PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0572249-15.2016.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e outros |
| Advogado(s): MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, CARLA SCHIMMELPFENG CUNHA, CAROLINE OUAIS PROFETA GOES |
| APELADO: PETERSON NUNO DA CUNHA e outros |
| Advogado(s): ELMAR CAETANO DE SOUZA LIMA, TIAGO MOURA SANTANA |
O presente recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, razão pela qual o conheço e passo à análise de suas razões.
DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
As apelantes reiteram a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., argumentando que ela figura apenas como sócia da SPE PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA., e que a responsabilidade não poderia ser estendida sem a desconsideração da personalidade jurídica, cujos requisitos (desvio de finalidade ou confusão patrimonial) não estariam presentes no caso.
Contudo, aplica-se na matéria as normas consumeristas e neste contexto O Código de Defesa do Consumidor dispõe, em seus artigos 7º , parágrafo único e 25 , § 1º , que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente por eventuais danos causados ao consumidor.
Consoante se verifica dos autos, os contratos, o distrato e o folder do empreendimento objeto da lide apontam a participação efetiva da LIZCONSTRUÇÕES na compra e venda da unidade adquirida pelos autores. Tal fato, devidamente corroborado pelos documentos acostados aos autos sob ID 18955561 a 18955565, 18955567 insere a LIZCONSTRUÇÕES diretamente na cadeia de consumo.
Em se tratando de uma relação de consumo, como é o caso dos autos, a responsabilidade dos fornecedores é solidária. A construtora e a incorporadora, independentemente de sua estrutura societária interna (como a formação de uma Sociedade de Propósito Específico - SPE), atuam de forma conjunta no mercado de consumo, apresentando-se ao adquirente como um grupo econômico integrado.
A mera alegação de que a LIZCONSTRUÇÕES é apenas sócia da SPE PATAMARES FLEX, sem que se comprove que sua atuação se limitou exclusivamente ao âmbito societário interno, desassociada de qualquer participação na promoção, comercialização ou execução do empreendimento perante o consumidor final, não é suficiente para afastar a responsabilidade solidária. A vulnerabilidade do consumidor, princípio basilar do CDC, impõe a responsabilização de todos os agentes que obtêm proveito da atividade desenvolvida, em benefício da efetiva reparação dos danos sofridos pela parte hipossuficiente. Não se trata, aqui, de desconsiderar a personalidade jurídica da sociedade, mas sim de aplicar a regra da solidariedade consumerista, que independe da análise dos requisitos do artigo 50 do Código Civil.
Assim, a sentença de primeiro grau, ao reconhecer a legitimidade passiva da LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., deu a correta aplicação ao direito, devendo a preliminar ser rejeitada.
DO MÉRITO
Passando ao exame do mérito recursal, verifica-se que as apelantes buscam a reforma da sentença em diversos pontos, os quais serão analisados individualmente.
DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DOS PRINCÍPIOS CONTRATUAIS
Conforme bem assinalado pelo Juízo a quo, a relação jurídica em análise é indiscutivelmente de consumo. Os autores figuram como consumidores, destinatários finais do produto (o imóvel), e as requeridas, como fornecedoras, que desenvolvem a atividade de construção e comercialização de bens imóveis, nos termos do artigo 3º da Lei nº 8.078/1990. Tal qualificação implica a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.
A responsabilidade das rés, enquanto construtoras e fornecedoras de produtos e serviços no mercado de consumo, é de natureza objetiva, prescindindo da verificação de culpa para a configuração do dever de indenizar, bastando a demonstração do dano e do nexo causal, conforme inteligência dos arts. 12 e 14 da Lei Consumerista.
A interpretação do contrato, em casos como o presente, deve ser realizada da maneira mais favorável ao consumidor, conforme preceitua o artigo 47 do CDC, evitando-se cláusulas que gerem desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva à parte vulnerável.
Os princípios da boa-fé objetiva, da probidade e do equilíbrio nas relações de consumo, previstos no artigo 4º do CDC e nos artigos 422 e 765 do Código Civil, são basilares para a justa resolução da controvérsia, permitindo a intervenção judiciário para restabelecer a igualdade material entre os contratantes.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO DE DANOS MORAIS. RELAÇÃO CONSUMERISTA. SÚMULA 83 DO STJ. ALEGADA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA INVESTIMENTO. DEMAIS VERBAS CONDENATÓRIAS E INDENIZATÓRIAS. AFASTAMENTO DE FATO EXTRAORDINÁRIO. CASO FORTUITO INTERNO. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA . SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento . Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do STJ. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. (...)
(STJ - AgInt no AREsp: 2289941 RJ 2023/0032834-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2023). Grifos aditados
DA VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA E DO TERMO INICIAL PARA A CONTAGEM
As apelantes sustentam a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e pleiteiam que sua contagem se inicie a partir da data estipulada contratualmente para a conclusão do empreendimento, com acréscimo de período de caso fortuito e força maior, invocando o Art. 43-A da Lei nº 4.591/1964.
De fato, a jurisprudência pátria reconhece a legalidade da cláusula de tolerância estabelecida nos contratos imobiliários, desde que expressa e claramente pactuada, como forma de prever eventos imprevisíveis inerentes à complexidade da construção civil.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DANO MORAL. MULTA CONTRATUAL REVERSA. RECURSO NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
(...)
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, quando expressamente pactuada, não é abusiva, mas sua aplicação exige cumprimento do dever de informação e respeito aos princípios das relações de consumo. O descumprimento desses deveres gera responsabilidade civil.
(...)
IV. DISPOSITIVO
Recurso especial não conhecido.
(REsp n. 2.138.207/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES. 1. "É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior." ( AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022.). 2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2102403/PR 2022/0099010-9, Quarta Turma, Rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 29/08/2022, DJe de 1/9/2022.) Grifos aditados
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES.
CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.
(...)
3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.
5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).
8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.
9. Recurso especial não provido.
(REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017.) Grifos aditados.
Contudo, a pretensão das apelantes de modificar o termo inicial de contagem com base no Art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, e de acrescentar o período de caso fortuito/força maior à tolerância, não encontra respaldo. O contrato de compra e venda em questão foi firmado em 2014 (ID 18955564, PAG 7), com prazo de entrega inicial para agosto de 2014 (ID 18955562 pág. 4), prorrogado por 180 dias, estabelecendo o prazo fatal de fevereiro de 2015, conforme cláusula 25ª do contrato (id. 18955563, PAG. 8). O Art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 foi incluído pela Lei nº 13.786, de 2018.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a Lei nº 13.786/2018 não se aplica retroativamente aos contratos celebrados antes de sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito e à segurança jurídica. Portanto, a interpretação do termo inicial da cláusula de tolerância deve seguir a legislação e a jurisprudência vigentes à época da celebração do contrato.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. SÚMULA 83/STJ . AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.(...). 3. A Segunda Seção desta Corte assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Incidência da Súmula 83 do STJ . 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.
(STJ - AgInt no AREsp: 2350154 GO 2023/0128200-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 11/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/09/2023). Grifos aditados
A sentença recorrida foi precisa ao determinar que o prazo fatal para a conclusão e entrega da obra ao adquirente, já acrescido dos 180 (cento e oitenta) dias previstos na cláusula contratual, foi em fevereiro de 2015. Portanto, o pedido de reforma para alterar o marco inicial da contagem do prazo de tolerância, conforme o Art. 43-A da Lei de Incorporações, carece de fundamento jurídico aplicável ao caso concreto.
DA ATRIBUIÇÃO DA MORA NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E DA CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA
As apelantes buscam afastar a atribuição de mora na entrega do empreendimento, alegando que a paralisação das obras por determinação judicial (Agravo de Instrumento nº 0012026-35.2011.8.05.0000) e a demora injustificada na expedição do "habite-se" pela Prefeitura Municipal de Salvador (processo nº 0508777-40.2016.8.05.0001) configuram caso fortuito e força maior, excludentes de sua responsabilidade. Afirmam, ainda, que o empreendimento estava concluído desde 2014 e que a não entrega das chaves aos apelados se deu por culpa exclusiva destes que não quitaram a última parcela.
Destarte, a prova dos autos não permite afirmar que o atraso decorreu de motivos de força maior. A Teoria do Risco do Empreendimento, amplamente aplicada nas relações de consumo, estabelece que todo aquele que se dispõe a exercer atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa. Problemas como greves, intempéries, burocracia administrativa para obtenção de licenças ou ações judiciais que afetem o andamento da obra são circunstâncias inerentes à atividade da construção civil e devem ser previamente sopesadas e inseridas no planejamento das construtoras e incorporadoras. Tais eventos não podem ser imputados ao consumidor como justificativa para o atraso na entrega.
Ademais, a sentença corretamente diferenciou o "habite-se" da entrega das chaves, destacando que a efetiva entrega do imóvel aos adquirentes se perfaz com a entrega das chaves, momento em que o bem se torna disponível para usufruto. A jurisprudência consolidada é uníssona neste sentido. Portanto, a obtenção do "habite-se" não configura, por si só, a conclusão da obrigação da construtora.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. AFASTAMENTO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ . LUCROS CESSANTES. MORA DA EMPRESA. TERMO FINAL. HABITE-SE . NECESSIDADE DE ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES . PRESUNÇÃO DOS PREJUÍZOS. MARCO FINAL DA INDENIZAÇÃO. DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.
(...).4. De acordo com a jurisprudência do STJ, "há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves" (AgInt no REsp n. 1.792.742/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2019, DJe 30/8/2019), o que foi observado pela Corte local.
(...)
(STJ - AgInt no AREsp: 2054980 MG 2022/0013113-8, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2022). Grifos aditados.
RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA PARA O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA SATI. TEMA 939/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PREVISÃO PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CESSAÇÃO NA DATA DO HABITE-SE. DESCABIMENTO. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. TEMA 966/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRETENSÃO DE REDIMENSIONAMENTO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÓBICE DA SÚMULA 282/STJ.
(STJ - REsp: 1827060 SP 2019/0208031-1, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 22/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2022).Grifos aditados.
A alegação das apelantes de que a não entrega das chaves aos apelados se deu por culpa destes, em razão do não pagamento da última parcela, não afasta a mora da vendedora. Com o atraso injustificado na obra, os adquirentes não são obrigados a prosseguir com os pagamentos de um contrato que já estava sendo descumprido pela outra parte, caracterizando a exceção do contrato não cumprido. A partir do momento em que a construtora incorre em mora, o comprador tem o direito de não mais adimplir suas obrigações, sem que isso configure culpa sua.
A culpa exclusiva das apelantes pela não entrega do imóvel é manifesta, e seus argumentos para afastar essa responsabilidade não subsistem.
DA APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES
As apelantes insurgem-se contra a aplicação da cláusula penal em favor dos apelados, argumentando a ausência de sua culpa no desfazimento do negócio.
É cediço que em muitos contratos de adesão, como os de compra e venda de imóveis na planta, a cláusula penal é estipulada apenas em favor da construtora/incorporadora para o caso de inadimplemento do consumidor. Visando reestabelecer o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva, o STJ firmou a tese do Tema Repetitivo 971, que dispõe:
"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."
No caso em tela, o contrato firmado pelas partes prevê expressamente cláusula penal em favor da parte lesada no percentual de 20% (vinte por cento) do valor integralmente pago, devidamente atualizado, conforme a cláusula 21ª do contrato (ID 135973190, fl. 7). Diante da culpa exclusiva das apelantes pelo atraso na entrega da obra, e aplicando-se a simetria contratual conforme o Tema 971 do STJ, a condenação ao pagamento dessa cláusula penal aos autores é medida que se impõe.
Por outro lado, a sentença também indeferiu o pedido de lucros cessantes, e esta decisão igualmente se alinha ao entendimento do STJ, conforme o Tema Repetitivo 970, que estabelece:
"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."
Tendo em vista a natureza indenizatória da cláusula penal moratória, sua cumulação com lucros cessantes implicaria em bis in idem, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Portanto, a sentença de primeiro grau, ao aplicar a cláusula penal e afastar os lucros cessantes, prestigiou a segurança jurídica e a jurisprudência consolidada na forma dos citados precedentes obrigatórios.
DA RESCISÃO CONTRATUAL, DA DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E DA INAPLICABILIDADE DE DEDUÇÕES OU PARCELAMENTO
As apelantes pleiteiam que a rescisão contratual seja considerada unilateral e imotivada por parte dos adquirentes, o que autorizaria a retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, a dedução de encargos contratuais, de tributos, despesas operacionais e da comissão de corretagem, além da devolução dos valores de forma parcelada. Para tanto, mencionam a cláusula 18ª do contrato e o Tema Repetitivo 938/STJ em relação à comissão de corretagem.
Entretanto, conforme exaustivamente demonstrado e reafirmado neste voto, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda se deu por culpa exclusiva das vendedoras, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel. Em tal hipótese, o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é claro:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
Assim, uma vez reconhecida a culpa exclusiva das apelantes, a devolução dos valores pagos pelos apelados deve ser integral e imediata, sem qualquer retenção ou dedução de despesas, encargos, tributos ou comissão de corretagem. A Súmula 543 do STJ afasta expressamente a possibilidade de retenção de valores em caso de culpa do vendedor.
A alegação sobre o Tema 938/STJ, que trata da validade da cláusula de comissão de corretagem em caso de transferência do ônus ao comprador, torna-se irrelevante quando a rescisão ocorre por culpa do vendedor, pois a restituição deve ser plena. Além disso, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores de forma parcelada, conforme também a já referida Súmula 543 do STJ e o entendimento consolidado. O direito à restituição imediata visa a recomposição do status quo ante e a proteção do consumidor.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL. SÚMULA N.º 543/STJ. DANO MORAL CARACTERIZADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. O entendimento desta Corte, consolidado na Súmula nº 543/STJ, é no sentido de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor. (...)
4. Agravo interno não provido.
(STJ - AgInt no AREsp: 2723488 RJ 2024/0305430-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 07/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 11/04/2025).Grifos aditados.
A sentença de primeiro grau, portanto, ao determinar a devolução da integralidade do valor pago sem qualquer abatimento, inclusive em sua manifestação nos embargos de declaração, manteve-se fiel à jurisprudência pacificada e à legislação consumerista, não merecendo qualquer reforma neste ponto.
DO QUANTUM EFETIVAMENTE PAGO E DO ERRO MATERIAL APONTADO
As apelantes alegam erro material na sentença de primeiro grau, afirmando que o valor efetivamente pago pelos apelados seria de R$ 307.409,96 (trezentos e sete mil, quatrocentos e nove reais e noventa e seis centavos), e não R$ 354.439,04 (trezentos e cinquenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e nove reais e quatro centavos), conforme condenado. Para tanto, apresentam uma planilha e conversas que, segundo elas, indicam o valor menor.
A sentença de primeiro grau, tanto na decisão principal quanto na que rejeitou os embargos de declaração, foi expressa ao condenar as requeridas a devolverem a integralidade do valor pago, "ou seja, R$ 354.439,04 (trezentos e cinquenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e nove reais e quatro centavos)". A decisão recorrida, ao proferir esta condenação, considerou os pleitos dos autores e as provas acostadas aos autos, concluindo pelo valor que seria devido. Os apelados, inclusive, em aditamento à inicial, retificaram o pedido para fazer constar o valor de R$ 354.439,04 (ID 18955569). O Juízo a quo, analisando o conjunto probatório, acolheu o valor postulado e o incluiu expressamente no dispositivo da condenação.
A apelação não trouxe elementos novos ou suficientemente robustos que pudessem infirmar a conclusão do Juízo de primeiro grau quanto ao montante a ser restituído. A alegação de erro material, neste contexto, não se sustenta diante da expressa quantificação realizada na sentença, que se presume ter sido baseada na análise dos documentos e na atualização do valor pleiteado.
Portanto, também neste aspecto a sentença deve ser mantida.
DOS HONORÁRIOS
A sentença de primeiro grau, ao condenar autor e réus no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, cabendo 30% (trinta por cento) ao autor e 70% (setenta por cento) aos réus, observando a gratuidade judiciária concedida aos autores, aplicou corretamente o princípio da sucumbência recíproca, conforme o disposto nos artigos 85, §2º, e 86, caput, do Código de Processo Civil. Tendo em vista a manutenção integral da sentença, não há alteração no resultado da lide que justifique a modificação da distribuição dos ônus sucumbenciais.
Por todo o exposto, considerando a escorreita aplicação do direito pelo Juízo de primeiro grau e a improcedência das razões recursais apresentadas pelas apelantes, o desprovimento do presente recurso é medida que se impõe.
DISPOSITIVO
Diante de todo o exposto, e em conformidade com as razões de decidir supra apresentadas, voto no sentido de CONHECER do presente recurso de Apelação Cível e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se inalterada a r. sentença de primeiro grau em todos os seus termos.
Honorários advocatícios que se mantém pois fixados no percentual máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, na proporção arbitrada na sentença de 30% (trinta por cento) para os autores/apelados e 70% (setenta por cento) para as rés/apelantes, deverão ser mantidos, observada a condição de beneficiários da gratuidade judiciária dos autores/apelados, nos termos do art. 98, §3º do Código de Processo Civil.
É o voto.
Salvador/BA, data registrada no sistema.
DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Relator
R06