PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MATRÍCULA DE IMÓVEL E ATO JURÍDICO. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. SOBREPOSIÇÃO REGISTRAL. ANTERIORIDADE DO TÍTULO. POSSE INJUSTA CARACTERIZADA. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1.  A ação reivindicatória entre condôminos é cabível quando um deles exerce posse exclusiva sobre área comum do condomínio pro indiviso, apropriando-se de frutos econômicos em detrimento dos demais coproprietários.

2. Nos casos de conflito entre títulos de propriedade sobre o mesmo imóvel, aplica-se o princípio da anterioridade registral, prevalecendo o registro mais antigo, conforme art. 1.228 do Código Civil.

3. A matrícula posterior que incide sobre imóvel já registrado constitui sobreposição registral nula de pleno direito, sendo ilegítima a alienação realizada pelo Estado de bem que não integrava seu patrimônio.

4. A individualização do imóvel reivindicado resta comprovada pela documentação histórica, formal de partilha registrado e representação gráfica via satélite, sendo desnecessária prova técnica quando não há impugnação específica da parte contrária.

5. A posse exercida pelo condômino com base em título nulo e em detrimento dos demais coproprietários caracteriza posse injusta, autorizando a proteção reivindicatória.

6. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n° 8000059-30.2017.8.05.0036, em que é Apelante MANOEL FERNANDES TEIXEIRA e Apelados NOILD TEIXEIRA DE CARVALHO e outros.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de recurso de apelação interposto por MANOEL FERNANDES TEIXEIRA contra sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Caetité, que julgou procedente a ação reivindicatória cumulada com declaratória de nulidade de matrícula de imóvel e ato jurídico ajuizada por NOILD TEIXEIRA DE CARVALHO e outros.

Consta da inicial que os autores são legítimos proprietários de partes de terra numa propriedade denominada "Paraguai", da "Fazenda Hospício", situada no Município de Caetité. Alegam que receberam as glebas após regular processo de inventário, cujo Formal de Partilha foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Caetité, no Livro 2/I, nº de ordem R01-M 4.407, em 18/03/1988. Sustentam que essas terras atualmente compõem o imóvel que, no passado, no ano de 1914, pertenceu ao falecido avô Manoel José Teixeira, conforme escritura pública de compra e venda registrada no Cartório de Imóveis de Caetité.

Relatam que na área foram instalados onze aerogeradores para geração de energia elétrica através da força do vento, sendo as rendas destinadas pelo uso das terras pela empresa RENOVA ENERGIA S/A direcionadas a terceiros, dentre os quais o réu. Alegam que consta do Cartório de Registro de Imóveis de Caetité, Matrícula nº 14.695, que o Estado da Bahia, após abrir o registro em 19/08/2015, de "Uma área de terras de 34 ha, 29 a 8 ca no lugar denominado 'SÍTIO PARAGUAI'", a alienou ao réu via outorga. Este, por sua vez, teria arrendado parte dessas terras à RENOVA ENERGIA S/A.

Sustentam que a alienação feita pelo Estado da Bahia ao réu é nula de pleno direito, requerendo a declaração de nulidade da matrícula impugnada e a reversão em favor deles de todas as rendas pagas pela empresa arrendatária.

O magistrado de primeiro grau deferiu tutela antecipada para suspender os efeitos da matrícula nº 14.695 e determinar que todas as rendas previstas para serem pagas ao réu pela RENOVA ENERGIA S/A fossem depositadas em conta judicial.

Devidamente citado, o requerido ofereceu contestação, arguindo que é o legítimo proprietário do bem, pois exerce posse mansa e pacífica. Reconhece a existência de condomínio entre as partes, mas afirma que o condomínio é "pro diviso", com cada um localizado em parte determinada da propriedade. Esclarece que dos onze geradores, apenas três estão localizados na gleba do réu. Pugna pela total improcedência da ação e revogação da liminar deferida.

Após regular trâmite processual, com dispensa da produção de prova oral por desnecessidade, o juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, confirmando a tutela de urgência e declarando ser de propriedade dos autores o imóvel descrito na petição inicial, anulando a matrícula nº 14.695 e o ato de alienação feito ao réu. Determinou que sejam revertidas em favor dos autores, em condomínio com o réu, todas as rendas pagas pela empresa arrendatária. Condenou o réu ao pagamento de perdas e danos, custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00.

Inconformado, o apelante interpôs o presente recurso, sustentando preliminarmente a impossibilidade jurídica de condômino requerer ação reivindicatória contra outro condômino, ante a vedação contida no art. 1.314 do Código Civil. No mérito, alega ausência de individualização do imóvel reivindicado, sustentando que os autores utilizaram limites de escrituras antigas datadas de 1914, com marcos que não mais existem face ao lapso temporal. Argumenta que em se tratando de condomínio seria necessário o ajuizamento de ação demarcatória. Sustenta que sua posse é justa, por decorrer de formal de partilha devidamente registrado.

Os apelados apresentaram contrarrazões, defendendo a manutenção integral da sentença, argumentando que: a) a jurisprudência do STJ admite ação reivindicatória entre condôminos em circunstâncias excepcionais; b) há anterioridade de seu título registral (1988) em relação à matrícula posterior (2015); c) o apelante apropriou-se exclusivamente de área comum, caracterizando esbulho; d) a individualização do imóvel está comprovada pela documentação histórica e representação gráfica; e) a posse do apelante é injusta por basear-se em título nulo.

Os autos foram distribuídos à Terceira Câmara Cível, cabendo-me, por sorteio, a relatoria, e, após examiná-los, lancei neles o presente relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral. 

É o que importa relatar. Passo a decidir. 

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente) 

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Recurso tempestivo, apelante beneficiário da assistência judiciária gratuita, preparo dispensado.

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

Preliminarmente, o apelante sustenta a impossibilidade jurídica de condômino requerer ação reivindicatória contra outro condômino, com base no art. 1.314 do Código Civil, que supostamente vedaria tal pretensão.

A preliminar não merece acolhimento. Embora seja regra geral a inadmissibilidade da ação reivindicatória entre condôminos de bem indiviso, tal vedação não é absoluta, dependendo da análise das circunstâncias concretas de cada caso.

Na hipótese dos autos, verifica-se que o apelante, mediante título nulo (matrícula nº 14.695), apropriou-se exclusivamente de área comum do condomínio para arrendá-la à empresa RENOVA ENERGIA S/A, auferindo sozinho os frutos econômicos em detrimento dos demais coproprietários. Tal conduta caracteriza inequivocamente esbulho possessório, justificando o manejo da ação reivindicatória como medida de proteção aos direitos dos demais condôminos.

Rejeito, portanto, a preliminar arguida.

O apelante sustenta que os autores não individualizaram adequadamente a gleba que pretendem reivindicar, utilizando limites de escrituras antigas com marcos que não mais existem.

Sem razão o recorrente. A análise dos autos evidencia que os apelados instruíram a petição inicial com documentação robusta e suficiente à individualização do imóvel, compreendendo: a) certidões e escrituras históricas que demonstram a cadeia dominial desde 1914; b) formal de partilha registrado em 1988; c) fotografia de satélite com sobreposição dos antigos marcos divisórios; d) croqui histórico da propriedade.

O próprio magistrado de primeiro grau reconheceu a suficiência da prova documental, motivo pelo qual dispensou a produção de prova oral. Conforme registrado na sentença, "o réu não cuidou especificamente de refutar a alegação da parte autora por esse ângulo, deixando, até mesmo, de impugnar a documentação veiculada com a peça madrugadora, incluindo a imagem feita via satélite contendo a indicação dos antigos marcos divisórios da propriedade".

Nos termos do art. 341 do CPC, a ausência de impugnação específica dos documentos apresentados pelos autores atrai presunção de veracidade, especialmente considerando que se trata de elementos técnicos que reproduzem fielmente os limites constantes da escrituração histórica.

A controvérsia central reside na análise de dois títulos conflitantes sobre o mesmo imóvel: a) o registro dos autores, com base em formal de partilha inscrito em 18/03/1988 (matrícula 4.407); b) a matrícula nº 14.695, aberta pelo Estado da Bahia em 19/08/2015 em favor do apelante.

Tratando-se de demanda petitória, a questão deve ser solucionada pelo princípio da anterioridade registral, prevalecendo o título mais antigo, conforme dispõe o art. 1.228 do Código Civil. Jurisprudência nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. SOBREPOSIÇÃO DE ÁREAS . ALEGAÇÃO DE QUE OS RÉUS, E SEUS ANTECESSORES, JAMAIS EXERCERAM A POSSE SOBRE A ÁREA VINDICADA. DEMANDA PETITÓRIA QUE DEVE SER DIRIMIDA COM BASE NO DOMÍNIO. HIPÓTESE EM QUE AMBOS LITIGANTES APRESENTARAM TÍTULO DOMINIAL SOBRE A MESMA PORÇÃO DE TERRAS. QUAESTIO A SER SOLUCIONADA PELO REGISTRO MAIS ANTIGO. PRECEDENTES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A ação reivindicatória funda-se no direito real de propriedade e o seu acolhimento não dispensa a comprovação (I) do título dominial sobre o imóvel pretendido; (II) da sua correta individualização; e, (III) da posse injusta dos demandados sobre a área, entendida como aquela exercida sem título de propriedade. Quando autor e réu apresentam títulos de domínio sobre a mesma área, por se tratar de demanda petitória, a controvérsia deve ser solucionada pelo registro precedente e não pela anterioridade da posse. (TJ-SC - AC: 20110097083 SC 2011.009708-3 (Acórdão), Relator.: Jorge Luis Costa Beber, Data de Julgamento: 07/08/2013, Quarta Câmara de Direito Civil Julgado) (grifei).

No caso dos autos, a cadeia dominial dos autores encontra-se devidamente comprovada desde 1914, com registro formal desde 1988, ao passo que a matrícula utilizada pelo apelante somente foi aberta em 2015, caracterizando manifesta sobreposição registral.

Ademais, o Estado da Bahia não poderia alienar bem que não integrava seu patrimônio, aplicando-se o princípio romano nemo dat quod non habet (ninguém dá o que não tem). A doação realizada pelo Estado incidiu sobre imóvel já registrado em nome dos sucessores legítimos do antigo proprietário, configurando ato nulo de pleno direito.

O apelante sustenta exercer posse justa, fundamentada na matrícula nº 14.695 e em formal de partilha. Contudo, tal argumentação não prospera.

Primeiro, porque a matrícula nº 14.695 é nula de pleno direito, conforme demonstrado acima, não servindo como título hábil à justificação da posse.

Segundo, porque ainda que o apelante seja coproprietário do imóvel (na condição de herdeiro comum), sua conduta ao firmar contrato de arrendamento exclusivo com a empresa RENOVA ENERGIA S/A e auferir sozinho as receitas da exploração econômica configura exercício abusivo da posse, com esbulho dos demais condôminos.

Nos termos do art. 1.314 do Código Civil, cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, exercendo todos os direitos compatíveis com a indivisão. Contudo, nenhum condômino pode exercer posse exclusiva ou apropriar-se de frutos econômicos sem anuência dos demais coproprietários, sob pena de violação ao dever de lealdade que rege a copropriedade.

Portanto, a posse exercida pelo apelante, além de se fundamentar em título nulo, caracteriza apropriação indevida de área comum em detrimento dos demais condôminos, constituindo posse injusta que autoriza a proteção reivindicatória.

Diante dos fundamentos expostos, verifica-se que a sentença recorrida analisou corretamente a questão controvertida, reconhecendo a anterioridade do título dos autores, a nulidade da matrícula posterior e o direito dos coproprietários à participação proporcional nos frutos da exploração econômica do imóvel.

A determinação de reversão das rendas em favor dos autores, em condomínio com o réu, atende ao princípio da proporcionalidade e garante o exercício equitativo dos direitos decorrentes da copropriedade, vedando o enriquecimento sem causa.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor arbitrado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente) 

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora