PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8030508-37.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: DIEGO SANTOS OLIVEIRA e outros |
| Advogado(s): DEBORA DE SANTANA CERQUEIRA, FILIPE CORREIA PENEDO CAVALCANTI DE ALBUQUERQUE |
| APELADO: FJRS INCORPORACAO E CONSTRUCAO IMOBILIARIA LTDA |
| Advogado(s): DIEGO VINICIUS SILVA LEAO DE OLIVEIRA, ISRAEL ALMEIDA DE CESARE MAIA |
O presente recurso preenche os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, pelo que comporta apreciação de mérito.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados pelos autores, ora apelantes, em ação de cumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos morais.
Na origem, a parte autora ingressou com ação ordinária postulando, precipuamente, o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a ré, ou, alternativamente, em caso de inviabilidade material de execução da obrigação pactuada, a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, com a consequente condenação da ré à devolução integral das parcelas pagas, ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, indenização por danos materiais, lucros cessantes, danos emergentes decorrentes de aluguéis e indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00, sob alegação de que a ré teria rescindido unilateralmente e de forma ilegal o contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, frustrando suas legítimas expectativas de aquisição da casa própria.
O Juízo a quo rejeitou a pretensão sob os seguintes fundamentos: (i) a alienação do imóvel a terceiros inviabiliza materialmente a execução da obrigação pactuada, configurando causa objetiva de impossibilidade superveniente, nos termos dos arts. 248 e 250 do Código Civil; (ii) as reclamações acerca da posição de uma janela no imóvel foram suscitadas pelos próprios autores durante a execução do contrato, ocasionando questionamentos reiterados e reclamações junto à incorporadora, comportamento que, ainda que legítimo no exercício de direitos de consumidores, contribuiu para a ruptura contratual, não havendo indícios de má-fé por parte da ré; (iii) a interpretação deve ser feita à luz da boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, sendo inviável imputar à parte ré responsabilidade por danos decorrentes de comportamentos que os próprios autores provocaram; e (iv) quanto aos danos morais, o mero dissabor causado pela rescisão do contrato não atinge a esfera da dignidade ou dos direitos da personalidade a ponto de justificar a reparação pleiteada.
Irresignados, os apelantes interpuseram o presente recurso pugnando a reforma integral da sentença, com o acolhimento do pedido alternativo de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, ao argumento de que a apelada teria dado causa à ruptura contratual de forma ilegal e injustificada, com base nas razões de fato e direito anteriormente relatadas.
Nesse contexto, cumpre analisar as seguintes questões: (i) se restou demonstrada a culpa exclusiva da apelada pela resolução do contrato de promessa de compra e venda; (ii) se os apelantes fazem jus à devolução das parcelas pagas acrescidas de multa contratual e demais verbas indenizatórias; e (iii) se estão configurados os pressupostos para a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais.
Pois bem.
Cumpre registrar que a controvérsia posta nos autos diz respeito à imputação de responsabilidade pela resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, celebrado entre as partes em 23 de junho de 2020, tendo por objeto a Casa 04 do empreendimento denominado Condomínio Residencial Vila Siesta II, pelo preço total de R$ 450.000,00.
É incontroverso nos autos que os apelantes adimpliram as duas parcelas iniciais previstas no contrato, totalizando R$ 50.000,00, e que a obra foi concluída em janeiro de 2021, tendo a apelada comunicado aos recorrentes a conclusão do empreendimento e a necessidade de prosseguimento com o financiamento imobiliário para quitação do saldo remanescente de R$ 400.000,00.
Também resta incontroverso que, em 03 de fevereiro de 2021, a apelada encaminhou aos apelantes notificação extrajudicial de rescisão contratual, e que, posteriormente, o imóvel objeto do contrato foi alienado a terceiros, conforme averbação de promessa de compra e venda datada de 02/03/2021 e escritura pública de venda e compra lavrada em 06/04/2021.
A questão central a ser dirimida, portanto, consiste em verificar se a conduta da apelada ao rescindir o contrato foi ilícita e injustificada, de modo a lhe imputar a responsabilidade exclusiva pela frustração do negócio jurídico e, consequentemente, o dever de indenizar os apelantes pelos prejuízos alegados.
É imperioso registrar que, nos termos da Lei nº 4.591/64 e da Lei nº 6.766/79, os contratos de promessa de compra e venda de unidades autônomas são, via de regra, irretratáveis.
Desse modo, não se vislumbra no ordenamento jurídico ou no pacto entabulado a possibilidade de resilição unilateral pura e simples por conveniência da incorporadora.
Logo, sendo certo que a promessa de compra e venda atrai a regra da irretratabilidade, é necessária uma verificação aprofundada para identificar se houve, de fato, circunstância extraordinária que autorizaria a apelada a realizar a rescisão contratual. Todavia, a análise detalhada do conjunto de provas revela que o vínculo negocial foi rompido de forma abusiva pela parte vendedora.
Neste compasso, embora a Apelada sustente que os Recorrentes realizaram exigências excessivas ocasionando desequilíbrio da relação contratual, os documentos anexados demonstram que os compradores, inicialmente, apenas questionaram alterações unilaterais no projeto original, notadamente a mudança de posição de uma janela e da churrasqueira. Trata-se de questionamento legítimo de quem adquire um imóvel na planta, devendo ser repisado que o Projeto Executivo (ID 89770180) apresentado aos Autores criou, de fato, a expectativa de sua compleição.
Neste ínterim, ressalto que, quando da idealização do empreendimento, a Ré tinha plena ciência dos posicionamentos das unidades, não sendo crível que as modificações empreendidas posteriormente e criticadas pelos Apelantes sejam reputadas como exorbitantes ou irreais, tratando-se meramente da defesa do ideário que fora incutido nestes pelas documentações visuais apresentadas pela Empresa Apelada.
De mais a mais, ao revés das supostas tratativas problemáticas, tem-se o cristalino óbice imposto aos Autores por meros questionamentos ao prosseguimento da obra, sendo-lhes atribuída a característica de problemáticos tão somente por tentarem gerir o produto que fora disponibilizado e intentarem a manutenção do projeto inicialmente aprovado.
Neste sentido trechos das tratativas por aplicativo de mensagens instantâneas ao ID 89770250:
Não tenho problema com nenhum cliente de lá, vc criou problema desde do início questionou situação da janela que ninguém criou problema, criou problema com situação churrasqueira que outra casa não criou, até o momento o vizinho do fundo não aprovou a churrasqueira no muro do fundo.
Enfim não tenho interesse em continuar quando começa assim acho melhor não seguir adiante.
Continuamente, há de se adicionar que a realização de quaisquer mudanças no projeto original, tais como a modificação do tipo de piso requerida, foram amplamente fundamentadas em projetos realizados às expensas dos Autores, conforme documentos aos IDs 89770178 e 89770179 e, quando rejeitadas, não foram alvo de maiores questionamentos.
Calha asseverar que, apesar da narrativa tecida pela Recorrida, no sentido de que as tratativas para com os Recorrentes eram insustentáveis, as provas presentes nestes autos, especialmente os registros de e-mail colacionados, evidenciam realidade díspar.
É evidente que, para além de todos os entraves encontrados na execução da obra, os Apelantes, ainda que a contragosto, forneceram o aceite às modificações, solicitando, expressamente, a documentação necessária para o andamento do financiamento bancário que já se encontrava pré-aprovado.
Todavia, colhendo os diálogos trocados pelas partes, é possível ver que a Empresa Recorrida criava obstáculos transversais à continuidade da aquisição do bem. Neste sentido, observo as tratativas dos Apelantes para com a Instituição Financeira Santander o ID 89770174, a qual requereu o envio de determinados documentos por parte do Vendedor, tendo este, conforme documentação acostada ao ID 89770176 demonstrado desinteresse na resolução amigável da questão, limitando-se a aduzir a desnecessidade de apresentação dos documentos tão somente com base em supostas experiências pretéritas com demais clientes.
Veja-se:
Diego eu não sei o que ocorre, porque todos os financiamentos que já fizemos nunca tivemos que preencher ficha para banco fazer avaliação ou conduzir processo, normalmente o agente financeiro ou despachante cuida disso tudo, todas informações necessárias estão na certidão de ônus que foi enviado para VC.
Normalmente a empresa só precisa assinar contrato no banco no final do processo.
Em escalonamento da situação, a Empresa Ré, enviou a Notificação Extrajudicial ressaltando que não procederia com a realização de quaisquer mudanças solicitadas pelos Autores e, em mesma oportunidade, invocou a Cláusula 4 do Contrato, rescindindo o contrato de forma unilateral, da seguinte forma:
Diante da notificação encaminhada por vossas senhorias, via e-mail, quanto a suposta mudança da planta do imóvel, aliado a inúmeras solicitações e alterações dentro do imóvel sem autorização e anuência dos proprietários, construtora vem informá-los que não será feita qualquer alteração do padrão o qual foi contratado e entregue.
[…]
Outrossim, eventuais plantas que são entregues para uso exclusivo de engenharia podem ser alteradas desde que não afetem a estrutura e valorização do imóvel.
Diante deste fato, da insatisfação infundada de vossas senhorias, aliado a impossibilidade da mudança sugerida, vem a construtora de maneira amigável, invocar a cláusula 04 do contrato quanto a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores investidos como poupança sem nenhuma retenção estipulada pela lei 13.786/2018, devendo entrar em contato com a construtora.
Neste particular, cabe ressaltar que, embora todas as tratativas entre as partes tenham se dado de forma amigável, a resolução contratual foi informada de forma expeditada, sem que fosse propiciado sequer a possibilidade de rediscussão acerca da matéria ou pedido de maiores esclarecimentos, tendo os Recorrentes buscado a comunicação através do documento que intitulam “contranotificação” (ID 89770172), esclarecendo:
Em atenção ao Telegrama recebido no dia 07/02/2021 e as tentativas de contato com os representantes da empresa sem êxito, informamos que estamos surpresos com a alegação de que por suposta insatisfação dos compradores, a construtora estaria invocando a cláusula de rescisão do contrato.
Não obstante, a única solicitação que fizemos foi a de cumprimento do contrato, em especial o projeto arquitetônico, conforme Cláusula Terceira, no que diz respeito à janela do quarto, que teve sua localização alterada.
Primeiramente, esclarecemos que as alterações solicitadas e não atendidas pela empresa foram acatadas por nós, uma vez que não foram contratualmente previstas e em momento algum invocamos a cláusula de rescisão.
Entretanto, ao revés de estabelecer o diálogo para evitar maiores embates, a Empresa Apelada, em contraposição à sua posição mantida durante a relação contratual, manteve-se silente para, posteriormente, pressionar os Recorrentes a comparecerem em determinado endereço para “tratar sobre cláusulas contratuais” e, na ausência destes tomar “as medidas legais” (ID 89770252).
Torna-se evidente, que, em vez de fornecer os documentos institucionais solicitados para a conclusão do negócio e a liberação do crédito, a Acionada optou por enviar notificação de encerramento do contrato e, em curto espaço de tempo, vendeu o imóvel a terceiros por valor superior ao que havia sido negociado com os autores, passando de R$ 450.000,00 para R$ 520.000,00 (conforme documentação aos IDs 89770219 e 89770244).
Tal conduta evidencia a quebra da confiança e da boa-fé objetiva e demonstra que a culpa pela resolução do contrato recai exclusivamente sobre a construtora, que preferiu desfazer o negócio de forma unilateral para obter maior vantagem econômica com um novo comprador.
Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, impõe-se a aplicação das penalidades correspondentes.
Os apelantes fazem jus à devolução integral dos valores pagos no montante de R$ 50.000,00, o que já foi objeto de depósito judicial, bem como ao pagamento da multa de dez por cento sobre o valor do contrato, expressamente prevista na cláusula quarta do instrumento firmado entre as partes em caso de rompimento culposo.
No que diz respeito aos danos materiais, a pretensão recursal merece acolhimento parcial.
O pedido de indenização por lucros cessantes deve ser rejeitado, uma vez que não fora demonstrada situação material da qual se extraia a possibilidade de aferimento de lucros cessantes, sobretudo ante a impossibilidade de anexação do bem ao patrimônio do Apelante, o que obsta sua concessão. Ademais, a jurisprudência dos tribunais orienta que a rescisão com retorno ao estado anterior afasta a presunção de lucros cessantes, veja-se:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA . SÚMULA 543 DO STJ. ARTIGOS 475 C/C 182, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO E NEGATIVO DO CONTRATO. DIFERENÇAS . EFEITO RESOLUTÓRIO ABARCA O INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO. LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com perdas e danos em razão do atraso indevido na entrega do imóvel pela construtora . 2. De acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, se o credor opta por pleitear o cumprimento da obrigação, terá direito também ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), sendo colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido voluntariamente e no modo/tempo/lugar devido (interesse contratual positivo ou interesse de cumprimento). Neste caso, os lucros cessantes são presumidos, porque o comprador ficou privado do uso e fruição do imóvel, para moradia própria ou obtenção de renda durante o período de atraso . 3. Diversamente, se o credor, com base no mesmo dispositivo legal, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo). Nesta hipótese, decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ), abarcando também o interesse contratual negativo, o qual deve ser comprovado . 4. No caso em exame, como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel. Assim, os lucros cessantes, no caso do interesse contratual negativo, não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados. 5 . Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no REsp: 1881482 SP 2020/0155953-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 06/02/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)
No entanto, os danos materiais restaram devidamente comprovados e merecem reparação.
Os apelantes demonstraram os gastos efetivados com aluguéis no período em que já deveriam estar na posse do imóvel, bem como as despesas com projeto arquitetônico e materiais de construção adquiridos especificamente para a casa prometida. Tais valores representam prejuízo efetivo e direto decorrente da conduta ilícita da apelada, devendo ser ressarcidos pela construtora, com os montantes exatos a serem apurados em regular fase de liquidação de sentença.
Ressalva-se, entretanto, os supostos valores gastos com “eletrodomésticos e mobiliário” requeridos pelos Apelantes, vez que não há, nestes autos, o mínimo indício de aquisição de bens personalizados que sejam obstados do uso em novas empreitadas, não sendo, evidentemente, restritos ao imóvel em questão.
No tocante aos danos morais, estes estão configurados diante da frustração da expectativa de receber o bem, tendo os Apelantes se preparado de forma preemptiva, com contratação de projeto arquitetônico e compra de materiais de construção, condição especialmente gravosa quando consideramos que a compra de um imóvel para além de envolver substancial dispêndio de valores e a busca de uma realização pessoal.
Ademais, há a necessidade de se observar o caráter pedagógico que a indenização do dano extrapatrimonial carrega em cotejo com a atitude da apelada de criar diversos entraves para a finalização da contratação e realizar verdadeira resilição imotivada do contrato de compra e venda, ainda que os ora Recorrentes tenham expressado anuência à impossibilidade de realização das mudanças por si requeridas ao empreendimento.
Desta forma, a indenização por danos morais é devida em razão da grande frustração de uma expectativa criada por ser um investimento de substancial monta e que exige dos consumidores grandes sacrifícios e reestruturação de tudo que foi planejado com a aquisição de um imóvel, não se tratando de mero aborrecimento.
Com relação ao valor, entendo que a monta de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é precisa, não imputando ônus excessivo ao réu/apelante e pontuando de forma devida a gravidade da situação danosa experimentada pela parte autora, sendo também o quantum que vem sendo regularmente aplicado nesta Corte. Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. PRELIMINAR ACOLHIDA. MÉRITO. LUCROS CESSANTES. MULTA COMPENSATÓRIA CONTRATUALMENTE PREVISTA. VALOR NÃO EQUIVALENTE AO NUMERÁRIO LOCATÍCIO. PREVALÊNCIA DO MONTANTE FIXADO JUDICIALMENTE EM 1% DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS FIXADA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). RAZOABILIDADE E ADEQUAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO.
1. Logrou o magistrado de piso reconhecer a abusividade e consequente nulidade da cláusula 4.1 do instrumento firmado entre as partes, que discorre acerca da possibilidade de prorrogação do prazo previsto para a conclusão das obras do imóvel objeto da lide.
2. Todavia, compulsando-se os fólios, verifica-se que em momento algum, sequer de forma tangencial ou implícita, pretendeu o Acionante atacar o citado dispositivo contratual. De fato, nem mesmo por ocasião do aditamento à petição inicial coligido às fls. 98 dos autos, tratou a parte Autora de impugnar a referida cláusula.
3. Nestes termos, é firme e remansosa a jurisprudência do STJ no sentido da impossibilidade de análise, de ofício, de disposições contratuais, mesmo nos casos em que consideradas abusivas, à luz do art. 51, IV do CDC.
4. Assim, merece acolhimento a preliminar soerguida, para fim de se extirpar da sentença combatida o capítulo atinente ao reconhecimento da nulidade da cláusula 4.1 do instrumento firmado entre as partes.
5. Estabelecidas tais premissas, tem-se que se situa o cerne do apelo trazido à acertamento no pretenso afastamento da condenação do Apelante ao pagamento de lucros cessantes relativos ao período decorrido entre a previsão de entrega do imóvel, e a data efetiva da entrega, bem assim à exclusão de sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais.
6. Da leitura dos julgados, extrai-se que, se estabelecida cláusula penal compensatória em valor suficiente à indenização (equivalente ao locativo), não há de se inferir pela cumulação com os lucros cessantes.
7. Na hipótese dos fólios, contudo, a previsão de multa compensatória é no importe de 1% sobre o valor até então pago pelo Comprador, numerário pois não condizente com o valor locatício, razão pela qual, uma vez afastada expressamente a possibilidade de cumulação da multa com indenização por lucros cessantes, é de prevalecer, então, tão somente a indenização judicialmente estabelecida, nos moldes em que fixada pelo juiz de piso, a saber, em 1% do valor atualizado do imóvel objeto do contrato, conforme orientação jurisprudencial assente. Tem-se assim por rejeitada a pretensão recursal alusiva à exclusão ou minoração do valor fixado em favor do Consumidor a título de lucros cessantes.
8. Em relação aos danos morais, examinada a situação em tela, foi demonstrado atraso de, pelo menos, dezesseis meses (Dezembro de 2012 a Abril de 2014), em relação ao que se havia fixado contratualmente, já considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, configurando atraso substancial na entrega do bem imóvel, certamente acarretando repercussão na esfera psíquica do ofendido, que tem negado o direito de dispôr do bem que adquiriu da maneira que bem lhe aprouvesse.
9. Com espeque nos parâmetros utilizados em situações similares, nas circunstâncias de tempo e espaço, nas dificuldades pessoais do autor e nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, o quantum indenizável de R$ 10.000,00 (oito mil reais) é satisfatório para atender o direito de personalidade dos autores, devendo o decreto de piso ser mantido neste tópico.
10. Adequada a atribuição exclusiva de custas à parte ré, com arbitramento de honorários, devidos exclusivamente pela ré, em 20% do valor da condenação, patamar máximo já estabelecido pelo magistrado na origem. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0504360-78.2015.8.05.0001,Relator(a): MARCIA BORGES FARIA,Publicado em: 01/12/2020 )
APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA/APELANTE. LEGALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE POUPANÇA, DEVIDAMENTE CORRIGIDOS. SÚMULA 543 DO STJ. MULTA MORATÓRIA. CABIMENTO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. VERBA REPARATÓRIA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA, SENTENÇA MANTIDA. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0519028-20.2016.8.05.0001,Relator(a): JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO,Publicado em: 30/11/2020 )
Em razão de todo exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao Apelo, para condenar a Ré (I) à devolução do valor integral das parcelas pagas pelos recorrentes, acrescidos de juros e correção monetária pela taxa SELIC, em cumulação com a multa prevista na Cláusula 4 do contrato; (II) aos danos materiais suportados, concernentes ao pagamento de alugueres durante o período em que o imóvel deveria ter sido entregue até o momento da notificação da resilição contratual, em cumulação com os dispêndios concernentes ao projeto arquitetônico e materiais de construção adquiridos com a finalidade de empreender modificações ao imóvel; (III) à indenização por danos morais no aporte de R$ 10.000,00 (dez mil reais) com correção pelo INPC a partir do arbitramento e juros moratórios desde o evento danoso.
É como voto.
Salvador/BA, 12 de marçode 2026.
Des. Mário Augusto Albiani Alves Jr.
Relator