pela qual, tal condenação deve ser afastada no caso presente. IV. O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO 5168852-24.2017.8.09.0051, Relator: AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/08/2020) 

 

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INSTRUMENTOS DISTINTOS. ADESÃO. PRAZO DE ENTREGA. NOVAÇÃO. CONFIRMAÇÃO. INCORPORAÇÃO. FINANCIAMENTO ASSOCIATIVO. TEMA 996 STJ. 1) O contrato de financiamento com alienação fiduciária firmado pelo adquirente não possui efeito de novação em relação à promessa de compra e venda, ainda que do novo contrato a alienante também participe como contratante de financiamento na modalidade associativa com a mesma instituição financeira. 2) Sendo ambos os contratos de adesão, nos quais fica restrita a autonomia da vontade do adquirente consumidor, é equívoco o animo de novar, de forma que o segundo só confirma o primeiro. 3) Nos termos do decidido pelo STJ no tema 996, o prazo de entrega não fica vinculado à concessão de financiamento, de forma que a nova data de entrega constante do contrato de financiamento firmado posteriormente não vincula a adquirente, sendo obrigada a alienante ao prazo estabelecido do contrato de compra e venda firmado anteriormente. 4) Atraso configurado. Indenização devida. Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1041697-12.2022.8.26.0002 São Paulo, Relator: Lia Porto, Data de Julgamento: 18/03/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2023) 

 

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE CONDICIONA O INÍCIO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA AO REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS. TEMA 996. EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA, O PRAZO CERTO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL NÃO PODERÁ ESTAR VINCULADO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO, OU A NENHUM OUTRO NEGÓCIO JURÍDICO, EXCETO O ACRÉSCIMO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. PRAZO A SER CONSIDERADO NO CASO DOS AUTOS É AQUELE FIXADO NO PACTO (28 MESES), QUE DEVERÁ TER COMO TERMO INICIAL A DATA DA CONTRATAÇÃO., COM POSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO EM ATENÇÃO A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA. (TJ-RS - AC: 50135144320188210001 PORTO ALEGRE, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Data de Julgamento: 25/02/2021, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 01/03/2021) 

Constatada a mora na entrega do imóvel pelas Apelantes, ultrapassando a cláusula de tolerância, é devido à Recorrida o pagamento de indenização a título de lucros cessantes, uma vez que, a teor do art. 402 do Código Civil, “salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”. 

No caso, os lucros cessantes dizem respeito ao que a Autora deixou de auferir pela impossibilidade de uso do imóvel, não entregue no prazo estipulado, prejuízos estes que se presumem, independendo de prova efetiva. 

Eis o entendimento do STJ sobre o assunto: 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. FIXAÇÃO EM ALUGUÉIS. PERÍODO DE MORA. TERMO FINAL. DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AOS ADQUIRENTES. (...). 5. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedente. 6. Reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem corresponder à média do aluguel que o comprador deixaria de pagar. Precedentes. 7. É cabível a indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel. Precedentes. 8. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.992.870/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 11/11/2022.) 

O Juízo a quo estabeleceu o pagamento de aluguéis mensais “no montante correspondente a 1% do valor atualizado do contrato (desde a assinatura até fevereiro de 2022, pelo índice INPC), por mês de atraso, tendo como termo inicial março de 2022 e termo final maio de 2022, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o efetivo prejuízo;” 

Em relação ao valor dos aluguéis devidos a título de lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel, deve-se considerar o valor de mercado da locação do bem na época do atraso.  

Essa é uma das teses definidas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1729593/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996). Confira-se: 

“1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” 

A teor do art. 927, III do CPC/2015, a referida tese é de observância obrigatória.  

Ocorre que apenas a parte Ré interpôs recurso e a reformatio em pejus é vedada pelo ordenamento jurídico brasileiro, conforme se extrai dos arts. 141 e 492 do CPC/2015, abaixo transcritos:  

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.  

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.  

Sobre o tema, consulte-se julgados deste Tribunal de Justiça:  

RECURSO INOMINADO. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE PREENCHIDOS. CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. INSCRIÇÃO INDEVIDA NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. FALHA OU DEFEITO NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE CIVIL. ¿QUANTUM¿ INDENIZATÓRIO ARBITRADO PELO JUÍZO A QUO EM R$ 2.500,00 (DOIS MIL E QUINHENTOS REAIS). PEDIDO DE MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS. NEGATIVAÇÕES ANTERIORES. SENTENÇA MANTIDA EM RAZÃO DO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO A REFORMATIO IN PEJUS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJBA, Quarta Turma Recursal, Classe: Recurso Inominado, Número do Processo: 0121320-72.2018.8.05.0001, Relator(a): MARY ANGELICA SANTOS COELHO, Publicado em: 01/08/2019) (grifou-se)  

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. SENTENÇA QUE CONDENOU A EMPRESA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS, EM RAZÃO DE INSCRIÇÃO INDEVIDA NOS CADASTROS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO. PLEITO DE MAJORAÇÃO DO QUANTUM FIXADO. NÃO OCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ANOTAÇÕES PREEXISTENTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 385 DO STJ. VEDAÇÃO AO REFORMATIO IN PEJUS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELO NÃO PROVIDO. 1. Apesar da condenação por danos morais imposta na sentença, entende-se, data venia, que, no caso em exame, não haveria a incidência de tais danos, em razão de anotação preexistente em cadastro de restrição ao crédito, com fundamento no disposto na Súmula 385 do STJ o qual dispõe que "da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento". 2. Contudo, em atenção ao princípio da proibição da reformatio in pejus, há de se manter o valor fixado na sentença a título de danos morais, uma vez que apenas o autor recorreu. 3. Recurso desprovido. (TJBA, Primeira Câmara Cível, Classe: Apelação, Número do Processo: 0544443-05.2016.8.05.0001, Relator(a): PILAR CELIA TOBIO DE CLARO, Publicado em: 13/06/2019) (grifou-se).  

Dessa maneira, a condenação deve ser mantida.  

DOS DANOS MORAIS 

O Recorrente requer a reforma da sentença para excluir a condenação no pagamento de indenização a título de danos morais. 

O art. 186 do CC/2002 dispõe que “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Por sua vez, o art. 927 do mesmo Código estatui: 

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. 

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. 

Gustavo Tepedino, Aline de Miranda Valverde Terra e Gisela Sampaio da Cruz Guedes (Fundamentos do direito civil: responsabilidade civil – 2. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2021, livro eletrônico) apontam os elementos da responsabilidade civil: 

“Contemporaneamente, apontam-se três elementos para a responsabilidade civil: ato culposo ou atividade objetivamente considerada, dano e nexo de causalidade. 

O ato culposo encerra elemento da responsabilidade civil subjetiva. 

Entendida em sua acepção normativa, a culpa se revela na ideia de desvio de conduta, vale dizer, de inadequação da conduta do agente ao padrão de comportamento esperado em concreto. Cuida-se, com efeito, de comparar a conduta concretamente adotada pelo ofensor com aquele standard de comportamento desejado em situação equivalente. 

Já a atividade objetivamente considerada assume relevância no âmbito da responsabilidade civil objetiva. Assim, tratando-se de atividade de risco, nos termos do parágrafo único do art. 927 do CC, ou de hipótese específica em que o legislador imputa ao agente responsabilidade objetiva pelos danos causados, não se perquirirá de sua culpa, bastando verificar se o sujeito praticou, de fato, a atividade legalmente vinculada ao dever de indenizar. 

Elemento central da responsabilidade civil, o dano sofreu profunda transformação nos últimos anos. Em primeiro lugar, abandonou-se noção cunhada a partir da chamada Teoria da Diferença em favor de noção normativa, e passou-se a entendê-lo como a lesão a qualquer interesse jurídico merecedor de tutela. Reconheceu-se, assim, a necessidade de conceber a responsabilidade civil como um sistema aberto, assumindo especial relevância, nesse cenário, a análise da injustiça do dano, de modo a atribuir o dever de indenizar não só àquele que violasse modelos legais pré-determinados, mas também aos que, praticando condutas lícitas, causassem lesão a interesse juridicamente tutelado. 

No ordenamento jurídico brasileiro, duas são as categorias de dano: o patrimonial e o moral. O primeiro distingue-se em danos emergentes, assim entendido o que efetivamente se perdeu – seja em razão da diminuição do ativo ou do aumento do passivo –, e lucros cessantes, definido como aquilo que razoavelmente se deixou de ganhar. O dano moral, por sua vez, é a lesão a qualquer aspecto da dignidade da pessoa humana”. 

A respeito do conceito de dano moral, Carlos Roberto Gonçalves (Direito Civil Brasileiro 4 – Responsabilidade Civil. v. 4. 17. ed. São Paulo: SaraivaJur, 2022, p. 491/492) explica: 

“Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando seu patrimônio. É lesão de bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome etc., como se infere dos arts. 1º, III, e 5º, V e X, da Constituição Federal, e que acarreta ao lesado dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação”. 

Gustavo Tepedino, Aline de Miranda Valverde Terra e Gisela Sampaio da Cruz Guedes (Fundamentos do direito civil: responsabilidade civil – 2. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 84) asseveram que o dano moral “consiste, de forma geral, na lesão a direitos de conteúdo não pecuniário ou não comercialmente redutível a dinheiro, como é o caso dos direitos da personalidade”. 

No mesmo sentido, Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho (Manual de Direito Civil: volume único. 6. ed. São Paulo: SaraivaJur, 2022, p. 1345) explicitam: 

“O dano moral consiste na lesão de direitos, cujo conteúdo não é pecuniário, nem comercialmente redutível a dinheiro. Em outras palavras, podemos afirmar que o dano moral é aquele que lesiona a esfera personalíssima da pessoa (seus direitos da personalidade), violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra e imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente". 

O Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que “O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.” (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018). 

Assim, o dano moral não é presumido na hipótese em julgamento, devendo ser efetivamente comprovada a violação a direito da personalidade da parte autora, ônus que lhe incumbe, a teor do art. 373, I do CPC/2015. 

Eis julgados nesse sentido: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. DANO MORAL. ATRASO POR TEMPO EXPRESSIVO. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. 2. Nos termos do entendimento jurisprudencial cristalizado na Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Conforme o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, o que foi reconhecido no caso. 4. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a demora na entrega do imóvel na data previamente acordada resulta no dever de reparação por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo em que a vendedora permaneceu em mora, por presunção de prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial. 6. Na 

hipótese, além do atraso excessivo, houve ajuizamento de ação de execução indevida de débito por parte dos vendedores, o que supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes. 7. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1639914 RJ 2019/0374087-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2023) (destacamos) 

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA INSUSCETÍVEL, POR SI SÓ, DE GERAR DANO MORAL (IN RE IPSA). NECESSIDADE DE PROVAR A PARTE PRETENSAMENTE OFENDIDA SITUAÇÕES FÁTICAS EXCEPCIONAIS QUE REPERCUTAM SOBRE SUA ESFERA ÍNTIMA DE DIREITOS DA PERSONALIDADE. ALEGAÇÕES GENÉRICAS INSUFICIENTES PARA CONFIGURAR O DANO MORAL. 2. PLEITO DE INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA, A QUE RECAIA INTEGRALMENTE SOBRE A REQUERIDA. IMPOSSIBILIDADE, EM CONFIGURADA A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA ENTRE AS PARTES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 10ª C.Cível - 0012411-61.2017.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS - J. 21.06.2021) 

(TJ-PR - APL: 00124116120178160001 Curitiba 0012411-61.2017.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Elizabeth de Fatima Nogueira Calmon de Passos, Data de Julgamento: 21/06/2021, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/06/2021) 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. Versa a hipótese ação de indenizatória, em que pretendem os autores a condenação da empresa-ré ao pagamento de indenização, a título de danos extrapatrimoniais, em virtude de atraso na entrega de imóvel, adquirido em fase de construção. Em que pese o desconforto experimentado pelos demandantes, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, há que se destacar que, consoante entendimento esposado pelo E. Superior Tribunal de Justiça, "o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis." Improcedência do pedido que se impõe. Sentença mantida. Desprovimento do recurso.¿ 

(TJ-RJ - APL: 00127017420188190028, Relator: Des(a). MARIA INÊS DA PENHA GASPAR, Data de Julgamento: 01/10/2020, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/10/2020) 

No caso, não ficou evidenciada a suposta violação a direito da personalidade da parte autora, a quem caberia demonstrar nos autos a ocorrência de constrangimento grave decorrente da conduta da parte Ré. O dano moral não é presumido na hipótese em julgamento e não há prova nos autos de que os fatos alegados na Inicial tenham provocado danos à parte demandante. 

Não tendo ela se desvencilhado do encargo que lhe incumbia, a teor do art. 373, I do CPC/2015, não faz jus à indenização pleiteada. 

Considerando que não houve a configuração do fato gerador do suposto dano, deve a sentença ser reformada nesse ponto, para excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. 

DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS 

Em outubro de 2024, a Corte Especial do STJ decidiu que a SELIC é o índice aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional: 

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INTERPRETAÇÃO DO ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÕES CIVIS. JUROS MORATÓRIOS. TAXA LEGAL. APLICAÇÃO DA SELIC. RECURSO PROVIDO. 1. O art. 406 do Código Civil de 2002 deve ser interpretado no sentido de que é a SELIC a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa "em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional".  

2. A SELIC é taxa que vigora para a mora dos impostos federais, sendo também o principal índice oficial macroeconômico, definido e prestigiado pela Constituição Federal, pelas Leis de Direito Econômico e Tributário e pelas autoridades competentes. Esse indexador vigora para todo o sistema financeiro-tributário pátrio. Assim, todos os credores e devedores de obrigações civis comuns devem, também, submeter-se ao referido índice, por força do art. 406 do CC. 

3. O art. 13 da Lei 9.065/95, ao alterar o teor do art. 84, I, da Lei 8.981/95, determinou que, a partir de 1º de abril de 1995, os juros moratórios "serão equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia - SELIC para títulos federais, acumulada mensalmente". 

4. Após o advento da Emenda Constitucional 113, de 8 de dezembro de 2021, a SELIC é, agora também constitucionalmente, prevista como única taxa em vigor para a atualização monetária e compensação da mora em todas as demandas que envolvem a Fazenda Pública. Desse modo, está ainda mais ressaltada e obrigatória a incidência da taxa SELIC na correção monetária e na mora, conjuntamente, sobre o pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, sendo, pois, inconteste sua aplicação ao disposto no art. 406 do Código Civil de 2002. 

5. O Poder Judiciário brasileiro não pode ficar desatento aos cuidados com uma economia estabilizada a duras penas, após longo período de inflação galopante, prestigiando as concepções do sistema antigo de índices próprios e independentes de correção monetária e de juros moratórios, justificável para uma economia de elevadas espirais inflacionárias, o que já não é mais o caso do Brasil, pois, desde a implantação do padrão monetário do Real, vive-se um cenário de inflação relativamente bem controlada. 

6. É inaplicável às dívidas civis a taxa de juros moratórios prevista no art. 161, § 1º, do CTN, porquanto este dispositivo trata do inadimplemento do crédito tributário em geral. Diferentemente, a norma do art. 406 do CC determina mais especificamente a fixação dos juros pela taxa aplicável à mora de pagamento dos impostos federais, espécie do gênero tributo. 

7. Tal entendimento já havia sido afirmado por esta Corte Especial, por ocasião do julgamento do EREsp 727.842/SP, no qual se deu provimento àqueles embargos de divergência justamente para alinhar a jurisprudência dos Órgãos Colegiados internos, no sentido de que "a taxa dos juros moratórios a que se refere o referido dispositivo é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais" (Rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI, julgado em 8/9/2008 e publicado no DJe de 20/11/2008). Deve-se reafirmar esta jurisprudência, mantendo-a estável e coerente com o sistema normativo em vigor. 

8. Recurso especial provido. 

(STJ - REsp: 1795982 SP 2019/0032658-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/08/2024, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 23/10/2024) 

Em seu voto-vogal, o Ministro Herman Benjamin ressaltou que “a decisão que a Corte Especial tomar no caso presente definirá, pois, a forma de atualização dos débitos civis nas relações envolvendo pessoas físicas e jurídicas de Direito Privado, sejam os atinentes à responsabilidade civil extracontratual (aquiliana), sejam os derivados da responsabilidade civil contratual, quando o instrumento não dispuser sobre correção/juros”. 

Assim, o STJ reafirmou o quanto decidido no EREsp 727.842/SP (Rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI, julgado em 08/09/2008 e publicado no DJe de 20/11/2008), consignando a taxaSELICcomo o índice oficial aplicável na correção monetária e nos juros de mora das relações civis, como ocorre na hipótese dos autos. 

Tratando-se de responsabilidade contratual, quanto à restituição do valor pago, o termo inicial dos juros moratórios é a citação do demandado (art. 405 do Código Civil/2002). Já a correção monetária incide a partir do desembolso.  

Considerando que o STJ decidiu que a Taxa SELIC engloba juros e correção monetária (REsp 1.136.733/PR, Rel. Min. LUIZ FUX, Primeira Seção, julgado sob o rito do art. 543-C do CPC, DJe 26/10/10) e que há diferentes termos iniciais para a fluência dos juros e da correção monetária, devem ser aplicados o § 1º do art. 406 e o parágrafo único do art. 389 do Código Civil, que preveem: 

Art. 406. Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.  

§ 1ºA taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código. 

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.  

Parágrafo único. Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo. 

Sendo assim, com relação à restituição do valor, entre o momento do desembolso e citação, deve-se aplicar o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC/2002, que é o IPCA. A partir da citação, incide a Taxa SELIC de forma integral. 

No que diz respeito à indenização por lucros cessantes, o termo inicial deve ser o momento do efetivo prejuízo, no caso dos autos, a data prevista no instrumento contratual para a entrega do imóvel, qual seja, fevereiro de 2022, conforme reconhecido na sentença, aplicando-se o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC/2002, que é o IPCA. A partir da citação, incide a Taxa SELIC de forma integral. 

CONCLUSÃO 

Diante do exposto, CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas para excluir da condenação a parcela atinente aos danos morais.   

De ofício, adequo os consectários legais, de modo que: (i) sobre a restituição do valor pago pela Apelada, entre o momento do desembolso e citação, deve-se aplicar o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC/2002, que é o IPCA. A partir da citação, incide a Taxa SELIC de forma integral; (ii) em relação aos lucros cessantes, entre o momento do efetivo prejuízo, fevereiro/2022, e a citação, aplica-se o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do CC/2002, que é o IPCA. A partir da citação, incide a Taxa SELIC de forma integral. 

Deixo de majorar os honorários sucumbenciais, com base no art. 85, § 11 do CPC/2015, em razão do parcial provimento do recurso. 

Sala das Sessões, na data de registro no sistema de processo eletrônico. 

 

DES. ANTONIO ADONIAS AGUIAR BASTOS 

RELATOR