PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES TRATADA NOS AUTOS FRENTE A CULPA EXCLUSIVA DA EMBARGANTE NA RESCISÃO DO CONTRATO POR ATRASO NA ENTREGA DO BEM – QUESTIONAMENTO A RESPEITO DOS JUROS QUE FOI SANADA EM PRIMEIRA INSTÂNCIA NA ANÁLISE DOS ACLARATÓRIOS O QUE LEVOU AO NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NESTE PONTO – AUSÊNCIA DE VÍCIOS PASSÍVEIS DE CORREÇÃO POR ACLARATÓRIOS – EMBARGOS REJEITADOS

1. Cuida-se de embargos de declaração em face de acórdão que conheceu em parte e negou provimento a apelação em face de sentença que considerou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel adquirido pela autoria junto a parte apelante, reconhecendo culpa exclusiva da construtora, por não ter sido iniciada a obra mesmo após transcorrido o prazo de entrega do imóvel.

2. O acórdão foi expresso em reconhecer a culpa exclusiva da embargante pela rescisão do contrato, o que afasta a possibilidade de retenção de valores, não se aplicando ao caso concreto o entendimento do STJ pela retenção de valores que se aplica apenas quando houver culpa exclusiva do comprador pela rescisão.

3. O voto esclarece, ainda, quanto ao não conhecimento do apelo no que se refere as alegações a respeito dos juros na medida em que na sentença de embargos de declaração de evento 85086732, o Eminente a quo já havia corrigido a incidência dos juros.

4. Não há vícios passíveis de serem corrigidos por meio de aclaratórios, se pautando a discussão recursal em tentativa do embargante impor seu entendimento, em detrimento do sentimento unânime da Turma Julgadora, de acordo com a realidade dos autos.

5. Ressalta-se que, na forma do art. 1.025 do CPC/2015, “Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”.

6. Embargos de declaração rejeitados, dando por prequestionados os artigos legais e constitucionais referidos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000064-55.2022.8.05.0043, em que figuram como apelante ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada MARIA CRISTINA DOS SANTOS ROCHA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por CONHECER E REJEITAR os aclaratórios, nos termos do voto do relator. 

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 4 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Adoto o relatório do acórdão guerreado de ID 85120769 e acrescento que se trata de embargos de declaração opostos por ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face da referida decisão que conheceu em parte e negou provimento ao apelo apresentado pela mesma em face de MARIA CRISTINA DOS SANTOS ROCHA e PAULO OLIVEIRA DOS SANTOS, tendo sido ementado nos seguintes termos:

"APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL INCONTROVERSO – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA EVIDENCIADA – RETENÇÃO DE VALORES PELA FORNECEDORA – DESCABIMENTO – DISCUSSÃO A RESPEITO DE JUROS – NÃO CONHECIMENTO – MATÉRIA TRATADA EM SEDE DE ACLARATÓRIOS PELO JUÍZO DE ORIGEM – APELO CONHECIDO EM PARTE E IMPROVIDO

1. Cuida-se de apelação em face de sentença que considerou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel adquirido pela autoria junto a parte apelante, reconhecendo culpa exclusiva da construtora, por não ter sido iniciada a obra mesmo após transcorrido o prazo de entrega do imóvel.

2. Não merece conhecimento o apelo quanto a discussão a respeito da incidência de juros, matéria que foi tratada em sede de aclaratórios na origem e deferidos conforme requerido pela parte apelante.

3. Quanto ao mérito, todo o apelo foi apresentado com argumentação como se a rescisão contratual tivesse ocorrido a requerimento e por escolha exclusiva da parte recorrida por não ter mais interesse no imóvel, entendimento diverso daquele constante dos autos onde a motivação para a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da incorporadora que não entregou o bem a tempo e modo.

4. As provas colacionadas demonstram que, mesmo decorrido o prazo para entrega do empreendimento onde se localizava o imóvel, as obras sequer haviam começado, restando evidente a responsabilidade exclusiva da acionada pela rescisão do contrato.

5. A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto os autores são destinatários finais do produto oferecido ou do serviço prestado pela ré, qual seja, comercialização e construção de unidade habitacional (arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor), que estabelece dentre seus princípios basilares a boa-fé.

6. Não se sustentam as alegações da apelante sobre retenção de parte dos valores pagos e dos valores da taxa de corretagem frente ser a única responsável pela rescisão do contrato, razão pela qual a sentença de mantém por seus próprios fundamentos.

7. Apelo conhecido em parte e improvido."

A irresignação da parte embargante deita raízes, em epítome, necessidade de prequestionamento e aponta falha no acórdão pontuando “DA CONTRADIÇÃO DA DECISÃO QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS” ao argumento que “...rescindido o contrato, sob a totalidade dos valores a serem devolvidos a Compradora, haverá a retenção de 20% (vinte por cento) do valor do contrato, para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores, independentemente de comprovação das mesmas.” e que, assim sendo, “...é inquestionável a contradição no que se refere a retenção dos valores pagos pela Embargada, conforme demonstrado nos autos pela Embargante, bem como as recentes decisões já pacificadas proferidas no STJ, que preveem a retenção dos valores pagos, devendo, portanto, o valor da retenção deve ser aumentada, visto as razões amplamente expostas.”; acrescenta ainda a respeito “DA CORREÇÃO DO JUROS DE MORA” aduzindo que “...o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, no ano de 2019, em sede de julgamento do Resp 1740911/DF, FIXOU O TEMA DE Nº 1002, no qual restou definido que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.” e “...requer seja a omissão constante na sentença devidamente sanada, visto que o STJ já pacificou mediante a edição da Súmula 543, que na resolução do contrato por culpa do adquirente a restituição do valor pago é parcial, bem como determinou que na rescisão de contrato anterior a Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO E NÃO DA CITAÇÃO.”.

Sem contrarrazões por parte dos embargados conforme certidão de evento 91144777.

É o relatório. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 2 de outubro de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Os embargos de declaração não visam a reforma ou invalidação do provimento impugnado. O remédio presta-se a integrar ou aclarar o pronunciamento judicial, sanando os defeitos considerados relevantes à sua compreensão e alcance, a saber: a omissão, a contradição e a obscuridade.

Assim preceitua o Código de Processo Civil:

"Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, §1º.”

Nas lições de Ovídio Batista da Silva, in "Curso de Processo Civil", 5ª ed. ver. atual., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2000, pag. 446 e 447, o conceito de Embargos de Declaração é:

"É o instrumento de que a parte se vale para pedir ao magistrado prolator de uma dada sentença que a complete em seus pontos obscuros, ou a complete quando omissa ou, finalmente que lhe repare ou elimine eventuais contradições que porventura contenha".

O recurso pontua a respeito da “DA CONTRADIÇÃO DA DECISÃO QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS” ao argumento que “...rescindido o contrato, sob a totalidade dos valores a serem devolvidos a Compradora, haverá a retenção de 20% (vinte por cento) do valor do contrato, para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores, independentemente de comprovação das mesmas.” e que, assim sendo, “...é inquestionável a contradição no que se refere a retenção dos valores pagos pela Embargada, conforme demonstrado nos autos pela Embargante, bem como as recentes decisões já pacificadas proferidas no STJ, que preveem a retenção dos valores pagos, devendo, portanto, o valor da retenção deve ser aumentada, visto as razões amplamente expostas.”.

O acórdão foi expresso em reconhecer a culpa exclusiva da embargante pela rescisão do contrato, o que afasta a possibilidade de retenção de valores, não se aplicando ao caso concreto o entendimento do STJ pela retenção de valores que se aplica apenas quando houver culpa exclusiva do comprador pela rescisão.

Trago do acórdão guerreado:

“Todo o apelo foi apresentado com argumentação como se a rescisão contratual tivesse ocorrido a requerimento e por escolha exclusiva da parte recorrida por não ter mais interesse no imóvel, entendimento diverso daquele constante dos autos onde a motivação para a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da incorporadora que não entregou o bem a tempo e modo.

Restou claro na sentença:

(TRANSCREVI A SENTENÇA)

Os fatos confrontados com as provas dos autos demonstra que, mesmo decorrido o prazo previsto contratualmente para entrega, as obras sequer haviam começado.

A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto os autores são destinatários finais do produto oferecido ou do serviço prestado pela ré, qual seja, comercialização e construção de unidade habitacional (arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor), que estabelece dentre seus princípios basilares a boa-fé.

A boa-fé dirige-se não só ao estado psicológico dos contratantes, desde a negociação até a execução do pacto, mas também nas condutas apresentadas, os quais deverão agir de forma cooperativa e com lealdade.

Assim, não estando a parte autora em mora e, sendo incontroversa a não entrega do imóvel a estes, impõe-se reconhecer que a incorporadora apelante deve responder de forma objetiva pelos danos causados à consumidora, consoante estabelece o art. 14 do CDC.”

Caminha da mesma forma a alegação a respeito “DA CORREÇÃO DO JUROS DE MORA” aduzindo que “...o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, no ano de 2019, em sede de julgamento do Resp 1740911/DF, FIXOU O TEMA DE Nº 1002, no qual restou definido que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.”.

O voto esclarece, ainda, quanto ao não conhecimento do apelo no que se refere as alegações a respeito dos juros na medida em que na sentença de embargos de declaração de evento 85086732, o Eminente a quo já havia corrigido a incidência dos juros.

Volto ao acórdão:

“Dentre os pleitos recursais apresenta a necessidade de reforma da sentença em vista ‘DA INCORRETA APLICAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA’.

Apresentou, então, o argumento que o ‘...SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, no ano de 2019, em sede de julgamento do Resp 1740911/DF, FIXOU O TEMA DE Nº 1002, no qual restou definido que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.’.

Ocorre que, na sentença de embargos de declaração de evento 85086732, o Eminente a quo já corrigiu a incidência dos juros.

Transcrevo:

‘Por outro lado, assiste razão à embargante quanto ao termo inicial dos juros de mora. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1002, fixou a tese de que "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

Ante o exposto, CONHEÇO e ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora, que deverão incidir a partir do trânsito em julgado desta decisão, mantendo-se inalterados os demais termos da sentença, inclusive quanto à devolução integral dos valores pagos pelos autores.

Intimem-se. Cumpram-se as ordens precentes.’

Não se conhece do recurso neste ponto.”

Não há alterações possíveis no acórdão guerreado por meio de aclaratórios.

Ressalto que, na forma do art. 1.025 do CPC/2015, “Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”.

Do exposto é que voto por REJEITAR OS ACLARATÓRIOS dando por prequestionados os artigos citados no recurso.

Salvador/BA, 2 de outubro de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator