Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. RELAÇÃO JURÍDICA DE NATUREZA COMPLEXA. DESPESAS ACESSÓRIAS E FUNDOS ADMINISTRADOS PELO EMPREENDEDOR. DIREITO AUTÔNOMO DO LOCATÁRIO À FISCALIZAÇÃO DAS VERBAS COBRADAS. LEGITIMIDADE ATIVA CONFIGURADA. INAPLICABILIDADE DAS REGRAS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO TRADICIONAL. ANULAÇÃO DA SENTENÇA EXTINTIVA. IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de exigir contas, ao reconhecer a ilegitimidade ativa da autora, locatária de unidade em shopping center, e a condenou ao pagamento de custas e honorários.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: saber se estão presentes os requisitos para concessão da gratuidade da justiça à pessoa jurídica; e se o locatário de unidade em shopping center possui legitimidade ativa para ajuizar ação de exigir contas relativamente às despesas cobradas no âmbito da relação locatícia.

III. Razões de decidir

3. A gratuidade da justiça pode ser deferida à pessoa jurídica mediante comprovação de insuficiência econômica, o que se verificou no caso, diante de documentos que evidenciam paralisação das atividades, ausência de faturamento e endividamento relevante.

4. A relação entre lojista e shopping center possui natureza contratual complexa, não se confundindo integralmente com o condomínio edilício tradicional.

5. O art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário o direito de exigir a comprovação das despesas que lhe são cobradas, configurando direito material autônomo e passível de tutela jurisdicional.

6. A pretensão não se dirige à fiscalização coletiva da administração condominial, mas à verificação de valores cobrados individualmente no âmbito da relação contratual, o que afasta a aplicação da regra de ilegitimidade ativa do condômino isolado.

7. Precedentes do STJ reconhecem a autonomia da pretensão do locatário de exigir contas em contratos de locação em shopping center, inclusive quanto à inexistência de prazo decadencial e à incidência de prescrição decenal.

8. Configurada a legitimidade ativa, mostra-se indevida a extinção do processo, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem para regular processamento da primeira fase da ação de exigir contas.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação provido.

Tese de julgamento: "1. O locatário de unidade em shopping center possui legitimidade ativa para ajuizar ação de exigir contas quanto às despesas que lhe são cobradas, com fundamento no art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/1991. 2. A demonstração concreta de insuficiência econômica autoriza a concessão da gratuidade da justiça à pessoa jurídica."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, 99 e 485; CC, arts. 205 e 1.348, VIII; Lei nº 8.245/1991, art. 54, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.003.209/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 27.09.2022; STJ, REsp 2.110.689/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 11.06.2024; STJ, REsp 2.050.372/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25.04.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n° 8034020-57.2023.8.05.0001; Recorrente: R.J. Comercio de Calcados Ltda; Recorrido: Salvador Norte Shopping S.A.;

ACORDAM os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR A IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, anulando a sentença extintiva, afastando o reconhecimento de ilegitimidade ativa, a fim de determinar o regular prosseguimento do feito na origem, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antonio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 20 de Maio de 2026.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por R.J. COMERCIO DE CALCADOS LTDA, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação de Exigir Contas n° 8034020-57.2023.8.05.0001 ajuizada em desfavor de SALVADOR NORTE SHOPPING S.A., reconheceu a ilegitimidade ativa da parte autora para propor a demanda, extinguindo o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso I e §3º, do CPC, e condenando-a ao pagamento das verbas de sucumbência.

Irresignada, a apelante sustenta, preliminarmente, fazer jus à gratuidade da justiça, porquanto comprovou a paralisação de suas atividades empresariais, a suspensão de sua inscrição cadastral, a ausência de faturamento, a inexistência de liquidez e o acúmulo de endividamento, circunstâncias estas que lhe impediriam de suportar os encargos do processo.

No mérito, defende que a relação jurídica estabelecida entre lojista e shopping center não se confunde com a disciplina do condomínio edilício tradicional, por envolver contrato de locação empresarial atípico, com transferência ao locatário do custeio de despesas e fundos administrados por terceiro, daí decorrendo o dever de prestação de contas.

Aduz, ainda, que a pretensão deduzida não se dirige à fiscalização geral da administração condominial em nome da coletividade, mas à verificação da correção dos valores que lhe foram cobrados individualmente no âmbito da relação contratual mantida com a apelada, com fundamento, especialmente, no art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/1991.

Ao final, requer o provimento do recurso, para reformar a sentença, com o reconhecimento de sua legitimidade ativa e o regular processamento da ação de exigir contas.

Dispensado o recolhimento de custas recursais, nos termos do art. 101, §1º, do CPC.

Em contrarrazões, a apelada pugna pela manutenção integral da sentença, argumentando que a autora carece de legitimidade ativa, por pretender exigir contas, que, em tese, somente seriam devidas à assembleia, além de sustentar que a apelação apenas reedita alegações já deduzidas na origem.

Impugna, outrossim, o pedido de gratuidade da justiça, ao argumento de que a pessoa jurídica não comprovou, de forma idônea, a impossibilidade de arcar com as custas processuais.

Vieram os autos encaminhados a esta Instância Superior, distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Examinados os autos, então, lanço o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por R.J. COMERCIO DE CALCADOS LTDA, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação de Exigir Contas ajuizada em desfavor de SALVADOR NORTE SHOPPING S.A., reconheceu a ilegitimidade ativa da parte autora para propor a demanda, extinguindo o processo, sem resolução do mérito, nos seguintes termos:

“... Ante o exposto, com lastro no art. 485, IV e VI do CPC/2015, EXTINGO o feito sem resolução do mérito.

Arcará o acionante com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, bem como a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. …”

As questões devolvidas a esta instância recursal podem ser assim delimitadas: se a parte apelante comprovou os pressupostos para a concessão da gratuidade da justiça; e se a locatária de unidade comercial em shopping center possui legitimidade ativa para ajuizar ação de exigir contas em face da administradora ou empreendedora do empreendimento, quando a pretensão recai sobre verbas cobradas diretamente no âmbito da relação locatícia.

Da Preliminar de Impugnação ao Pedido de Gratuidade da Justiça

Quanto ao pedido de gratuidade da justiça, entendo que não assiste razão à apelada em sua impugnação.

É certo que a pessoa jurídica não se beneficia da presunção prevista no art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, sendo-lhe exigível a demonstração concreta da impossibilidade de arcar com os encargos processuais, na forma da Súmula 481, do E. Superior Tribunal de Justiça.

No caso, todavia, a documentação acostada aos autos revela quadro suficientemente robusto de insuficiência econômica da recorrente.

Consta dos autos demonstração da suspensão da inscrição cadastral da empresa, a paralisação de suas atividades, a ausência de faturamento, extratos bancários sem movimentação relevante e registros de endividamento, elementos que, apreciados em conjunto, evidenciam a inexistência de liquidez apta a suportar as despesas processuais, sem comprometimento da própria sobrevivência empresarial.

Não se está diante de prova isolada ou meramente retórica.

Ao revés, o acervo documental é convergente e cumulativo, indicando, com suficiente grau de coerência, inexistência de renda, endividamento expressivo, ausência de fluxo de caixa e inviabilidade concreta de custeio da demanda.

Esse conjunto probatório supera o patamar mínimo exigido pela jurisprudência para o deferimento da benesse à pessoa jurídica.

Nesse cenário, a negativa do benefício acabaria por erigir obstáculo desproporcional ao direito fundamental de acesso à justiça, razão pela qual rejeito a impugnação deduzida pela apelada e defiro a gratuidade da justiça à parte recorrente, nos termos dos arts. 98 e 99, do Código de Processo Civil e da Súmula 481, do E. STJ.

Superada a questão preliminar, passa-se ao mérito recursal.

Do Mérito

A sentença recorrida partiu da premissa de que a pretensão autoral se confundiria com a exigência de prestação de contas típica do condomínio edilício, a qual, por força do art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil, deve ser dirigida à assembleia condominial, e, não, a condômino isoladamente.

Embora correta essa orientação para as hipóteses em que o condômino pretende, em nome próprio, fiscalizar a gestão global do condomínio, não é essa, a meu sentir, a exata moldura jurídica da controvérsia submetida a julgamento.

A relação estabelecida entre lojista e shopping center possui feição jurídica mais complexa e não se esgota na categoria do condomínio edilício tradicional.

Cuida-se, sim, de vínculo contratual empresarial de natureza peculiar, no qual o locatário, além do aluguel, suporta verbas acessórias e contribuições específicas, como despesas comuns rateadas, fundo de promoção e propaganda e outros encargos ligados à operação do empreendimento, todos administrados pela parte que explora e gere o shopping center.

Nessa medida, os valores pagos pelo lojista não se inserem, apenas, na lógica interna de fiscalização da coletividade condominial, mas também numa relação contratual direta de administração de recursos de terceiro, da qual emerge dever autônomo de transparência e, quando exigido, de prestação de contas.

É justamente por isso que a Lei nº 8.245/1991, ao disciplinar a locação em shopping center, previu norma específica no art. 54, § 2º, segundo a qual as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, podendo ele, a cada sessenta dias, exigir sua comprovação.

Tal comando normativo não cuida de mera faculdade informativa desprovida de tutela jurisdicional, mas consagra verdadeiro direito material do locatário à fiscalização das verbas que lhe são cobradas no âmbito da relação locatícia especial mantida com o empreendedor do shopping center.

O E. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.003.209/PR, assentou que o prazo de sessenta dias previsto no art. 54, § 2º, da Lei do Inquilinato não possui natureza decadencial, constituindo apenas intervalo mínimo para a exigência de comprovação das despesas, o que, por si só, reforça o reconhecimento da existência de direito autônomo do locatário de exigir contas ou comprovação das verbas cobradas no contrato de locação em shopping center.

Mais recentemente, no REsp 2.110.689/RJ, a Terceira Turma do E. Superior Tribunal de Justiça reconheceu que a pretensão do lojista locatário oriunda do art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 possui autonomia suficiente para se submeter à prescrição decenal, precisamente porque visa aferir a correção das despesas que compõem o valor global da locação e viabilizar eventual repetição de indébito.

A propósito:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. ART. 54, § 2º, DA LEI 8.245/91. PRAZO DE 60 (SESSENTA) DIAS. FACULDADE DO LOCATÁRIO DE EXIGIR AS CONTAS. INTERVALO MÍNIMO DE TEMPO. PRAZO QUE NÃO TEM NATUREZA DECADENCIAL. 1. Ação de exigir contas, por meio da qual a locatária objetiva conferir lançamentos realizados em boletos de cobrança, decorrentes de contrato de locação comercial (shopping center). 2. Ação ajuizada em 29/01/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 22/04/2022. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal consiste em definir se o prazo de 60 (sessenta) dias previsto no art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91 refere-se a prazo decadencial que detém o locatário para exigir a prestação de contas sobre os valores dele cobrados por força de contrato de locação de loja em shopping center. 4. As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas. 5. O art. 54, § 2º, da lei 8.245/61 não estabelece prazo decadencial de 60 dias para que se formule pedido de prestação de contas no seio de contrato de locação em shopping center, mas sim estatui uma periodicidade mínima para essa prestação. 6. Recurso especial conhecido e não provido.

(STJ - REsp: 2003209 PR 2021/0366456-8, Data de Julgamento: 27/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/09/2022)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. DEMANDA QUE DEVE SE REVELAR ÚTIL À PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DO CRÉDITO PORVENTURA APURADO EM SEGUNDA FASE. PRAZO PRESCRICIONAL DA PRETENSÃO ATINENTE A ESSE CRÉDITO QUE REGULA A PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO INICIAL DE EXIGIR CONTAS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRESCRIÇÃO DECENAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. A controvérsia recursal consiste em definir o prazo de prescrição da pretensão de exigir contas do locatário de loja de shopping center em desfavor do locador empreendedor. 2. Nos termos do entendimento delineado no REsp n. 1.608.048/SP (DJe de 1º/6/2018), o prazo prescricional da pretensão de exigir contas somente se sujeitará ao prazo prescricional residual de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do CC, na ausência de prazo legal específico acerca da pretensão ressarcitória decorrente dessa ação de exigir contas, uma vez que a demanda deve se revelar útil à finalidade principal, de restituição do crédito eventualmente apurado em segunda fase. 3. Tendo em vista a natureza de típico contrato de locação daquele celebrado entre o lojista e o empreendedor de shopping center e o princípio da gravitação jurídica, extrai-se que o inadimplemento dessas verbas locatícias (principais e acessórias) caracteriza violação ao direito do credor, exsurgindo daí as pretensões de cobrança ou de execução de título extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC/2015), as quais se sujeitam ao prazo prescricional de 3 (três) anos, nos termos do art. 206, § 3º, I, do CC/2002.4. Diversa, porém, é a pretensão do lojista locatário oriunda do art. 54, § 2º, da Lei n. 8.245/1991, de exigir contas das despesas que lhe são cobradas e que compõem o valor total do aluguel - abrangendo o principal e os acessórios -, a fim de se demonstrar a comprovação dessas despesas, aferindo, em consequência, o montante efetivamente devido. A eventual apuração de cobrança indevida pelo locador dá azo à pretensão de repetição de indébito em favor do locatário, pretensão essa que não se amolda à disciplina prescricional específica do art. 206, § 3º, I, do CC.5. Segundo definido pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos EAREsp n. 738.991/RS e EREsp n. 1.523.744/RS, a pretensão de repetição de indébito fundada em cobrança indevida sujeita-se ao prazo de prescrição residual de 10 (dez) anos constante do art. 205 do CC. A mesma lógica jurídica incide na repetição de indébito proveniente da ação de exigir contas proposta pelo locatário de loja em shopping center fundada no art. 54, § 2º, da Lei n. 8.245/1991, submetendo-se, desse modo, tais pretensões à prescrição decenal.6. Recurso especial desprovido.

(STJ - REsp: 2110689 RJ 2022/0284149-4, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/06/2024)

Esses precedentes harmonizam-se com a compreensão de que, em tal contexto contratual, há legitimidade ativa do lojista para exigir contas atinentes aos valores por ele suportados.

Também o precedente do REsp 2.050.372/MT, utilizado pelo Juízo de origem, não conduz à manutenção da sentença.

Naquele julgamento, o E. Superior Tribunal de Justiça cuidou de hipótese em que a condômina buscava exigir, individualmente, contas da administração do condomínio edilício, concluindo pela ilegitimidade ativa em relação à prestação de contas devida à coletividade.

Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE. 1. Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023.2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio.3. Todo aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração. Não prestadas as contas, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ação de exigir contas é prevista para se desenvolver em duas fases. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas. Na segunda, analisa-se a adequação das contas prestadas, determinando-se a existência ou não de saldo credor ou devedor.Constatada a existência de saldo, passa-se à fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que é revelada a natureza dúplice, já que o polo ativo será assumido por quem a sentença reconhecer como credor.4. No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, f, da Lei nº 4.561/1994).5. O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.6. Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas.7. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 2050372 MT 2023/0030934-1, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 25/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2023)

O próprio aresto, contudo, distingue o direito coletivo de fiscalização da administração condominial do direito de examinar documentos e verificar valores que atinjam esfera jurídica própria.

Em outras palavras, o precedente não veda toda e qualquer pretensão individual de acesso e controle, mas apenas afasta a substituição da assembleia condominial pelo condômino, isoladamente, na exigência das contas gerais do condomínio.

Aqui, diversamente, a apelante não pretende atuar em nome da coletividade de condôminos, nem compelir a apresentação das contas globais do condomínio stricto sensu perante todos os interessados; pretende, isto sim, apurar a correção dos encargos que lhe foram cobrados na específica relação locatícia que manteve com a apelada.

Trata-se, pois, de hipótese juridicamente distinta, a reclamar técnica de distinção em relação ao precedente aplicado na sentença.

Essa orientação, ademais, vem encontrando ressonância em precedentes recentes desta e. Corte de Justiça, nos quais se tem reconhecido que o art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 confere ao locatário de shopping center legitimidade autônoma para exigir a comprovação das despesas que lhe são cobradas, independentemente da disciplina própria do condomínio edilício clássico.

Nesse sentido:

Ementa: Direito processual civil. Recurso de agravo de instrumento. Ação de prestação de contas. Locação comercial em shopping center. Legitimidade ativa do locatário. Previsão expressa no artigo 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91. Legitimidade passiva do shopping center. Administração do empreendimento e cobrança das despesas. Interesse processual. Configuração. Decisão da primeira fase mantida. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, na Ação de Exigir Contas nº 8023799-15.2023.8.05.0001, julgou procedente o pedido inicial para condenar o agravante a prestar contas ao agravado, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que o autor apresentar II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o locatário comercial possui legitimidade ativa para propor ação de exigir contas com base no art. 54, § 2º da Lei nº 8.245/91; (ii) verificar a legitimidade passiva da empresa administradora do shopping center, que figura como locadora no contrato; (iii) aferir a presença de interesse processual para o ajuizamento da demanda; e, (iv) a obrigação do shopping center prestar contas o locatário de loja. III. Razões de decidir 3. Legitimidade ativa: o locatário de loja em shopping center possui legitimidade para exigência de prestação de contas, conforme artigo 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91, que assegura o direito de comprovação das despesas cobradas pelas compras a cada 60 dias. 4. Legitimidade passiva: o shopping center e seu condomínio possuem legitimidade para figurar no polo passivo, pois administram o empreendimento e são responsáveis pela cobrança de despesas dos lojistas, configurando relação jurídica direta com o locatário. 5. Interesse de agir: o interesse processual está configurado, pois a ação de prestação de contas não se limita à exibição de documentos, mas também permite uma análise detalhada das despesas e da apuração de saldo credor ou devedor, sendo o meio processual adequado para essa finalidade. 6. A decisão impugnada limitou-se a determinar a apresentação de contas no prazo legal, sem impor qualquer obrigação de pagamento ou sanção de natureza irreversível. Trata-se de decisão que inaugura a segunda fase do procedimento previsto no artigo 550 do CPC, e que pode ser ulteriormente revista caso se verifique excesso ou irregularidade na prestação de contas. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso de agravo de instrumento desprovido.

(Agravo 8043749-42.2025.8.05.0000, Rel(a). Des(a). Jose Soares Ferreira Aras Neto, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 25/02/2026)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. PRIMEIRA FASE. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. DECISÃO QUE REJEITA PRELIMINARES E DETERMINA A PRESTAÇÃO DE CONTAS. RECURSO DO RÉU. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, FALTA DE INTERESSE DE AGIR E INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. QUESTÕES QUE SE CONFUNDEM COM O MÉRITO DA DEMANDA. RELAÇÃO JURÍDICA SUI GENERIS. DEVER DE PRESTAR CONTAS QUE DECORRE DA GESTÃO DE RECURSOS DE TERCEIROS (LOJISTAS). INTELIGÊNCIA DO ART. 54, § 2º, DA LEI Nº 8.245/91. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO. 1. As preliminares de ilegitimidade passiva, falta de interesse de agir e inépcia da inicial, arguidas pelo empreendedor de shopping center, confundem-se com o mérito da obrigação de prestar contas e devem ser analisadas à luz da natureza complexa da relação contratual. 2. No mérito, sabe-se que a relação entre lojistas e administradores de shopping centers é sui generis, extrapolando a mera locação e envolvendo a gestão de recursos de terceiros destinados ao custeio de despesas comuns e fundo de promoção, o que atrai o dever de prestar contas. 3. A legitimidade passiva do empreendedor decorre de sua posição central na relação contratual e da aplicação da teoria da aparência, sendo ele a figura com quem o lojista efetivamente contrata e a quem realiza os pagamentos. 4. O interesse processual do locatário é patente e encontra amparo no art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91, que lhe assegura o direito de exigir a comprovação das despesas, não sendo a simples emissão de boletos suficiente para exaurir tal obrigação. 5. De mais a mais, não há que se falar em inépcia da inicial quando o autor delimita a relação jurídica e o período sobre o qual recai o pedido de contas, permitindo o pleno exercício do contraditório. 6. Assim, pode-se concluir que a decisão que encerra a primeira fase da ação de exigir contas, reconhecendo o dever do réu, está em consonância com a legislação específica e com o entendimento jurisprudencial pacificado, devendo ser mantida. 7. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO QUE SE MANTÉM.

(Agravo de Instrumento 8062953-09.2024.8.05.0000, Rel(a). Des(a). Eduardo Afonso Maia Caricchio, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 22/10/2025)

EMENTA Agravo de Instrumento. Ação de exigir contas. Contrato de locação em shopping center. Legitimidade ativa do locatário. Lei nº 8.245/91, art. 54, §2º. Dever de prestar contas. Decisão interlocutória agravada que, na primeira fase de ação de exigir contas, rejeitou preliminares e determinou ao agravante a prestação de contas em formato contábil referente ao período de locação de espaço comercial em shopping center. As questões em discussão consistem em saber se: (i) o locatário de espaço comercial em shopping center possui legitimidade ativa para exigir prestação de contas; (ii) existe o dever de prestar contas pelo administrador do shopping; e (iii) a via processual eleita é adequada. O art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91 confere ao locatário de shopping center legitimidade autônoma para exigir a comprovação das despesas, independentemente da condição de condômino. A relação jurídica entre lojista e shopping center possui natureza peculiar que justifica tratamento diferenciado, não se confundindo com condomínio edilício tradicional. A disponibilização de resumos trimestrais não supre a obrigação de prestação de contas detalhada em formato contábil quando formalmente exigida pelo locatário. A aprovação das contas em assembleia não afasta o direito autônomo do locatário previsto em lei especial. Decisão mantida. Agravo de Instrumento não provido.

(Agravo de Instrumento 8004181-19.2025.8.05.0000, Rel(a). Des(a). Jose Cicero Landin Neto, Quinta Câmara Cível, Publicado em 11/11/2025)

Nesse diapasão, a aprovação de contas em assembleia, a disponibilização de balancetes genéricos ou a invocação da estrutura condominial do empreendimento não afastam, por si, o dever de prestação de contas detalhada em relação ao lojista que suporta diretamente tais encargos.

No caso concreto, a petição inicial, tal como reproduzida nas razões recursais, delimita de modo suficiente a relação jurídica, o período controvertido e os grupos de verbas cuja regularidade a autora pretende aferir, apontando, ainda, os documentos cuja exibição reputa necessária para o esclarecimento dos critérios de rateio e da destinação dos valores cobrados.

A pretensão deduzida, portanto, revela utilidade e adequação processual, não se confundindo com simples exibição avulsa de documentos, tampouco com fiscalização genérica da vida condominial.

Cuida-se, efetivamente, de ação de exigir contas fundada em vínculo contratual específico e em verbas cuja administração é atribuída à parte apelada, o que basta, em tese, para reconhecer a legitimidade ativa da locatária e afastar a extinção prematura do feito.

Assim, tenho que a sentença incorreu em error in iudicando, ao transpor, sem as devidas distinções, regra própria da prestação de contas condominial coletiva para realidade contratual especial regida também pela Lei do Inquilinato.

A extinção do processo, sem resolução do mérito, por ilegitimidade ativa, acabou por obstar, de forma indevida, o exame da primeira fase da ação de exigir contas, na qual deverá o Juízo de origem apreciar, em regular contraditório, a obrigação de a demandada prestar as contas atinentes às verbas efetivamente cobradas da autora durante a vigência da relação locatícia.

Não se mostra recomendável, nesta quadra, avançar no julgamento da própria procedência da primeira fase, porquanto a solução adotada na origem impediu o exame exauriente da controvérsia sob essa perspectiva e suprimiu o enfrentamento adequado das questões remanescentes à luz da moldura jurídica ora assentada.

O provimento recursal, portanto, deve limitar-se à cassação da sentença extintiva, com determinação de retorno dos autos para regular prosseguimento do feito.

Conclusão:

Ante o exposto, destarte, voto no sentido de REJEITAR A IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA, DEFERIR À APELANTE OS BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA e, no mérito, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para fim de anular a sentença extintiva, afastando o reconhecimento de ilegitimidade ativa, a fim de determinar o regular prosseguimento do feito na origem, com apreciação da demanda segundo a disciplina aplicável à primeira fase da ação de exigir contas, como entender de direito o Juízo primevo, via de consequência.

É, pois, como me pronuncio.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator