PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA JÁ OUTORGADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta por Railson Maia Sampaio contra Sentença que julgou improcedente a Ação de Adjudicação Compulsória, ajuizada em face da Construtora Akyo Ltda EPP, sob o fundamento de ausência de interesse processual, por já ter sido outorgada a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel objeto da lide. O Apelante alegou que, embora tenha recebido o título, não conseguiu registrar a transferência da propriedade por conta de indisponibilidades judiciais averbadas na matrícula do imóvel.
 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda afasta o interesse processual na Ação de Adjudicação Compulsória; (ii) estabelecer se é cabível o uso dessa ação para superar entraves registrais oriundos de indisponibilidades judiciais lançadas na matrícula do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Ação de Adjudicação Compulsória tem como pressuposto a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, após a quitação do preço pelo comprador.

A outorga da Escritura Pública de Compra e Venda, realizada em 2010, demonstra o adimplemento contratual e o cumprimento da obrigação pela vendedora, o que exclui a necessidade de suprimento judicial da vontade.

A existência de indisponibilidades judiciais na matrícula do imóvel não configura recusa da vendedora nem enseja a utilização da adjudicação compulsória para superação desses gravames.

A sentença incorreu em erro material ao julgar improcedente o pedido, quando a ausência de interesse processual impõe a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

A correção do dispositivo é matéria de ordem pública e pode ser realizada de ofício pelo Tribunal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido, com reforma de ofício do dispositivo da sentença para extinguir o processo sem resolução do mérito.

Tese de julgamento:

A lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda afasta o interesse processual na Ação de Adjudicação Compulsória.

A adjudicação compulsória não é meio adequado para afastar indisponibilidades judiciais registradas na matrícula do imóvel.

A ausência de interesse de agir impõe a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, e 501; CC, arts. 1.245, 1.417 e 1.418.

Jurisprudência relevante citada: TJPR, AC nº 0002952-91.2024.8.16.0194, Rel. Des. Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, j. 25.10.2024; TJRS, AC nº 70083886994, Rel. Des. Marco Antonio Angelo, j. 28.05.2020; TJMG, AC nº 10000190426445001, Rel. Des. Ramom Tácio, j. 18.03.2020.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de Apelação Cível interposta por RAILSON MAIA SAMPAIO contra a Sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, Bahia, que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória n. 0570365-48.2016.8.05.0001, ajuizada em face da CONSTRUTORA AKYO LTDA EPP, julgou improcedente a pretensão autoral, por reconhecer a ausência de interesse processual, ante a outorga da Escritura Pública do imóvel objeto da lide.

O Apelante, RAILSON MAIA SAMPAIO, propôs a ação com o escopo de obter a adjudicação compulsória do imóvel designado como Apartamento 103, Bloco A, do Edifício Piazza Della República, situado na Avenida Professor Magalhães Neto, Pituba, Salvador/BA, sob o fundamento de que, embora tivesse quitado integralmente o preço, a Construtora Apelada se recusava terminantemente a emitir a Escritura definitiva em seu favor, o que justificaria o suprimento judicial de vontade, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. O valor da causa fora atribuído em R$ 78.000,00 (setenta e oito mil reais).

O Juízo a quo proferiu a Sentença (ID 96473216, fls. 19-21) com o seguinte dispositivo:

"Posto isto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na peça vestibular. O Autor arcará com custas. Fica, contudo, a parte autora isenta no momento do pagamento dos ônus da sucumbência da forma da norma inserta no § 3º do artigo 98 do Código de Processo Civil. Passada em julgado, dê-se baixa".

Irresignado, o Autor RAILSON MAIA SAMPAIO interpôs Recurso de Apelação (ID 96473218, fls. 13-18), alegando, em síntese, que a sentença merece reforma, pois a simples lavratura da Escritura Pública não comprova o efetivo registro da transferência, o qual foi obstado em virtude de restrições e indisponibilidades de bens decretadas judicialmente e averbadas na matrícula do imóvel (IDs 96473214, fls. 29-30, AV 57, 139, 140, 144).

Sustenta que a recusa da Apelada em cooperar para a remoção dos entraves registrais justifica o manejo da ação adjudicatória para que o Poder Judiciário assegure a plena transferência da propriedade. Requereu, ao final, a concessão da gratuidade da justiça e o provimento do Apelo, com a consequente adjudicação compulsória.

A despeito da intimação da Apelada para apresentar contrarrazões (ID 96473219, fls. 9), a mesma não se manifestou.

O Recurso, que é tempestivo.

O Apelante é beneficiário da Gratuidade da Justiça.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível. Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC04

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do Recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal à análise da procedência do pedido de adjudicação compulsória de imóvel em favor do Apelante, diante da outorga de Escritura Pública pela Apelada e da alegação de que a transferência registral estaria obstada por indisponibilidades de bens averbadas na matrícula imobiliária.

A sentença do Juízo a quo rechaçou a pretensão autoral, por entender ausente o interesse processual (necessidade), haja vista a Escritura Pública de Compra e Venda já ter sido outorgada pela Construtora Apelada em favor do Apelante em 08 de julho de 2010 (ID 96472914, fls. 107-108), com a consequente quitação plena do preço, satisfazendo, assim, a obrigação de fazer da promitente vendedora.

Com efeito, a Ação de Adjudicação Compulsória tem como pressuposto fundamental a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva após o integral cumprimento da obrigação pelo promitente comprador.

O objetivo primário desta demanda é, de forma específica e substitutiva, suprir a declaração de vontade do devedor recalcitrante, produzindo a sentença os mesmos efeitos do título que deveria ter sido outorgado, mas que foi negado, consoante o disposto no artigo 501 do Código de Processo Civil, em leitura conjunta com os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. A pretensão do Apelante, portanto, se circunscreve unicamente ao registro imobiliário do título já outorgado, e não à obtenção do título em si. Confira-se:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PEDIDO DE ALVARÁ JUDICIAL OU ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INTERESSE PROCESSUAL . AUSENTE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. I. Caso em exame1 . Apelação cível interposta contra a r. sentença que extinguiu o processo sem a resolução do mérito, por ausência de interesse processual, em ação de alvará judicial ou, sucessivamente, adjudicação compulsória, ajuizada pelos compradores de unidade imobiliária em face da construtora vendedora, justificando o pedido em razão da existência de ordens de indisponibilidade na matrícula do imóvel que impedem a transferência da propriedade. II. Questão em discussão2 . A questão em discussão consiste em saber se a via eleita pelos autores para obter o cancelamento das indisponibilidades e a transferência da propriedade do imóvel adquirido foi a adequada. III. Razões de decidir3. A via escolhida pelos autores para buscar o cancelamento das indisponibilidades gravadas na matrícula do imóvel e, posteriormente, a transferência da propriedade (alvará judicial ou adjudicação compulsória), não se mostra adequada, o que caracteriza a ausência de interesse processual . 4. A transferência da propriedade de imóveis entre vivos ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis competente. 5. Verificou-se que, no caso concreto, a vendedora já outorgou aos compradores a escritura pública definitiva de compra e venda, fato que, por si só, já esvazia a pretensão adjudicatória diante da inutilidade de provimento judicial para suprir a outorga de escritura definitiva da compra e venda . 6. O procedimento de jurisdição voluntária do alvará judicial não pode ser utilizado para obrigar o registrador a cancelar ordens de indisponibilidade derivadas de outros processos executivos propostos por terceiros, devendo a parte buscar o seu cancelamento nas vias próprias. IV. Dispositivo e tese7 . Apelação cível conhecida e não provida.Tese de julgamento: Não há interesse processual no pedido adjudicatório quando o vendedor já outorgou a escritura pública definitiva de compra e venda, sendo que a pretensão de cancelamento de indisponibilidades gravadas na matrícula, impedindo o registro do título, deve ser buscada nas vias próprias. O procedimento de jurisdição voluntária referente ao alvará judicial também não é a via adequada para obrigar o registrador a cancelar as indisponibilidades anotadas na matrícula do imóvel, mormente considerando a potencial litigiosidade frente a terceiros._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts . 17, 725, VII; CC/2002, arts. 1.245, 1.246, e 1 .418; Lei nº 6.015/1973, arts. 217 e 253.Jurisprudência relevante citada: TJPR, 20ª Câmara Cível, 0002952-91 .2024.8.16.0194, Rel . Desembargador Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, j. 25.10.2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, 0032802-27 .2023.8.16.0001, Rel . Desembargador Rosaldo Elias Pacagnan, j. 14.03.2025; TJPR, 1ª Câmara Cível, 0001097-07 .2021.8.16.0025, Rel . Desembargador Substituto Everton Luiz Penter Correa, j. 27.02.2023; TJPR, 19ª Câmara Cível, 0007145-15 .2022.8.16.0035, Rel . Desembargador Andrei de Oliveira Rech, j. 04.12.2023 . RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-PR 00017857320238160194 Curitiba, Relator.: luciana carneiro de lara, Data de Julgamento: 19/09/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/09/2025).

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE RECUSA. INTERESSE PROCESSUAL . VIA INADEQUADA. A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio. Inexistindo prova, sequer alegação, de recusa dos proprietários registrais na outorga de escritura pública, esvai-se o interesse de agir pela via da adjudicação compulsória. Sentença de extinção mantida .APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS - AC: 70083886994 RS, Relator.: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 28/05/2020, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 08/09/2020). Grifos nossos.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - BEM IMÓVEL - REQUISITOS - NÃO COMPROVAÇÃO - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. - A ação de adjudicação compulsória é medida colocada à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, e comprovando a quitação do preço, não tem êxito em obter a escritura definitiva do imóvel devido à recusa do promitente vendedor em efetivá-la, nos termos do art. 1.148 do CC . Se o vendedor não possui a titularidade do bem alienado, não procede a adjudicação compulsória - Cabe ao autor a prova dos fatos constitutivos do seu direito ( CPC, art. 373, I). (TJ-MG - AC: 10000190426445001 MG, Relator.: Ramom Tácio, Data de Julgamento: 18/03/2020, Data de Publicação: 17/04/2020). Grifos nossos.

 O argumento do Apelante de que a adjudicação seria necessária em razão da existência de indisponibilidades averbadas na matrícula (IDs 96473214, fls. 29-30, AV 57, 139, 140, 144) não possui o condão de reverter o entendimento esposado naSentença, pois a presente ação não se presta a remover ônus ou gravames que recaem sobre a matrícula do imóvel ou a desconstituir indisponibilidades decretadas pelo Poder Judiciário.Se há óbices de natureza registral, como a indisponibilidade de bens que atinge a vendedora, a via processual adequada para o adquirente de boa-fé buscar a liberação do gravame ou a declaração de sua ineficácia perante o negócio jurídico quitado é outra, não se confundindo com o escopo limitado da adjudicação compulsória.

Ora, tendo o Apelante recebido o título translativo por meio da Escritura Pública de Compra e Venda, o pleito de adjudicação compulsória perdeu seu objeto, sendo correta a sentença ao reconhecer a falta de interesse processual pela desnecessidade da tutela de suprimento de vontade.

Observo, contudo, a existência de um erro material técnico no dispositivo do julgado. O Magistrado, após fundamentar que o processo deveria ser encerrado pela falta de interesse de agir, proferiu julgamento de improcedência do pedido, o que equivale à resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Tal equívoco merece correção de ofício por este Tribunal. A carência de ação, verificada pela ausência de demonstração da recusa administrativa na outorga da escritura, enseja tecnicamente a extinção do processo sem resolução do mérito, conforme a regra cogente do artigo 485, inciso VI, do CPC.

Saliento que a correção da natureza do dispositivo, de mérito para meramente processual, está sendo realizada de ofício, uma vez que a questão constitui matéria de ordem pública, sobre a qual não se opera a preclusão para o julgador, independentemente de haver insurgência específica da parte apelante nesse sentido.

Mantém-se, portanto, o improvimento do apelo, mas reforma-se o comando sentencial para adequá-lo à sistemática processual civil, declarando a extinção do feito sem análise meritória.

Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos transparece, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mas REFORMAR DE OFÍCIO o dispositivo da Sentença para reconhecer a carência de ação por ausência de interesse processual e julgar EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Outrossim, descabe na presente hipótese, a majoração da verba honorária sucumbencial recursal, prevista no artigo 85, parágrafo 11, do CPC, tendo em vista a ausência de fixação na origem.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator