PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Graça Marina Vieira Furtado

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. REDUÇÃO DE PREÇOS PELA CONSTRUTORA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. PERDA DE UMA CHANCE. RECURSO DESPROVIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I. Caso em exame

Apresentação de recurso de apelação interposto pelas empresas loteadoras contra sentença que as condenou ao pagamento de R$ 160.000,00 a título de danos materiais em favor do autor. A condenação ocorreu em razão da venda de lotes comerciais seguida de drástica e imediata redução dos preços de lotes idênticos no mesmo empreendimento, frustrando o investimento realizado sob a garantia de estabilidade dos valores.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se o silêncio intencional das empresas sobre a iminente redução dos preços configura omissão dolosa e vício de consentimento; e (ii) saber se estão presentes os requisitos para a aplicação da teoria da perda de uma chance aptos a justificar a indenização patrimonial.

III. Razões de decidir

A atuação das empresas, ao deixarem de informar que os imóveis baixariam de preço e, simultaneamente, garantirem a sua estabilidade durante a negociação, caracteriza omissão dolosa, violando a boa-fé objetiva. Sem essa postura, o negócio não teria sido celebrado naqueles patamares, enquadrando-se no artigo 147 do Código Civil.

A teoria da perda de uma chance restou configurada, pois exige três requisitos fundamentais devidamente provados no caso: a existência de uma chance real e séria de obter vantagem; uma conduta ilícita de terceiro; e o nexo de causalidade entre a conduta e a perda da oportunidade.

O prejuízo material suportado pelo comprador é direto e quantificável, correspondendo à diferença entre o valor exigido na sua compra e o valor da promoção promovida posteriormente pela própria construtora, tornando correta a indenização fixada pelo juízo de origem.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A omissão intencional da construtora sobre iminente redução drástica de preços de imóveis, aliada à garantia de estabilidade no momento da venda, configura vício de consentimento por dolo e violação à boa-fé objetiva. 2. A aniquilação do valor de mercado de lote comercial decorrente de política de descontos agressiva e oculta da própria incorporadora autoriza a indenização por danos materiais com base na teoria da perda de uma chance. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 147; CC, art. 927. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1540153/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 17.04.2018.

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Graça Marina Vieira Furtado

Adoto o relatório da sentença proferida na origem, no âmbito da ação indenizatória ajuizada por José Ricardo Morais Santos em face de Terras Alphaville Vitória da Conquista Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Caminho da Barra SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda., que julgou procedentes os pedidos da petição inicial, para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), com correção monetária desde a data do efetivo prejuízo e juros de mora desde a citação, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as recorrentes afirmam que possuem plena liberdade para estabelecer políticas comerciais e alterações de valores dos lotes que integram o seu estoque, sem que o exercício dessa atividade econômica configure ilicitude ou abusividade.

Salientam que a desvalorização dos imóveis decorre de múltiplos fatores econômicos externos, independentes da atuação das construtoras, tais como oscilações do mercado imobiliário e inflação.

Acrescentam que a aplicação da teoria da perda de uma chance exige a demonstração de uma frustração de expectativa concreta, séria e provável, não havendo nos autos qualquer prova de que o apelado tenha tentado vender os imóveis ou perdido alguma proposta real de negócio.

Defendem, também, que a indenização arbitrada é desproporcional e encontra-se desamparada de prova técnica, inexistindo nexo de causalidade ou fundamento para a condenação nos termos do artigo 927 do Código Civil.

Requerem, dessa maneira, a reforma da decisão recorrida, a fim de que seja reconhecida a inexistência de culpa pelo ilícito e, por conseguinte, julgada totalmente improcedente a demanda, com a inversão do ônus de sucumbência em desfavor do apelado.

Intimada, a parte apelada fez juntar suas contrarrazões no ID 515255223. A parte recorrida nega que sua atuação tenha implicado danos à esfera material ou moral da parte apelante, argumenta que a conduta das empresas, ao promoverem redução drástica de preços logo após a venda com garantia de estabilidade, violou a boa-fé objetiva e os deveres de informação, configurando ato ilícito que causou desvalorização imediata e efetivo prejuízo patrimonial.

Distribuídos os autos, coube-me, por sorteio, o encargo de relatora.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quinta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do Código de Processo Civil.

Salvador, 2 de março de 2026.

DESª. GRAÇA MARINA VIEIRA FURTADO
Relatora

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  Quinta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Graça Marina Vieira Furtado

Trata-se de ação cujo objeto é o pleito de indenização por danos materiais fundado na desvalorização abrupta de três lotes comerciais adquiridos pelo autor junto às empresas rés, as quais, logo após a negociação originária, passaram a comercializar lotes idênticos no mesmo empreendimento pela metade do preço, frustrando a legítima expectativa de revenda com lucro e configurando o dever de reparação acolhido pela sentença de procedência na origem.

Observo que o recurso foi juntado de forma tempestiva, tendo a ré realizado o pagamento do preparo, atendeu-se, também, os demais requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, destacando-se que a parte autora litiga sob a concessão da gratuidade da justiça.

A questão em discussão consiste em saber se a conduta das rés configurou ilícito passível de reparação. Há duas questões em discussão: (i) saber se o silêncio intencional das empresas sobre a iminente e drástica redução dos preços dos lotes comerciais caracteriza vício de consentimento por omissão dolosa; e (ii) saber se a frustração do negócio e da valorização dos imóveis preenche os requisitos necessários para a aplicação da teoria da perda de uma chance, justificando a indenização por danos materiais fixada pelo juízo de primeiro grau.

No que diz respeito ao vício de consentimento, a controvérsia reside em analisar se as empresas loteadoras e incorporadoras, ao negociarem os lotes C0124, C0125 e C0126 com o autor por valores que variavam entre R$ 149.550,37 e R$ 177.917,54, violaram a boa-fé objetiva ao ocultar a informação de que implementariam, em curtíssimo prazo, um plano comercial que reduziria os preços de lotes equivalentes para patamares de R$ 80.000,00 a R$ 90.000,00.

A análise foca em determinar se a garantia de estabilidade de preços, atestada nos autos, foi fator determinante para a conclusão do negócio pelo comprador, que buscava o investimento imobiliário, e se a quebra dessa confiança constitui violação aos deveres anexos ao contrato.

Em relação à teoria da perda de uma chance, o debate concentra-se na verificação de um dano patrimonial concreto sofrido pelo adquirente. As apelantes sustentam que o mercado imobiliário é volátil e que o autor não comprovou a perda de uma proposta específica de venda. Em contrapartida, é necessário avaliar se a desvalorização imediata e direta, imposta pela própria vendedora no mesmo condomínio, aniquilou a oportunidade séria e real de o autor auferir vantagem econômica, transformando um dano que poderia ser hipotético em um prejuízo material quantificável, equivalente à diferença entre o valor pago e o valor posteriormente praticado pelas apelantes.

Inicialmente, destaco que voto por manter a sentença recorrida, adotando os próprios motivos expostos pelo juízo de origem, somados aos fundamentos que passo a suscitar a seguir. Trata-se, inequivocamente, de um caso de perda de uma chance em decorrência dos prejuízos oriundos do vício de consentimento. A atuação das empresas demandadas na fase pré-contratual e contratual maculou a formação da vontade do adquirente, gerando um desequilíbrio que afetou diretamente o patrimônio investido.

Assevero que o ato de deixar de mencionar que os imóveis baixariam de preço de forma tão abrupta, aliada à conduta de garantir a sua estabilidade no momento da venda, foram circunstâncias essenciais para a conclusão do negócio. É evidente que, sem essa postura omissiva e enganosa, a transação não ocorreria nos moldes e valores fixados. A norma demonstra clareza ao coibir esse tipo de comportamento, com amparo direto na legislação civil pátria.

Art. 147. Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado.

Nessa linha de raciocínio, a responsabilização civil com base na teoria da perda de uma chance demanda a presença de três elementos essenciais: a verificação de uma oportunidade verdadeira, grave e palpável de alcançar um benefício ou de se esquivar de um dano; um comportamento contrário ao direito, seja por ação ou omissão, praticado por outra pessoa; e a ligação direta entre essa atitude e a privação da oportunidade, que não pode ser apenas uma suposição. Tais pressupostos servem para separar o que é um mero desejo ou expectativa subjetiva do que é, de fato, um prejuízo material concreto passível de reparação pelo Poder Judiciário.

Na esteira do que foi anteriormente citado, a sentença recorrida mostra-se correta ao condenar as acionadas no dever de indenizar pelos prejuízos materiais provocados no desempenho de sua atividade econômica correlata – a incorporação, o loteamento e a comercialização de imóveis em empreendimentos urbanos, especificamente no Condomínio Terras Alphaville Vitória da Conquista 2.

Afinal, a parte autora demonstrou nos autos, de forma cristalina e por meio de prova testemunhal e documental, que adquiriu os lotes sob a garantia de que não haveria um plano de construtora que reduzisse os preços. A prova colhida em audiência confirmou que o corretor, atuando em nome das empresas, transmitiu essa segurança. A confiança depositada nas informações prestadas foi o fator determinante para o desembolso das expressivas quantias de R$ 149.550,37 e R$ 177.917,54 por cada lote.

Ficou demonstrado no feito que a conduta das rés, ao implementar um desconto de cerca de 50% nos lotes remanescentes poucos meses após a compra feita pelo autor, configurou a omissão dolosa prevista no artigo 147 do Código Civil e um comportamento contraditório que viola a boa-fé objetiva. Essa atitude criou uma desvalorização artificial e imediata dos bens adquiridos, frustrando completamente o caráter de investimento do negócio jurídico.

A norma civil aplicável, ao censurar o silêncio intencional sobre fato relevante, correlaciona-se perfeitamente com a atitude das apelantes, que detinham a informação privilegiada sobre suas políticas de vendas futuras e optaram por ocultá-la para fechar o negócio por um valor superior. A decisão impugnada, portanto, acertou ao afastar a tese de mera flutuação de mercado, reconhecendo o ilícito na formação do contrato.

Da mesma forma, a teoria da perda de uma chance amolda-se à situação narrada. Ao venderem lotes idênticos no mesmo condomínio por R$ 80.000,00 e R$ 90.000,00, as empresas retiraram do autor qualquer chance real, séria e concreta de negociar seus próprios imóveis pelo preço que pagou ou com margem de lucro. A decisão impugnada interpretou corretamente os fatos ao identificar o nexo de causalidade entre a conduta lesiva das empresas e a aniquilação do valor de mercado dos bens do autor.

Doutro lado, as acionadas foram incapazes de trazer ao processo fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito buscado. Limitaram-se a argumentar genericamente sobre oscilações da economia e livre concorrência, sem apresentar qualquer justificativa técnica ou macroeconômica que explicasse a necessidade de reduzir o preço dos lotes pela metade em tão curto espaço de tempo, falhando em desconstituir as provas apresentadas pelo autor.

Provada a situação, a demandada é responsável, devendo ser mantido o direito que pleiteia a parte autora exclusivamente quanto aos danos materiais, conforme deferido na origem, uma vez que não houve pedido de danos morais na petição inicial.

Os danos materiais sofridos correspondem à efetiva desvalorização dos bens e à quantificação da chance perdida. O valor fixado pelo juízo a quo, na ordem de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), encontra-se perfeitamente amparado pelas provas dos autos. O autor demonstrou matematicamente que a diferença entre o que pagou pelos três lotes e o valor pelo qual as rés passaram a comercializar imóveis idênticos totalizava um prejuízo de R$ 245.385,45. Ao formular o pedido e ter a sentença proferida no limite de R$ 160.000,00, o valor da condenação atende à razoabilidade e à proporcionalidade, não havendo que se falar em enriquecimento sem causa, configurando a correta restituição mínima do dano material suportado.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios tem posicionamento pacífico sobre a matéria, oferecendo suporte robusto à tese de que a frustração de uma chance real e o vício de consentimento geram o dever de reparação material e a anulação de atos lesivos.

A compreensão sobre a teoria da perda de uma chance foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça de forma inequívoca, conforme se constata na ementa a seguir transcrita na íntegra:

RECURSO ESPECIAL. AÇÕES EM BOLSA DE VALORES. VENDA PROMOVIDA SEM AUTORIZAÇÃO DO TITULAR. RESPONSABILIDADE CIVIL. PERDA DE UMA CHANCE. DANO CONSISTENTE NA IMPOSSIBILIDADE DE NEGOCIAÇÃO DAS AÇÕES COM MELHOR VALOR, EM MOMENTO FUTURO. INDENIZAÇÃO PELA PERDA DA OPORTUNIDADE. 1. "A perda de uma chance é técnica decisória, criada pela jurisprudência francesa, para superar as insuficiências da responsabilidade civil diante das lesões a interesses aleatórios. Essa técnica trabalha com o deslocamento da reparação: a responsabilidade retira sua mira da vantagem aleatória e, naturalmente, intangível, e elege a chance como objeto a ser reparado" (CARNAÚBA, Daniel Amaral. A responsabilidade civil pela perda de uma chance: a técnica na jurisprudência francesa. In: Revista dos Tribunais, São Paulo, n. 922, ago, 2012). 2. Na configuração da responsabilidade pela perda de uma chance não se vislumbrará o dano efetivo mencionado, sequer se responsabilizará o agente causador por um dano emergente, ou por eventuais lucros cessantes, mas por algo intermediário entre um e outro, precisamente a perda da possibilidade de se buscar posição mais vantajosa, que muito provavelmente se alcançaria, não fosse o ato ilícito praticado. 3. No lugar de reparar aquilo que teria sido (providência impossível), a reparação de chances se volta ao passado, buscando a reposição do que foi. É nesse momento pretérito que se verifica se a vítima possuía uma chance. É essa chance, portanto, que lhe será devolvida sob a forma de reparação. 4. A teoria da perda de uma chance não se presta a reparar danos fantasiosos, não servindo ao acolhimento de meras expectativas, que pertencem tão somente ao campo do íntimo desejo, cuja indenização é vedada pelo ordenamento jurídico, mas sim um dano concreto (perda de probabilidade). A indenização será devida, quando constatada a privação real e séria de chances, quando detectado que, sem a conduta do réu, a vítima teria obtido o resultado desejado. 5. No caso concreto, houve venda de ações sem a autorização do titular, configurando o ato ilícito. O dano suportado consistiu exatamente na perda da chance de obter uma vantagem, qual seja a venda daquelas ações por melhor valor. Presente, também, o nexo de causalidade entre o ato ilícito (venda antecipada não autorizada) e o dano (perda da chance de venda valorizada), já que a venda pelo titular das ações, em momento futuro, por melhor preço, não pode ocorrer justamente porque os papéis já não estavam disponíveis para serem colocados em negociação. 6. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp: 1540153 RS 2015/0082053-9, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 17/04/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2018)

Do mesmo modo, a jurisprudência correlata aborda com firmeza a ocorrência de vício de consentimento, punindo condutas omissivas ou dolosas que forçam ou induzem a parte a erro na celebração de negócios jurídicos imobiliários, como se extrai do seguinte precedente:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE AGENTE PÚBLICO DE QUE A ÁREA SERIA DESAPROPRIADA. AQUISIÇÃO PELA PESSOA FÍSICA DO PREFEITO. PROCURAÇÃO PÚBLICA EM FAVOR DE SECRETÁRIO DE ASSUNTOS FUNDIÁRIOS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO CONFIGURADO. DOLO. ANULAÇÃO DO CONTRATO E DA PROCURAÇÃO. DANO MORAL. NEGOCIAÇÃO FORÇADA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente ação anulatória de negócio jurídico c/c pedido de indenização por dano moral. A sentença reconheceu a existência de vício de consentimento na venda de imóvel por preço irrisório, firmada sob pressão de agente político, então prefeito, e seu subordinado, declarando a nulidade do contrato e da procuração pública e condenando ao pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) nulidade do contrato de compra e venda firmado entre as partes, por vício de consentimento decorrente de coação ou dolo; e (ii) indenização por danos morais em razão da celebração forçada do negócio jurídico. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A prova documental e testemunhal confirma que os autores foram pressionados a vender o imóvel sob ameaça velada de desapropriação, com utilização indevida de notificação e ato normativo municipal e autoridade do então prefeito. 4. Restou caracterizado vício de consentimento por dolo, nos termos do art. 145 do CC, autorizando a anulação do contrato e da procuração pública com base no art. 171, II, do CC. 5. A indenização por danos morais decorre do abalo psíquico comprovado nos autos, provocado pela coação e pela frustração relacionada à perda do imóvel. 6. Valor da indenização mantido por estar em conformidade com os parâmetros jurisprudenciais e a gravidade da violação. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: “1. A coação moral e o uso da autoridade pública para induzir a parte à celebração de contrato de compra e venda por valor ínfimo configuram vício de consentimento por dolo, autorizando a anulação do negócio. 2. Comprovado o abalo emocional decorrente da celebração forçada do negócio jurídico, é cabível a indenização por danos morais.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 145 e 171, II; CPC, art. 85, 11. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível nº 1006478-11.2020.8.11.0006, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 23.11.2023; TJMT, Apelação Cível nº 0023876-29.2010.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Vice-Presidência, j. 23.03.2023. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10032506320228110004, Relator.: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 17/10/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/10/2025)

Ante o exposto, o VOTO é no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, para manter a sentença recorrida, nos seus integrais termos, por estes e pelos próprios fundamentos.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. GRAÇA MARINA VIEIRA FURTADO
Relatora