PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 



Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0006976-13.2008.8.05.0039
Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível
APELANTE: BARBARA SUELLEN DE JESUS SPINELLI ARAUJO e outros
Advogado(s): RITA DE CASSIA COSTA BRANDAO DE MIRANDA, JOAO VICTOR COSTA BRANDAO DE MIRANDA
APELADO: CONDOMINIO PARQUE DE JACUIPE
Advogado(s):ALEX LOPES GUIMARAES

 

ACORDÃO

 

 

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DEFERIMENTO. ASSOCIAÇÃO ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO FECHADO. LEGITIMIDADE ATIVA PARA DEFESA DE ÁREA INSTITUCIONAL E DE USO COMUM. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE CORRÉU SEM VÍNCULO JURÍDICO COM O IMÓVEL OU COM A EXECUÇÃO DA OBRA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. PERÍCIA JUDICIAL TOPOGRÁFICA CONCLUSIVA. INVASÃO DE ÁREA INSTITUCIONAL. INCONSISTÊNCIA ENTRE A ESCRITURA PÚBLICA E A REALIDADE URBANÍSTICA APROVADA PELO MUNICÍPIO. OBRA AMPARADA EM ALVARÁ IRREGULAR. DIREITO DE VIZINHANÇA. DEMOLIÇÃO DA CONSTRUÇÃO EXCEDENTE. IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelos requeridos contra sentença proferida em ação de nunciação de obra nova ajuizada por entidade administradora de loteamento fechado, que julgou procedente o pedido demolitório e improcedente a reconvenção formulada pelos demandados.

2. A autora alegou que os requeridos iniciaram construção de muro divisório avançando sobre área institucional e de lazer comum do loteamento, utilizando-se de alvará de construção vencido e expedido em nome de terceiro. A liminar de embargo da obra foi deferida e devidamente cumprida.

3. Os requeridos apresentaram contestação e reconvenção, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva de um dos corréus, sustentando a regularidade da metragem constante da escritura pública do imóvel e pleiteando indenização por danos materiais e morais decorrentes da paralisação da obra.

4. Produzida prova pericial técnica, o Juízo sentenciante reconheceu a irregularidade da construção e a invasão de área institucional pertencente ao loteamento, determinando a demolição da obra e rejeitando a reconvenção. Indeferiu, ainda, o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos requeridos.

5. Em sede recursal, os apelantes requereram a concessão da gratuidade da justiça, suscitaram preliminares de ilegitimidade ativa da autora, ilegitimidade passiva de um dos recorrentes e nulidade da sentença por cerceamento de defesa. No mérito, alegaram parcialidade do laudo pericial e reiteraram os pedidos indenizatórios formulados em reconvenção.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

6. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os apelantes fazem jus ao benefício da gratuidade da justiça; (ii) saber se a entidade administradora do loteamento possui legitimidade ativa para ajuizar ação de nunciação de obra nova; (iii) saber se o segundo apelante possui legitimidade passiva para responder à demanda; e (iv) saber se a construção realizada pelos apelantes avançou sobre área institucional comum, legitimando a demolição da obra e a improcedência da reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

8. Os documentos apresentados pelos apelantes demonstraram situação atual de hipossuficiência financeira, evidenciada por declaração de isenção de imposto de renda, extratos bancários com saldos ínfimos e comprovação de recebimento de benefício assistencial, circunstâncias aptas a justificar a concessão da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 e 99, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil.

9. A legitimidade ativa da autora decorre de sua atuação como entidade administradora e representante da coletividade de proprietários e possuidores do loteamento fechado, exercendo a guarda, administração e fiscalização das áreas institucionais e de uso comum, enquadrando-se na hipótese prevista no art. 934, I, do CPC/1973, vigente à época da propositura da demanda.

10. A preliminar de ilegitimidade passiva do segundo apelante merece acolhimento, pois a escritura pública do imóvel demonstra que a titularidade do lote pertence exclusivamente à primeira apelante, inexistindo prova robusta de domínio, posse ou responsabilidade jurídica do corréu sobre a obra impugnada.

11. A alegação de cerceamento de defesa não prospera, uma vez que a controvérsia dependia essencialmente de prova técnica, tendo sido realizada perícia topográfica detalhada, acompanhada de esclarecimentos prestados pelo expert judicial, sendo desnecessária a produção de prova testemunhal ou nova oitiva do perito, nos termos do art. 370 do CPC.

12. O pedido de chamamento ao processo da empresa loteadora mostrou-se inadequado, porquanto eventual responsabilidade contratual decorrente de divergência de metragem do imóvel deve ser discutida em ação autônoma, sem interferência no objeto possessório e demolitório da presente demanda.

13. O laudo pericial concluiu que a área efetivamente existente e aprovada perante o órgão municipal competente correspondia a 1.060,35m², inexistindo respaldo urbanístico para a metragem de 3.250,00m² constante da escritura pública apresentada pelos apelantes. A tentativa de cercamento da área superior resultou em invasão de área institucional pertencente ao loteamento.

14. O exercício do direito de propriedade e de construir encontra limites nas normas de direito de vizinhança e nos parâmetros urbanísticos previstos nos arts. 1.228, 1.299 e 1.313 do Código Civil, sendo legítima a demolição de obra erguida sobre área comum ou institucional. A prova técnica também evidenciou que a obra estava amparada em alvará irregular, expedido em nome de terceiro e em desconformidade com restrições ambientais incidentes sobre a área.

15. A atuação da autora ao promover o embargo administrativo e ajuizar a presente ação constituiu exercício regular de direito, inexistindo ato ilícito apto a ensejar reparação por danos materiais ou morais, razão pela qual a improcedência da reconvenção deve ser mantida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

16. Recurso conhecido e parcialmente provido para conceder a gratuidade da justiça aos apelantes e acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do segundo apelante, extinguindo o processo em relação a ele sem resolução do mérito, mantida, no mais, a sentença que determinou a demolição da obra irregular e julgou improcedente a reconvenção.

Tese de julgamento: “A associação administradora de loteamento fechado possui legitimidade para ajuizar ação de nunciação de obra nova destinada à proteção de áreas institucionais e de uso comum da coletividade, sendo admissível a demolição de construção erguida além dos limites do imóvel quando laudo pericial topográfico, corroborado por documentos oficiais municipais, comprovar invasão de área comum e irregularidade urbanística da obra, devendo ser excluído do polo passivo o corréu sem demonstração de domínio, posse ou responsabilidade jurídica pela edificação, bem como rejeitados pedidos indenizatórios fundados em embargo judicial decorrente do exercício regular do direito de ação e de defesa do patrimônio coletivo.”

Dispositivos relevantes citados:

CPC/1973, arts. 934, I, e 936, I;

CPC 2015, arts. 98, 99, §§ 3º e 4º, 370, parágrafo único, 485, VI, e 1.026, § 2º;

Código Civil, arts. 1.228, § 1º, 1.253, 1.299 e 1.313.

Jurisprudência relevante citada:

TJBA, Apelação n. 0007212-85.2013.8.05.0201, Rel. Des. Regina Helena Santos e Silva, Terceira Câmara Cível, publ. 21/07/2025;

TJBA, Apelação n. 8066922-05.2019.8.05.0001, Rel. Des. Raimundo Sergio Sales Cafezeiro, Quinta Câmara Cível, publ. 30/10/2023;

TJBA, Apelação n. 0000237-56.2012.8.05.0080, Rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, DJEN 27/11/2025;

TJBA, Apelação n. 0301644-90.2013.8.05.0079, Rel. Des. Maria de Fátima Silva Carvalho, Segunda Câmara Cível, publ. 28/06/2022.

 

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0006976-13.2008.8.05.0039, em que figuram, como ApelanteS BÁRBARA SUELLEN DE JESUS SPINELLI ARAÚJO e ANTÔNIO CARLOS NOGUEIRA SPINELLI ARAÚJO e apelado CONDOMÍNIO PARQUE DO JACUÍPE.

 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

 

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

MARIA DO ROSÁRIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Juíza de Direito Substituta de 2º Grau - Relatora

 

 

 

 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

 

DECISÃO PROCLAMADA

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 29 de Junho de 2026.

 


PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0006976-13.2008.8.05.0039
Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível
APELANTE: BARBARA SUELLEN DE JESUS SPINELLI ARAUJO e outros
Advogado(s): RITA DE CASSIA COSTA BRANDAO DE MIRANDA, JOAO VICTOR COSTA BRANDAO DE MIRANDA
APELADO: CONDOMINIO PARQUE DE JACUIPE
Advogado(s): ALEX LOPES GUIMARAES

 

RELATÓRIO

 

 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BÁRBARA SUELLEN DE JESUS SPINELLI ARAÚJO e ANTÔNIO CARLOS NOGUEIRA SPINELLI ARAÚJO contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Camaçari/BA (ID 85395877), integrada pela decisão de embargos de declaração (ID 85396103), nesta ação de Nunciação de Obra Nova ajuizada pelo CONDOMÍNIO PARQUE DO JACUÍPE.

Ao propor a ação, o condomínio autor/apelante alegou que os Réus/Apelados iniciaram a construção de um muro divisório invadindo a área institucional e de lazer comum, utilizando-se de um alvará de construção vencido e em nome de terceiro.

A liminar de embargo foi deferida e cumprida através do Auto de Embargo (ID 85395899).

Os Réus apresentaram contestação e reconvenção (ID 85395911 e ID 85395917), sustentando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva do Sr. Antônio Carlos.

No mérito, afirmaram que a área possui 3.250,00m² conforme escritura pública retificada e que a construção respeitava os limites do imóvel. Na reconvenção, pleitearam indenização por danos materiais (R$ 10.000,00) e morais pela paralisação e suposta destruição de parte do muro.

O magistrado determinou a realização de perícia técnica, cujo laudo foi acostado ao ID 85395992 e após, sentenciou julgando procedente o pedido inicial para determinar a demolição da construção irregular e improcedente a reconvenção. Após embargos, o juízo negou a gratuidade da justiça aos Réus e fixou honorários advocatícios em R$ 5.000,00 por apreciação equitativa.

Ao proferir a sentença de mérito de ID 85396055, posteriormente complementada por embargos de declaração no ID 85396103, o Juízo sentenciante julgou procedente o pedido formulado na petição inicial e improcedente o pedido reconvencional. Fundamentou sua decisão no laudo técnico pericial, o qual atestou a irregularidade da construção e a invasão do terreno do Apelado.

Consequentemente, determinou que os Apelantes promovessem a demolição da construção irregular e os condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados equitativamente em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Indeferiu, na ocasião, o pedido de gratuidade da justiça aos requeridos.

Inconformados, os Apelantes interpuseram o presente recurso de Apelação (ID 85396111).

Em suas razões recursais, pleiteiam inicialmente a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça.

Suscitam preliminar de ilegitimidade ativa, sob o fundamento de que o apelado seria uma mera associação de moradores e não um condomínio formalmente constituído, carecendo de registro no Cartório de Imóveis.

Reiteram a preliminar de ilegitimidade passiva do Sr. Antônio Carlos Nogueira Spinelli Araújo.

Aduzem, ainda, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que o Juízo julgou o feito sem promover a oitiva do perito e de testemunhas, e sem promover o chamamento ao processo da empresa vendedora do lote (Góes Cohabita Administração e Participação S/A).

No mérito, defendem que a prova pericial foi parcial e tendenciosa, que o lote adquirido de fato possui 3.250,00 m², e que são vítimas de danos materiais e morais, pugnando pela procedência da reconvenção.

O Apelado apresentou contrarrazões (ID 85396128). Em sua manifestação, defende a manutenção integral da sentença.

Assevera que sua legitimidade ativa é amparada pela jurisprudência pátria, que reconhece o direito de associações de moradores atuarem na defesa do patrimônio comum.

Alega a legitimidade passiva do segundo Apelante por ser ele o responsável direto pela execução da obra. Rechaça a alegação de cerceamento de defesa, ressaltando a robustez do laudo pericial.

No mérito, reafirma que a prova técnica demonstrou a invasão de sua área institucional e a irregularidade da construção, pugnando pelo desprovimento do apelo.

Após a distribuição do recurso nesta instância, proferiu-se despacho (ID 97459876) determinando a intimação dos Apelantes para que comprovassem a alegada hipossuficiência financeira, como condição para a análise do pedido de gratuidade da justiça recursal.

Os Apelantes manifestaram-se no ID 98451847, acostando documentos destinados a comprovar sua situação de incapacidade financeira.

É o que importa relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.



Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

MARIA DO ROSÁRIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Juíza de Direito Substituta de 2º Grau - Relatora

 

 

 

 


PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 



Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0006976-13.2008.8.05.0039
Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível
APELANTE: BARBARA SUELLEN DE JESUS SPINELLI ARAUJO e outros
Advogado(s): RITA DE CASSIA COSTA BRANDAO DE MIRANDA, JOAO VICTOR COSTA BRANDAO DE MIRANDA
APELADO: CONDOMINIO PARQUE DE JACUIPE
Advogado(s): ALEX LOPES GUIMARAES

 

VOTO

 

 

1. Da admissibilidade recursal e do pedido de gratuidade da justiça.

O recurso de apelação interposto atende aos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, sendo tempestivo e adequado à impugnação da sentença proferida no juízo de origem.

A questão referente ao preparo recursal, contudo, está atrelada ao pedido de gratuidade da justiça, formulado nas razões do apelo e reiterado mediante determinação desta Relatoria.

O Juízo de primeiro grau havia indeferido o benefício aos Apelantes sob o argumento de que a aquisição de um imóvel pelo valor de R$ 35.000,00 e a contratação de advogado particular seriam fatos incompatíveis com a alegação de pobreza. Ocorre que tais elementos, isoladamente considerados, não possuem o condão de afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência financeira, especialmente quando confrontados com os documentos atualizados colacionados aos autos.

Em cumprimento ao despacho proferido no ID 97459876, a parte apelante apresentou robusta prova de sua atual incapacidade financeira para suportar as despesas do processo. Foram juntados os documentos de ID´s 98451849, 98451851 e 98451852, que consistem em declaração de isenção de imposto de renda e extratos de contas bancárias da primeira Apelante registrando saldos ínfimos (R$ 2,64 e R$ 1,00).

De igual modo, os documentos de ID´s 98451853 e 98451856 comprovam que o segundo Apelante não possui vínculo formal de emprego registrado na Carteira de Trabalho Digital e é beneficiário do programa de transferência de renda "Bolsa Família", auferindo quantia mensal destinada à subsistência básica.

A legislação processual civil estabelece que a pessoa natural com insuficiência de recursos possui direito à gratuidade. O art. 98, caput, e o art. 99, § 3º e § 4º, ambos do Código de Processo Civil.

A situação fática evidenciada pelos documentos afasta a fundamentação da sentença neste ponto. A contratação de patrono particular e a propriedade de um bem imóvel não elidem a realidade de que o pagamento das custas recursais comprometeria o sustento próprio e familiar dos Apelantes no atual momento.

Com base nestes elementos, impõe-se a concessão do benefício da gratuidade da justiça aos Apelantes, com efeitos que abrangem a isenção do recolhimento do preparo recursal.

Sendo assim, conheço do recurso de apelação, passando à análise das matérias preliminares.

2. Da análise das preliminares.

2.1. Da legitimidade ativa da parte apelada.

Os Apelantes sustentam, como primeira preliminar, que o Condomínio Parque do Jacuípe seria parte ilegítima para ajuizar a ação de nunciação de obra nova. A tese fundamenta-se na alegação de que o ente autor não se constitui formalmente como condomínio edilício, com registro no Cartório de Imóveis nos termos da Lei n. 4.591/1964, tratando-se apenas de uma associação de moradores de um loteamento fechado. Em razão disso, os Apelantes argumentam que a entidade não se enquadraria no rol taxativo do art. 934 do Código de Processo Civil de 1973 (diploma legal vigente à época da propositura da demanda).

A ação de nunciação de obra nova, instrumento processual de defesa da propriedade e da posse contra intervenções prejudiciais advindas de prédios vizinhos, tinha sua legitimidade ativa delineada pelo Código de Processo Civil de 1973, vigente à época da propositura da ação, nos seguintes termos:



Art. 934. Compete esta ação:

I - ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado;

II - ao condômino, para impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum;

III - ao Município, a fim de impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura.



Ainda que a entidade apelada se caracterize formalmente como uma associação de moradores que administra um loteamento de acesso restrito, frequentemente denominado condomínio de fato ou loteamento fechado, o ordenamento jurídico reconhece sua legitimidade para atuar judicialmente na defesa das áreas de uso comum da coletividade que representa.

O loteamento possui áreas institucionais e vias de circulação cuja conservação, guarda e fiscalização são repassadas à entidade administradora.

Neste cenário, a entidade atua na condição de representante da coletividade de possuidores e proprietários dos lotes, possuindo inequívoco interesse jurídico e legitimidade para impedir que qualquer particular, mesmo sendo titular de um lote integrante do empreendimento, promova construção irregular que invada áreas institucionais ou áreas verdes destinadas ao uso comunitário. O inciso I do art. 934 do CPC/1973 conferia legitimidade ao possuidor.

A associação administradora detém a posse e o encargo de gestão das áreas comuns, sendo perfeitamente capaz de ocupar o polo ativo da demanda.

Afastar esta legitimidade seria deixar o patrimônio coletivo desprotegido frente a esbulhos e edificações nocivas.

Portanto, a preliminar deve ser rejeitada.

2.2. Da legitimidade passiva do segundo Apelante

Argumentam os Apelantes que o referido senhor Antonio Carlos Nogueira Spinelli Araújo é apenas o genitor da proprietária do lote, não constando seu nome na escritura pública, o que impediria sua inclusão no polo passivo.

Embora a ação de nunciação de obra nova possa ser direcionada contra quem executa ou ordena a obra, é indispensável que haja prova robusta do domínio, da posse ou do poder de gestão sobre a edificação.

No caso dos autos, a escritura pública (ID 85396111) confirma que a titularidade do imóvel pertence exclusivamente à primeira Apelante.

Os elementos trazidos pelo Apelado não são suficientes para caracterizar o segundo Apelante como possuidor ou responsável jurídico pela construção. O simples auxílio familiar na logística da obra não confere a legitimidade necessária para responder por obrigações reais ou demolitórias que afetam o patrimônio de outrem.

A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo Sr. Antônio Carlos Nogueira Spinelli Araújo merece acolhimento.

A propósito, vejamos entendimento deste Tribunal de Justiça:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO JURÍDICA DA RÉ COM O IMÓVEL OU A OBRA. DOCUMENTAÇÃO DOS AUTOS COMPROVA QUE A RESPONSÁVEL PELA CONSTRUÇÃO É TERCEIRA PESSOA. APLICAÇÃO DO ART. 1.253 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ASSERÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A legitimidade passiva ad causam na ação de nunciação de obra nova pertence ao 'dono da obra', assim entendido aquele que determinou, executou ou tem responsabilidade jurídica pela construção. 2. Não tendo o autor se desincumbido de demonstrar que a ré seja proprietária, possuidora ou tenha qualquer vinculação jurídica com o imóvel onde realizada a obra, resta configurada a ilegitimidade passiva ad causam. 3. A documentação carreada aos autos (certidão de matrícula e licença municipal) comprova inequivocamente que a proprietária e responsável pela obra é terceira pessoa (ALDENEIDE MARLENE DE ALMEIDA FONSECA), aplicando-se a presunção do art. 1.253 do Código Civil. 4. Pela teoria da asserção, não há correlação entre o narrado na inicial e a situação jurídica efetiva da ré, uma vez que a petição inicial não trouxe elementos mínimos que demonstrassem qualquer vinculação da demandada com o imóvel ou a construção. 5. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados em razão do não provimento do apelo." (TJBA-Apelação 0007212-85.2013.8.05.0201, Rel(a). Des(a). Regina Helena Santos e Silva, Terceira Câmara Cível, Publicado em 21/07/2025).

 

APELAÇÃO. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RÉU DIVERSO DO DONO DA OBRA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO MANTIDA. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS. (TJBA-Apelação/Reexame Necessário 8066922-05.2019.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Raimundo Sergio Sales Cafezeiro, Quinta Câmara Cível, Publicado em 30/10/2023).

 

Assim, por não possuir pertinência subjetiva com a lide, o processo deve ser extinto em relação ao segundo Apelante, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

 

2.3. Da alegação de cerceamento de defesa.

Os Apelantes suscitam a nulidade da sentença por suposto cerceamento de defesa.

Alegam que o julgamento ocorreu de forma antecipada, sem permitir a realização de audiência de instrução para oitiva do perito judicial e de testemunhas, e que o magistrado deixou de apreciar o pedido de chamamento ao processo da empresa vendedora do lote, a Góes Cohabita Administração e Participação S/A.

O sistema processual brasileiro consagra o princípio da persuasão racional e o dever do magistrado de dirigir a instrução, indeferindo diligências inúteis ou meramente protelatórias quando a prova documental e técnica já for suficiente para a formação de sua convicção. A redação da legislação processual é clara neste aspecto:

 

Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

 

No caso concreto, a questão central envolvia a delimitação de divisas, a exata metragem de um terreno e a verificação física de invasão de área por parte da obra iniciada. Trata-se de matéria essencialmente técnica, insuscetível de ser esclarecida exclusivamente por prova testemunhal. Foi produzida uma perícia técnica, materializada no Laudo Pericial constante do ID 85395992 (e anexos subsequentes).

O perito efetuou levantamento topográfico no local, obteve plantas registradas junto à Secretaria de Planejamento da Prefeitura Municipal de Camaçari (SEPLAN) e emitiu conclusão objetiva. Após a apresentação do laudo e dos quesitos formulados, o perito prestou os esclarecimentos requeridos pelas partes.

A insistência na oitiva do profissional em audiência, sem a demonstração de ponto técnico obscuro não respondido nos autos, afigura-se como providência dispensável. A prova pericial já ofertava os parâmetros geográficos e documentais necessários ao desfecho do processo.

Tampouco há que se falar em nulidade pela ausência de intervenção da empresa vendedora do lote. A ação de nunciação de obra nova tem natureza possessória e tem como escopo barrar um fato material (a construção de um muro) que prejudica o vizinho. A discussão sobre eventual responsabilidade contratual ou direito de regresso da compradora em face da loteadora por lhe ter vendido área que fisicamente não corresponde ao registro cartorário deve ser resolvida em ação própria e autônoma. O chamamento ao processo ou a denunciação da lide não se justificam no bojo de demanda cujo objeto restrito é a paralisação de obra e o desfazimento da construção física atual.

Constatando que os autos estavam fartamente documentados e amparados por perícia técnica conclusiva, o julgamento no estado em que se encontrava o processo foi medida que homenageou a razoável duração do processo, não configurando qualquer mácula ao direito de defesa.

Rejeita-se, também, a preliminar de cerceamento de defesa.

3. Do mérito recursal.

Superadas as questões processuais prévias, a matéria de fundo cinge-se a apurar se a construção do muro iniciada pelos Apelantes se ateve aos limites lícitos de sua propriedade ou se, como afirmado pelo Apelado e reconhecido na sentença, representou invasão de área comum. Consequentemente, deve ser apreciado se há pertinência no pedido reconvencional em que os Apelantes buscam indenização material e moral pelos prejuízos que alegam ter sofrido em razão do embargo e da paralisação da obra.

O direito de propriedade confere a seu titular a faculdade de usar, gozar e dispor do bem, bem como de reavê-lo de quem injustamente o possua, nos estritos termos da legislação civil vigente:



Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.



Contudo, o exercício do direito de construir encontra limites nas regras de direito de vizinhança e nos parâmetros de ocupação e parcelamento do solo ditados pelo poder público municipal. O proprietário não pode, sob o pretexto de demarcar seu lote, erguer muros que adentrem o espaço geográfico alheio, notadamente quando se trata de área destinada ao uso comum de um loteamento.

Para resolver a celeuma, o perito nomeado pelo Juízo foi enfático ao delimitar a área real pertencente à primeira Apelante. Consoante o Laudo Pericial (ID 85395992), o profissional destacou que a área comercial de propriedade da Sra. Bárbara Suellen de Jesus Spinelli Araújo, inserida no Loteamento Canto do Jacuípe, mede fisicamente apenas 1.060,35 m².

O perito realizou diligências junto à Prefeitura Municipal de Camaçari e constatou que a área de 3.250,00 m², cuja descrição consta da escritura pública de compra e venda apresentada pela parte (ID 85396111) e da planta topográfica unilateral encomendada (elaborada pela empresa TOPROJ), não possui aprovação e nem registro perante o órgão municipal competente (SEPLAN). As declarações oficiais da Prefeitura indicam que a planta aprovada não alberga a metragem pretendida pelos Apelantes na referida localização, o que revela uma inconsistência formal entre o título aquisitivo portado pelos Apelantes e a realidade urbanística aprovada para o local.

A conclusão pericial foi de que a área de 3.250,00 m² “não existe fisicamente no Loteamento Canto do Jacuípe” com a conformação defendida pelos Apelantes. Ao tentarem demarcar e construir o muro englobando tal extensão de terra, os Apelantes extrapolaram substancialmente os 1.060,35 m² que fisicamente lhes cabem e invadiram a área institucional de uso comum do Apelado. Tal constatação fática baseada em topografia georreferenciada fulmina a tese de defesa de que a obra era executada nos estritos limites do lote regular.

Soma-se a esse fato a verificação de que a obra embargada estava escorada em um alvará de construção irregular. O documento havia sido concedido ao antigo proprietário e possuía restrições ambientais severas, por se tratar de área lindeira a rio, as quais proibiam a ocupação e edificação em alvenaria em uma faixa de preservação permanente de 30 metros a partir da margem. Tais elementos apenas reforçam o caráter antijurídico da intervenção promovida pelos Apelantes no local.

Demonstrado por laudo técnico imparcial que a obra em curso avançava de modo indevido sobre área que não pertencia aos Apelantes e cuja finalidade institucional beneficiava a coletividade, a procedência do pedido demolitório foi o caminho acertado trilhado pelo Juízo sentenciante. O desfazimento daquilo que foi construído em detrimento do direito de vizinhança e da área de uso comunitário ampara-se no comando processual que geria a espécie (art. 936, I, do CPC/1973).

Dessa conclusão lógica, decorre necessariamente o insucesso do pedido formulado em reconvenção. Os Apelantes pleiteiam ser ressarcidos pelos materiais empregados e pelo valor dispendido na construção que foi alvo de liminar, assim como postulam compensação por danos morais devido ao embargo e aos atritos com o Apelado. Para a configuração da responsabilidade civil, o ordenamento jurídico exige a conjugação de conduta, dano, nexo causal e, em regra, culpa, lastreada na prática de um ato ilícito.

No presente cenário, a atuação do Apelado (Condomínio Parque do Jacuípe) ao procurar os órgãos públicos, efetuar denúncia das irregularidades e ajuizar a ação de nunciação de obra nova, obtendo a ordem liminar de paralisação, caracteriza o exercício regular de um direito reconhecido. O Condomínio não cometeu ato ilícito; pelo contrário, utilizou os meios legais pertinentes para conter uma ocupação indevida de sua área institucional.

Eventual perecimento de material de construção deixado na obra decorre exclusivamente da conduta dos próprios Apelantes, que assumiram o risco de erguer estrutura em área cuja delimitação não encontrava respaldo na aprovação municipal. Não havendo ato ilícito praticado pelo Apelado, inexiste nexo de imputação que autorize a condenação em danos materiais ou morais.

A sentença foi exata ao afirmar que os Apelantes não lograram êxito em comprovar nenhum dano provocado diretamente por ordem abusiva do Condomínio.

Em suma, a r. sentença impugnada valorou corretamente o acervo fático, conferindo à prova pericial a importância necessária e aplicando o direito à espécie com rigor e coerência. A demolição da parte excedente e a improcedência da reconvenção representam a tutela adequada para a hipótese.mel

Esta Corte de Justiça já se posicionou:

 

Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. CONSTRUÇÃO EM ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. LIMITES DA PROPRIEDADE. LAUDO PERICIAL CORROBORADO POR DOCUMENTO DA CONSTRUTORA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE ÁREA COMUM. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação de Nunciação de Obra Nova ajuizada pelo apelado, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar o apelante a desfazer obra erguida além dos limites de sua unidade privativa, invadindo área comum do condomínio. O apelante alega imprecisão dos laudos periciais e ausência de comprovação segura sobre a titularidade da área edificada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a obra realizada pelo apelante ultrapassou os limites de sua unidade autônoma e invadiu área comum do condomínio, autorizando o desfazimento da construção. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O artigo 1.331 do Código Civil estabelece a existência de áreas comuns nas edificações condominiais, cuja utilização exclusiva por condômino individual depende de autorização da coletividade. 4. Apesar de o laudo pericial (id. 78114527 e 78114542) não ter sido inteiramente esclarecedor quanto à titularidade da área excedente, em razão da ausência da planta do empreendimento e da certidão de matrícula atualizada do imóvel, há elemento nos autos que confere segurança jurídica à conclusão adotada pelo juízo de origem. 5. Trata-se do documento constante no id. 78113907, onde se encontra notificação formal da Construtora do empreendimento dirigida ao condomínio, na qual se informa expressamente que o réu, ora apelante, realizou construção irregular em área que não lhe pertence. Este dado, emanado da própria empresa responsável pela implantação do condomínio, reforça de maneira significativa a conclusão de que a edificação ultrapassou os limites legais da fração ideal do imóvel do apelante, dando respaldo à pretensão deduzida na inicial. 6. O desfazimento da obra se mostra necessário à preservação do direito dos demais condôminos e à recomposição da área comum usurpada. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O condômino não pode edificar em área comum do condomínio sem autorização da coletividade. 2. É válida a conclusão judicial sobre invasão de área comum quando respaldada nos elementos produzidos nos autos." (TJBA-Apelação 0000237-56.2012.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Rosita Falcao de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 27/11/2025).

 

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0301644-90.2013.8 .05.0079 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: VANDERLEY PEREIRA DE OLIVEIRA e outros Advogado (s): AGENOR MOISES SAMBRANO DA CUNHA PEIXOTO APELADO: SPE EUNAPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado (s):FRANK DE SOUZA FERNANDES, MIRIAN TOMIE INOUE ROSA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA . OBRA EM ÁREA COMUM. IMPOSSIBILIDADE. POSSE. NÃO COMPROVAÇÃO . OBRA IRREGULAR. SEM AUTORIZAÇÃO. ÓRGÃO MUNICIPAL. DIREITO DE VIZINHANÇA . VIOLAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Impõe destacar que o direito de construção encontra guarida no artigo 1 .299 do Código Civil, que assim dispõe: "O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”. O referido diploma legal também estabelece no artigo 1.313 que: “Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos”. Da detida análise dos autos, constata-se que os apelantes extrapolaram os limites de sua propriedade ao iniciar construção em a área dentro do loteamento de propriedade da apelada, inobservando a reserva obrigatória de uma faixa non aedificandi de 15 metros de cada lado, ocupando a área verde do loteamento destinada ao Município de Eunápolis . Nestas condições, a sentença hostilizada deve ser mantida, sobretudo porque o apelado colacionou aos autos arcabouço probatório suficiente para comprovar a tese suscitada na petição inicial. Deixo de condenar os apelantes ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais em razão de ausência de sua fixação na origem. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n.º 0301644-90 .2013.8.05.0079 , originários da Comarca de Eunápolis – BA, apelantes SANDRO SOARES BRITO e VANDERLEI PEREIRA DE OLIVEIRA e apelada SPE EUNÁPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – RESIDENCIAL DELTA PARK EUNÁPOLIS – BAHIA . Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença, pelas razões alinhadas no voto da Relatora. VIII (TJ-BA - Apelação: 03016449020138050079, Relator.: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO, Data de Julgamento: 18/11/2021, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/06/2022).


3. DISPOSITIVO.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de Apelação para:

a) deferir o benefício da gratuidade da justiça a ambos os Apelantes;

b) rejeitar a preliminar de ilegitimidade ativa do Apelado;

c) ACOLHER a preliminar de ilegitimidade passiva do segundo Apelante (Antônio Carlos Nogueira Spinelli Araújo), extinguindo o feito quanto a este, sem resolução de mérito;

d) rejeitar a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

No mérito, voto por NEGAR PROVIMENTO quanto aos demais pleitos apresentados pela parte Apelante, mantendo a ordem de demolição da obra irregular e a improcedência da reconvenção.

Em razão do provimento parcial, deixo de majorar os honorários em relação a apelante permanecente na lide, restando suspensa a exibilidade, em virtude da gratuidade da justiça deferida a seu favor, neste momento.

Com o intuito de evitar a oposição de novos embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, § 2º, do CPC.

 

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.


MARIA DO ROSÁRIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Juíza de Direito Substituta de 2º Grau – Relatora