PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CASO FORTUITO NÃO COMPROVADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MORAL E LUCROS CESSANTES DEVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por empresas rés contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e lucros cessantes, reconhecendo inadimplemento na entrega de imóvel adquirido por promessa de compra e venda, com condenação à restituição simples dos valores pagos, ao pagamento de danos morais e de lucros cessantes.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se (i) houve cerceamento de defesa pela não realização de audiência de instrução; (ii) a empresa construtora não signatária do contrato é parte legítima na relação de consumo; e (iii) o atraso na entrega do imóvel estaria justificado por caso fortuito ou força maior (pandemia e intempéries climáticas), afastando a responsabilidade civil pelos danos materiais e morais.

III. Razões de decidir

Não há cerceamento de defesa quando a controvérsia envolve matéria de direito e os elementos probatórios constantes nos autos são suficientes para a formação do convencimento judicial (CPC, art. 355, I).

É legítima a inclusão na lide de empresa que integra a cadeia de fornecimento, ainda que não signatária do contrato, por força da responsabilidade solidária estabelecida no CDC (arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º).

O inadimplemento contratual preexistente à decretação da pandemia não se justifica pela alegação de caso fortuito. Ademais, eventos climáticos são considerados fortuito interno, risco inerente à atividade da construção civil.

É devida a restituição integral das parcelas pagas em razão da culpa do fornecedor (Súmula 543/STJ).

O atraso injustificado na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, presumido, e enseja também a condenação em lucros cessantes, em razão da perda da fruição do bem.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido por promessa de compra e venda enseja a rescisão contratual com restituição integral das parcelas pagas. 2. O fornecedor responde solidariamente pelos danos, mesmo que não tenha assinado o contrato, se integra a cadeia de fornecimento. 3. O inadimplemento não se exime por eventos climáticos ou pandemia, quando tais fatos não demonstram nexo causal direto e exclusivo com o descumprimento contratual. 4. São devidos danos morais e lucros cessantes em virtude do atraso na entrega do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CPC, arts. 355, I, e 489; CDC, arts. 6º, VI, 7º, parágrafo único, e 25, §1º.

Jurisprudência relevante citada: AgInt nos EDcl no REsp n. 2.002.003/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022, AgInt no AREsp n. 2.229.872/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 2/12/2024, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.000.286/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024, AgInt no REsp n. 2.120.072/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025, AgInt no REsp n. 2.101.073/TO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 13/5/2024, Resp 1729593/SP (TEMA 996), REsp n. 1.644.890/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2020, DJe de 26/8/2020.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001485-70.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA e outros e como apelada JOSUE COSME LOPIS CERQUEIRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

Sala das sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

 Procurador(a) de Justiça

R08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Rejeitou-se a preliminar e, no mérito, negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Loteamento Residence Master SPE LTDA e Taluma Construtora e Incorporadora LTDA - EPP, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos nº 8001485-70.2023.8.05.0229,, movida por Josue Cosme Lopis Cerqueira, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, nos seguintes termos:

"Diante do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da presente ação, extinguindo-a com resolução do mérito, a teor do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, nos seguintes termos: a) declaro rescindido o contrato objeto da lide; b) condeno as acionadas solidariamente a restituir ao autor, de maneira simples, os valores pagos, a título de mensalidade e sinal, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso; c) condeno as acionados ao pagamento dos honorários contratuais no percentual de 20% do valor da causa, conforme previsão contratual e na esteira da fundamentação; d) condeno as acionadas ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde a presente data; d) condeno as acionadas ao pagamento de indenização por danos materiais, a título de lucros cessantes, consistente em 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, desde outubro de 2020, até a data desta rescisão, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde quando deveriam ter sido pagos e juros de 1% ao mês, desde a citação; ; e) improcedência do pedido de inversão da cláusula penal e da multa moratória.

No tocante às verbas sucumbenciais, condeno a demandada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, a teor do caput do art. 86, parágrafo único, do CPC em favor do patrono do autor, os quais fixo em 10% do valor da condenação."

Nas razões recursais (ID 68429596), as apelantes alegam, em preliminar, cerceamento de defesa, ao argumento de que o Juízo de origem não oportunizou a realização de audiência de instrução para produção de prova oral, requerida em sede de contestação e a ilegitimidade passiva da segunda apelante, Taluma Construtora e Incorporadora LTDA - EPP, aduzindo que esta não é signatária do contrato entabulado entre o autor e a primeira apelante.

No mérito, alegam a ocorrência de caso fortuito e força maior, em razão de fortes chuvas e da pandemia de COVID-19, que teriam impactado diretamente no cronograma da obra, afastando a configuração de inadimplemento contratual culposo. Impugnam a condenação ao pagamento de lucros cessantes, por ausência de prova do dano e por se tratar de lote não edificado, requerendo, subsidiariamente, a limitação da verba à data de suspensão dos pagamentos pelo Apelado. Insurgem-se contra a condenação por danos morais, por ausência de comprovação de abalo efetivo e por se tratar de mero descumprimento contratual, pleiteando, alternativamente, a redução do quantum indenizatório. Alegam que a condenação cumulada em honorários contratuais e sucumbenciais configura bis in idem, e que a responsabilidade pela sucumbência deveria recair integralmente sobre o Apelado. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos autorais ou, subsidiariamente, acolher os pleitos de minoração e alteração das condenações.

Consoante se depreende dos autos, a parte apelada apresentou contrarrazões ao recurso (ID 68429600), pugnando pelo seu não provimento.

Saliento que, conforme verificado na base de dados, o presente feito não se enquadra nas hipóteses previstas no art. 937, inciso VIII, do CPC, tampouco no art. 187 do Regimento Interno do TJBA, razão pela qual não é cabível sustentação oral.

Elaborado o voto, restituo os autos à Secretaria com relatório e solicito inclusão em pauta na forma do art. 931, do CPC c/c art. 173 do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, I do Regimento Interno.

Salvador, data registrada no sistema.

 Des. Raimundo Nonato Borges Braga 

Relator

R08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

I. Admissibilidade

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

II. Preliminares

II.1 Cerceamento de defesa

Não assiste razão às apelantes.

O julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, é cabível quando a matéria controvertida se restringe a aspectos de direito ou quando a prova documental constante dos autos é suficiente para formação do convencimento do magistrado.

O inadimplemento contratual — atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual e do período de tolerância — encontra-se satisfatoriamente comprovado nos autos por meio de documentos.

Nesse sentido, é pacífico o entendimento:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. PEDIDO DE AFASTAMENTO DO CDC. RELAÇÃO CONSUMERISTA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ.

2. Conforme o entendimento desta Corte Superior, "os princípios da livre admissibilidade da prova e da persuasão racional autorizam o julgador a determinar as provas que repute necessárias ao deslinde da controvérsia, e a indeferir aquelas consideradas prescindíveis ou meramente protelatórias. Não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção da prova solicitada pela parte, quando devidamente demonstrada a instrução do feito e a presença de dados suficientes à formação do convencimento" (AgInt no AREsp n. 1.457.765/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/8/2019, DJe 22/8/2019).

3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ).

3.1. No caso, a Corte de origem afastou o alegado cerceamento de defesa, tendo em vista a suficiência da prova documental para o deslinde da controvérsia. Modificar tal entendimento exigiria nova análise do conjunto probatório dos autos, medida inviável em recurso especial. De igual modo, para alterar a conclusão do Tribunal de origem, acolhendo a pretensão de descaracterizar a relação de consumo entre as partes e, por consequência, afastar as disposições do CDC, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial.

4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019), o que foi observado pela Corte local.

5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.002.003/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022.)

Portanto, rejeita-se a preliminar.

II.2 Ilegitimidade passiva da Taluma Construtora

A responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento é expressamente prevista no art. 7º, parágrafo único, e art. 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor.

Conforme bem pontuado pelo Juízo de primeiro grau e reiterado nas contrarrazões, a empresa TALUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA – EPP, ainda que não figure formalmente como promitente vendedora no instrumento contratual, participou do empreendimento imobiliário, integrando a cadeia de fornecimento do produto/serviço ao consumidor. Tal fato atrai sua responsabilidade solidária por eventuais vícios ou danos. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO DESVINCULADO DA MARCA. SERVIÇO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SÚMULA N. 83/STJ. MESMA CADEIA DE CONSUMO. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIADADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.

1. A prestação de serviço de corretagem, a princípio, não gera a responsabilização da corretora por eventual inadimplemento da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária, é certo que, constatado o seu pertencimento ao mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, é possível o reconhecimento da legitimidade passiva ad causam da corretora, com base na teoria da aparência. Incidência do enunciado sumular n. 83/STJ.

2. A revisão do entendimento da Corte estadual, para afastar as conclusões de que a ora agravante pertence ao mesmo conglomerado econômico das incorporadoras interessadas, demandaria necessário revolvimento do acervo fático-probatório, bem como revisão de cláusulas contratuais, o que é vedado ante a incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ.

Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp n. 2.229.872/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 2/12/2024.)

Logo, rejeita-se a alegação de ilegitimidade passiva.

III. Mérito

Superadas as preliminares, adentro ao exame do mérito recursal. As Apelantes buscam a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos autorais, ou, subsidiariamente, para que haja a minoração das condenações impostas.

III.1 Do Atraso na Entrega do Imóvel e das Excludentes de Responsabilidade

As Apelantes não negam o atraso na entrega do empreendimento, cujo prazo final, já computada a tolerância de 180 dias, expirou em outubro de 2020. Contudo, buscam eximir-se da responsabilidade, alegando a ocorrência de caso fortuito e força maior, consubstanciados em fortes chuvas e nos impactos da pandemia de COVID-19.

Tais argumentos não prosperam.

Consoante entendimento jurisprudencial consolidado, eventos como chuvas intensas, escassez de mão de obra ou de materiais, inserem-se no conceito de fortuito interno, ou seja, são inerentes ao risco da atividade empresarial da construção civil e, como tal, devem ser considerados no planejamento e cronograma das obras, já estando, em regra, abarcados pelo prazo de tolerância contratualmente previsto.

No que tange à pandemia de COVID-19, embora se trate de evento externo e de grandes proporções, sua alegação genérica não é suficiente para afastar a responsabilidade das fornecedoras. Seria imprescindível a demonstração cabal do nexo de causalidade direto e específico entre a pandemia e a impossibilidade de cumprimento do contrato no prazo, o que não ocorreu nos autos. Ademais, como bem ressaltou o Juízo a quo, o prazo original para conclusão da obra era abril de 2020, sendo que o decreto de calamidade pública em razão da pandemia foi publicado em março de 2020, ou seja, muito próximo ao termo final. As Apelantes não lograram comprovar que a pandemia, por si só, inviabilizou a conclusão do empreendimento, que, segundo consta, ainda não foi entregue.

Caracterizada, portanto, a mora das Apelantes, que não entregaram o loteamento no prazo avençado, impõe-se o dever de indenizar, nos termos do art. 475 do Código Civil e da legislação consumerista. Correta a sentença ao declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva das promitentes vendedoras, determinando a restituição integral dos valores pagos pelo Apelado, conforme orientação da Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Conforme entendimento consolidado:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ARTS. 489, § 1º, IV E VI, E 1.022, PARÁGRAFO ÚNICO, II, DO CPC. INEXISTÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. FORTUITO EXTERNO. NÃO VERIFICAÇÃO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. TEMA N. 971 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional.

2. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ao caso em que o acolhimento das teses defendidas no recurso especial implicar, necessariamente, a intepretação de cláusulas contratuais e o reexame de elementos fático-probatórios dos autos.

3. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema n. 971 do STJ).

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.000.286/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.)

III.2 Danos morais

As Apelantes pleiteiam o afastamento da condenação por danos morais ou, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado.

A condenação deve ser mantida.

É entendimento consolidado que o atraso injustificado na entrega de imóvel acarreta danos morais indenizáveis, em razão da violação aos direitos da personalidade do adquirente:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ACÓRDÃO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. EXISTÊNCIA. VALOR FIXADO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não há falar em omissão quando a decisão está clara e suficientemente fundamentada, resolvendo integralmente a controvérsia. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pelas partes, quando encontrar motivação satisfatória para dirimir o litígio sobre os pontos essenciais da controvérsia em exame.

2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, mas o atraso na entrega por longo período pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.484.343/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025.)

3. Para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, de que o atraso na entrega do imóvel gerou dano moral indenizável, seria necessário o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ (AgInt no AREsp n. 2.723.488/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)

4. Os valores fixados a título de danos morais, porque arbitrados com fundamento no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, só podem ser alterados em hipóteses excepcionais, quando constatada nítida ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se irrisória ou exorbitante.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.120.072/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025.)

O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), fixado pelo Juízo a quo, mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da indenização, sem implicar enriquecimento ilícito do Apelado, e em consonância com os parâmetros adotados por este Tribunal em casos análogos.

III.3 Lucros cessantes

As Apelantes insurgem-se contra a condenação ao pagamento de lucros cessantes, alegando ausência de prova do dano e o fato de se tratar de lote não edificado.

Sem razão.

O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 996), firmou a tese de que, no caso de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado.

O fato de o objeto do contrato ser um lote de terreno não afasta a presunção de prejuízo, pois o adquirente fica impedido de usufruir do bem, seja para construir e morar, seja para alugar ou obter outra forma de rendimento. A condenação em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso é patamar considerado razoável e usual pela jurisprudência pátria.

O pedido subsidiário para que os lucros cessantes sejam limitados à data da suspensão dos pagamentos das parcelas pelo Apelado também não merece acolhida. Sendo a rescisão contratual motivada pela culpa exclusiva das Apelantes, em razão do atraso na entrega da obra, não se pode imputar ao Apelado o ônus de continuar adimplindo suas obrigações enquanto as fornecedoras permaneciam inadimplentes. A suspensão dos pagamentos, se ocorrida após configurada a mora das vendedoras, encontra amparo na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil). Destarte, os lucros cessantes são devidos desde o término do prazo de tolerância (outubro de 2020) até a data da efetiva rescisão do contrato, conforme determinado na sentença.

Conforme jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ARTIGOS 489 E 1022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. OMISSÃO NÃO OCORRENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. ARTIGO 85, § 11º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. HONORÁRIOS DE RECURSO. EFETIVO TRABALHO DO ADVOGADO DA PARTE RECORRIDA. DESNECESSIDADE. ARTIGO 1021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CARÁTER PROTELATÓRIO NÃO EVIDENCIADO. INVIABILIDADE. NÃO PROVIDO.

 1. Não há falar-se em omissão ou falta de justificativa adequada nos casos em que o Tribunal de origem resolve a controvérsia na extensão da matéria devolvida.

2. "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). Incidência da Súmula 83/STJ.

 3.Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).

4. A majoração de honorários recursais independe do efetivo trabalho adicional do advogado da parte recorrida, nada impedindo que o resultado do acréscimo alcance o teto legal previsto no § 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil, em observância ao § 11 do mesmo dispositivo.

5. O mero não conhecimento ou improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação na multa do artigo 1.021, § 4º, do CPC/2015.

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.101.073/TO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 13/5/2024.)

A sentença, ao fixar tal percentual, encontra-se em consonância com esse entendimento.

III.4 Dos Honorários Contratuais e Sucumbenciais

As Apelantes alegam que a condenação ao pagamento de honorários contratuais (previstos na cláusula 17.16 do contrato) cumulada com os honorários sucumbenciais configuraria bis in idem.

Não lhes assiste razão.

Os honorários contratuais e os honorários sucumbenciais possuem naturezas distintas. Os primeiros decorrem da relação negocial estabelecida entre a parte e seu patrono, e sua cobrança da parte adversa, a título de perdas e danos, encontra amparo no art. 389 do Código Civil, que estabelece que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. A sentença fundamentou a condenação na existência de previsão contratual específica (cláusula 17.16) que imputa à parte que der causa à judicialização o pagamento de honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da causa.

Os honorários sucumbenciais, por sua vez, são fixados pelo juiz ao final da demanda, em decorrência da derrota processual, e visam remunerar o trabalho do advogado da parte vencedora, nos termos do art. 85 do CPC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido, em certas situações, a cumulação, especialmente quando há previsão contratual expressa para o ressarcimento dos honorários convencionais, como parece ser o caso dos autos, conforme interpretado pelo juízo sentenciante. A cláusula 17.16, tal como descrita na sentença, não se confunde com uma mera antecipação dos honorários de sucumbência, mas sim uma estipulação de ressarcimento por despesas com advogado em caso de litígio causado pela outra parte.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. SHOPPING CENTER. LOCAÇÃO DE ESPAÇO. EXECUÇÃO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. REPASSE. LOCATÁRIO. PRÉVIO AJUSTE. BIS IN IDEM. NÃO OCORRÊNCIA. ATIVIDADE EMPRESARIAL. AUTONOMIA DA VONTADE. PREVALÊNCIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se é possível a inclusão de valor relativo a honorários advocatícios contratuais previamente ajustados pelas partes na execução de contrato de locação de espaço em shopping center.

3. Em regra os honorários contratuais são devidos por aquele que contrata o advogado para atuar em seu favor, respondendo cada uma das partes pelos honorários contratuais de seu advogado. A parte vencida, além dos honorários contratuais do seu advogado, também arcará com o pagamento dos honorários sucumbenciais devidos ao patrono da parte vencedora.

4. Na hipótese, o contrato firmado entre as partes prevê que o locatário deverá pagar os honorários contratuais de seu advogado, assim como os do advogado do locador, o que não configura bis in idem, pois não se trata do pagamento da mesma verba, mas do repasse de custo do locador para o locatário.

5. A atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre-concorrência, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda.

6. Não há como afastar a incidência de cláusula de contrato de locação de espaço em shopping center com base em alegação genérica de afronta à boa-fé objetiva, devendo ficar demonstrada a situação excepcional que autoriza a intervenção do Poder Judiciário.

7. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.644.890/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2020, DJe de 26/8/2020.)

Portanto, não há que se falar em bis in idem na hipótese.

IV. Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 5% sobre o valor atualizado da condenação, em razão do trabalho adicional em grau recursal.

Salvador, data registrada no sistema. 

 Des. Raimundo Nonato Borges Braga 

Relator

R08