PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RECONHECIMENTO DE DOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA. PRESUNÇÃO RELATIVA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. ÔNUS DA PROVA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

1. Ação Ordinária ajuizada com o objetivo de reconhecimento da titularidade de imóvel registrado em nome da recorrida, perante o Juízo da Vara Cível da Comarca de Gandu (BA).
2. Sentença de primeiro grau que julgou improcedente o pedido, reconhecendo a insuficiência da prova apresentada para afastar a presunção de veracidade do registro imobiliário.
3. Apelação interposta pela parte autora, sustentando que adquiriu o imóvel com recursos próprios, embora a escritura tenha sido lavrada em nome de sua então sogra, ora apelada, apresentando documentos como recibos, cheques e procuração pública em apoio à sua tese.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se a prova apresentada pelo autor é suficiente para infirmar a presunção de veracidade decorrente do registro do imóvel em nome da apelada, permitindo o reconhecimento de domínio em seu favor.

III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a aquisição da propriedade imóvel se dá com o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis, o que gera presunção relativa de veracidade e legalidade da titularidade.
6. A prova produzida nos autos, composta por documentos particulares e procuração pública, não demonstrou vínculo direto entre o alegado pagamento e o contrato de compra e venda do imóvel.
7. A jurisprudência e a doutrina reiteram que a adjudicação compulsória exige, como requisitos indispensáveis: a celebração de promessa de compra e venda, a quitação do preço e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.
8. A ausência de requerimento de produção de outras provas pelo apelante, mesmo após ser instado pelo juízo, legitimou o julgamento antecipado da lide com base no art. 373, I, do CPC.
9. O entendimento consolidado nos tribunais superiores ratifica a improcedência de pretensões fundadas apenas em alegações não comprovadas de domínio informal ou verbal, especialmente quando ausente cadeia sucessória válida.
10. Jurisprudência relevante: “A propositura da ação de adjudicação compulsória sem a presença de um de seus requisitos impõe-se a manutenção da sentença de extinção da demanda, sem julgamento de mérito.” (TJ-MT - AC: 00006657320188110011).

IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Apelação conhecida e não provida, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos.
Tese de julgamento: A ausência de prova inequívoca do negócio jurídico e do nexo entre os documentos apresentados e a alegada aquisição do imóvel, aliada à titularidade formal da propriedade pela parte adversa, impede o reconhecimento do domínio com base apenas em alegações verbais e documentos desconexos.

Dispositivos relevantes citados

Código Civil: art. 1.245
Código de Processo Civil: art. 373, I

Jurisprudência relevante citada

TJ-MT - AC: 00006657320188110011, Relatora: Nilza Maria Possas de Carvalho, Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Publicação: 13/09/2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 8000838-41.2017.8.05.0082da Comarca de Gandu (BA), apelante Raymundo Amorim de Castro Junior e apelada TEREZINHA LOPES CARIBE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Raymundo Amorim de Castro Junior, em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Gandu (BA), nos autos da Ação Ordinária, tombada sob o nº 8000838-41.2017.8.05.0082, que julgou improcedente  a demanda, nos seguintes termos:

“(…)Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora na petição inicial, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC.INDEFIRO, ainda, a tutela provisória de urgência requerida na inicial.Verificada a sucumbência integral da parte autora, condeno-a ao pagamento das custas processuais e honorários de advogado, estes fixados em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, CPC. Diante da concessão da gratuidade à parte autora, suspendo a exigibilidade da sucumbência a ela imposta, na forma do art. 98, § 3º, do CPC.Com o trânsito em julgado, em nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos com as cautelas legais.Publique-se. Registre-se. Intimem-se.Gandu/BA, data da assinatura eletrônica.João Paulo da Silva Antal - Juiz de Direito “ (ID 75419891).

O apelante alega em síntese ser o verdadeiro proprietário do imóvel registrado sob a matrícula nº 5.173 do CRI de Gandu, cuja escritura pública fora lavrada em nome da apelada. Alegou que o nome da sogra foi utilizado apenas como instrumento formal, sem que esta tivesse contribuído financeiramente para a aquisição do bem, e que a procuração lavrada em seu favor no mesmo dia da escritura atestaria a simulação do ato jurídico.

Defendeu que a sentença ignorou os documentos que comprovariam o pagamento integral do preço do imóvel pelo autor, bem como o histórico familiar de aquisições em nome de terceiros por razões estratégicas. Apontou a existência de outros bens registrados em nome de pessoas de confiança, inclusive o próprio filho do casal, e mencionou a necessidade de reunião com os autos do processo de divórcio para evitar decisões conflitantes.

Requer: a reforma da sentença recorrida, dando provimento ao presente recurso para o fim de reconhecer a propriedade do imóvel de matrícula R5/5173 em favor de Raymundo Amorim de Castro Junior, ainda que no percentual de 50%, em razão de a outra metade pertencer à sua ex-esposa Ayonara Lopes Caribé. Caso não seja esse o entendimento desta Corte, que seja anulada a sentença para o fim de aproveitamento de provas do processo de divórcio tombado sob o nº 8000043-98.2018.805.0082, com o fim de se evitar o conflito de decisões que apuram um mesmo fato.   (ID. 75419895).

A parte apelada, devidamente intimada, apresentou contrarrazões, requerendo o desprovimento do apelo. Defendeu a regularidade formal do registro e a ausência de provas que desconstituam a presunção de veracidade da matrícula imobiliária. Enfatizou que o autor agiu, ao longo dos anos, como procurador e não como proprietário do bem, e que a tentativa de reconhecimento da propriedade não se sustenta por ausência de comprovação de fato constitutivo. Ressaltou, ainda, que a escritura pública goza de fé pública, e que não houve qualquer demonstração de vício de vontade ou simulação no negócio jurídico.(ID. 75419898).

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicita-se sua inclusão na pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora

ix

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

A presente apelação preenche os pressupostos recursais.

Trata-se de Apelação Cível interposta por Raymundo Amorim de Castro Junior em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Gandu (BA), nos autos da Ação Ordinária, tombada sob o nº 8000838-41.2017.8.05.0082, que julgou improcedente  a demanda.

A controvérsia estabelecida nos autos gira em torno da titularidade do imóvel descrito na matrícula nº 5.173 do CRI de Gandu.

O apelante afirma ter adquirido o bem em 1998, embora a escritura tenha sido lavrada em nome da então sogra, Terezinha Lopes Caribé, ora apelada. Alega ter arcado integralmente com o pagamento e juntou documentos como recibos, cheques e procuração pública para embasar sua tese. No entanto, o conjunto probatório analisado na sentença revela fragilidade quanto à comprovação da propriedade alegada.

A jurisprudência e a doutrina são pacíficas ao estabelecer que, para a procedência da ação, devem ser preenchidos os seguintes requisitos: a existência de contrato de promessa de compra e venda formal, a comprovação da quitação integral do preço e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

No caso em análise, o imóvel, de acordo com a matrícula, encontra-se formalmente registrado em nome da apelada, fato que gera presunção relativa de veracidade e legalidade, conforme estabelece o art. 1.245 do Código Civil.

A prova produzida nos autos não se mostra suficiente para infirmar tal presunção. Os documentos apresentados não demonstram nexo direto entre o suposto pagamento e o negócio jurídico de compra e venda. Não há, por exemplo, comprovantes bancários de transferência de valores em favor dos vendedores que pudessem associar inequivocamente o autor à aquisição do bem.

A procuração pública lavrada no mesmo dia da escritura é incapaz, por si só, de demonstrar simulação ou fraude no registro. O fato de o autor ter celebrado contratos de locação atuando como procurador da ré reforça, na verdade, a tese de que a posse do imóvel se deu em nome e por delegação da proprietária formal. Ainda que se admita a tese do apelante quanto à estratégia do casal em registrar bens em nome de terceiros, tal argumento não se traduz automaticamente em prova do domínio, sobretudo em se tratando de direito real, cuja aquisição se dá mediante registro.

Por fim, a ausência de requerimento de produção de provas pelo apelante, mesmo após instado pelo juízo, contribuiu para o julgamento antecipado da lide. O magistrado de origem corretamente aplicou o art. 373, I, do CPC, ao concluir que o autor não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo do direito alegado.

A sentença de primeiro grau, ao analisar a questão, corretamente observou que não houve comprovação da propiedade. O entendimento jurisprudencial sobre a matéria reforça essa exigência.

Neste sentido:

"Apelação Cível – Ação de Adjudicação Compulsória – Bem Imóvel – Requisitos – Não Comprovação – Ausência de Transferência Definitiva da Propriedade – Não Demonstrada a Cadeia Sucessória - Inadequação da Via Eleita – Sentença Mantida – Recurso Desprovido. O instituto da adjudicação compulsória induz que o direito de postular deve ser dirigido em face do proprietário do bem e não do cedente, sob pena de ofensa à continuidade registral. Trata-se de medida que depende da comprovação da titularidade do bem pelo vendedor. À luz dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, o autor da ação de adjudicação compulsória deve preencher os seguintes requisitos: i) a prova do negócio jurídico celebrado entre as partes, ii) a quitação das obrigações assumidas pelo adquirente e iii) a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do bem para sua transcrição. A propositura da ação de adjudicação compulsória sem a presença de um de seus requisitos impõe-se a manutenção da sentença de extinção da demanda, sem julgamento de mérito.” (TJ-MT - AC: 00006657320188110011, Relator: Nilza Maria Possas de Carvalho, Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Publicação: 13/09/2023).

A reunião com os autos do processo de divórcio não foi requerida tempestivamente nem se comprovou que traria elemento novo capaz de alterar o convencimento já formado.

Nestas condições, não há fundamento para a reforma da sentença. O MM. Juízo de primeiro grau analisou corretamente a matéria, aplicando a legislação pertinente e observando a jurisprudência consolidada sobre a questão.

Ante o exposto, nego provimento ao apelo, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios para 15%(quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art.85 do CPC, cuja exigibilidade resta suspensa em face da concessão de gratuidade ao apelante.

Salvador/BA

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora