PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002991-74.2020.8.05.0039 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: VICTOR LUIZ COSTA DE ARAUJO SANTOS e outros (2) |
| Advogado(s): MARIO CESAR RIBEIRO REIS, LUCAS LIMA RODRIGUES |
| APELADO: CIPASA CAMACARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2) |
| Advogado(s): LUCAS LIMA RODRIGUES, MARIO CESAR RIBEIRO REIS |
Como visto, tratam-se de Apelações Simultâneas de n.º 8002991-74.2020.8.05.0039 interpostas por VICTOR LUIZ COSTA DE ARAUJO SANTOS e CIPASA CAMACARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e Outra, em face da sentença proferida pelo D. Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Camaçari, proferida com o seguinte dispositivo condenatório:
Isso posto, e por tudo o mais que dos autos constam, revogo a decisão liminar de ID434495611 em razão do não acolhimento do pedido de rescisão contratual e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados pela parte autora para:
A)Condenar a parte ré à restituição de eventuais valores despendidos a título de IPTU, com correção monetária desde a data do desembolso, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) desde a citação até a data de efetiva entrega do empreendimento;
B)Condenar a parte ré no pagamento dos lucros cessantes no período compreendido entre janeiro de 2016 até a data de efetiva entrega do empreendimento, cujo valor mensal deve ser calculado em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o preço do imóvel, que deve ser acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação até a data de efetiva entrega do empreendimento;
C)Condenar a parte ré à restituição de eventuais valores despendidos a título de taxas associativas e/ou condominiais, com correção monetária desde a data do desembolso, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) desde a citação até a data da efetiva entrega do empreendimento.
Por conseguinte, extingo o feito com resolução de mérito, na forma do art.487, I, CPC.
Considerando a sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, conforme preceitua o art.85, §2º, IV, do CPC.
Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.
P. R. I.
(ID 90651008)
Conheço dos recursos interpostos, porquanto tempestivos e apresentados sob os requisitos de admissibilidade recursal.
O Apelante Victor Luiz Costa de Araujo Santos cumpriu as exigências de recolhimento parcial das custas recursais, conforme decisão anterior desta Corte que lhe concedeu o benefício da redução de 60% e parcelamento do preparo. A Apelação interposta pelas Rés CIPASA CAMACARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID 90651281) também se mostra regularmente interposta.
Cuidam os autos de controvérsia originada por Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, referente à aquisição do Lote 21, Quadra 14, do empreendimento denominado "Vívea Nova Camaçari" (registrado como "Rancho Alegre"). A promessa de entrega da infraestrutura estava prevista para janeiro de 2016.
O autor Victor Luiz Costa de Araujo Santos ajuizou a demanda em 09/07/2020, alegando o atraso na entrega, que, àquela época, já superava quatro anos, buscando judicialmente a regularização e entrega do bem ou, subsidiariamente, a rescisão do contrato com as indenizações cabíveis.
A r. Sentença de mérito (ID 90651008), ao apreciar a questão, reconheceu a mora da Vendedora de forma expressa, contada a partir de janeiro de 2016. Contudo, indeferiu o pedido de rescisão contratual, sob o fundamento de que o registro da alienação fiduciária em 07/05/2018 tornaria o negócio jurídico "perfeito e acabado", aplicando a Lei nº 9.514/97 como óbice à resolução.
Em virtude do inadimplemento reconhecido, a r. Sentença condenou a parte ré ao pagamento de lucros cessantes (0,5% do valor do imóvel ao mês) e à restituição dos valores eventualmente despendidos a título de IPTU e taxas associativas, mas rejeitou o acolhimento de danos morais e declarou prescrita a pretensão de restituição da comissão de corretagem.
Ambas as partes interpuseram recursos. A irresignação das Rés se concentra no afastamento das condenações pecuniárias (lucros cessantes e restituição de taxas). O Apelante/Autor pugna prioritariamente pela reforma da sentença para que seja decretada a rescisão do contrato, garantindo a restituição integral e o recebimento de indenização por danos morais e pela comissão de corretagem.
De plano, adianto que o recurso interposto pelas Rés não merece prosperar, devendo ser integralmente mantida a conclusão quanto à mora e à responsabilidade pelos encargos propter rem.
Por outro lado, o Apelo do Autor comporta provimento, na medida em que a r. Sentença incorreu em error in iudicando ao aplicar a Lei nº 9.514/97 de forma irrestrita, em detrimento da regra protetiva do Código de Defesa do Consumidor, desconsiderando a parte inadimplente neste específico negócio jurídico.
As Ré/Apelantes insistem que não há que se falar em atraso, argumentando a validade do prazo de 4 (quatro) anos previsto na Lei Federal nº 6.766/79 para a conclusão das obras de infraestrutura em loteamentos, ou, ainda, que o atraso decorreu de pendências burocráticas da Municipalidade, caracterizando caso fortuito ou força maior.
Tal argumentação não se sustenta. O compromisso de entrega firmado com o consumidor, conforme o cronograma de obras atrelado ao Termo de Acordo e Compromisso (TAC) aprovado pelo Decreto Municipal nº 5.399/2013 (ID 90649600), previa a finalização da infraestrutura em 24 meses, mais 6 meses de prazo complementar, totalizando 30 meses (janeiro de 2016), a contar da expedição da licença em julho de 2013, conforme reconhecido pela própria sentença.
No que tange à alegação de que o prazo de 4 (quatro) anos da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79) deveria prevalecer sobre o contratual, cumpre ressaltar ser aplicável o Código de Defesa do Consumidor no presente caso, conforme reconhecido em primeiro grau.
O prazo prometido ao consumidor no material publicitário (ID 90649589) e no contrato vincula o fornecedor, nos termos do art. 30 e 35 do CDC. Admitir que a construtora altere unilateralmente o prazo prometido, escudando-se em dilações burocráticas junto à Municipalidade — o que constitui risco inerente à sua atividade e, portanto, fortuito interno — configura manifesta afronta ao Código de Defesa do Consumidor e coloca o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC).
A mora da construtora está configurada desde janeiro de 2016 e perdurou injustificadamente até a data da propositura da ação e, de forma precária, até a finalização tardia atestada para 07/05/2018.
As Rés/Apelantes buscam reformar a sentença que as condenou a restituir os valores pagos a título de IPTU e Taxas Associativas. Alegam que tais débitos possuem natureza propter rem e são devidos pelo adquirente desde a celebração do contrato.
Entretanto, este Egrégio Tribunal de Justiça e o Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento pacificado, inclusive sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 886 do STJ, por analogia), de que a obrigação de pagar as despesas condominiais e de IPTU só é transmitida ao adquirente com a efetiva imissão na posse do imóvel, ou seja, com a entrega das chaves e a conclusão certificada da infraestrutura do lote para uso.
Nesta senda:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação .b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49)
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DO JUÍZO E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PDG REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES REJEITADAS. MÉRITO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. A COBRANÇA DE IPTU E DE TAXAS DE CONDOMÍNIO DIRETAMENTE AO COMPRADOR SÓ DEVE OCORRER APÓS A DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL AO COMPRADOR QUANDO SE VERIFICA A IMISSÃO DA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRATO QUE PREVIU TAL ASPECTO. CARACTERIZADA A COBRANÇA INDEVIDA A DEVOLUÇÃO DEVERÁ OCORRER NA FORMA DOBRADA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. PRELIMINARES: 1.1. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DO JUÍZO REJEITADA. A discussão sobre o direito à devolução de valores atinentes à cobrança de IPTU e de imposto de transmissão, se diretamente de responsabilidade do comprador ou da vendedora não enseja o reconhecimento da incompetência absoluta do juízo . De fato, não se discute a incidência dos impostos sobre o bem e nem se a cobrança ocorreu ou não da forma devida, mas apenas que não o pagamento pelo comprador em momento anterior à imissão de posse, no caso do IPTU, ou se a transferência cabe mesmo ao comprador. 1.2. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PDG REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES REJEITADA: É incontroverso nos autos que o imóvel adquirido pelo autor foi lançado como um empreendimento de responsabilidade da PDG Realty S/A, ao menos o que foi transmitido para os consumidores. Ora, o fato de ter sido constituída incorporadora para a execução do empreendimento não afasta a legitimidade passiva da ré, conforme disposto no art. 7º do CDC . 2. MÉRITO: 2.1. As taxas de condomínio e os valores relativos ao IPTU só passam à responsabilidade do comprador após a entrega das chaves, quando se dá a efetiva imissão na posse do comprador, conforme tese firmada no julgamento do Tema 886 do STJ, pela qual “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” A devolução dos valores deve ocorrer na forma dobrada pois restou evidenciada a desobediência ao contrato firmado, que previu na cláusula 4.9 que “Ainda que não queira ou não possa receber as chaves, o COMPRADOR será o único e exclusivo responsável pelas despesas do condomínio de utilização, a partir do momento em que a VENDEDORA lhe comunicar que a unidade autônoma se encontra à sua disposição, bem como pelo pagamento de IPTU no valor proporcional à sua fração ideal, e demais tributos, impostos ou taxas que incidirem sobre o imóvel, na hipótese de ainda não haver lançamento próprio para a unidade objeto do presente instrumento.” 2.2. No que pertine à condenação em indenização por dano moral, sabe-se que o mero descumprimento contratual não constitui, por si só, causa de dano moral indenizável, eis que constitui em regra mero aborrecimento relativo à relação contratual. Contudo, verificou-se a cobrança indevida das taxas de condomínio e do IPTU, em momento anterior à entrega das chaves do imóvel, e a efetiva demora na entrega do imóvel, cuja previsão inicial era para junho de 2011, já incluído o prazo de tolerância, e só ocorreu em maior de 2013. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS . APELO NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0554152-35.2014.8 .05.0001, em que são apelantes BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E PDG REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e apelado, JOSENEI DO NASCIMENTO RANGEL. Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer dos recursos, rejeitar as preliminares e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator. Sala das Sessões, de de 2024. Presidente Francisco de Oliveira Bispo Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau Relator Procurador (a) de Justiça (TJ-BA - Apelação: 05541523520148050001, Relator.: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/09/2024)
DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ação de indenização por danos materiais e morais. TAXAS CONDOMINIAIS. iptu. ConstrutorA/vendedora do imóvel. RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS DE CONDOMÍNIO ANTES DA ENTREGA das chaves do IMÓVEL AO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ÔNUS DA CONSTRUTORA/VENDEDORA. SENTENÇA MANTIDA. 1. As taxas condominiais e o IPTU configuram obrigações propter rem, porque pressupõem um direito real de propriedade ou a posse direta da coisa, o que não se verifica no caso do promissário comprador que ainda não recebeu o imóvel objeto da avença . 2. Se o promissário comprador, a despeito de o imóvel estar registrado em seu nome, ainda não recebeu as chaves do imóvel, não está obrigado a pagar as taxas condominiais e o IPTU. 3. Apelação conhecida e não provida. Unânime. (TJ-DF 07046321220218070005 DF 0704632-12.2021.8 .07.0005, Relator.: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 03/03/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 17/03/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Conforme o entendimento consolidado, a responsabilidade deve recair sobre a construtora até o momento em que o comprador passe a exercer o domínio útil e a fruição do bem. A cláusula contratual que transfere ao consumidor a responsabilidade por tais encargos antes da efetiva entrega das chaves é manifestamente abusiva e nula de pleno direito, por transferir ao consumidor os riscos do empreendimento (art. 51, I, do CDC).
Portanto, a r. Sentença agiu com acerto ao condenar as Rés à restituição de todos os valores eventualmente despendidos pelo Autor a este título até a data de 07/05/2018 (registro da matrícula/certificação de conclusão pela sentença), devendo a condenação ser mantida na íntegra.
As Rés/Apelantes pleiteiam a exclusão da condenação ao pagamento de lucros cessantes, sob o argumento de que a presunção de prejuízo somente se aplicaria a imóveis edificados aptos à moradia e não a lotes de terreno desocupados.
Embora o imóvel fosse um lote não edificado, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, impedindo o promissário comprador de usufruir do bem ou iniciar sua construção, gera presunção de prejuízo.
A injusta privação do uso do imóvel, que possui potencial econômico (seja para locação futura da casa construída, seja para especulação, ou pela simples fruição do bem), deve ser reparada.
O colendo Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento de que:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. E este entendimento vem sendo aplicado, também, aos casos de aquisição de lote não edificado. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1839851 SP 2019/0285671-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/12/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022)
A fixação dos lucros cessantes em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o preço do imóvel, de janeiro de 2016 até a data da entrega certificada, revela-se em patamar justo e razoável.
Diante de todo o exposto, as Rés/Apelantes não trouxeram motivos consistentes para afastar sua mora e as consequências dela decorrentes.
O recurso do Autor/Apelante comporta provimento nos pontos nevrálgicos do litígio: a possibilidade de rescisão contratual e a condenação por danos morais e restituição da comissão de corretagem.
A r. Sentença indeferiu a rescisão, baseando-se no registro da Alienação Fiduciária (ID 411844993), que teria ocorrido em 2018, e no entendimento de que a Lei nº 9.514/97 prevalece, impedindo o retorno ao status quo ante.
Contudo, esta Corte deve reconhecer o distinguishing da situação fática em relação ao Tema 1.095 do STJ.
O referido tema fixou a prevalência da Lei nº 9.514/97 nos casos de resolução do contrato de compra e venda com alienação fiduciária quando o inadimplemento for do devedor (o comprador), não sendo esta a hipótese dos autos.
No caso sub examine, a rescisão é motivada pela culpa exclusiva do vendedor/credor fiduciário, o qual incorreu em mora prolongada por mais de dois anos antes mesmo de concretizar o registro da garantia (jan/2016 a mai/2018).
Assim sendo, afasta-se a aplicação da Lei nº 9.514/97 como óbice à resolução e aplica-se a regra geral do Código Civil e a protetiva do Código de Defesa do Consumidor.
O art. 475 do Código Civil faculta à parte lesada pelo inadimplemento pedir a resolução do contrato, com perdas e danos.
Decretada a resolução por culpa exclusiva da Parte Ré, impõe-se a devolução integral e imediata dos valores pagos pela promitente compradoras.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao disciplinar a matéria em favor do consumidor quando a resolução decorre da falha da construtora:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. ESCRITURA PÚBLICA. COMPETÊNCIA. RELATIVA. DIREITO PESSOAL. DOMICÍLIO. CONSUMIDOR. FACILITAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. VENDEDOR. CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO À RESOLUÇÃO. ESTADO ANTERIOR. RETORNO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO TOTAL. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/19 97. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está firmada no sentido de que a facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo permite a propositura de demanda judicial em seu próprio domicílio. 3. Em se tratando de discussão que concerne a direitos pessoais, a competência para processar e julgar o feito será relativa, ainda que as obrigações em comento derivem de negócio jurídico sobre bem imóvel. 4. O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil. 5. A existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 6. As razões que levam ao não provimento do recurso especial pela alínea a também afetam a análise pela alínea c do permissivo constitucional. Precedentes. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1739994 DF 2018/0108214-2, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/05/2021)
Deste modo, a Apelação do Autor deve ser provida para reformar a sentença, declarando a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, por culpa exclusiva das vendedoras.
Decretada a rescisão por culpa exclusiva das Apeladas, a questão da restituição dos valores deve ser resolvida sob a égide do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ, devendo a restituição ser integral, em parcela única e de forma imediata, incluindo os valores pagos a título de comissão de corretagem.
A r. Sentença declarou a prescrição trienal para a restituição da comissão de corretagem. Contudo, o prazo trienal se aplica quando a causa de pedir é a abusividade da cláusula de transferência do encargo (Tema 938/STJ). Quando o pedido de restituição é formulado como perdas e danos decorrentes da resolução do contrato por culpa do vendedor, aplica-se o prazo prescricional decenal (art. 205 do Código Civil).
Considerando que o contrato foi firmado em 27/11/2015 e a ação foi ajuizada em 09/07/2020, o prazo decenal não restou consumado. Ademais, a devolução integral visa o retorno ao status quo ante, o que inclui a restituição da comissão, uma vez que o serviço de intermediação perdeu sua utilidade em razão do inadimplemento da Vendedora.
Portanto, a condenação das Rés à devolução integral dos valores pagos pela Apelante, totalizando R$ 55.448,77 (cinquenta e cinco mil, quatrocentos e quarenta e oito reais e setenta e sete centavos), acrescido dos valores pagos a título de comissão de corretagem e das despesas propter rem (IPTU e Taxas Associativas) comprovadas nos autos, é medida que se impõe. Tais valores devem ser acrescidos de correção monetária (desde cada desembolso) e juros de mora de 1% ao mês (a contar da citação, conforme art. 405 do Código Civil).
Em consequência lógica da rescisão e restituição integral ao status quo ante, ficam revogadas as condenações de Restituição de IPTU/Taxas e Lucros Cessantes concedidas na sentença, pois seu efeito econômico é absorvido pela devolução integral e corrigida do capital do adquirente.
O r. Juízo de primeiro grau indeferiu o pleito indenizatório por danos morais. No entanto, o caso em apreço não trata de mero inadimplemento contratual. O atraso perdurou por mais de 9 (nove) anos da data prometida (jan/2016), frustrando o legítimo projeto de moradia e a livre disposição do patrimônio do consumidor por quase uma década.
Tal situação ultrapassa em demasia o limite do mero aborrecimento cotidiano, configurando ofensa grave à dignidade e ao planejamento existencial da parte. O dano moral, neste caso, é in re ipsa, decorrendo da própria gravidade do inadimplemento e a prolongada angústia imposta ao consumidor.
Deste modo, a Apelação do Autor merece provimento para condenar as Rés ao pagamento de indenização por danos morais. Considerando as circunstâncias dos autos e o tempo de frustração imposto, arbitramos a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor pleiteado na exordial, em conformidade com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. O valor deverá ser corrigido monetariamente a partir desta data (Súmula 362, STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da data da citação.
O Autor pleiteou, ainda, subsidiariamente, a inversão da cláusula penal moratória.
Conforme analisado no item anterior, o pleito de indenização por lucros cessantes (ou, no presente caso, a restituição integral do capital corrigido por correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação) já possui natureza de ressarcimento pelo capital improdutivo (interesse contratual negativo).
O Superior Tribunal de Justiça (Tema 970) veda a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, sob pena de bis in idem.
Tendo sido decretada a rescisão contratual com a devolução integral dos valores corrigidos, o prejuízo pela privação do capital está reparado, não sendo cabível a cumulação com a inversão da cláusula penal. Portanto, este pedido do Autor deve ser desacolhido, mas por outros fundamentos que não a omissão.
Ante o exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto pelas Rés (CIPASA CAMACARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto pelo Autor (VICTOR LUIZ COSTA DE ARAUJO SANTOS), reformando a r. Sentença de mérito para:
A) DECRETAR a Rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, referente ao Lote 21, Quadra 14, do Loteamento Vívea Nova Camaçari, por culpa exclusiva das Rés, a partir da data do trânsito em julgado desta decisão;
B) CONDENAR solidariamente as Rés à restituição integral e imediata, em parcela única, de todos os valores desembolsados pelo Autor para a aquisição do imóvel, incluindo-se o principal pago (R$ 55.448,77), eventual comissão de corretagem e valores pagos a título de IPTU e taxas associativas/condominiais. O montante será atualizado monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data da citação (09/07/2020);
C) CONDENAR solidariamente as Rés ao pagamento de indenização por Danos Morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta decisão (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação;
D) CONDENAR as Rés ao pagamento integral das custas processuais do primeiro grau e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixamos em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, em observância ao grau de zelo do profissional, à natureza e à importância da causa, ao trabalho realizado e ao tempo exigido para o seu serviço, bem como em conformidade com o disposto no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil;
E) CONDENAR as Rés ao pagamento de honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majorando em 5% (cinco por cento) o percentual fixado, totalizando 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.
Sala das Sessões, data em sistema.
DES. JOSEVANDO ANDRADE
Relator
A4
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