PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível interposta por Syene Empreendimentos Imobiliários Ltda contra sentença que julgou procedente ação indenizatória movida por Iadina Maria Santana Serra Fontoura e Wildemberg Santiago Fontoura, determinando o congelamento das parcelas do financiamento imobiliário, a devolução de valores pagos a maior, a condenação ao pagamento de lucros cessantes e danos morais no valor de R$ 20.000,00, além da condenação em custas e honorários advocatícios.

2.  O apelante sustenta a impossibilidade de congelamento do saldo devedor, o não cabimento da condenação por lucros cessantes e danos morais, requerendo a reforma da sentença.

II. Questão em discussão

         3. Discute-se a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel,          o cabimento da condenação por lucros cessantes e danos morais, além da                possibilidade de congelamento do saldo devedor do contrato de financiamento            imobiliário.

III. Razões de decidir

4.     O atraso na entrega do imóvel, além do prazo contratual e do período de    tolerância, configura descumprimento contratual, presumindo-se o prejuízo do comprador, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

5.     O pagamento de lucros cessantes é devido, pois decorre da privação do uso do imóvel pelos adquirentes, sendo desnecessária a comprovação específica do prejuízo, nos termos da jurisprudência dominante.

6.     A indenização por danos morais é cabível diante da frustração legítima dos consumidores, que ficaram privados do imóvel por período significativamente superior ao prazo contratual.

7.     O congelamento do saldo devedor, contudo, deve ser afastado, pois impedir a correção monetária do montante devido violaria a recomposição do valor da moeda, sendo necessária sua atualização pelo IPCA.

8.     Reformada parcialmente a sentença apenas para afastar o congelamento do saldo devedor, determinando-se sua correção monetária pelo IPCA.

IV. Dispositivo e tese

9.     Recurso conhecido e parcialmente provido.

 Tese de julgamento: "O atraso na entrega de imóvel configura descumprimento contratual, ensejando indenização por lucros cessantes e danos morais. A atualização monetária do saldo devedor é devida, afastando-se o congelamento do valor."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N.º 0553891-31.2018.8.05.0001, da comarca de Salvador, em que figuram como Apelante e Apelado as partes acima nominadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, sem divergência de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, pelas razões adiante expostas.

Sala de sessões,  de  de 2025.

Presidente

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Juiz Substituto de Segundo Grau - Relator

Procurador de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 18 de Março de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

A sentença refletida em ID 72159413, adotado o relatório, julga procedente a Ação ordinária de indenização com pedido de antecipação de tutela movida pelos autores, Iadina Maria Santana Serra Fontoura e Wildemberg Santiago Fontoura em face do Syene Empreendimentos Imobiliários LTDA, in verbis:

"Diante do exposto, além do mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, para:

i) Reconhecer a ilegitimidade do ITAU UNIBANCO S.A. para figurar no polo passivo da demanda, extinguindo o feito sem exame de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, em relação à referida instituição bancária.

ii) determinar à ré SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, que proceda ao congelamento dos valores das parcelas referentes à aquisição do imóvel desde a data fixada para entrega do imóvel, após o prazo de 180 dias de tolerância, contratualmente estabelecido, até a data da entrega da unidade,

iii) condenar à ré SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, à repetição do indébito dos valores excedentes, a serem acrescidos de correção monetária com base no INPC, a partir da data de desembolso de cada parcela, e com incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN);

iv) condenar a ré SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ao pagamento de lucros cessantes, nos valores mensais correspondentes a 1% (um por cento) do valor do imóvel avaliado em contrato, computados desde o período posterior à previsão de entrega da unidade, após o cômputo do período de tolerância, isto é, de outubro de 2014 até a entrega da unidade imobiliária, atualizada monetariamente com base no INPC, e incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN);

v) condenar a ré SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, a pagar ao demandante a importância de R$ 20.000,00 (vinte e mil reais), a título de danos morais, a ser acrescida de correção monetária com base no INPC a partir desta data (Súmula 362 STJ), e com incidência de juros de 1% ao mês a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN); e

vi) condenar a ré SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,, nos ônus sucumbenciais - custas judiciais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% do valor da condenação, o que se faz levando-se em apreço os parâmetros estatuídos no art. 85, § 2º, do CPC, tudo a ser apurado por simples cálculo (art. 509, §2º, do CPC)."

Irresignado com a sentença do juízo a quo, o Apelante (ID 72159477) interpôs o presente recurso de apelação alegando a impossibilidade de congelamento do saldo devedor do empreendimento, assim como, da impossibilidade de pagamento a título de lucros cessantes. Por fim, sustentou o não cabimento de pagamento de danos morais. Ao final, requereu o conhecimento e provimento do presente recurso para reformar a decisão atacada.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo não provimento do recurso (ID 72159484)

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

Salvador, de de 2025

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Juiz Substituto de Segundo Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço e passo explicitar as razões.

No caso em questão, o atraso na entrega do imóvel é um fato indiscutível, uma vez que o contrato de compra e venda foi firmado em 09/05/2013, prevendo inicialmente a conclusão da obra para 31/04/2014, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, estabelecendo-se, assim, o prazo final em 31/10/2014. No entanto, até a data do ajuizamento da ação, em 06/09/2018, as chaves do apartamento nº 2606, localizado no 26º pavimento da Torre Residencial 2, ainda não haviam sido entregues.

Além disso, embora o apelante alegue a aplicação de excludentes de responsabilidade, como caso fortuito ou força maior, não é possível afirmar que tais eventos foram decisivos para o atraso.

É fato que o descumprimento do prazo de tolerância evidencia a responsabilidade da ré, ora apelante, pelo atraso na entrega do imóvel, uma vez que esse período já é estipulado de forma razoável para contemplar eventuais imprevistos. Assim, não se pode transferir aos consumidores o risco inerente à atividade.

Ressalte-se, ainda, que, conforme entendimento consolidado do STJ, há presunção de prejuízo ao promitente-comprador no caso de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda. Cabe ao vendedor, para afastar a obrigação de indenizar, demonstrar que o descumprimento contratual não lhe pode ser atribuído, o que não ocorreu no presente caso. Nesse sentido, cabe colacionar o seguinte entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. MULTA. INDENIZAÇÃO. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. Atraso na entrega do imóvel. Mora da ré configurada entre o fim do prazo de tolerância até a data da efetiva entrega das chaves, quando os promitentes-compradores puderam utilizar o bem. Aplicação da multa prevista no contrato, nos moldes em que redigida. Não consideração da escassez de mão de obra e ocorrência de chuvas como caso fortuito ou força maior. Devida indenização pela promitente vendedora pelo período em que o promitente comprador deixou de usufruir o bem em razão do atraso na entrega da obra, na forma de pagamento de aluguéis. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME.(70051463776 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 22/11/2012, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/12/2012). (grifo nosso).

O apelante sustenta o não pagamento dos lucros cessantes. No entanto, não deve ser acolhido o seu pedido, posto que, é amplamente reconhecido que, em caso de atraso na entrega do imóvel, é legítima a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes, visando compensar o adquirente pela indisponibilidade do bem e pela impossibilidade de usufruir plenamente dos direitos de propriedade. Restou evidenciado que os apelados ficaram privados do uso ou de locação do imóvel em decorrência da inércia da construtora em entregá-los na data contratada. Neste sentido:

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – LUCROS CESSANTES – Admissibilidade – Preliminar de ilegitimidade passiva corretamente afastada pelo Juízo – Requerida pertencente ao mesmo grupo econômico, a par de ter promovido a vistoria e entrega das chaves – Apresentação de defesa única para todas as rés a justificar a solidariedade – Atraso injustificado – Condenação ao pagamento de lucros cessantes à ordem de 0,7% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel – Manutenção da condenação, porém, com redução do percentual incidente para 0,5% ao mês – Acolhimento do inconformismo apenas para esse fim – Termo inicial contado da data prevista para a entrega do bem, considerando-se o prazo de 180 dias, até a data da efetiva entrega das chaves – Pretensão ao prevalecimento da data da expedição do habite-se para o cômputo do temo final – Descabimento – Decreto de procedência parcial mantido – Apelo provido em parte. (TJ-SP - APL: 10015721520158260562 SP 1001572-15.2015.8.26.0562, Relator: Luiz Ambra, Data de Julgamento: 26/08/2015, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/08/2015) (grifo nosso).

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   Segunda Câmara Cível  Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8014669-89.2022.8.05.0080 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: RESIDENCIAL VILLAGGIO PAPAGAIO SPE LTDA Advogado(s): LEONARDO ALMEIDA RIOS, ISABELE DA SILVA TRINDADE APELADO: ILA BARAUNA MENDES Advogado(s):LARISSA ALVARES RIBEIRO   ACORDÃO RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO IMPROVIDO. I – O cerne da inconformidade gira em torno da sentença que julgou procedente em parte a demanda, condenando o Réu em lucros cessantes no valor de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor atualizado do contrato, por mês, no período de 24/04/2018, até a data da entrega das chaves, em 08/11/2022, além de condenar a Apelante ao pagamento de compensação por dano moral de R$ 10.000,00 (dez mil reais); II – Em que pese a possibilidade de prorrogação, o atraso da entrega dos imóveis superou sobremaneira os 180 (cento e oitenta) dias, restando claro que o promitente vendedor não cumprira com o prazo estipulado; III - No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, correspondendo a 0,5% (meio por cento) do valor venal do imóvel; IV – Dano moral configurado. Conforme entendimento do STJ, ultrapassado o prazo contratual, incluindo o prazo de tolerância, necessária a responsabilização do apelado, em decorrência do atraso da obra; V - Recurso improvido. Honorários advocatícios majorados para 20% (vinte por cento) do valor da condenação, a serem suportados pelo réu. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação nº 8014669-89.2022.8.05.0080, em que é apelante RESIDENCIAL VILLAGGIO PAPAGAIO SPE LTDA e como apelada ILA BARAÚNA MENDES   ACORDAM os Desembargadores, componentes da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.(Classe: Apelação,Número do Processo: 8014669-89.2022.8.05.0080,Relator(a): JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO,Publicado em: 20/08/2024 ) (grifo nosso).

Sendo assim, deve ser mantida a sentença, inclusive em relação ao percentual de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel, por mês em atraso, considerando-se o valor de locação admitido no mercado imobiliário, em conformidade à jurisprudência dominante aplicável ao tema.

Em relação ao pedido feito pelo apelante quanto a impossibilidade do congelamento do saldo devedor, este deve ser acolhido, posto que não se pode impedir a atualização monetária do valor, que corresponde a recuperação do importe, em razão do decurso do tempo e seus efeitos nocivos tendentes à perda do poder aquisitivo da moeda diante da inflação do período.

Por outro lado, não se pode exigir do comprador/consumidor a imposição de encargo excessivo ocasionado pela mora da construtora, que, no caso em questão, estendeu-se por mais de três anos após o período da cláusula de tolerância.

Pode-se destacar que a correção monetária sobre o saldo devedor é necessária, pois não se trata de um ganho real, mas sim de um mecanismo para restituir o poder de compra da moeda, em função da inflação, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MORA DA CONSTRUÇÃO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. DEVIDA. DANOS MORAIS. AFASTADOS. 1. É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. 2. Não cabe condenação por danos morais se as instâncias de origem não indicam um fato que cause transtornos extraordinários. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp: 677950 RJ 2015/0055125-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 14/03/2017, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2017). (grifo nosso).

Ressalto, no entanto, que correção monetária deve ser realizada pelo IPCA, salvo quando este for mais gravoso ao consumidor, até o efetivo pagamento do saldo devedor.

No que se refere à alegação do apelante sobre a inexistência de danos morais passíveis de indenização, esta não merece acolhimento.

Veja-se que no caso dos autos, os apelados tiveram suas expectativas frustradas, pois adquirir um imóvel é um evento que de ordinário envolve consideráveis esforços, contando que ingressaria no imóvel na data ajustada, o que, todavia, não foi possível em razão do descumprimento contratual da apelante, em afronta a seu direito fundamental de moradia, sendo a reparação do dano medida que se impõe.

Considere-se, ademais, que o atraso em questão não foi de apenas alguns meses, mas de anos, o que sobreleva a situação de angústia enfrentada pelos autores diante do atraso.

A reparação tem a função de restabelecer o equilíbrio no plano empírico, uma vez que é de interesse da sociedade preservar a ordem e defender os valores considerados fundamentais. Seu objetivo também é a recomposição da situação jurídica do lesado ou, ao menos, a mitigação dos efeitos do dano. Considerados esses aspectos e à luz do disposto no artigo 944, caput, do Código Civil, entendo que o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) fixado na respeitável sentença é adequado e suficiente para a reparação do dano.

Ante ao exposto, DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO para que seja afastado o congelamento do saldo devedor, determinando a correção com base no IPCA durante o período da mora, mantendo a sentença inalterada quanto aos demais capítulos.  

Sala das Sessões, de   de 2025

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Juiz Substituto de Segundo Grau - Relator