PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. REDUÇÃO JUDICIAL. PROPORCIONALIDADE TEMPORAL. ART. 4º, DA LEI DO INQUILINATO. LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE IMPACTO ECONÔMICO DECORRENTE DA PANDEMIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. HONORÁRIOS FIXADOS NO PATAMAR LEGAL MÍNIMO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE EXEQUENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Não configura cerceamento de defesa a extinção do feito quanto à pessoa jurídica quando a baixa no CNPJ se deu antes do comparecimento espontâneo aos autos, e os embargantes, pessoas físicas, integrantes do quadro relacional do contrato, detinham plena ciência da controvérsia e representatividade processual.

2. O título executivo extrajudicial, consubstanciado em contrato de locação comercial, encontra-se instruído com planilha que discrimina os débitos vencidos, encargos, juros, correção monetária e multa, atendendo aos requisitos de liquidez exigidos pelos arts. 783 e 786, do CPC.

3. A aplicação da cláusula penal por rescisão antecipada deve observar o art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, sendo admissível sua redução proporcional ao tempo de cumprimento do contrato. Redução promovida pelo juízo de origem em valor superior ao proporcional, não havendo espaço para nova modulação.

4. A revisão contratual em razão da pandemia da Covid-19 não é automática, exigindo comprovação de impacto econômico concreto. Inexistindo prova de queda de faturamento, impossibilidade de cumprimento ou conduta cooperativa, é inviável o afastamento dos encargos pactuados. Precedente do STJ (REsp 1.998.206/DF).

5. Fixação de honorários advocatícios no patamar mínimo legal (art. 85, §2º, CPC), mantida frente à sucumbência mínima da parte exequente, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

6. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8110042-64.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante ANTONIO MARCELO SANTOS OLIVEIRA e outros (2) e como apelado CONDOMINIO SHOPPING BARRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador/BA, data registrada no sistema. 

Presidente

Des. Antonio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível, interposta por Derma Skin Produtos Dermocosméticos EIRELI, Antônio Marcelo Santos Oliveira e Lucenira Soares Oliveira, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos dos Embargos à Execução opostos em face do Condomínio Expansão Shopping Barra, no bojo da ação executiva de título extrajudicial tombada sob n.º 8057359-50.2020.8.05.0001, que, julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, em relação à empresa Derma Skin Produtos Dermocosméticos EIRELI, com fundamento na ausência de capacidade processual, em razão de sua baixa perante a Receita Federal, e julgou parcialmente procedentes os embargos quanto aos demais embargantes, apenas para reduzir o valor da multa contratual exigida na execução, mantendo a exigibilidade dos demais encargos contratuais.

Nas razões recursais apresentadas (ID 78621057), os apelantes alegam, preliminarmente, a nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, ao fundamento de que a extinção do feito, quanto à Derma Skin, foi decretada com base em documento juntado unilateralmente pela parte embargada – o qual atesta a suposta baixa da empresa (ID 467670654) – sem que fosse oportunizada a manifestação da parte embargante a respeito do referido documento, o que teria configurado violação ao contraditório e à ampla defesa, em ofensa ao art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal.

Sustentam que, à época da propositura da execução, a empresa encontrava-se regularmente em atividade, não se podendo acolher de forma irrefletida alegações supervenientes da parte adversa, sem a devida provocação da parte interessada.

No mérito, insurgem-se contra a manutenção da execução nos termos propostos, apontando a ausência de liquidez do título, tendo em vista que a planilha de débitos anexada aos autos não detalha os critérios de atualização monetária e juros, tampouco a fórmula de apuração da multa contratual.

Reiteram, ainda, a ocorrência de força maior, decorrente da pandemia da Covid-19, cuja imprevisibilidade e impacto econômico justificariam a exoneração da responsabilidade pelo pagamento da multa contratual prevista na cláusula 3.46, do contrato de locação.

Apontam, ademais, que a impossibilidade de funcionamento da loja por determinação das autoridades públicas rompeu o equilíbrio econômico contratual, sendo admissível, em tais circunstâncias excepcionais, a revisão da penalidade contratual, com base na teoria da onerosidade excessiva.

Ao final, pleiteiam a revisão da verba honorária fixada na sentença, por considerá-la desproporcional, frente à sucumbência parcial reconhecida.

Preparo não recolhido, por lhes ter sido deferida a gratuidade de justiça (ID 78621055).

apresentadas contrarrazões pelo recorrido, Condomínio Shopping Barra (ID 78621063), nas quais se defende o não provimento do recurso, ao argumento de que o contrato de locação configura título executivo extrajudicial válido e exigível, nos termos do art. 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil, e que a planilha de débitos apresentada contém discriminação suficiente dos valores devidos.

Sustenta que a multa contratual aplicada encontra previsão expressa em cláusula contratual pactuada entre as partes, e que o contexto pandêmico, embora grave, não exime o devedor do cumprimento das obrigações legal e contratualmente assumidas, sendo incabível a revisão ou afastamento da multa por via dos embargos à execução.

No tocante à alegada nulidade por cerceamento de defesa, aduz que a baixa da empresa ocorreu anteriormente à oposição dos embargos e que tal circunstância configura vício insanável de capacidade processual, passível de conhecimento de ofício pelo juízo.

Vieram os autos encaminhados a esta Instância Superior, distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.  

Examinados os autos, então, lanço o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, ressalvando que o recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA. 

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

A sentença de origem julgou extintos os embargos à execução, sem resolução do mérito, quanto à empresa Derma Skin Produtos Dermocosméticos EIRELI, com fundamento no art. 485, VI e §3º, do CPC, diante da comprovação de sua baixa no CNPJ, em 05/08/2020 (ID 78621053), e julgou parcialmente procedente o pedido em relação aos demais embargantes, apenas para reduzir o valor da multa contratual exigida na execução (ID 78621054).

A parte apelante alega, preliminarmente, nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, ao argumento de que a extinção do feito quanto à empresa Derma Skin Produtos Dermocosméticos EIRELI teria ocorrido sem sua intimação para se manifestar sobre o documento de baixa juntado pelo exequente.

De fato, a execução foi proposta em 08/06/2020 (processo nº 8057359-50.2020.8.05.0001), ao passo que a baixa da empresa perante o CNPJ ocorreu em 05/08/2020 (ID 78621053), o que, em tese, poderia sugerir a necessidade de oportunidade de manifestação da parte executada.

Todavia, não procede a alegação de nulidade processual por cerceamento de defesa, exatamente porquanto a baixa da pessoa jurídica fora anterior ao comparecimento espontâneo da empresa nos autos da execução, ocorrido em setembro de 2020, por meio de advogado regularmente constituído (ID 75575307, da execução).

Assim, ao manifestar-se nos autos, após já extinta formalmente, e sem apresentar qualquer objeção à sua legitimidade ou capacidade processual naquele momento, a empresa ratificou os atos processuais e demonstrou ciência inequívoca do processo, aspecto que afasta, indubitavelmente, a alegada nulidade.

Ademais, há peculiaridade relevante a ser considerada: conforme consta no contrato de locação (ID 59725963) e nos documentos pessoais acostados aos embargos à execução (ID 78619308, 78619310 e 78619312), a empresa Derma Skin foi representada por Luciana Soares Oliveira, sendo os fiadores Lucenira Soares Oliveira, irmã da representante, e Antônio Marcelo Santos Oliveira, casado com esta última.

Portanto, as pessoas físicas embargantes — fiadores e parentes diretos da representante legal da empresa — tinham pleno conhecimento da relação jurídica subjacente à execução, bem como da situação da pessoa jurídica, não havendo qualquer prejuízo efetivo ou supressão do contraditório, a justificar o reconhecimento de cerceamento de defesa.

Diante desse cenário, impõe-se rejeitar a preliminar de nulidade da sentença, porquanto ausente qualquer vício capaz de comprometer o direito de defesa da parte executada, seja formalmente (comparecimento regular), seja materialmente (representação e ciência inequívoca dos fatos e dos documentos).

No mérito, igualmente não assiste razão à parte apelante.

Alegam os recorrentes, com efeito, ausência de liquidez do título executivo, por suposta insuficiência de informações na planilha de cálculo.

Entretanto, os cálculos juntados aos autos da execução (ID 59726389) contém quadro detalhado com a individualização das parcelas inadimplidas, valores de aluguéis, encargos e fundo de promoção, bem como a data de vencimento de cada obrigação, os acréscimos de correção, juros e multa, culminando no valor total de R$ 104.634,28, perfeitamente compatível com o contrato de locação executado.

Nos termos do art. 783, do CPC, a liquidez exigida para a propositura da execução se satisfaz mediante título executivo que contenha valor determinado ou determinável por simples cálculo aritmético.

A planilha em questão, por sua vez, atende plenamente a esse critério, notadamente porque complementa o instrumento contratual — que, de sua parte, constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII, do CPC.

A alegação de que a inadimplência decorreria de evento de força maior, vinculado à pandemia da Covid-19, tampouco procede.

Conforme demonstrado pela própria planilha (ID 59726389), o inadimplemento dos alugueis e encargos iniciou-se ainda em janeiro de 2020, ou seja, antes do reconhecimento oficial da pandemia no Brasil, ocorrido apenas com o Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020.

“Art. 1º Fica reconhecida, exclusivamente para os fins do art. 65 da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000, notadamente para as dispensas do atingimento dos resultados fiscais previstos no art. 2º da Lei nº 13.898, de 11 de novembro de 2019, e da limitação de empenho de que trata o art. 9º da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000, a ocorrência do estado de calamidade pública, com efeitos até 31 de dezembro de 2020, nos termos da solicitação do Presidente da República encaminhada por meio da Mensagem nº 93, de 18 de março de 2020.” 

Além disso, não houve nos autos qualquer demonstração concreta de redução de faturamento ou de impossibilidade de cumprimento contratual pela parte locatária, em razão das medidas restritivas impostas no período pandêmico.

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento no sentido de que "a revisão dos contratos em razão da pandemia não consiste em decorrência lógica ou automática, devendo-se levar em conta, sobretudo, a natureza do contrato e a conduta, tanto no âmbito material como na esfera processual, das partes envolvidas" (REsp n. 1.998.206/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/06/2022, DJe de 04/08/2022).

Ainda que se admita, em tese, a possibilidade de revisão do valor dos aluguéis pactuados no contexto da pandemia, é indispensável que se avaliem as condições fáticas específicas do cumprimento do contrato e a postura das partes contratantes.

No caso concreto, a locatária não comprovou qualquer impacto econômico direto decorrente das medidas sanitárias, tampouco apresentou documentação contábil, fiscal ou financeira que demonstrasse perda significativa de receita.

Pelo contrário, os autos revelam que a empresa permaneceu ocupando o imóvel e, posteriormente, celebrou termo de distrato (ID 59726093), com devolução voluntária da unidade.

Portanto, a alegação de onerosidade excessiva decorrente da pandemia não se sustenta, seja pela ocorrência de inadimplemento dos aluguéis em momento anterior à decretação do estado pandêmico, seja diante da ausência de comprovação efetiva de desequilíbrio contratual, razão pela qual deve ser rejeitado o pleito de revisão das cláusulas contratuais, nesse ponto.

A cláusula penal estabelecida no contrato de locação (cláusula 3.46 e 3.46.1 – ID 59725963) fixou multa equivalente a 20 (vinte) alugueis mensais, em caso de rescisão antecipada por iniciativa da locatária, o que foi incluído nos cálculos de ID 59726389.

A legalidade da estipulação da cláusula penal é amparada pelo art. 4º, da Lei nº 8.245/91, que dispõe:

“Art. 4^o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Portanto, a própria legislação especial admite, expressamente, a possibilidade de redução proporcional da multa, inclusive de forma judicial, caso não esteja pactuada de modo razoável.

No caso concreto, embora a cláusula penal tenha sido prevista contratualmente, sua exigência integral revelou-se excessiva frente às circunstâncias fáticas, considerando o curto período remanescente do contrato, a ausência de resistência à desocupação do imóvel e o cumprimento parcial da avença por parte da locatária.

Nessas condições, a redução promovida pelo juízo de origem, à luz do art. 413, do Código Civil, além de estar de acordo com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, mostra-se compatível com o próprio comando do art. 4º, parágrafo único, da Lei de Locações, que prevê expressamente a redução da penalidade de acordo com o tempo de vigência contratual já cumprido.

No presente caso, observa-se que o contrato de locação teve início em 2012, com prazo de vigência até 2022, totalizando dez anos de duração contratual (ID 59726196 da execução). A rescisão, por iniciativa da locatária, foi formalizada em 2020, após oito anos de cumprimento da avença, conforme comprovam o contrato original (ID 59725963) e o termo de distrato (ID 59726093).

Nessa proporção, a multa prevista contratualmente — e cobrada na integralidade — deveria ser reduzida em aproximadamente 80%, caso se aplicasse estritamente o critério de proporcionalidade temporal exigido pelo art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91.

Contudo, o juízo de primeiro grau promoveu redução para 50% da penalidade originariamente estipulada, o que representa modulação mais favorável ao devedor do que aquela legalmente exigida, não havendo qualquer razão jurídica para se estabelecer novo abatimento.

Por consequência, a manutenção da sentença quanto à cláusula penal é medida que se impõe, tanto por obediência ao contrato, como por observância ao limite de equidade já superado judicialmente em benefício da parte apelante.

No tocante aos honorários sucumbenciais, não há qualquer irregularidade a ser sanada.

A sentença estabeleceu tal verba no patamar mínimo previsto no art. 85, §2º, do CPC, considerando o valor da causa, a natureza da demanda e o grau de zelo profissional, não se verificando, portanto, qualquer excesso ou desproporcionalidade em sua na fixação.

Ademais, a parcial procedência dos embargos à execução limitou-se à modulação da multa contratual, com rejeição integral das demais teses defensivas. Nessa perspectiva, resta caracterizada a sucumbência mínima da parte exequente, o que justifica, de forma correta, a aplicação da regra do art. 86, parágrafo único, do CPC, mantendo-se a integral responsabilização dos embargantes pelos ônus da sucumbência.

Diante de todo o exposto, destarte, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo inalterada a sentença, em todos os seus termos.

É, pois, como me pronuncio.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator