PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO. DILAÇÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.

1- Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade oposta em execução de título extrajudicial ajuizada para cobrança de cotas condominiais, determinando o prosseguimento da execução.

2- A controvérsia consiste em definir se as alegações de excesso de execução, decorrente de suposta duplicidade de cobrança, ausência de autorização assemblear para cotas extraordinárias, incorreção dos índices de atualização monetária e iliquidez do título executivo podem ser apreciadas na estreita via da exceção de pré-executividade.

3- A exceção de pré-executividade somente é cabível para matérias cognoscíveis de ofício e demonstráveis mediante prova pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória. As teses deduzidas pela agravante demandam exame de planilhas, documentos contábeis, atas assembleares e demais elementos probatórios incompatíveis com a via eleita, não se evidenciando excesso de execução manifesto. Aplicação do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça. Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n.º 8047558-06.2026.8.05.0000, em que figuram como agravante Patrícia Neeser Chew e agravado Condomínio Edifício Mansão Victory Tower. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER do recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão agravada, nos termos do voto do Relator, que passa a integrar o presente julgado.

Salvador (BA), 26 de julho de 2026 

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ SUBSTITUTO DO 2º GRAU

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26

RELATOR

IV

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por Patrícia Neeser Chew contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo do Núcleo de Justiça 4.0, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial n.º 8154803-15.2022.8.05.0001, ajuizada pelo Condomínio Edifício Mansão Victory Tower, que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela executada e determinou o prosseguimento da execução pelo saldo remanescente.

Consta dos autos que a decisão agravada rejeitou as alegações de excesso de execução, ao fundamento de que demandariam dilação probatória incompatível com a via estreita da exceção de pré-executividade; afastou as teses relativas à suposta duplicidade de cobrança, à incorreção dos indexadores de atualização monetária e à ausência de autorização assemblear para a cobrança de cotas extraordinárias; reconheceu a legitimidade passiva da executada, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial; afastou a alegação de impenhorabilidade do bem de família, diante da incidência da exceção prevista no art. 3º, IV, da Lei n.º 8.009/1990; homologou o abatimento do valor depositado pela executada e determinou o prosseguimento da execução pelo saldo remanescente.

Nas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese, que a decisão merece reforma porquanto a matéria discutida seria passível de apreciação em exceção de pré-executividade, afirmando existir excesso de execução decorrente de cobrança em duplicidade de cotas condominiais já quitadas em demanda anterior, ausência de lastro assemblear para a cobrança das cotas extraordinárias e irregularidade na incidência dos índices de correção monetária, defendendo, ainda, a iliquidez do título executivo. Requer a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, o deferimento de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada.

Apresentadas contrarrazões, o agravado pugna pelo indeferimento do pedido de gratuidade da justiça, pelo não deferimento do efeito suspensivo e, no mérito, pelo desprovimento do agravo de instrumento, sustentando a correção da decisão recorrida e a inadequação da via eleita para o exame das matérias suscitadas.

É o relatório. Inclua em pauta de Julgamenteo.

Salvador (BA), 26 de julho de 2026 

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ SUBSTITUTO DO 2º GRAU

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26

RELATOR

IV

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal cinge-se à verificação da possibilidade de acolhimento, em sede de exceção de pré-executividade, das alegações de excesso de execução decorrente de suposta duplicidade de cobrança de cotas condominiais, ausência de deliberação assemblear para a instituição de cotas extraordinárias, incorreção dos índices de atualização monetária e consequente iliquidez do título executivo.

O recurso não merece provimento.

A exceção de pré-executividade constitui meio excepcional de defesa do executado, admitida apenas para o exame de matérias cognoscíveis de ofício e desde que possam ser apreciadas de plano, mediante prova pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória.

No caso concreto, a agravante pretende demonstrar excesso de execução mediante alegação de cobrança em duplicidade de cotas condominiais já quitadas em processo anterior, bem como sustenta a inexistência de autorização assemblear para a cobrança de cotas extraordinárias e a aplicação indevida de índices de correção monetária.

Todavia, o exame dessas alegações exige análise detalhada das planilhas de cálculo apresentadas em processos distintos, confronto entre períodos de cobrança, verificação dos pagamentos efetuados, exame das atas assembleares, da convenção condominial e dos critérios utilizados para atualização do débito, providências incompatíveis com a cognição sumária própria da exceção de pré-executividade.

Nesse contexto, eventual excesso de execução não se revela de forma manifesta ou evidente, circunstância que impede o acolhimento da insurgência pela via eleita.

O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é precisamente nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INVIABILIDADE. PRECEDENTES. 1. A exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória. 2. A alegação de excesso de execução não é cabível em sede de exceção de pré-executividade, salvo quando esse excesso for evidente. Precedentes. 3. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1717166 RJ 2017/0272939-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 05/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/11/2021).

A hipótese dos autos ajusta-se integralmente ao entendimento acima transcrito. As matérias suscitadas pela agravante demandam instrução incompatível com a estreita via da exceção de pré-executividade, circunstância que impede o reconhecimento das alegações formuladas.

Também não prospera a alegação de iliquidez do título executivo.

Nos termos do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, constituem título executivo extrajudicial os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que documentalmente comprovadas. A discussão acerca da regularidade dos valores exigidos, da existência de eventual duplicidade de cobrança ou da validade das deliberações assembleares extrapola os estreitos limites cognitivos da exceção de pré-executividade, exigindo produção probatória adequada.

Vejamos entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART 1.358-A DO CC/2002. ESPÉCIE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA-GERAL. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÕES. INVIABILIDADE DE AFERIR-SE A NATUREZA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Com o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que documentalmente comprovadas, passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X. 2. O condomínio de lotes, inserido no art. 1.358-A do CC/2002 pela Lei 13.465/2017, configura espécie de condomínio edilício e, por conseguinte, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas em convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que documentalmente comprovado, detém a natureza jurídica de título executivo extrajudicial. 3. Considerando que o acórdão recorrido não procedeu a uma análise acurada acerca da origem do crédito condominial executado, não é possível, no presente momento, afirmar se é possível, ou não, o prosseguimento da execução. Dessa forma, é imprescindív el o retorno dos autos à Corte de origem, para que se realize esse exame, a fim de definir se, na espécie, o crédito foi previsto na convenção do condomínio e/ou aprovado em assembleia-geral, requisitos indispensáveis para definir sua natureza de título executivo, nos termos do art. 784, X, do CPC/2015.4. Agravo interno provido. Recurso especial provido .

(STJ - AgInt no REsp: 00000000000001978871 RJ 2021/0402509-5, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 20/10/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 29/10/2025)

Assim, não se verifica qualquer ilegalidade na decisão recorrida, que corretamente concluiu pela impossibilidade de apreciação das teses defensivas na via incidental eleita, determinando o regular prosseguimento da execução.

Também não merece acolhimento a alegação de impenhorabilidade do imóvel objeto da constrição judicial.

Embora a Lei n.º 8.009/1990 assegure a proteção do bem de família, o próprio diploma legal estabelece hipóteses excepcionais em que a penhora é admitida. Entre elas, encontra-se expressamente a cobrança de créditos decorrentes de contribuições condominiais, conforme dispõe o art. 3º, inciso IV, da referida lei.

A razão dessa exceção reside na natureza propter rem da obrigação condominial. Trata-se de obrigação que acompanha o próprio imóvel, impondo ao seu titular ou possuidor o dever de contribuir para as despesas indispensáveis à conservação, administração e manutenção das áreas e serviços comuns, em benefício de toda a coletividade condominial. Assim, admitir que a proteção conferida ao bem de família impedisse a satisfação desses créditos importaria transferir aos demais condôminos o ônus financeiro decorrente da inadimplência de um único proprietário, comprometendo a própria gestão do condomínio.

A decisão agravada, portanto, encontra-se em consonância com o ordenamento jurídico ao afastar a alegação de impenhorabilidade do imóvel.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a dívida oriunda de cotas condominiais constitui exceção legal à regra da impenhorabilidade do bem de família, reconhecendo a possibilidade de constrição do imóvel quando o débito decorre das despesas a ele vinculadas. Confira-se a seguinte ementa:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INCOMPETÊNCIA E PRESCRIÇÃO. ARGÜIÇÃO TARDIA EM SEDE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NULIDADE DE ALGIBEIRA. PRECLUSÃO E COISA JULGADA. BEM DE FAMÍLIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a suscitação tardia de nulidades inclusive as de ordem pública , apenas após o resultado de mérito desfavorável e sob o manto da coisa julgada, configura a chamada "nulidade de algibeira". Tal manobra processual é rechaçada por atentar contra a boa-fé objetiva e a segurança jurídica. Precedentes. 2. No caso concreto, o Tribunal a quo observou que as teses de incompetência e prescrição foram ventiladas apenas na fase de cumprimento de sentença, após o trânsito em julgado, operando-se, portanto, a preclusão consumativa. 3. Segundo a jurisprudência consolidada desta Corte, a dívida decorrente de cotas condominiais ostenta natureza propter rem, constituindo exceção legal à impenhorabilidade do bem de família, nos termos do art. 3º, IV, da Lei n. 8.009/1990.4. Na hipótese, o Tribunal de origem concluiu pela legalidade da penhora, uma vez que o débito executado refere-se às despesas do próprio imóvel, harmonizando-se com o entendimento do STJ. Incidência da Súmula 83/STJ.5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

(STJ - AREsp: 00000000000002971401 RJ 2025/0231043-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/03/2026).

Desse modo, mostra-se correta a decisão recorrida ao reconhecer que a alegação de impenhorabilidade do bem de família não subsiste diante da expressa exceção prevista no art. 3º, IV, da Lei n.º 8.009/1990, razão pela qual deve ser mantida, também por esse fundamento.

Diante da ausência de probabilidade de provimento do recurso, resta igualmente prejudicado o pedido de concessão de efeito suspensivo.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR provimento ao agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão agravada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

IV