PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA INTERMEDIÁRIA DO AJUSTE. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC. LEGALIDADE. JUROS MENSAIS OU ANUAIS. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE CORRETAGEM NÃO CONSIGNADA NO AJUSTE. IMÓVEL ENTREGUE DENTRO PRAZO TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO INDEMONSTRADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.   

I. CASO EM EXAME      

1. Apelação cível objetivando a reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.  

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.      

2. A questão em discussão consiste em saber se o autor faz jus à indenização por danos materiais e morais decorrentes de supostas abusividades verificadas no contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes litigantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. Insta salientar, de logo, que, diversamente do alegado nas razões recursais, a segunda demandada, REALIZAR IMOBILIÁRIA, não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação, visto que não é proprietária do bem imóvel, tendo apenas figurado nas tratativas como intermediadora da venda, não figurando no contrato subsequente, ora objeto do pedido revisional sub examine.

4. O contrato sob análise, não faz nenhuma previsão de juros mensais ou anuais, mas sim taxas para reajuste dos valores parcelados com o fim de repor perdas financeiras da construtora, ora apelada, perante a valorização do imóvel ao passo que a construção do empreendimento avançasse. Prova disto, é que até a entrega das chaves/habite-se o índice de atualização monetária é o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) que acompanha a oscilação dos valores dos materiais de construção, como restou evidenciado no laudo pericial acostado aos autos, o qual demonstra a sua legalidade.

5. Assim, examinando-se o contrato particular de compromisso de compra e venda em questão, não se aparenta a cobrança de encargos abusivos, consubstanciados na pactuação de juros remuneratórios, bem como a aludida capitalização mensal dos juros, não havendo, pois, falar em revisão contratual e consequentemente, na declaração de nulidade de cláusulas contratuais, no que tange aos tópicos hostilizados.

6. Concernente ao pedido de devolução da taxa de corretagem, também não há como acolher a pretensão do apelante, impondo-se acentuar que o contrato firmado entre as partes não contém qualquer previsão expressa acerca do pagamento de taxa de corretagem. Na ausência de tal previsão contratual, bem como da comprovação de que a ora apelada solicitou ou aceitou esse pagamento em nome de terceiro, não há como relacionar o valor supostamente pago a título de corretagem com a obrigação da recorrida de reembolsá-lo.

7. Por fim, não ficou configurado o atraso na entrega do imóvel quando computado o período de tolerância de 180 dias previsto contratualmente. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado no sentido de que é lícita a contratação de prazo de tolerância em contratos de compra e venda imobiliária.

8. Desse modo, a prorrogação do prazo, não constitui ofensa aos princípios e direitos do consumidor, sendo razoável admitir a possibilidade de atraso das obras em razão de fatores externos, o que autoriza reconhecer a viabilidade de tal estipulação. Ademais o imóvel foi entregue ainda dentro do prazo de tolerância, pelo que se verifica dos documentos carreados aos autos, motivo pelo qual se mostra descabido o pleito indenizatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e não provido.  

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0503200-43.2013.8.05.0080, em que figuram como apelante FLAVIO SILVA DOMINGUES e como apeladas L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e outra.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do  Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

JR 02 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Novembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto, como parte integrante deste, o relatório da sentença de ID n. 69892706, proferida pelo juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, cuja parte dispositiva foi consignada nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Flávio Silva Domingues em face de L Marquezzo Construções e Empreendimentos LTDA. Declaro, ainda, a ilegitimidade passiva da Realizar Imobiliária, extinguindo o processo sem resolução de mérito em relação a esta, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade da justiça deferida.

Inconformada, a demandante interpôs o recurso de apelação de ID n. 69892709, buscando a reforma do pronunciamento objurgado, aduzindo, preambularmente, que seria inconteste a legitimidade passiva da segunda acionada e, no mérito, argumenta ser indevida a cobrança de juros antes da entrega do imóvel, pois, segundo alega, "Os juros sobre as parcelas do preço ainda não pagas só poderiam ser cobrados quando a incorporadora adimplisse sua obrigação de entrega da unidade imobiliária, pois operada a tradição do bem, tem fundamento a exigência total do preço ou cobrança de juros sobre a parcela não quitada, respeitados, evidentemente, os limites legais."

Salienta, ainda, que seria ilícita "...a aplicação do índice INCC durante todas as parcelas do financiamento adquirido pelo Autor para a quitação do imóvel."

Requer, ademais, indenização por danos materiais e morais em razão do suposto atraso na entrega do bem imóvel.  

Defende, também, a ilegalidade da cobrança de taxa SATI e corretagem. 

Pede, ao final, o provimento da insurgência. 

As contrarrazões foram acostadas junto aos ID´s n. 69892712 e n. 69892713. 

Nesta instância, coube-me, por sorteio, a relatoria. 

Lançado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento.  

Salvador/BA, 14 de outubro de 2024.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR 02 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Conheço do apelo, porque reunidos os pressupostos de admissibilidade. 

Insta salientar, de logo, que, diversamente do alegado nas razões recursais, a segunda demandada, REALIZAR IMOBILIÁRIA, não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação, visto que não é proprietária do bem imóvel, tendo apenas figurado nas tratativas como intermediadora da venda, não figurando no contrato subsequente, ora objeto do pedido revisional sub examine.

Superada tal questão, importante frisar que, considerando a relação jurídica firmada entre os litigantes, induvidosa a aplicação da Lei n. 8.078/90, nos termos do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

A Legislação Consumerista, comprometida com tendências protetivas do consumidor, inferiorizado e fragilizado nas relações contratuais, buscou uma interpretação mais favorável ao hipossuficiente, na qual seja respeitado seu direito à reparação de danos patrimoniais. De tal modo, a relação formada entre uma construtora e os adquirentes da unidade imobiliária é regida pelo CDC, visto ser o respectivo contrato reconhecidamente adesivo.

Neste contexto, cediço que o Código de Defesa do Consumidor prima pela observância do equilíbrio das normas contratuais, de forma que os pactos redigidos pelas construtoras não podem destoar desse entendimento, razão pela qual se revela discutível a ilegalidade dele advinda.

No caso em apreço, entretanto, o contrato sob análise, não faz nenhuma previsão de juros mensais ou anuais, mas sim taxas para reajuste dos valores parcelados com o fim de repor perdas financeiras da construtora, ora apelada, perante a valorização do imóvel ao passo que a construção do empreendimento avançasse. Prova disto, é que até a entrega das chaves/habite-se o índice de atualização monetária é o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) que acompanha a oscilação dos valores dos materiais de construção, como restou evidenciado no laudo pericial de ID n. 69892685, o qual demonstra a sua legalidade.

A propósito:

Apelação. Contrato de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Pedido de ressarcimento do valor cobrado a título de diferença de financiamento e danos morais. Sentença de improcedência. Quantia cobrada em virtude de lapso temporal de nove meses entre as assinaturas dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento. Cobrança prevista em contrato, com a indicação do índice a ser aplicado (INCC-FGV) e sua periodicidade, mensal. Correção do saldo devedor que apenas recompõe o valor da moeda. Desnecessidade de se perquirir a culpa pelo atraso. Precedentes da Corte Superior e deste Tribunal. Majoração dos honorários advocatícios, observada a gratuidade deferida. Desprovimento da Apelação.

(TJ-RJ - APL: 00108345420198190014, Relator: Des(a). CAMILO RIBEIRO RULIERE, Data de Julgamento: 10/02/2022, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATUALIZAÇÃO DO VALOR. INCC. Nos contratos de compra e venda de imóveis é lícita a estipulação do INCC (Índice Nacional de Custos da Construção) como indexador de atualização monetária do preço. Circunstância dos autos em que o indexador foi pactuado e se impõe manter a sentença.RECURSO DESPROVIDO.(Apelação Cível, Nº 70083542597, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 17-12-2019)

(TJ-RS - AC: 70083542597 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 17/12/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 21/01/2020)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de revisão contratual e reconvenção para cobrança de dívida decorrente da incidência de INCC sobre o saldo devedor. 1. Legalidade da incidência do INCC durante a fase de construção. Índice aplicado sobre o montante devido entre a assinatura do compromisso e a liberação do financiamento pelo agente bancário. Lapso temporal significativo. Preço que foi reajustado conforme cláusula contratual. Valor devido. 2. Contratação de seguro de vida em grupo tipo prestamista e de seguro contra danos físicos à unidade imposta pela vendedora. Venda casada não configurada. Ausência de coincidência entre o fornecedor do imóvel e o fornecedor dos seguros. Pagamento do prêmio dos seguros foi previsto como condição para a posse provisória do imóvel pela adquirente, antes da quitação do preço, em distribuição contratual dos riscos do negócio. 3. Compromisso celebrado entre as partes não prevê a cobrança de juros pela Tabela Price e de comissão de permanência. Inconformismo quanto às cobranças resultantes do contrato de financiamento celebrado com a instituição financeira deve ser deduzido na via adequada. 4. Dano moral inocorrente. Inadimplemento das parcelas devidas. Negativação do nome da compradora se deu em exercício regular de direito. 5. Recurso desprovido.

(TJ-SP 10214585520158260576 SP 1021458-55.2015.8.26.0576, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 07/12/2017, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2017)

Assim, examinando-se o contrato particular de compromisso de compra e venda em questão, não se aparenta a cobrança de encargos abusivos, consubstanciados na pactuação de juros remuneratórios, bem como a aludida capitalização mensal dos juros, não havendo, pois, falar em revisão contratual e consequentemente, na declaração de nulidade de cláusulas contratuais, no que tange aos tópicos hostilizados.

Concernente ao pedido de devolução da taxa de corretagem, também não há como acolher a pretensão do apelante, impondo-se acentuar que o contrato firmado entre as partes não contém qualquer previsão expressa acerca do pagamento de taxa de corretagem. Na ausência de tal previsão contratual, bem como da comprovação de que a ora apelada solicitou ou aceitou esse pagamento em nome de terceiro, não há como relacionar o valor supostamente pago a título de corretagem com a obrigação da recorrida de reembolsá-lo.

Por fim, não ficou configurado o atraso na entrega do imóvel quando computado o período de tolerância de 180 dias previsto contratualmente.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado no sentido de que é lícita a contratação de prazo de tolerância em contratos de compra e venda imobiliária. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO INEXISTENTE. ART. 1.022 DO CPC/2015. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PLANTA. ATRASO. ENTREGA. REPARAÇÃO MORAL E MATERIAL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. TERMOS INICIAL E FINAL. MORA. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULA Nº 283/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. SALDO DEVEDOR. LEGALIDADE. SUMULA Nº 83/STJ. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA. TEMAS NºS 970 E 971. SÚMULA Nº 568/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

3. Na hipótese, não há como acolher a pretensão recursal diante dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

4. No caso concreto, aplica-se o óbice da Súmula nº 283/STF em virtude da ausência de impugnação específica, no recurso especial, de todos os fundamentos do acórdão recorrido.

5. A mora na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, excluída a má-fé da construtora, não autoriza a suspensão da correção monetária do saldo devedor. Precedentes.

6. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco das dívidas de valor. Precedentes. Súmula nº 83/STJ.

7. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Precedentes.

8. A Segunda Seção, em recurso repetitivo, firmou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema/STJ nº 970).

9. Nos moldes da Tese nº 971, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

10. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no REsp 1702692/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 03/12/2020)

Desse modo, a prorrogação do prazo, não constitui ofensa aos princípios e direitos do consumidor, sendo razoável admitir a possibilidade de atraso das obras em razão de fatores externos, o que autoriza reconhecer a viabilidade de tal estipulação. Ademais o imóvel foi entregue ainda dentro do prazo de tolerância, pelo que se verifica dos documentos de ID´s n. 69891808 e n. 69892574, motivo pelo qual se mostra descabido o pleito indenizatório.

Conclusão. 

Em face do exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso a fim de manter a sentença impugnada, tal qual proferida. 

A teor do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios fixados anteriormente em 2% (dois por cento), observadas as disposições sobre a gratuidade judiciária. 

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR 02