PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EX-SÍNDICO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE DE PRÉVIA REPROVAÇÃO DAS CONTAS EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. VOTOS ANULADOS POR INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DA ANULAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO IMPROVIDO. 

I. Caso em exame 

1.   Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou extinto o processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse de agir, em ação de exigir contas movida por condomínio contra ex-síndico.

2.   O apelante alega que houve error in procedendo na sentença, pois o juízo a quo não considerou que 22 votos foram anulados pela mesa diretora da assembleia por inadimplência dos votantes, o que alteraria o quórum necessário para a reprovação das contas.

II. Questão em discussão 

3.   A controvérsia reside em determinar se houve efetiva reprovação das contas do ex-síndico em assembleia condominial, pressuposto necessário para o ajuizamento da ação de exigir contas.

III. Razões de decidir 

4.   A jurisprudência consolidada estabelece que o condomínio só possui interesse de agir para propor ação de exigir contas contra ex-síndico quando houver prévia deliberação assemblear rejeitando as contas apresentadas.

5.   No caso em análise, a Ata da Assembleia realizada em 26/03/2015 registra a participação de 95 condôminos, dos quais 39 votaram pela não aprovação das contas, sendo que 22 votos foram anulados pela mesa diretora por suposta inadimplência.

6.   A Convenção do Condomínio estabelece que as decisões gerais são tomadas por maioria simples dos condôminos presentes. Considerando a presença de 95 votantes, seriam necessários, no mínimo, 48 votos contrários para a reprovação das contas.

7.   Embora o Código Civil (art. 1.335, III) e a Convenção Condominial vedem o voto dos condôminos inadimplentes, o apelante não comprovou a efetiva inadimplência dos 22 votantes cujos votos foram anulados, não apresentando documentos essenciais como lista de presença ou comprovação individual da situação de inadimplência.

8.   A decisão de anular votos por inadimplência não pode ser presumida como regular sem a devida comprovação, sob pena de violação à segurança jurídica das deliberações condominiais.

IV. Dispositivo

9.   Recurso conhecido e não provido, mantendo-se a sentença que extinguiu o processo sem resolução de mérito por ausência de interesse de agir. Majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0505043-30.2017.8.05.0039, em que figuram como parte recorrente CONDOMINIO RESIDENCIAL VIVENDAS DO JOANES e parte recorrida WEBSTER ARANHA:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Dr. Rosalvo Augusto Vieira da Silva

                 Relator substituto

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na sentença acostada ao ID. 89840830, acrescentando tratar-se de Apelação Cível (ID. 89840845) interposta por CONDOMINIO RESIDENCIAL VIVENDAS DO JOANES em face da decisão proferida pelo juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Camaçari/BA, que julgou extinto o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI do CPC, pela falta de necessidade/adequação.

O Apelante alega error in procedendo, sustentando que o Juízo de primeiro grau desconsiderou os votos anulados pela mesa diretora da assembleia por inadimplemento, contabilizando de forma equivocada os votos para reprovação das contas do ex-síndico.

Defende que o quórum necessário exigido na Convenção do Condomínio para decisões gerais é da maioria simples dos condôminos presentes, conforme artigo 31 da Convenção, porém esse artigo não pode ser interpretado de forma isolada, sem considerar o artigo 29.8 que trata da necessidade do adimplemento para ter direito a voto.

Argumenta que o direito de voto dos condôminos inadimplentes é vedado pela Convenção condominial e pelo art. 1.335, III do Código Civil, o que justificaria a anulação de 22 votos pela mesa diretora da assembleia.

Afirma que apesar de 95 condôminos terem participado da Assembleia, apenas 73 estavam aptos a votar, dos quais 2 se abstiveram, 39 votaram pela reprovação das contas e 32 pela aprovação, caracterizando a maioria simples de 37 votos necessários para a reprovação, e não 48 como entendeu o juízo de piso.

Preparo devidamente comprovado, conforme se observa do ID. 89840846. 

Contrarrazões devidamente apresentadas (ID. 89840847).

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 187 do Regimento Interno.

Salvador, data registrada em sistema.

Dr. Rosalvo Augusto Vieira da Silva

                 Relator substituto

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

A controvérsia recursal reside na análise dos requisitos para propositura da ação de exigir contas, especificamente quanto à necessidade de comprovação da rejeição das contas do ex-síndico em assembleia condominial, como pressuposto para o interesse de agir.

No caso em análise, o Juízo de primeiro grau julgou extinto o processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse de agir, por entender que não houve efetiva reprovação das contas do ex-síndico em assembleia condominial, requisito essencial para o ajuizamento da ação de exigir contas.

O condomínio só possui interesse de agir para propor ação de exigir contas contra ex-síndico quando houver prévia deliberação assemblear rejeitando as contas apresentadas. Nesse sentido entende que o síndico só se desobriga de prestar contas ao condomínio quanto comprovar que as apresentou e que foram aprovadas pela assembleia.

No caso dos autos, o Apelante juntou a Ata da Assembleia realizada em 26 de março de 2015 (ID. 321669094), na qual consta a votação das contas apresentadas pelo ex-síndico. Conforme se extrai do documento, participaram da assembleia 95 condôminos, dos quais 39 votaram pela não aprovação das contas, sendo que 22 votos foram anulados pela mesa diretora por inadimplência.

O cerne da questão está em determinar se a anulação dos 22 votos foi regular e se, com essa anulação, houve efetivamente a reprovação das contas por maioria simples.

Embora o Apelante alegue que o art. 1.335, III, do Código Civil e o art. 29.8 da Convenção condominial vedem o voto dos condôminos inadimplentes, não foi apresentada comprovação da efetiva inadimplência dos 22 votantes cujos votos foram anulados. Também não foram juntados aos autos documentos essenciais para a verificação da regularidade da anulação, como a lista de presença com a identificação dos votantes inadimplentes ou qualquer outro meio que demonstrasse inequivocamente a inadimplência alegada.

Como bem pontuou o Juízo de primeiro grau, o artigo 31 da Convenção do Condomínio estabelece que as decisões gerais do condomínio são tomadas por maioria simples dos condôminos presentes. Considerando a presença de 95 votantes, seria necessário, no mínimo, 48 votos contrários para a reprovação das contas, o que não ocorreu, já que apenas 39 condôminos votaram pela não aprovação.

A decisão de considerar inválidos os votos dos supostos inadimplentes não podem ser presumida como regular sem a devida comprovação. Acolher a tese do Apelante implicaria em presumir a regularidade da anulação dos votos, sem qualquer elemento probatório que a sustente, o que não se coaduna com a necessidade de segurança jurídica nas deliberações condominiais.

Ademais, o Apelante teve oportunidade de demonstrar a regularidade da anulação dos votos quando intimado especificamente para juntar a Ata da Assembleia, mas não apresentou documentação complementar que comprovasse a situação de inadimplência dos condôminos cujos votos foram anulados.

Portanto, não tendo sido demonstrado o preenchimento do requisito essencial para a propositura da ação de exigir contas - a efetiva reprovação das contas em assembleia condominial - impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a ausência de interesse de agir.

Ex positis, NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO, mantendo-se intacta a r. sentença em todos os seus fundamentos. Ademais, diante do quanto constante no § 11 do art. 85 do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal.

É o voto. 

Salvador, data registrada no sistema.

Dr. Rosalvo Augusto Vieira da Silva

                           Relator substituto