PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM AGENTE FINANCEIRO. REJEIÇÃO. MÉRITO. ALTERAÇÃO UNILATERAL DA POSIÇÃO DO IMÓVEL DE NASCENTE PARA POENTE. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO COMPROVADA POR GRAVAÇÃO DE ÁUDIO DO PREPOSTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRECEDENTES DO STJ. LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO. DANO MORAL CARACTERIZADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO EM R$ 10.000,00.

I. Não há litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro em ação que visa apenas a rescisão do contrato de compra e venda, quando o banco atuou como mero credor fiduciário, não sendo responsável pela realização do projeto ou escolha do seu executor. Precedentes do STJ.

II. Comprovada por gravação de áudio a alteração unilateral da posição do imóvel de nascente para poente, após a assinatura do contrato, sem a possibilidade de substituição da coisa por outra de características congêneres, impõe-se a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora.

III. Em caso de resolução por culpa exclusiva do promitente-vendedor, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, inclusive a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula nº. 543 do STJ.

IV. Inadmissível, na espécie, a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes, haja vista a proibição do consumidor locar o imóvel, adquirido com recursos do programa governamental "Minha Casa, Minha Vida". Há vedação expressa, nesse sentido, no contrato de financiamento (cláusula vigésima quinta) e no art. 7º-B da Lei nº. 11.977/2009, sem olvidar que o autor relatou, na petição inicial, sua pretensão de adquirir o bem para auferir lucros com locação.

V. Caracteriza o dano moral indenizável a frustração da legítima expectativa do consumidor quanto à característica essencial do imóvel, agravada pela postura da construtora de dificultar a resolução administrativa do problema, apesar de reconhecer o erro.

VI. O valor fixado a título de indenização por dano moral (R$ 10.000,00) atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, e também consagra as funções compensatória e pedagógica do instituto.

VI. A restituição vindicada pelo consumidor compreenderá apenas as parcelas e despesas efetivamente pagas pelo apelado, com as devidas correções legais, excluindo-se os aportes financeiros realizados pelo Banco do Brasil S/A, pois o imóvel, adquirido mediante financiamento sob a sistemática de alienação fiduciária, não foi transferido para o domínio do autor/apelado.

VII. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários sucumbenciais mantidos em 15% (quinze) por cento sobre o valor da causa, observada a regra prevista no art. 86 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em relação ao apelado, face ao benefício da gratuidade da justiça deferido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº. 8007805-06.2020.8.05.0080, em que figuram como apelante L. MARQUEZZO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e OUTRO e como apelado HIGOR RIOS LIMA DEIRÓ.

 ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes e reconhecer que a restituição vindicada, a título de dano material, compreenderá somente as parcelas e despesas efetivamente pagas pelo apelado, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões,           de                           de 2025.

Presidente

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido em parte. Unânime.

Salvador, 25 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. E ALEGRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo Cíveis e Comerciais de Feira de Santana que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por HIGOR RIOS LIMA DEIRÓ, julgou procedentes os pedidos para:

a) declarar a rescisão do contrato de compra e venda por culpa das rés, determinando a devolução do valor pago pelo autor (R$ 170.173,76), corrigido monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de 1% ao mês;

b) condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00;

c) condenar as rés ao pagamento de lucros cessantes no valor de 1% sobre o valor do imóvel, desde a data em que deveria ter sido entregue até a data da sentença.

Inconformados, apelam os réus, sustentando em suas razões recursais, preliminarmente, a necessidade de inclusão do Banco do Brasil no polo passivo por litisconsórcio necessário. Argumentam que, considerando o contrato de financiamento contraído com a finalidade de firmar o contrato de compra e venda, bem como a relação trilateral entre adquirente, construtora e instituição financeira, caracteriza-se hipótese de litisconsórcio necessário, uma vez que os efeitos do provimento jurisdicional podem interferir na esfera jurídica do patrimônio do banco.

No mérito, defendem a impossibilidade de devolução integral dos valores pagos, sustentando que o montante de R$ 170.173,76 foi devidamente impugnado na contestação. Alegam que não há possibilidade do apelado ter efetuado pagamento de R$ 21.074,36 a título de subsídio, por se tratar de desconto concedido por programa governamental.

Argumentam ainda que os valores referentes ao financiamento foram cobrados e recebidos pelo Banco do Brasil, sendo necessária a inclusão deste para apuração dos valores efetivamente pagos.

Quanto aos lucros cessantes, sustentam sua impossibilidade, argumentando que o Contrato de Financiamento firmado junto ao Banco do Brasil prevê expressamente que o imóvel alienado fiduciariamente é destinado à utilização residencial pelo comprador, sendo vedada sua locação ou sublocação a terceiros, por se tratar de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

No tocante aos danos morais, pugnam por sua improcedência, alegando inexistência de comprovação da alteração da unidade habitacional, afirmando ter demonstrado através da planta original do empreendimento que a unidade sempre esteve posicionada para o poente. Argumentam que não houve demonstração de efetivo dano moral, tratando-se de mero dissabor. Subsidiariamente, pleiteiam a redução do quantum indenizatório.

Instada a tanto, a parte adversa apresentou contrarrazões, no bojo das quais combateu a argumentação recursal, pugnando pela manutenção integral da sentença. Destacou, ademais, a existência de gravações de áudio onde os prepostos da construtora admitem a alteração unilateral da posição do imóvel e requereu, ao cabo, a condenação das apelantes por litigância de má-fé.

Em seguida, subiram os autos a essa superior instância, e distribuídos à Quinta Câmara Cível, coube-me por sorteio relatar o feito.

Uma vez estando em condições, lancei o presente relatório e determinei sua inclusão em pauta de julgamento.

É o relatório.

Salvador/BA, 19 de novembro de 2024.

 Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib 

Relatora

as12

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Ab initio, cabe frisar que o julgamento se dará sob a égide da Lei nº. 8.078/1990, pois a hipótese em exame representa típica relação de consumo.

Além disso, a preliminar de litisconsórcio passivo necessário com o Banco do Brasil S/A não merece acolhida.

Com efeito, de acordo com a cláusula sexta, parágrafo primeiro, da cédula de financiamento acostada aos autos (ID. 47553380), “o acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pelo CREDOR e/ou Terceiro por este autorizado, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação”.

E como fora bem destacado na sentença, o contrato de financiamento não pode ser confundido com o de compra e venda, sendo este o objeto da ação. Na hipótese em exame, a construtora acionada foi quem deu causa ao desfazimento do negócio, ao não entregar o imóvel com as características prometidas ao consumidor, na data avençada.

Os documentos acostados aos autos revelam que o Banco do Brasil S/A atuou como mero agente financeiro (credor fiduciário), sem responsabilidade pela realização do projeto ou escolha do seu executor. Não há que se falar, portanto, em litisconsórcio passivo necessário. É exatamente nesse sentido que tem decidido o Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CEF. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. DESCABIMENTO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS NOS. 5 E 7 DO STJ. ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA DA INCORPORADORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Consoante o entendimento desta Corte, a eventual legitimidade passiva da CEF está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tiver escolhido a construtora ou tiver qualquer responsabilidade relativa ao projeto; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes. 2. No caso em apreço, o Tribunal estadual concluiu que a empresa pública agiu apenas como agente financeiro do empreendimento imobiliário, ou seja, como mera credora fiduciária, no contrato de financiamento para a realização da obra firmado com o ora recorrente. Desse modo, a revisão do julgado encontra óbice nas Súmulas nos. 5 e 7 do STJ. 3. Consoante precedentes das Turmas que integram a eg. Segunda Seção, as disposições da Lei n.º 9.514/97, que disciplinam a alienação fiduciária na compra e venda de imóvel, só são aplicáveis à hipótese em que o devedor fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos, uma vez que, conforme apurado pelas instâncias ordinárias, foi a incorporadora que deixou de entregar a infraestrutura no prazo prometido. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. 4. Agravo interno não provido (STJ. AgInt no AREsp 2.208.284/RJ. Rel. Min. Moura Ribeiro. DJe 9/3/2023) (grifo nosso).

Além disso, nos termos da Súmula nº. 508 do STF e 42 do STJ, compete à Justiça Estadual processar e julgar as causas em que o Banco do Brasil – sociedade de economia mista – for parte.

Preliminar rejeitada.

Avançando ao exame do mérito, dessume-se que a prova colacionada aos autos é inequívoca quanto à falha na prestação do serviço.

Nessa toada, em gravação de áudio anexada (ID. 47553149), o próprio gerente de vendas das apelantes admite expressamente que o autor adquiriu um apartamento localizado na posição nascente, tendo sido esta alterada unilateralmente para o poente, pelas rés/apelantes, após a assinatura do contrato.

A especial reprovabilidade da conduta das construtoras se mostra evidente na tentativa de transferir ao consumidor o ônus de descobrir qual setor seria responsável pela mudança, consoante a gravação de ID. 47553153, em que o gerente afirma haver a gerência de vendas cumprido seu papel, qual seja, o de promover a venda da unidade habitacional, atribuindo ao consumidor a responsabilidade de procurar saber qual seria o setor responsável pela alteração das condições da oferta.

Caracterizada a falha na prestação do serviço, impõe-se a rescisão contratual por culpa exclusiva das apelantes, com a consequente devolução integral dos valores pagos pelo autor.

Aliás, não procedem as alegações de suposta impossibilidade de devolução de valores de corretagem, na medida em que, no caso concreto, a resolução contratual deu-se por culpa exclusiva das vendedoras, ora apelantes.

Trata-se de típica hipótese de aplicação da Súmula nº. 543 do STJ, in verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Os julgados abaixo transcritos são elucidativos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA RÉ, PROMITENTE VENDEDORA. ALEGADA NECESSIDADE DE RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO E DEDUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO CABIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DIREITO À DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA QUE TRANSFERE AOS PROMITENTES COMPRADORES A OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. ENTENDIMENTO FIRMADO NO IRDR Nº 0005477-60.2016.8.04.0000. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Tendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda sido motivada por culpa exclusiva das promitentes-vendedoras, que deixaram de entregar o imóvel dentro do prazo estipulado contratualmente, inclusive considerando o prazo de tolerância (cuja validade não se discute nos autos), não merece prosperar a pretensão de retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pelos apelados, devendo ser mantida a condenação à restituição integral dos valores, conforme Súmula nº 543 do STJ. 2. Também não há que se falar em dedução do valor correspondente à comissão de corretagem, não apenas em razão da ausência de culpa dos promitentes compradores quanto à resolução do contrato, mas também diante da inexistência de cláusula válida transferindo a eles a obrigação pelo pagamento da referida comissão, consoante Tema Repetitivo nº 938. 3. No que tange à indenização por danos morais, a sentença recorrida encontra-se em dissonância com a tese firmada no IRDR nº 0005477-60.2016.8.04.0000, de acordo com a qual "o simples atraso na entrega de unidade habitacional imobiliária não enseja dano moral ao promitente-comprador, salvo se comprovada relevante ofensa aos seus direitos de personalidade", ofensa esta que não foi comprovada na hipótese, impondo-se a reforma da sentença neste ponto. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido (TJAM. ApCiv 06599446320188040001. Rel. Des. Délcio Luís Santos. Segunda Câmara Cível. DJe 17/4/2023) (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO PELO COMPRADOR POR CULPA DAS VENDEDORAS. FALHA NO SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL ADMITIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE INTEGRA OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. REPARAÇÃO DANOS. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Na hipótese de a vendedora dar causa à resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo comprador. Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes deste Tribunal. 2. Impossibilidade de retenção do valor da comissão de corretagem pelas vendedoras. Restituição como forma de reparação pelas perdas e danos sofridos pelo comprador com o desfazimento do negócio (TJSP. ApCiv 1017220-77.2017.8.26.0008. Rel. Desa. Maria do Carmo Honorio. 3ª Câmara de Direito Privado. DJe 23/10/2020) (grifo nosso).

Quanto à condenação ao pagamento de lucros cessantes, a sentença merece reparo e tal conclusão encontra amparo na ratio invocada pelo apelado na petição inicial, que destacou a impossibilidade de auferir pelo menos “[...] 32 (trinta e duas) parcelas de alugueres no valor de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais), o que totaliza o prejuízo material, lucros cessantes, no valor sem correção de R$ 17.600,00 (dezessete mil e seiscentos reais)” (sic).

Nesse sentido, a cláusula vigésima quinta do contrato de financiamento veda a locação do imóvel, adquirido com recursos do programa de habitação popular “Minha Casa, Minha Vida”, incidindo, na espécie, a vedação prevista no art. 7º-B da Lei nº. 11.977/2009. Além disso, o apelado não apresentou justificativa razoável e idônea para mitigar tal proibição legal, mesmo porque o escopo da política governamental é a redução do deficit habitacional, e não o estímulo à especulação imobiliária.

Descabida, portanto, a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes.

Por outro lado, as circunstâncias do caso revelam que o comportamento das apelantes ultrapassou a fronteira do mero aborrecimento e caracterizou efetiva lesão aos direitos da personalidade do consumidor.

De fato, o autor/apelado não apenas teve sua legítima expectativa frustrada, quanto à característica essencial do imóvel adquirido (posição nascente), como também foi submetido a verdadeira via crucis, ao tentar resolver administrativamente o assunto. Embora as rés tenham admitido o erro, dificultaram ao máximo sua solução.

Diante de tal cenário, e tendo em vista o longo lapso temporal transcorrido desde a celebração do contrato, o valor arbitrado, de R$ 10.000,00 (dez mil reais) se mostra adequado, proporcional e atende à dupla função do instituto do dano moral, qual seja, compensar o lesado e desestimular a reiteração da conduta lesiva.

Por fim, o juízo a quo laborou em equívoco, quando determinou a restituição do valor integral cobrado pelo imóvel, em benefício do adquirente. Com efeito, o próprio apelado admite que parte substancial dos pagamentos foi realizada com recursos da instituição financeira, e não por dispêndio próprio.

Assim sendo, a restituição vindicada compreenderá somente as parcelas e despesas efetivamente pagas pelo apelado, com as devidas correções legais, excluindo-se os aportes feitos pelo Banco do Brasil S/A, com quem as empresas rés deverão prestar contas. Ressalte-se que a devolução ao consumidor não se submeterá ao procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº. 9.514/1997, pois a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva das promissárias-vendedoras.

O julgado abaixo transcrito, do Superior Tribunal de Justiça, é elucidativo:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior entende que "a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário" (REsp 1.739 .994/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 20/5/2021). 2. O entendimento pacificado no STJ, sedimentado na Súmula 543, é de que, nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade (AgInt no AREsp 2.151 .315/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023). 3. Agravo interno desprovido (STJ. AgInt nos EDcl no AREsp 2.441.922/RO. Rel. Min. Raul Araújo. Quarta Turma. DJe 4/6/2024) (grifo nosso).

Diante do exposto, VOTO no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR suscitada pelas apelantes e DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes e reconhecer que a restituição vindicada, a título de dano material, compreenderá somente as parcelas e despesas efetivamente pagas pelo apelado.

Honorários mantidos no percentual de 15% (quinze por cento), devidos pelas partes sobre as parcelas em que foram sucumbentes, na forma do art. 86 do Código de Processo Civil, suspensa a exigibilidade em relação ao apelado, face ao benefício da gratuidade da justiça deferido (ID. 47553300).

Sala das Sessões,         de                  de 2025.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib
Relatora