PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ALVARÁ JUDICIAL. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR ANTES DA QUITAÇÃO. PRINCÍPIO DA SAISINE. NECESSIDADE DE INVENTÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA ANTE A FALTA DE REGULARIDADE DA TRANSAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por José Leandro Irmão e outros contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Camacan/BA, que indeferiu o pedido de expedição de alvará judicial autorizatório na Ação de Alvará Judicial movida para regularizar a compra de imóvel após o falecimento do promitente vendedor, Sr. Jadiel Quinto de Souza. O pedido foi indeferido devido à ocorrência do falecimento do vendedor antes da quitação do pagamento e à inexistência de documentos formais que comprovassem a transação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. A questão em discussão consiste em (i) definir se é válida a expedição de alvará judicial para a outorga de escritura pública de imóvel quando o promitente vendedor faleceu antes da quitação do contrato; (ii) estabelecer se a simples declaração dos herdeiros sobre a venda do imóvel é suficiente para legitimar a escritura pública na ausência de inventário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O falecimento do promitente vendedor antes da quitação do contrato de compra e venda implica na transferência do imóvel ao espólio, conforme o princípio da saisine, disposto no art. 1.784 do Código Civil, que determina a transmissão da herança aos herdeiros automaticamente.

2. O artigo 1.245 do Código Civil prevê que a transferência de propriedade de imóvel ocorre mediante o registro do título translativo, sendo insuficiente a simples declaração dos herdeiros do vendedor para autorizar a escritura pública sem a regularização do inventário.

3. A ação de alvará judicial não pode substituir o procedimento de inventário necessário para a regularização da propriedade, visto que a abertura de inventário é imprescindível para transferir a propriedade do imóvel aos herdeiros, conforme a jurisprudência majoritária.

4. A ausência de documentos formais que comprovem a negociação entre o comprador e o vendedor falecido prejudica a comprovação da regularidade da transação e impede a expedição do alvará judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso não provido.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.245, § 1º, e 1.784; CPC/2015, art. 487, I, e art. 616, V.

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, Apelação Cível nº 0029046-56.2012.8.05.0080, Rel. José Soares Ferreira Aras Neto, j. 24.02.2021; TJ-SP, Apelação Cível nº 1007814-91.2020.8.26.0019, Rel. Maria do Carmo Honorio, j. 19.09.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8001054-37.2017.8.05.0038, em que figura como apelantes JOSE LEANDRO IRMAO e OUTROS, em procedimento de jurisdição voluntária.

Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

07-239

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por JOSE LEANDRO IRMAO e OUTROS contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Camacan/BA, nos autos da Ação de Alvará Judicial movida por JOSÉ LEANDRO IRMÃO, LUCIANO ZUCCOLOTTO, JADSON CARVALHO DE SOUZA, TIEL CARVALHO DE SOUZA, WELESON CARVALHO DE SOUZA e ANDRESSA CARVALHO DE SOUZA CAIRES.

Adoto como próprio o relatório da Sentença de Id n.77136986, acrescendo que foi indeferido o pedido de expedição de alvará judicial autorizativo, nos seguintes termos:

“Apreciando com a merecida atenção a postulação dos requerentes, foi verificado que os comprovantes de depósitos estão com datas do dia 06/09/2017, e a data do falecimento constante da Certidão de óbito é do dia 05/09/2017, ou seja, um dia antes do pagamento. Portanto, como pode ter o Sr. Jadiel (vendedor) negociado e orientado o comprador a efetivar os depósitos se o mesmo já se encontrava morto?

Ademias, é de muito se estranhar que alguém efetive o pagamento de uma compra de uma propriedade no valor tão alto sem qualquer contrato assinando, e ainda, o fazendo de outro Estado da federação.

Isto Posto, INDEFIRO o pedido de expedição de alvará judicial autorizatório ao passo que julgo extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC.

Dê-se ciência ao Ministério Público (art. 178, I, do CPC).

Após o trânsito em julgado, Arquivem-se os presentes autos, com as devidas baixas.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

Em suas razões (Id n.77136991), sustentam os apelantes que a sentença proferida contraria “a vontade do vendedor, titular do patrimônio e direito dos requerentes, legítimos e exclusivos interessados em que a Justiça seja feita, dando a cada um o que é seu.”

Argumentam que “Jadson, Tiel, Weleson e Andressa, terceiro, quarto, quinto e sexto requerentes são filhos e únicos herdeiros de Jadiel Quinto de Souza, que reconhecem a venda da Fazenda Boa Esperança feita pelo pai ao Segundo Requerente, Sr. Luciano Zuccolotto, pelo valor de R$230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), tendo cada filho recebido em conta bancária a importância de R$46.000,00 (quarenta e seis mil reais), o que receberia fosse levado o bem a inventário. Assim, não houve lesão a interesse de terceiro, nem dos seus herdeiros.”

Segundo alegam, “ O fato de o depósito ter sido feito depois da morte de Jadiel Quinto de Souza, decorre de estar o Sr. Zuccolotto no Espírito Santos e não ter tido conhecimento do falecimento do vendedor, ocorrido no dia 05.09.17, às dez horas, enquanto o depósito foi realizado às 14 horas do dia seguinte. É que na angústia do velório, os filhos, que entabularam o negócio juntamente com o pai, não comunicaram o fato ao comprador ants do depósito combinado.”

Acrescem que “O primeiro Requerente é portador de mandato procuratório quitado outorgado a José Leandro Irmão por Cleber Tavares de Souza Ribeiro e Luiz Henrique Tavares Ribeiro, para que este outorgasse escritura a Jadiel  Quinto de Souza, ou a quem este determinasse, relativa ao imóvel Boa Esperança. O falecimento de Jadiel impôs-lhe a busca da prestação jurisdicional para autorizar a escrituração em favor do Sr. Luciano Zuccolotto,  por saber que este havia feito o pagamento como combinado.”

Aduzem que “submeter o bem vendido a inventário para depois receber dos herdeiros a escritura seria caminho longo e oneroso e, processualmente danoso ao Estado, e desgastante para os requerentes, por demandar deslocamento e realização de despesas desnecessárias, em vista de que  todos os envolvidos residem distante da Comarca da situação do bem.”

Afirmam que “todo o alegado na inicial e ora relatado está provado nos autos: o pagamento do ITBI sobre o valor da compra, o pagamento do DAJE para lavratura da Escritura, o mandato procuratório ao primeiro requerente que o autorizava a dar escritura a Jadiel Quinto de Souza, ou a quem este determinasse, num. 15675011, pag. 4 e 5. Presente, também a anuência da esposa do falecido, casada que era em regime de comunhão parcial de bens num. 15675011- pag. 26.”

Consignam, ainda, que “Há nos autos declaração do INSS de que o falecido não deixou outros dependentes, num. 34566110, pag. 1. A escritura de inventário Administrativo, num. 15675011, pag. 18 a23, como não podia deixar de ser, divide os bens inventariados entre os herdeiros e a segunda esposa do falecido.  Todos os elementos produzem um liame de verossimilhança a não deixar duvida quanto à boa fé em que todos se conduziram, e o cumprimento da obrigação cabível a cada um.”

Com base em tais razões, pedem o conhecimento e provimento do recurso, a fim de que seja “concedido Alvará Autorizativo para que o Primeiro Requerente, ainda por força do Mandato Procuratório quitado outorgado por Cleber Tavares de Souza Ribeiro e Luiz Henrique Tavares Ribeiro, outorgue Escritura Pública de compra e Venda do Imóvel Boa Esperança ao Segundo Requerente aproveitando-se o pagamento do ITBI feito à Prefeitura de Arataca, e o DAJE de pagamento das custas cartorárias para a lavratura da Escritura, documentos esses carreados aos autos.”

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Segunda Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I, do art. 937, do CPC, c/c inciso I do art. 187, do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, 23 de julho de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os requisitos de admissibilidade.

Conforme relatado, cuidam os autos de Apelação Cível interposta por JOSE LEANDRO IRMAO e OUTROS contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Camacan/BA, nos autos da Ação de Alvará Judicial movida por JOSÉ LEANDRO IRMÃO, LUCIANO ZUCCOLOTTO, JADSON CARVALHO DE SOUZA, TIEL CARVALHO DE SOUZA, WELESON CARVALHO DE SOUZA e ANDRESSA CARVALHO DE SOUZA CAIRES, que indeferiu o pedido de expedição de alvará judicial autorizatório e julgou extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC.

Pois bem.

No caso em comento, conforme delineado na sentença, o falecimento do promitente vendedor, Sr. Jadiel Quinto de Souza, ocorreu antes da quitação do suposto contrato de compra e venda, de maneira que o imóvel automaticamente se transferiu ao espólio, pelo princípio de saisine.

Conforme estabelece o art. 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. Confira-se:

Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários .

Outrossim, o art. 1.245 do Código Civil estabelece que:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Logo, a mera declaração dos herdeiros do promitente vendedor acerca do reconhecimento da propriedade do imóvel em favor do requerente não é suficiente para outorga da escritura pública em ação de jurisdição voluntária.

Nesta seara, ainda que não tenha sido aberto inventário judicial dos bens deixados por Sr. Jadiel, tal procedimento poderia ter sido iniciado pelo próprio adquirente, a teor do que dispõe o artigo 616, V, do Código de Processo Civil. A respeito:

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE RECUSA INJUSTIFICADA À OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL. FALECIMENTO DE UM DOS VENDEDORES. EVENTUAL RECUSA DA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA QUE DEVE SER AFERIDA EM RELAÇÃO AO ESPÓLIO. ADQUIRENTE DO IMÓVEL QUE POSSUI LEGITIMIDADE E INTERESSE PARA A ABERTURA DE INVENTÁRIO OU SOBREPARTILHA DOS BENS DEIXADOS PELO VENDEDOR FALECIDO. ART. 616, V, CPC. AUSÊNCIA DE CONTINUIDADE REGISTRAL. INADEQUAÇÃO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE TÍTULO TRANSLATIVO. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Tratando-se de ação de adjudicação compulsória, carece o autor de interesse processual, caso não demonstrada a recusa injustificada à outorga de escritura definitiva do imóvel objeto da demanda. Dicção do art. 1.418 do CC. 2. Na hipótese de falecimento de um dos vendedores, a aferição da recusa à outorga da escritura deve ser realizada em relação ao seu espólio. Adquirente do imóvel que possui legitimidade e interesse para a abertura de inventário dos bens deixados pelo vendedor falecido ou, então, para a correspondente sobrepartilha. Dicção do art. 616, V, do CPC. Precedentes. 3. Necessária a observância da regularidade registral e respeito à cadeia dominial, sob pena de a adjudicação compulsória restar inócua, dada a impossibilidade de registro de título translativo. Ausente a continuidade registral, a demanda é inadequada ao fim colimado. Precedentes. (TJ-SP - AC: 10078149120208260019 SP 1007814-91.2020.8.26.0019, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 19/09/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/09/2021)

Com efeito, a presente ação seria cabível tão somente acaso a quitação do valor pactuado tivesse ocorrido em momento anterior ao óbito, sendo no mesmo sentido a majoritária jurisprudência:

RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR E POSTERIOR FALECIMENTO DA VIÚVA INVENTARIANTE. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRINCÍPIO DA SAISINE. TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE AOS HERDEIROS. LEGITIMIDADE DO ESPÓLIO, REPRESENTADO PELA INVENTARIANTE. NECESSIDADE DE PARTILHA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (...) VI- Destarte, tendo falecido o promitente vendedor antes da outorga da escritura pública, o imóvel compõe a herança, sendo transferido automaticamente aos herdeiros, conforme nos ensina o princípio do saisine. VII - Dessa forma, patente a necessidade do processamento do inventário antes de ser realizada qualquer movimentação no que tange a adjudicação compulsória em questão, dada a preexistente necessidade de substituição da propriedade do imóvel antes da efetiva outorga da escritura definitiva. VIII - Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença nos seus próprios termos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do recurso de apelação de nº 0029046-56.2012.8.05.0080, em que figuram como apelante GETULIO MOREIRA DE OLIVEIRA e como apelado ESPOLIO DE JOÃO FERNANDO BASTOS SANTANA. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação. (TJ-BA - APL: 00290465620128050080, Relator: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/02/2021)

Ainda que assim não fosse, verifica-se que não foi anexado aos autos qualquer documento formal que comprove a negociação realizada entre Luciano Zuccolotto e Jadiel Quinto de Souza, o que impede a devida comprovação da regularidade da transação alegada pelos apelantes, comprometendo o reconhecimento da alegada venda.

Portanto, ainda que por outros fundamentos, a sentença não comporta reforma.

Diante do exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença por estes e seus próprios fundamentos.

Salvador/BA, 23 de julho de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07-239