PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. APELO DA RÉ DIOCESE DE JUAZEIRO. RECONVENÇÃO. VALOR DO IMÓVEL. APELO DO AUTOR. REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. NÃO COMPROVAÇÃO. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

O valor da reconvenção oposta em sede de ação de usucapião deve refletir o valor do bem em litígio, em atendimento ao art. 292, caput do CPC.

Versam os autos sobre a denominada usucapião extraordinária, cujos pressupostos são a posse mansa e pacífica pelo titular do direito, com animus domini, sem interrupção ou oposição, pelo prazo de 15 anos.

Em relação aos requisitos para aquisição direta da propriedade por esta via, os documentos juntados pelo autor, que comprovariam a suposta cadeia de negócios jurídicos iniciada em 2003 e que nele se encerraram, não se mostram idôneos a corroborar as suas alegações.

Resta, portanto, obstada a correta aferição da autenticidade das assinaturas e das datas neles constantes, de modo que a sentença hostilizada não merece reparo.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 0501156-71.2018.8.05.0146, em que figura como apelantes e apelados, reciprocamente, JUATUR JUAZEIRO TURISMO LTDA e DIOCESE DE JUAZEIRO.

ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO aos apelos, fixando-se os honorários recursais em 1% (um por cento) a ser acrescido ao quantum fixado em primeiro grau para cada um dos recorrentes, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, aos dias do mês de do ano de 2024.

Des.(a) Presidente

Desembargador Jatahy Júnior

Relator

Procurador(a) de Justiça

84

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento aos apelos. - Unânime

Salvador, 9 de Dezembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Tratam-se de apelações simultâneas interpostas por JUATUR JUAZEIRO TURISMO LTDA. e DIOCESE DE JUAZEIRO contra a sentença de ID 69281854, proferida pelo MM. Juiz da 1ª Vara Cível e de Registros Públicos de Juazeiro, que nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária movida em face de CASAL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., DIOCESE DE JUAZEIRO e ELOI MACÁRIO BEZERRA rejeitou as preliminares e julgou improcedentes os pedidos da ação e da reconvenção, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da causa; e a parte reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da reconvenção.

Inconformada, a DIOCESE DE JUAZEIRO interpôs apelação ao ID 69281866 requerendo, inicialmente, a gratuidade de justiça.

No mérito, argui que o apelado não apresentou documento hábil para comprovar de fato a sua posse no imóvel pelo tempo necessário para aquisição por usucapião; e que o contrato de compra e venda foi firmado com pessoa diversa da legitima proprietária, qual seja, a própria apelante. Por essa razão, requereu a reintegração de posse da área.

Esclarece que a área não possui matrícula individualizada e integra a área remanescente pertencente ao Patrimônio de Nossa Senhora das Grotas, administrado pela recorrente.

Pontua que a empresa Casal Investimentos Imobiliários LTDA. adquiriu de João Henrique Coelho Cavalcanti, em 26/10/2001 “um imóvel registrado sob a matrícula 8.835 do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício, com área total de 27.382m², situado no corredor da Maravilha, tendo sido foreiro da Matriz até 25 de outubro de 2001.”

Discorre que em 13/03/2003 a referida empresa firmou contrato de compromisso de compra e venda junto a Eloi Macário Bezerra, transmitindo a este a propriedade de um imóvel situado na Travessa da Maravilha em Juazeiro/BA, com 936,41 m², denominado como área D.

Contudo, a área em questão é diversa da pertencente à recorrente, que nunca deteve a propriedade do imóvel e tampouco exerceu a posse.

Reforça que a área adquirida pela empresa Casal Investimentos LTDA. não corresponde ao negócio jurídico firmado com Eloi Macário Bezerra, pois a aquisição se deu junto a João Henrique Coelho Cavalcanti e dizia respeito apenas à área total onde fica localizada a feira livre da cidade de Juazeiro, enquanto o bem em litígio é remanescente à retrocitada área de 27.382 m².

Assim, defende que “a área adquirida pela Casal Investimentos, - área objeto do litígio, - faz parte de área efetivamente pertencente à DIOCESE DE JUAZEIRO/BA, sendo, portanto, a real proprietária do imóvel, assim sendo, eventuais remanescentes de área, sem registro, fazem presumir sua titularidade. Tanto é assim que o próprio Apelado constatou tal fato em sua Proemial.”

Neste jaez, argui a nulidade do negócio jurídico envolvendo o imóvel denominado “Área D”, uma vez que não foram firmados junto à legítima proprietária e possuidora.

Afirma que não foi atribuído o valor do imóvel na reconvenção de ID 69281685, pois a apelante “tem a propriedade original da área, pois o ganho financeiro da instituição religiosa numa ação de reintegração de posse, não é o valor do imóvel.”

Acrescenta que, em sendo a reintegração de posse uma obrigação de fazer, “não se pode atribuir o ganho financeiro atrelado ao valor do imóvel, uma vez que o imóvel já era naturalmente da Diocese.”

Dispõe que o valor atribuído pelo magistrado não corresponde ao valor venal da área do imóvel, de modo que não pode ser parâmetro para fins de cálculo da sucumbência, até porque o que requereu foi uma obrigação de fazer e não a aquisição do imóvel.

Requer seja provido o recurso para que seja reformada a sentença, revisando o valor da causa para que seja estabelecido com parâmetros de razoabilidade.

Por sua vez, JUATUR JUAZEIRO TURISMO LTDA. interpôs apelação ao ID 69281872 arguindo ter adquirido a “Área D”, imóvel em litígio, junto a ELOI MACÁRIO BEZERRA e desde então vem exercendo a posse mansa e pacífica.

Narra que imóvel foi originalmente adquirido à recorrida Casal Investimentos na data de 13/03/2003 pelo valor de R$ 445.000,00.

Afirma que o vendedor não cumpriu seu dever de outorgar a escritura definitiva ao adquirente originário ou quem este indicar, a despeito de ter sido integralmente adimplido o valor acertado.

Reporta que recebeu autorização do adquirente original autorização para efetuar o registro do imóvel em seu nome, mas o recorrido “se omite em fazer qualquer esforço para transferir o imóvel ao recorrente, pessoa indicado pelo adquirente original.”

Assevera que exerce o animus domini há mais de 14 anos, com justo título e boa-fé, tendo a posse mansa, pacífica e ininterrupta durante todo esse período.

Aduz que “o recorrido se omitiu de fazer a averbação, não contando esta com matrícula no Cartório de Registro de Imóvel, sendo que o Município de Juazeiro pe responsável pelo desmembramento.”

Ressalta que “o imóvel não tem matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis, tendo a empresa recorrida vendido imóvel, sob promessa de transferência do título de propriedade sem que a titularidade formal lhe socorresse.”

Advoga que “não havendo matrícula originária dos imóveis, esta deve derivar da Matrícula do remanescente da DIOCESE DE JUAZEIRO Registro 22.504, de 12/07/2-12, do CRI em anexo.”

Esclarece que “existem várias espécies de Usucapião, sendo que em todas elas é imprescindível a prescrição aquisitiva, ou seja, período de tempo – variando entre 02, 05, 10 ou 15 anos – de posse contínua e sem contestação de terceiros que possibilitará a aquisição da propriedade do bem.”

Disserta que o tempo de posse atual pode ser somado ao período de possuidores anteriores, para fins de completar a prescrição aquisitiva, conforme disposto no art. 1.243, do Código Civil.

Formula que “a presente AÇÃO DE USUCAPIÃO decorre não só da posse mansa, pacífica e incontestada do Recorrente, que sucedeu posseiro original, mas em decorrência de ilícito civil da Recorrida, que sabidamente vendeu imóvel sem registro imobiliário, na forma da Lei de Registros Públicos.”

Forte em tais argumentos, requer seja provido o recurso.

Devidamente intimadas as partes (ID 69281867 e 69281873) apenas a apelada CASAL-INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ofereceu contrarrazões ao ID 69281882, pela manutenção da sentença.

A Procuradoria de Justiça emitiu pronunciamento ao ID 70759513 pela desnecessidade da sua intervenção.

Relatados os autos, inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Salvador, 30 de outubro de 2024.

Desembargador Jatahy Júnior

Relator

84

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuidam-se de apelações simultâneas interpostas por JUATUR JUAZEIRO TURISMO LTDA. e DIOCESE DE JUAZEIRO contra a sentença, que nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária movida em face de CASAL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., DIOCESE DE JUAZEIRO e ELOI MACÁRIO BEZERRA, rejeitou as preliminares e julgou improcedentes os pedidos da ação e da reconvenção, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da causa; e a parte reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da reconvenção.

Inicialmente, concedo a gratuidade judiciária à apelante DIOCESE DE JUAZEIRO.

No mérito de seu apelo, a referida acionada, em suma, defende que, em sendo a reintegração de posse uma obrigação de fazer, incabível que o valor da reconvenção (ID 69281685) reproduza aquele atribuído à compra e venda.

Entretanto, o valor da reconvenção oposta em sede de ação de usucapião deve refletir o valor do bem em litígio, em atendimento ao art. 292, caput do CPC, conforme pacífica jurisprudência:

AÇÃO CONFESSÓRIA - USUCAPIÃO DE SERVIDÃO - PEDIDOS DE EXTINÇÃO DE SERVIDÃO, INTERDITO PROIBITÓRIO E DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL FORMULADOS EM RECONVENÇÃO - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO VEICULADO NA INICIAL E DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO REALIZADO NA RECONVENÇÃO - INSURGÊNCIA DO RÉU/RECONVINTE - NECESSÁRIA CORREÇÃO DO VALOR ATRIBUÍDO À CAUSA A FIM DE QUE CONSTE O VALOR VENAL DE MERCADO (ESTIMADO) DO IMÓVEL - TESE REJEITADA - ORDEM DE CORREÇÃO, DE OFÍCIO, DO VALOR DA CAUSA DA AÇÃO E DA RECONVENÇÃO - DESAVENÇAS E OFENSAS VERBAIS TROCADAS ENTRE OS CONFINANTES QUE, EMBORA DENUNCIEM FALTA DE CIVILIDADE DE PARTE A PARTE, NÃO DESBORDARAM O MERO DISSABOR - INEXISTÊNCIA DE ABALO PSÍQUICO PASSÍVEL DE REPARAÇÃO - MANTIDA A DISTRIBUIÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO Na ação de usucapião, o valor da causa deverá corresponder ao equivalente à estimativa oficial dada pela municipalidade para fins de lançamento do IPTU (STJ - Recurso Especial nº 1133495/SP, Terceira Turma, rel. Min. Massami Uyeda, j. em 6.11.2012). Porque a pretensão limita-se à implantação de servidão de passagem, o valor da causa deverá corresponder à nesga do imóvel que se quer usucapir. Àquele que propõe ação com pretensão indenizatória por supostos danos morais compete produzir prova consistente e equalizada com o fato constitutivo do direito alegado (CPC, art. 373, inc. I). Se o cenário que se desenha nos autos é o de farpas trocadas entre parentes que contendem por posse de terras, a pretensão de indenização por danos imateriais de uns em relação a outros não tem chance do vingar. (TJSC, Apelação n. 0300081-84.2018.8.24.0070, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Roberto Lepper, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 07-02-2023). (TJ-SC - Apelação: 0300081-84.2018.8.24.0070, Relator: Roberto Lepper, Data de Julgamento: 07/02/2023, Sexta Câmara de Direito Civil)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE USUCAPIÃO – Valor da causa que deve corresponder ao valor do bem objeto da usucapião – Devida a consideração do valor venal do bem para fins de recolhimento de impostos – Finalidade do valor da causa idêntica ao do valor venal, qual seja, possibilitar o cálculo de tributos – Decisão reformada – Agravo provido.(TJ-SP - AI: 22441499720228260000 Mogi-Guaçu, Relator: Costa Netto, Data de Julgamento: 27/04/2023, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2023)

Destarte, diante da ausência de atribuição do valor à reconvenção pelo peticionante, o magistrado acertadamente fixou-lhe o mesmo valor da causa principal, qual seja, aquele correspondente ao imóvel em questão.

Noutro lanço, a apelante JUATUR JUAZEIRO TURISMO argumenta que adquiriu junto a ELOI MACÁRIO BEZERRA o imóvel discutido na lide, o qual não possui registro imobiliário; contudo, tendo em vista o decurso do tempo necessário à acessio possessionis, afirma fazer jus à aquisição originária da propriedade cuja posse é exercida há mais de 14 anos.

Defende, ainda, a soma do seu tempo de posse com o dos “possuidores anteriores”, que também a exerceram de forma mansa e pacífica, conforme autorizado no art. 1.243, do Código Civil.

É cediço que a usucapião é instituto jurídico previsto no art. 1.238, caput, do Código Civil, in verbis:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

No âmbito das espécies admitidas de usucapião admitidas em direito, a presente versa sobre a denominada usucapião extraordinária, cujos pressupostos são a posse mansa e pacífica pelo titular do direito, com animus domini, sem interrupção ou oposição, pelo prazo de 15 anos. Não se discute boa-fé ou mesmo a existência de justo título.

Dentre os documentos juntados, destacam-se: autorização passada por ELOI MACÁRIO BEZERRA em favor de CASAL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em 04/07/2017 para assinar junto à empresa autora o contrato de compra e venda do “imóvel comercial localizado a Travessa da Maravilha, composta de 09 (nove) lotes, medindo 46,82m de frente e 20,00m de fundos com 936,41m² Feira de Juazeiro, Juazeiro-BA.” (ID 69280841); contrato particular de compra e venda firmado entre ELOI MACÁRIO BEZERRA e a parte autora referente ao imóvel supra, assinado em 29/07/2016 (ID 69280843); contrato de compromisso de compra e venda firmado entre CASAL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., vendedora, e comprador “ELOY MACÁRIO BEZERRA” (sic) e datado de 13/03/2003 (ID 69280844); notificação extrajudicial do Sr. ELOI em face de CASAL INVESTIMENTOS, relatando que adquiriu o referido imóvel, requerendo fosse outorgada a competente escritura pública (id 69280845); matrícula do imóvel existente em nome da IGREJA MATRIZ DA FREGUESIA DE NOSSA SENHORA DAS GROTAS DE JUAZEIRO (ID 69280846); contratos de locação de imóveis situados na área litigiosa, firmado pela autora (locatária) com terceiros (locadores) em 01/01/2017 (ID 69280848), 05/02/2016 (ID 69280849), 12/03/2017 (ID 69280850), 13/10/2017 (ID 69280851), 15/09/2017 (ID 69280852); 15/11/2016 (ID 69280853), 29/11/2016 (ID 69280854).

Com efeito, a prova acostada é por demais frágil e não se presta a corroborar, com o alto grau de certeza necessário ao deferimento da pretensão petitória, a posse do apelante pelo período necessário ao atingimento do acessio possessionis. Ademais, a usucapião demanda rito próprio que não pode ser sumariamente obliterado, como pretendido.

Registre-se, ainda, que os únicos documentos que comprovariam a suposta cadeia de negócios jurídicos que se encerraram no demandante sequer possuem autenticação em cartório (ID 69280843 e 69280844), de modo que não é possível aferir com certeza a autenticidade das assinaturas e das datas neles constantes. Diferentemente do que ocorre com os contratos de locação, por exemplo, todos eles firmados entre 2016 e 2017, sendo esta a única documentação que efetivamente dá lastro à alegação de posse, porém insuficiente para a configuração da usucapião, inclusive em virtude do não atingimento do prazo necessário.

Outrossim, não restou comprovado se a empresa CASAL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. era proprietária do imóvel quando da suposta alienação a ELOI MACÁRIO BEZERRA, de quem o autor alega ter adquirido o bem.

A questão foi dirimida pelo juízo a quo em sua judiciosa fundamentação:

“A autora para demonstrar dos requisitos autorizadores da aquisição do imóvel, através do instituto da usucapião, acostou aos autos contratos de compra e venda e contratos de aluguéis.

O contrato de compra e venda firmado entre a autora e o Sr. ELOI MACARIO BEZERRA, sem adentrar no mérito de sua validade, foi datado de 29/09/2016.

Os contratos de aluguéis são todos datado de 2016 e 2017.

O contrato firmado entre o réu ELOI MACARIO e a ré CASAL IMOBILIÁRIO, embora datado de 2003, não comprova que a empresa CASAL possuía a posse do imóvel e que esta posse foi transferida ou exercida por ELOI MACARIO, bem como, que tal posse foi repassada ao autor para usá-lo como tempo de posse para a usucapião.

Assim, nos autos o exercício da posse só se encontra com indícios de existência a partir de 2016, evidenciando que o lapso é insuficiente para a aquisição do imóvel pela usucapião.

Logo, o pedido da parte autora é improcedente.

Os elementos dos autos também são insuficientes para aquisição da propriedade por outra forma, vez que o imóvel não se encontra com registro individual e a matrícula mãe se encontra em nome da demandada DIOCESE DE JUAZEIRO que não está vinculada aos contratos de compra e venda juntados aos autos.”

Verifica-se, ainda, que na exordial (ID 69280839) sequer há pedido para que a posse do autor seja somada a do possuidor anterior, de modo que o conhecimento deste pedido recursal resta prejudicado.

A jurisprudência corrobora o entendimento ora esposado:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SENTENÇA ANULADA, DE OFÍCIO. CAUSA MADURA. JULGAMENTO DA AÇÃO PELO TRIBUNAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. REQUISITOS. POSSE COM ANIMUS DOMINI, SEM OPOSIÇÃO OU INTERRUPÇÃO. ACESSIO POSSESSIONIS. POSSE DO ANTECESSOR. CARÊNCIA DE PROVAS. APENAS COMPROVANTES DE PAGAMENTO DE TRIBUTOS. DOCUMENTOS INSUFICIENTES PARA PROVAR A POSSE. ÔNUS DA PROVA DE FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO CABE AO AUTOR. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE.(TJ-BA - APL: 00006276720038050039, Relator: AUGUSTO DE LIMA BISPO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/10/2019)

APELAÇÃO - USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - Insurgência da autora - Julgamento com base na usucapião extraordinária - Cerceamento de defesa - Prova testemunhal - Acolhimento - Posse não comprovada seguramente apenas mediante juntada de pagamento de tributo e declaração de posse junto à municipalidade - Oposição da confrontante - Alegação de possuidora - Confusão entre a figura de confrontante e ocupante irregular - Necessidade de realização das demais provas requeridas e intimação do Ministério Público - Inteligência da Lei 10.257/01 -Sentença anulada - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, com determinação. (TJSP; Apelação Cível 0000253-26.2011.8.26.0091; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; ANTIGO Foro Distrital de Brás Cubas - 2ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 07/08/2019; Data de Registro: 07/08/2019)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA -REQUISITOS LEGAIS NÃO COMPROVADOS. Para a aquisição do domínio sobre bem imóvel, via usucapião extraordinária, necessária a comprovação dos requisitos exigidos: posse mansa e pacífica, com o ânimo de dono, contínua e ininterruptamente, pelo prazo exigido na lei. A demonstração do pagamento ITR relativo ao imóvel, poderia, aliado a outros elementos, amparar a pretensão autoral, porém, isoladamente, tal documento não tem o condão de comprovar o animus domini. V.V EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRELIMINAR REJEITADA. AÇÃO DE USUCAPIÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. MATÉRIA CONTROVERTIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO PROVIDO. 1 - Não há que se falar em inovação recursal quando a matéria devolvida foi apresentada pelo autor, ainda que de maneira sucinta, na petição inicial. 2 - O julgamento antecipado da lide configura cerceamento de defesa se a instrução for imprescindível para a solução da controvérsia, mormente considerando que o MM. Juiz de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos por ausência de prova. (TJMG - Apelação Cível 1.0058.11.002799-0/001, Relator (a): Des.(a) Mônica Libânio , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/08/0018, publicação da sumula em 24/08/2018)

Por fim, tendo em vista o resultado deste julgamento, os honorários recursais restam arbitrados para ambos os recorrentes em 1% (um por cento) a ser acrescido ao quantum fixado em primeiro grau para cada uma delas.

Isto posto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AOS APELOS.

Salvador, de de 2024.

Desembargador Jatahy Júnior

Relator

84