PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. FORÇA MAIOR E CASO FORTUITO NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. HONORÁRIOS MANTIDOS. SENTENÇA MANTIDA. IMPROVIMENTO DO RECURSO.

1. A responsabilidade civil pelo atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda é objetiva, nos termos do art. 14 do CDC.

2. Alegadas causas excludentes de responsabilidade devem vir acompanhadas de prova idônea e convincente, o que não ocorreu nos autos. A mera menção genérica à escassez de mão de obra e materiais não é suficiente para elidir a mora da construtora.

3. A jurisprudência do STJ admite a fixação de lucros cessantes com base em percentuais presumidos sobre o valor do imóvel, sendo lícita a adoção do percentual de 0,5% ao mês, diante do descumprimento contratual.

4. A existência de prazo de tolerância contratual não exime o cumprimento do prazo final ajustado; decorrido este, configura-se o inadimplemento.

5. Dano moral reconhecido ante a frustração do legítimo direito de uso do bem adquirido, e a angústia decorrente da mora prolongada.

6. Sentença que reconheceu parcialmente os pedidos e distribuiu corretamente os ônus da sucumbência, em conformidade com o art. 86, §§ 1º e 2º, do CPC.

7. Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0516261-77.2014.8.05.0001, em que figura como Apelantes, CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA. e SPE FORMULA ALPHA PLUS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., e como Apelados, FERNANDA OLIVEIRA MARON e PAULO ROBERTO DE OLIVA ALMEIDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

DESA. MARIELZA BRANDÃO FRANCO

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE FÓRMULA ALPHA PLUS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra a sentença proferida pela 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por FERNANDA OLIVEIRA MARON e PAULO ROBERTO DE OLIVA ALMEIDA, reconhecendo a responsabilidade das Apelantes pelo atraso na entrega da unidade adquirida no Edifício Atenas, integrante do empreendimento "Alpha Plus", que assim decidiu:

“(...) Assim, deve levar-se em conta as condições das partes, o nível social, o prejuízo sofrido pelas vítimas, a intensidade da culpa, ressaltando que os autores foram vítimas de erro do serviço, que afetou sua intimidade e vida social e familiar, o tempo de atraso e que a empresa ré, de expressiva condição econômica, deve ou deveria ter agido com boa-fé e transparência na execução contratual para evitar atrasos na entrega de imóveis.

Em face de tudo o exposto, deixo de apreciar o pleito constante na alínea "F" da exordial em face de sua perda de objeto e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda para :

- reconhecer a responsabilidade das empresas requeridas no

atraso da entrega do imóvel e condena-las a pagar aos autores, a título de danos materiais por lucros cessantes, a quantia correspondente a 0,5% do valor efetivamente adimplido e constante do extrato do cliente de fls. 138, por cada mês de atraso na entrega do imóvel, contados a partir de MARÇO/2014 até a data de obtenção do Habite-se, em 11/08/2014; - julgar improcedente o pleito de aplicação reversa da cláusula penal de juros moratórios e da multa  moratória prevista, de declaração de abusividade da cláusula contratual de tolerância que prevê a prorrogação do prazo de entrega em 180 dias e de declaração de nulidade da cláusula que impôs aos autores a obrigação de pagamento de taxa de corretagem, assim como pedido de devolução, em dobro, da referida taxa;

- condenar as demandadas a pagar a cada pessoa física

integrante do pólo ativo, a título de danos morais, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros e correção monetária a partir desta sentença.

- julgar parcialmente procedente o pleito do item 10, apenas

para determinar a substituição do INCC previsto em contrato pelo IPCA, que deverá incidir mensalmente a partir do mês de MARÇO/2014, salvo quando o INCC mensal for menor.

Considerando a ocorrência da quitação do contrato eventual valor pago à maior pelos demandantes e oportunamente fixados em sede de liquidação deverá lhes ser devolvido na forma simples.

O valor das condenações deverá ser acrescido de correção

monetária e juros de mora devidos a partir a partir da prolatação desta sentença, devendo os juros moratórios incidirem no patamar de 1% (um por cento) ao mês, nos termos do art. 406 do Código Civil vigente c/c art.161, §1º,

do Código Tributário Nacional.

Considerando que a parte autora sucumbiu de parte ínfima do pedido, condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação consoante dispõe o Art. 85 c/c o § único do Art. 86 do Código de Processo Civil (...)”.

O Juízo a quo condenou as Apelantes ao pagamento de lucros cessantes, à razão de 0,5% ao mês sobre o valor adimplido, e de danos morais em R$ 5.000,00 para cada um dos autores, bem como determinou a substituição do INCC pelo IPCA como índice de correção monetária do saldo devedor a partir de março/2014.

Foram opostos embargos de declaração pelas Apelantes, os quais foram rejeitados (ID 28184704).

Em sede recursal, sustentam as Apelantes inexistir mora na entrega do imóvel, pois a entrega estaria condicionada ao pagamento de parcela final, o que só ocorreu em 04/02/2015. Alegam ainda a ocorrência de força maior e caso fortuito, e pugnam pela reforma da sentença, inclusive quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Intimados, os Apelados não apresentaram contrarrazões.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar. Passo a decidir.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cumpre analisar as condições de admissibilidade da apelação interposta.

O presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade, pois está tempestivo e o preparo devidamente recolhido, razão pela qual dele conheço e passo à análise do mérito.

As alegações recursais não merecem acolhimento. A sentença recorrida fundamentou-se de modo coerente, sólido e aderente à jurisprudência consolidada sobre o tema, reconhecendo o inadimplemento das Apelantes no tocante ao prazo contratual ajustado para a entrega da unidade habitacional, bem como os danos advindos de tal inadimplemento.

A tese de que a entrega da unidade estaria subordinada ao pagamento da denominada "parcela de entrega da unidade" não encontra respaldo no ordenamento jurídico. Embora o contrato preveja tal condição, ela não pode ser interpretada de forma a legitimar atraso injustificado na conclusão da obra e na efetiva disponibilização do imóvel, notadamente quando constatado que o "habite-se" foi emitido em 11/08/2014, e que os autores estavam adimplentes com as demais obrigações contratuais essenciais.

O art. 421-A, §1º do Código Civil, introduzido pela Lei da Liberdade Econômica, estabelece que nos contratos civis e empresariais presume-se paritária a relação contratual. Contudo, nas relações de consumo, como no presente caso, tal presunção é afastada diante da hipossuficiência técnica e informacional do consumidor frente ao fornecedor, conforme art. 6º, VIII, do CDC.

As Apelantes alegam, ainda, que teriam ocorrido eventos de força maior e caso fortuito — como escassez de mão de obra e insumos — que teriam impedido o cumprimento pontual do cronograma da obra. No entanto, tais alegações foram veiculadas de forma genérica, dissociadas de qualquer início de prova concreta, individualizada e contemporânea dos fatos. Conforme assentado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022, PARÁGRAFO ÚNICO, II, DO CPC . INEXISTÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO RECONHECIMENTO PELA INSTÂNCIA DE ORIGEM . REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. JUROS DE MORA . RELAÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. TERMO INICIAL. CITAÇÃO . ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. PENALIDADE EXCESSIVA . PREQUESTIONAMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ . MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS PELO DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MESMO GRAU DE JURISDIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional . 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ ao caso em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial reclama a análise de elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 3 . No caso de responsabilidade civil contratual, os juros moratórios devem fluir a partir da citação. 4. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ . 5. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual é indevida a majoração de honorários advocatícios prevista do art. 85, § 11, do CPC. 6 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1901183 RJ 2021/0148439-2, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO MANEJADO SOBRE A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA . ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. VIOLAÇÃO AO ART. 393 DO CC/2002. FORÇA MAIOR E/OU CASO FORTUITO . EXCLUDENTE DE ILICITUDE NÃO COMPROVADA. TRIBUNAL LOCAL QUE RECONHECEU O DEVER DE INDENIZAR EM RAZÃO DE CULPA EXCLUSIVA DA RÉ ANTE O DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. REFORMA DO JULGADO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SUPORTE FÁTICO DESSEMELHANTE. DIVERGÊNCIA NÃO COMPROVADA. 1 . Aplicabilidade do NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A Corte de origem, com base no contexto fático-probatório da causa, reconheceu que a aplicação do prazo de extensão (ou tolerância) para a entrega do imóvel adquirido na planta, no caso de 180 dias, previsto contratualmente, somente deve ser aplicado em favor da construtora em casos excepcionais, o que não ocorreu no caso em análise. Revisar tal entendimento esbarra no óbice contido nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ . 3. Sendo dessemelhante o suporte fático apresentado, não se mostram atendidos os requisitos previstos nos arts. 541, parágrafo único, do CPC/73, e 255, § 2º, do RISTJ. Dissídio jurisprudencial não comprovado . 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1557117 SP 2015/0235406-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 16/02/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2017).

Nesse sentido, mostra-se correto o reconhecimento da mora da construtora, que ultrapassou não apenas o prazo contratual, mas também o período adicional de tolerância. Nos termos do art. 393, parágrafo único, do Código Civil, não há responsabilidade do devedor se a mora decorrer de força maior, desde que haja nexo causal direto com o inadimplemento, o que, reitera-se, não restou demonstrado.

Comprovado o inadimplemento contratual, legítima é a indenização por lucros cessantes. Trata-se de orientação firmada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do Tema 971:

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

A adoção do percentual de 0,5% ao mês, sobre o valor adimplido, mostra-se razoável, proporcional e alinhada com a jurisprudência deste Tribunal e da Corte Superior.

No que tange aos danos morais, a jurisprudência tem reconhecido sua ocorrência em casos de frustração na aquisição de imóvel, sobretudo quando a mora prolongada compromete planejamento familiar, residencial ou financeiro dos adquirentes:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL . DANO MORAL CARACTERIZADO. ATRASO EXCESSIVO. 1. Discute-se nos autos a ocorrência de dano moral indenizável em razão de atraso na entrega de imóvel . 2. Nos termos da jurisprudência pacífica desta corte, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. Precedentes. 3 . Hipótese em que a lesão extrapatrimonial ficou caracterizada em razão do prazo excessivo para entrega do imóvel, que no caso foi de um ano.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2372535 MT 2023/0168898-9, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 16/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/10/2023).

Na hipótese dos autos, a indenização fixada em R$ 5.000,00 para cada autor, com correção monetária e juros legais, guarda conformidade com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de observar os parâmetros usualmente adotados por esta Câmara.

Por fim, quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, não se verifica qualquer afronta ao disposto no art. 86, §§1º e 2º, do CPC. A parte autora logrou êxito na maioria de seus pedidos, sendo correta a condenação exclusiva das rés ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Diante de todo o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença e majorando os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) na forma do art. §11 do CPC.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora