PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ6

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA E DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA CONVENCIONAL. COISA JULGADA EM AÇÃO CAUTELAR. INEXISTÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. 

I. Caso em exame 

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de declaração de direito de preferência e obrigação de fazer, em virtude de descumprimento de cláusula contratual em locação de vagas de garagem. 

2. O apelado suscita preliminares de ausência de dialeticidade e inovação recursal, enquanto o apelante aduz a existência de coisa julgada proveniente de ação cautelar conexa. 

II. Questão em discussão

3. As questões em discussão consistem em saber: (i) se o julgamento de mérito em ação cautelar obsta o processamento da ação principal (coisa julgada); e (ii) se a recusa do condomínio em observar o direito de preferência exercido pela locatária configura violação de obrigação de fazer. 

III. Razões de decidir

4. A preliminar de coisa julgada deve ser afastada, uma vez que o indeferimento da tutela cautelar não influi no julgamento da ação principal, salvo se o motivo for decadência ou prescrição, o que não ocorre no caso (CPC, art. 310).

5. A autonomia privada das partes estabeleceu, via cláusula contratual, direito de preferência convencional que obriga o locador a preferir a locatária em igualdade de condições com terceiros.

6. Uma vez ativado o gatilho da preferência e tendo a locatária igualado a proposta vencedora em concorrência privada, a recusa do condomínio em celebrar o contrato caracteriza inadimplemento de obrigação de fazer.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. O julgamento de ação cautelar não gera coisa julgada material apta a impedir o exame da ação principal de rito ordinário e cognição exauriente, exceto em casos de prescrição ou decadência. 2. O desrespeito ao direito de preferência convencional expressamente pactuado em contrato de locação de espaços comerciais enseja a condenação do locador ao cumprimento da obrigação de fazer.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº. 0567838-60.2015.8.05.0001, figurando, como Recorrente, CONDOMINIO MILLENIUM EMPRESARIAL, e, como Recorrido, MASTER EMPREENDIMENTOS URBANOS LTDA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,      de                    de 2026.

PRESIDENTE

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido - Por unanimidade.

Salvador, 29 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ6

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta pelo CONDOMÍNIO MILLENIUM EMPRESARIAL em face de SENTENÇA (ID 94089094) proferida no Juízo da 4ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, no sentido de julgar procedentes os pedidos autorais para declarar a existência, validade e eficácia do direito de preferência da parte autora, condenando o réu à obrigação de fazer consistente na celebração de contrato de locação com a autora, nos moldes da proposta vencedora da concorrência realizada.

Em suas razões recursais (ID 94089096), o Apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a conexão e a coisa julgada em relação à Ação Cautelar nº 0560359-16.2015.8.05.0001, ou, no mérito, a improcedência da ação principal.

Preliminarmente, o Recorrente sustenta a ocorrência de coisa julgada material e formal, bem como conexão, argumentando que a matéria já foi decidida no julgamento da Apelação vinculada à Ação Cautelar (processo nº 0560359-16.2015.8.05.0001), onde a 1ª Câmara Cível teria reconhecido a validade da rescisão contratual e a autonomia do Condomínio em gerir seus contratos. Alega que a sentença recorrida cria um conflito de decisões ao ignorar o acórdão proferido na referida cautelar, que já teria transitado em julgado.

No mérito, aduz que a relação jurídica é regida pelo Código Civil, por tratar-se de locação de vagas de garagem, sendo inaplicável a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o que confere ao locador o direito de resilição unilateral (denúncia vazia) mediante notificação, conforme previsto nas Cláusulas 4 e 5 do contrato. Sustenta que a Cláusula 6 (direito de preferência) não pode se sobrepor ao direito de rescisão contratual e à autonomia da vontade do locador.

Aponta, ainda, que houve justa causa para a não renovação, consubstanciada em reiterados descumprimentos contratuais e falhas na prestação de serviço pela Apelada, além de a empresa vencedora da concorrência (FSB Estacionamento Ltda.) ter apresentado proposta mais vantajosa em termos de preço e condições técnicas.

Argumenta a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer imposta, visto que a sentença foi proferida dez anos após o término do contrato, existindo atualmente outra empresa (Web Park) prestando o serviço sob novo contrato vigente. Subsidiariamente, requer que, caso mantida a obrigação de contratar, esta se dê sob as condições de mercado e preços atuais, e não com base na proposta de 2015.

Em contrarrazões (ID 94089138), a Apelada (Master Empreendimentos Urbanos Ltda.) refuta as preliminares, alegando que o indeferimento da tutela cautelar ou a improcedência da ação cautelar não influem no julgamento do pedido principal, nos termos do art. 310 do CPC, inexistindo coisa julgada material sobre o mérito da ação declaratória. Defende a validade da cláusula de preferência pactuada livremente, o seu exercício regular e tempestivo, e alega que a tese de "justa causa" por descumprimento contratual não se sustenta, pois a denúncia do contrato pelo Condomínio foi imotivada (denúncia vazia). Argui, ainda, preliminares de não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade e inovação recursal quanto ao pedido subsidiário de adequação às condições atuais de mercado.

É o RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, data registrada em sistema.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ6

CONHEÇO do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

De início, rejeito a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, pois, compulsando detidamente as razões recursais, verifico que o Apelante logrou êxito em demonstrar seu inconformismo com a sentença de piso, fundamentando sua tese na existência de suposta coisa julgada proveniente de ação cautelar conexa. Embora a peça reitere argumentos da contestação, há o enfrentamento direto ao dispositivo da sentença, preenchendo o requisito do art. 1.010, III, do CPC.

No que tange à inovação recursal, os pleitos de reconhecimento da regularidade da rescisão nada mais são do que o reverso lógico da improcedência do pleito de obrigação de fazer, não configurando matéria estranha à lide. Portanto, REJEITO as preliminares arguidas pela Apelada.

O Apelante sustenta que o julgamento do mérito na Ação Cautelar nº 0560359-16.2015.8.05.0001 obstaria o julgamento da presente ação principal. Sem razão. O ordenamento jurídico pátrio é cristalino ao estabelecer, no art. 310 do Código de Processo Civil, que o indeferimento da tutela cautelar não influi no julgamento da ação principal, salvo se o motivo for decadência ou prescrição, o que não ocorre na espécie.

A decisão proferida na cautelar possuía natureza provisória e visava apenas garantir a utilidade do processo. O fato de o acórdão em sede de embargos de declaração naquela via ter tangenciado aspectos meritórios não tem o condão de gerar coisa julgada material apta a aniquilar a ação principal declaratória e de obrigação de fazer, que possui rito próprio e cognição exauriente. A autonomia entre as demandas é absoluta nos termos da lei processual. REJEITO a preliminar.

É incontroverso que a locação de vagas de garagem é regida pelo Código Civil. Contudo, tal subsunção normativa não invalida as cláusulas livremente pactuadas pelas partes no exercício da autonomia privada. A Cláusula 6ª do contrato (ID 94087611 - pág. 4) estabeleceu um direito de preferência convencional, pelo qual o Condomínio se obrigou a preferir a MASTER, em igualdade de condições, caso pretendesse locar o espaço para a mesma atividade após o término do contrato.

O Apelante, ao realizar concorrência privada para a mesma finalidade comercial, ativou o gatilho da referida cláusula. A MASTER, tempestivamente, notificou o Condomínio declarando o exercício do direito e a aceitação integral dos termos da proposta vencedora.

Ao negar à MASTER a oportunidade de celebrar o novo contrato após esta ter igualado a proposta vencedora, o CONDOMÍNIO violou flagrantemente a obrigação de fazer que ele próprio instituiu na avença locatícia.

O decurso de tempo ou a existência de contrato com terceira empresa (Web Park) não tornam a obrigação impossível, mas apenas reforçam o dever de indenizar (conversão em indenização por perdas e danos no cumprimento de sentença) ou de restabelecer o direito preterido. A manutenção da sentença é medida que se impõe. 

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do trabalho adicional em grau recursal, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É o voto.

Salvador, data registrada em sistema.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator