PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E ERRO MATERIAL. CÁLCULO DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E FATO CONSUMADO. EMBARGOS ACOLHIDOS PARA ESCLARECIMENTOS. EFEITOS INFRINGENTES NEGADOS.

I. CASO EM EXAME

A Embargante (autora da ação originária e vendedora do imóvel) opõe Embargos de Declaração contra o acórdão que deu provimento ao Agravo de Instrumento da parte adversa. O acórdão embargado revogou a ordem de reintegração de posse liminar, determinando o retorno da Embargada (compradora/idosa) ao imóvel. A Embargante alega que o Tribunal: (i) errou no cálculo do "adimplemento substancial" (estimado em 85%), pois ignorou as multas e lucros cessantes contratuais que, somados, superariam o valor pago; (ii) omitiu-se quanto ao fato de que a reintegração de posse já havia sido cumprida antes da decisão suspensiva; e (iii) desconsiderou provas da deterioração do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) se o acórdão incorreu em omissão ou erro material ao não contabilizar os encargos moratórios (multas e aluguéis) para a aferição do adimplemento substancial; e (ii) se a consumação da reintegração de posse (cumprimento do mandado) torna irreversível a medida ou prejudica o objeto do recurso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração destinam-se a suprir omissão, contradição, obscuridade ou erro material (CPC, art. 1.022). No caso, assiste razão parcial à Embargante quanto à necessidade de esclarecimento sobre a base de cálculo utilizada, sem que isso altere o resultado do julgamento.

O reconhecimento do adimplemento substancial no acórdão embargado (aprox. 85%) tomou por base o valor histórico do principal pactuado (preço do imóvel vs. valor pago). Esclarece-se que a exclusão dos encargos moratórios (multas e lucros cessantes) nesta fase recursal não significa sua inexistência, mas sim que, para fins de concessão de tutela de urgência satisfativa inaudita altera pars (sem ouvir a outra parte), deve prevalecer a análise do adimplemento do preço principal. A discussão sobre o quantum exato da dívida, com a incidência de penalidades contratuais, exige dilação probatória na origem e não autoriza o despejo liminar de quem pagou a maior parte do preço.

Quanto ao cumprimento do mandado de reintegração (fato consumado), esclarece-se que a execução de uma ordem judicial provisória é reversível. Se a decisão que autorizou o despejo foi considerada ilegal por violação ao contraditório (ausência de citação prévia), a consequência lógica é o retorno ao status quo ante, independentemente de o mandado já ter sido cumprido. A celeridade no cumprimento da medida não convalida o vício de sua concessão.

Por fim, quanto à deterioração do imóvel, as provas fotográficas apresentadas indicam desordem, mas não risco estrutural iminente que justificasse a supressão do direito de defesa da idosa residente.

IV. DISPOSITIVO 

Ante o exposto, a Turma Julgadora decide ACOLHER OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, apenas para prestar os esclarecimentos supra, SEM ATRIBUIÇÃO DE EFEITOS INFRINGENTES, mantendo-se integralmente a decisão que determinou a restituição da posse à Agravante.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8074995-90.2024.8.05.0000, em que figuram como apelante VERA LUCIA RODRIGUES SILVA e como apelada MARISOL FERNANDEZ VAZQUEZ.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em acolher os embargos sem efeito infringente, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Acolhido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por MARISOL FERNANDEZ VAZQUEZ contra o acórdão desta Quarta Câmara Cível que, por maioria, deu provimento ao Agravo de Instrumento interposto por VERA LUCIA RODRIGUES SILVA, reformando a decisão de primeiro grau para cassar a liminar de reintegração de posse e determinar a imediata restituição do imóvel à Agravante.

Em suas razões, a Embargante aponta a existência de omissões e erros materiais no julgado. Sustenta, em síntese:

(i) Erro no cálculo do adimplemento: Argumenta que o acórdão considerou o pagamento de aproximadamente 85% do valor do contrato, baseando-se apenas no valor nominal, ignorando as cláusulas contratuais que preveem multas, juros e indenização por fruição (aluguéis) decorrentes da mora desde 2020. Apresenta cálculo indicando que o débito total atualizado (R$ 414.036,34) supera o montante pago, descaracterizando o adimplemento substancial.

(ii) Fato consumado e perda de objeto: Alega que o acórdão foi omisso quanto ao fato de que o mandado de reintegração de posse já havia sido integralmente cumprido em 11/12/2024, data anterior à ciência da decisão que atribuiu efeito suspensivo ao recurso, tornando a situação fática consolidada.

(iii) Deterioração do bem: Afirma que o Tribunal não se manifestou sobre as provas (fotos) que demonstram o estado de abandono e deterioração do imóvel, o que justificaria a medida de urgência para proteção do patrimônio.

Requer o acolhimento dos embargos, com efeitos infringentes, para que seja negado provimento ao agravo de instrumento, mantendo-se a Embargante na posse do imóvel.

A Embargada, devidamente intimada, apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção do acórdão e rejeição dos embargos. 

É o relatório.

 Des. Ricardo Regis Dourado 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I. ADMISSIBILIDADE

Os embargos são tempestivos e atendem aos pressupostos legais de admissibilidade previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil (CPC), razão pela qual deles conheço. O recurso aponta vícios de omissão e erro material que, em tese, autorizam o manejo da via aclaratória.

II. MÉRITO DOS EMBARGOS

A função dos embargos de declaração é aperfeiçoar o julgado, sanando vícios que comprometam sua clareza ou integridade. No caso em tela, verifica-se a necessidade de prestar esclarecimentos adicionais sobre a fundamentação adotada, acolhendo-se os embargos para fins integrativos, sem, contudo, alterar o resultado do julgamento.

1. Do Esclarecimento sobre o Cálculo do Adimplemento Substancial

A Embargante sustenta erro material na premissa de que haveria "adimplemento substancial" (cerca de 85%), alegando que a dívida real, acrescida de encargos e lucros cessantes, supera o valor pago.

Cumpre esclarecer que o acórdão embargado não desconhece a existência das cláusulas penais e dos encargos moratórios previstos no contrato. Todavia, a análise realizada em sede de Agravo de Instrumento é de cognição sumária. Para fins de aferição da proporcionalidade da medida liminar de despejo — concedida inaudita altera pars (sem oitiva prévia da parte contrária) —, o Tribunal deve considerar precipuamente o adimplemento do preço principal do imóvel.

Restou incontroverso nos autos que a compradora pagou cerca de R$ 275.000,00 do preço nominal de R$ 365.000,00. Este fato, por si só, demonstra que a resolução do contrato não é a única nem a necessária consequência imediata, sendo possível a cobrança do saldo devedor por vias menos gravosas.

A tese da Embargante de que a dívida "dobrou" em razão de multas e aluguéis pelo tempo de ocupação é matéria de mérito a ser debatida na fase instrutória do processo de origem. Acolher o cálculo unilateral da credora neste momento, para justificar a expulsão sumária de uma idosa que pagou mais de 70% do preço do bem, equivaleria a antecipar uma sentença de mérito sem contraditório.

Portanto, esclarece-se: o reconhecimento do adimplemento substancial neste momento processual serve para impedir a tutela de urgência antecipada, sem prejuízo de que, ao final do processo, o Juízo de origem apure o quantum exato da dívida e decida pela resolução ou conservação do contrato com base em perícia contábil exauriente.

2. Do Esclarecimento sobre o "Fato Consumado" (Cumprimento da Liminar)

A Embargante alega omissão quanto ao fato de a reintegração ter ocorrido em 11/12/2024, antes da eficácia da decisão suspensiva.

O argumento não prospera como fundamento para manter a posse. O sistema processual civil não admite a teoria do "fato consumado" quando este fato decorre de uma decisão judicial provisória posteriormente revogada ou declarada nula.

O acórdão embargado reconheceu que a decisão de primeiro grau padecia de vício grave: a concessão de tutela satisfativa irreversível (perda da moradia) sem a prévia citação da Ré, violando o art. 9º do CPC e o princípio constitucional do contraditório.

Sendo a ordem judicial de origem juridicamente viciada, seus efeitos práticos devem ser desfeitos. O fato de o Oficial de Justiça ter cumprido a ordem rapidamente não cria direito adquirido à manutenção de uma situação processual ilegal. A reversibilidade da medida é impositiva. Assim, a restituição da posse à Agravada é consequência lógica da cassação da liminar, devendo as partes retornar ao estado anterior até que se profira sentença definitiva ou nova decisão após o contraditório regular.

3. Da Deterioração do Imóvel

Quanto às fotos anexadas alegando deterioração, o acórdão considerou que as imagens demonstram desordem doméstica, mas não prova inequívoca de risco de ruína ou perecimento do bem que justificasse a medida extrema de reintegração liminar sem defesa. A conservação do bem é dever da possuidora, e eventuais danos poderão ser objeto de indenização, não sendo motivo suficiente para afastar a necessidade do devido processo legal.

III. CONCLUSÃO

Diante do exposto, o voto é no sentido de ACOLHER OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, unicamente para integrar ao acórdão os esclarecimentos acima delineados, reafirmando que a análise do adimplemento substancial foi realizada em juízo de cognição sumária sobre o valor principal e que a consumação fática da liminar não impede sua reversão jurídica.

No mérito, contudo, NEGA-SE O EFEITO INFRINGENTE, mantendo-se inalterada a conclusão do acórdão que deu provimento ao Agravo de Instrumento para determinar a restituição da posse à Agravante Vera Lucia Rodrigues Silva.

 Des. Ricardo Regis Dourado 

Relator