PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IRRESIGNAÇÃO DAS IMOBILIÁRIAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PRELIMINAR REJEITADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. DEVOLUÇÃO DE TAXAS DE IPTU E CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DAS APELANTES. DEVOLUÇÃO PARCELADA DOS VALORES. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC MANTIDO. APLICAÇÃO DO CDC. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RETENÇÃO DE 20%. LEGALIDADE. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543, DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. SENTENÇA MANTIDA. VERBA HONORÁRIA MAJORADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 0521885-05.2017.8.05.0001, em que figuram como apelantes Limoeiro Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda e outros (2) e como apelado Almir Pereira Passos.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente 

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 4 de Dezembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

Trata-se de Apelação Cível, interposta por LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S.A. e SCCI SECURITIZADORA DE CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS S.A., em face da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Indenização ajuizada por ALMIR PEREIRA PASSOS, que declarou a rescisão dos contratos de compra e venda firmados entre as partes e condenou as rés à devolução dos valores pagos pelo autor, à restituição de valores relativos a taxas de IPTU e condominiais, além de indenização por danos morais, nos termos a seguir:

 

“...Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PLEITOS, nos termos do artigo 487, I, CPC/15, formulados por ALMIR PEREIRA PASSOS, em face de LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S.A. e SCCI – SECURIT DE CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS S.A., para:

a) declarar a rescisão dos contratos firmados; b) ratificar a decisão concessiva da antecipação de tutela (fls. 150/152); c) determinar a devolução, em parcela única, no prazo de 15 dias, do montante pago, a título de sinal e parcelas, dos lotes objetos dos contratos de compra e venda (fls. 93/98), decotado o percentual de retenção de 20%, acrescendo-se correção monetária, pelo INPC, e juros de mora, de 1%ao mês, a partir dos respectivos desembolsos ; d) ordenar a restituição dos valores de R$2.511,68 (- ), a título de IPTU, e R$1.046,35 (-), a título de taxa condominial, corrigidos pelo INPC e com incidência de juros de mora de 1% a.m, desde a data dos efetivos desembolsos; e) condenar as empresas acionadas ao pagamento dos danos morais, no valor de R$ 15.000,00 (-), corrigido monetariamente, pelo INPC, a partir do arbitramento, e com incidência de juros de mora de 1%ao mês, a partir da citação; f) determinar a intimação da parte autora, para que, em atenção ao art. 524, caput, do CPC, proceda à colação de planilha atualizada, referente às astreintes, observados os parâmetros fixados neste ato decisório.

Diante da sucumbência recíproca, fixo as custas processuais no percentual de 30% (trinta por cento) à parte autora e 70% (setenta por cento) para a parte ré. No que tange aos honorários advocatícios, arbitro-os em 15% o valor da condenação, determinando o pagamento de 70% (setenta por cento) de tal quantia, pela acionada, ao patrono da requerente, bem como o pagamento de 30% (trinta por cento) do montante, pela parte autora, ao advogado das empresas acionadas...” 

Em suas razões, sustentam as apelantes que a terceira apelante, ISEC BRASIL SECURITIZADORA S/A, não integrou os contratos firmados entre o autor e as outras duas rés, sendo, portanto, ilegítima para figurar no polo passivo da demanda. Afirmam que a terceira apelante é apenas cessionária dos créditos imobiliários e não responsável pelas obrigações contratuais discutidas.

Também alegam que não podem ser responsabilizadas pela devolução dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais, argumentando que a responsabilidade pelo pagamento das referidas taxas seria da associação de moradores e do município, respectivamente.

Defendem, de igual forma, a legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 20% dos valores pagos e a devolução parcelada dos montantes em caso de rescisão.

Questionam a condenação por danos morais no valor de R$ 15.000,00, argumentando a ausência de comprovação de abalo moral.

Por fim, argumentam que a correção dos valores a serem restituídos deve ocorrer com base no IGP-M, conforme previsto contratualmente, e, não, pelo INPC, como determinado na sentença.

Contrarrazões pelo apelado, constantes do ID 38676234

É, pois, o relatório.

Salvador/BA, 25 de outubro, de 2024.

 Des. Antônio Maron Agle Filho 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Custas recolhidas, acostadas ao ID 38676231.

Após a análise dos autos e das razões recursais, mantenho o entendimento da sentença de primeiro grau, que foi exaustiva e precisa na análise dos argumentos apresentados pelas partes.

Pois bem.

Os apelantes sustentam que a terceira apelante, ISEC Brasil Securitizadora S/A, não possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação, pois não foi parte dos contratos de compra e venda firmados com o autor.

No entanto, tal argumento não merece acolhimento.

Conforme corretamente fundamentado na sentença de primeiro grau, a ISEC Brasil Securitizadora S/A figura na relação processual como cessionária de créditos imobiliários e, por isso, deve suportar as consequências da decisão, porquanto figurando na relação como solidária das outras empresas rés.

Tal conclusão está em conformidade com o disposto no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que prevê a responsabilidade solidária entre os fornecedores de produtos ou serviços, abrangendo todas as empresas que participam da cadeia de consumo.

Neste sentido, é firme o entendimento de que a cessão de crédito não retira a legitimidade da cessionária para responder pelas obrigações decorrentes dos contratos.

Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

As recorrentes também argumentam que não podem ser responsabilizadas pela devolução de valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais, sustentando que essas obrigações não lhes competem, mas, sim, à associação de moradores e ao município.

Mais uma vez, a sentença foi precisa ao afastar tal afirmação.

Comprovou o autor haver sido ele quem arcou com o pagamento das referidas taxas, durante a vigência do contrato de compra e venda.

No entanto, uma vez rescindido o contrato, torna-se indevida a continuidade dessa responsabilidade.

Ademais, as apelantes beneficiaram-se da utilização dos lotes durante o período, motivo pelo qual devem restituir os valores indevidamente cobrados do autor.

Neste sentido:

 

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente Rua Aloísio Resende, nº 400, Nunes Centro Empresarial, 1º andar, Sala 12, Centro, Feira de Santana, Bahia, CEP: 44050-054. Telefones: (75) 3221-3821; 9165-3778; 8269-8118 ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017). 

Portanto, mantém-se a condenação das apelantes, para que devolvam os valores referentes ao IPTU e às taxas condominiais.

A sentença recorrida reconheceu a validade da cláusula que prevê a retenção de 20% dos valores pagos pelo autor, em caso de rescisão contratual por sua iniciativa.

Com efeito, essa previsão contratual está de acordo com a jurisprudência, que admite a retenção de percentual razoável em casos de rescisão por culpa do comprador, visando a compensação pelos prejuízos sofridos pela vendedora.

Todavia, a tentativa das apelantes de defender a devolução parcelada dos valores pagos, nos moldes do contrato, revela-se abusiva, como bem salientado na decisão de primeiro grau.

A devolução em parcelas colocaria o consumidor em posição de desvantagem excessiva, contrariando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, protegidos pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Além disso, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina que, nos casos de resolução contratual, a devolução das quantias pagas pelo comprador deve ser feita de forma imediata e integral, conforme enunciado na Súmula 543, do STJ.

Logo, a restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, e, não, de maneira parcelada, como defendem as apelantes.

A propósito:

 

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido”. (STJ - RECURSO ESPECIAL Nº 1.300.418 - SC (2012/0000392-9) RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe: 10/12/2013 ).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - CULPA DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO VALORES - PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL. Havendo a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa de quaisquer dos contratantes, a devolução do valor, seja ela parcial ou total, deve dar-se em parcela única e imediata, sendo abusiva a cláusula que estabelece a restituição parcelada do montante. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Ausente a culpa do vendedor pelo desfazimento do negócio, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, e a correção monetária desde cada desembolso.

(TJ-MG - AC: 10000221637622001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 01/09/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022)

As recorrentes ainda questionam a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 15.000,00, alegando que não ter havido comprovação de dano moral.

Contudo, verifico que a sentença também foi acertada neste ponto.

O autor comprovou, além de ter o seu nome negativado de maneira indevida, que sofrera constrangimentos, devido às cobranças insistentes realizadas pelas rés, inclusive fora do horário comercial, configurando, pois, abuso de direito.

Tal conduta decerto extrapola o mero aborrecimento, sendo suficiente para justificar a indenização por danos morais.

O valor fixado, de R$ 15.000,00, encontra-se consentâneo com a matéria de ordem fático-legal dedatida, dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, em conformidade com a extensão do dano sofrido e com a função compensatória e pedagógica da reparação civil.

Por fim, questionam as apelantes a decisão de primeiro grau que aplicou o INPC como indexador para correção monetária dos valores a serem restituídos, em vez do IGP-M, conforme previsto no contrato.

No entanto, não vislumbro razão para acolher tal pleito.

O INPC é o índice adequado para a correção de valores em relações de consumo, por refletir melhor a variação de preços que afetam consumidores com menor poder aquisitivo.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) visa garantir o equilíbrio contratual, e a utilização do IGP-M, conforme defendido pelas apelantes, implicaria desvantagem excessiva ao consumidor, uma vez que tal índice tem variações mais voláteis e pode ser mais prejudicial ao comprador.

Assim, a sentença primeva, acertadamente, aplicou o INPC, que é o indexador mais justo e apropriado para o caso em questão, garantindo a correção adequada e equilibrada das parcelas a serem restituídas.

Diante de todo o exposto, destarte, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença de origem, que decidiu de maneira correta e fundamentada todas as questões apresentadas, majorando-se, entretanto, os honorários advocatícios para 20% do valor da condenação, na parte correspondente às apelantes.

É, pois, como voto.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Antônio Maron Agle Filho 

Relator