PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR CULPA DA COMPRADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. AFASTAMENTO DE DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta em razão da sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a construtora à devolução integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, bem como ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00.

2. O contrato. Instrumento particular de promessa de compra e venda datado de 08/02/2020, para aquisição de unidade habitacional no edifício residencial "Adorato Cabula", pelo valor de R$ 310.379,44, com prazo de entrega fixado para 30/08/2021, acrescido de tolerância de 180 dias.

3. O distrato. A promitente compradora manifestou, por e-mail, interesse em realizar o distrato “entre junho e julho de 2021”, antes do término do prazo contratual para entrega do imóvel, alegando redução salarial.

II. Questão em discussão

4. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual ocorreu por culpa da compradora; (ii) saber se é aplicável a retenção de 50% dos valores pagos para empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação; e (iii) saber se há direito à indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

5. A negativa de financiamento imobiliário por instituição financeira, embora seja fato alheio à vontade da compradora, não a exime da responsabilidade pela rescisão contratual, tendo em vista a ciência prévia da possibilidade de resolução do contrato em caso de não aprovação do crédito.

6. O empreendimento foi submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme arts. 31-A e 31-F da Lei nº 4.591/64, permitindo a aplicação do § 5º do art. 67-A da mesma lei, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de desistência do comprador.

7. A manifestação de distrato e o inadimplemento ocorreram antes da conclusão da obra, que se deu em 07/10/2022, justificando a aplicação da cláusula de retenção prevista no contrato e com amparo no § 5º do art. 67-A da lei nº 4.591/64.

8. As deduções de impostos, taxas condominiais e demais encargos previstas nos incisos "ii" a "v" da cláusula "06" são inaplicáveis, pois condicionadas ao período em que as chaves forem disponibilizadas ao comprador, o que não ocorreu no caso.

9. A restituição da comissão de corretagem é devida, vez que a intermediação não obteve resultado útil ante a não conclusão do negócio.

10. Iniciado o distrato por iniciativa da promitente compradora antes do termo final para entrega da unidade habitacional, não há que se falar em indenização por danos morais.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada para reconhecer a rescisão contratual por culpa da promitente compradora, aplicar a retenção de 50% dos valores efetivamente pagos e afastar a condenação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, arts. 31-A, 31-F e 67-A, § 5º; CDC, arts. 2º e 3º; CPC, art. 1.012.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 939 (REsp 1.551.951/SP); STJ, AgInt no REsp 2110077 SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 29/04/2024; STJ, AgInt no REsp 1703628 SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24/04/2018.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8113160-43.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros e como apelada MONICA VASCONCELOS DA SILVA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO para reformar parcialmente a sentença, reconhecendo a rescisão contratual por culpa da promitente compradora e, por conseguinte, autorizar a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores efetivamente pagos, com exclusão das deduções previstas nos incisos "ii" a "v" da cláusula "06" do contrato, bem como afastar a condenação da apelante na obrigação de pagar indenização por danos morais, mantendo a sentença em seus demais aspectos, nos termos do voto do relator. 

Des(a). Presidente

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

Procurador(a) de Justiça

RM08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido em parte. Unânime.

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO (ID 78942029) interposta por JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra MÔNICA VASCONCELOS DA SILVA em razão da sentença de ID 78942021, proferida pelo Juízo da 14ª Vara de Relação de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais tendo declarado a rescisão do contrato e condenado o requerido a devolver ao autor o importe pago pelo imóvel, incluindo a comissão de corretagem, corrigidos monetariamente pelo INPC a contar da data do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da sentença (REsp 1740911/DF – tema 1002), bem como a pagar indenização por danos morais de R$5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e corrigidos pelo INPC.

Requer a Construtora apelante o provimento do recurso para reformar a sentença, afastando a condenação por danos morais e reconhecendo a rescisão por culpa da compradora, com aplicação da retenção de 50% (cinquenta) dos valores pagos conforme cláusula contratual e disposição legal aplicável aos empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, §5º da Lei nº 4.591/64)

Em suas razões recursais, a apelante sustenta a necessidade de revogação da gratuidade da justiça, sua ilegitimidade passiva para responder pela devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e pugna pela improcedência liminar do pedido de devolução da taxa de corretagem, considerando o entendimento firmado no Tema 938 dos Recursos Repetitivos.

No mérito, argumenta que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da apelada, que deixou de adimplir o contrato muito antes do término do prazo de entrega do imóvel. Nega ter havido atraso na entrega do imóvel, considerando o impacto da pandemia de COVID-19, que resultou em prejuízo de 271 dias úteis no cronograma inicial da obra, conforme relatório técnico. E sustenta a ausência do dever de indenizar danos morais, vez que, segundo entendimento do STJ, o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável.

Preparo recursal no ID 78942031.

Em contrarrazões de ID 78942036, a apelada defende a manutenção integral da sentença, alegando que os contracheques de outubro/2019 a janeiro/2020 comprovam vencimento básico de R$ 3.732,33 (três mil, setecentos e trinta e dois reais e trinta e três centavos), chegando a R$ 6.000,00 (seis mil reais) com gratificações, que não descaracterizam a hipossuficiência. Argumenta, ainda, que a comissão integra contrato de adesão, sendo de responsabilidade solidária da construtora, e aponta que o desfazimento contratual decorreu de culpa exclusiva da apelante, que obstou tanto o repasse do imóvel quanto o distrato solicitado desde julho/2022, bem como que a negativa de financiamento configura justa causa para rescisão e que são indevidas as retenções de IPTU/TDRS e taxas condominiais, pois não houve imissão na posse.

Relatados os autos, inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Inicialmente, rejeito a impugnação à Gratuidade da Justiça, vez que o impugnante não trouxe nenhum elemento diferente, que não tenha sido analisado pelo Juízo a quo, quando do deferimento do benefício.

Outrossim, o Superior Tribunal de Justiça, através do Tema 939 dos Recursos Repetitivos (REsp 1.551.951/SP), entendeu que a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, detém legitimidade passiva para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

STJ, Recursos Repetitivos. Tema 939 (REsp 1.551.951/SP). "Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor".

Assim, preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade, conheço e recebo o recurso de apelação no efeito suspensivo e devolutivo, conforme estabelece o artigo 1.012, caput, do Código Processo Civil (CPC).

A relação jurídica em questão subsome-se ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), posto que a autora, ora Apelada, se enquadra no conceito de consumidora e a apelante, por sua vez, fornecedora, nos termos dos artigos 2º e 3º da mesma legislação.

O cerne da controvérsia gira em torno da culpa pela rescisão contratual, bem como das consequências jurídicas daí decorrentes.

Através do instrumento particular de ID 78941670, datado de 08/02/2020, as partes se comprometeram a vender e comprar a unidade de porta 804, torre B, com uma vaga de garagem, no edifício residencial “Adorato Cabula”, construído sob a forma de incorporação e em regime de patrimônio de afetação, pelo valor de R$ 310.379,44 (trezentos e dez mil, trezentos e setenta e nove reais e quarenta e quatro centavos). Desses, somente R$ 226.576,99 (duzentos e vinte e seis mil, quinhentos e setenta e seis reais e noventa e nove centavos) seriam atualizados segundo o INCC-DI, conforme cláusula “04” do instrumento contratual.

A sétima cláusula previa como termo final para a entrega do imóvel, com a expedição do “habite-se”, a data de 30/08/2021 e prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, ressalvados o caso fortuito, a força maior ou outros fatos extraordinários.

Ocorre que, entre junho e julho de 2021 como relatado em e-mail pela parte autora no ID 78941680 (fl. 02/03), a ora Apelada manifestou o interesse em realizar o distrato, antes, por conseguinte, do final do prazo contratual para entrega do bem, não havendo que se falar, então, em mora da construtora. Trata-se, portanto, da hipótese de rompimento imotivado da compra e venda de imóvel pela promissária compradora.

Calha esclarecer que a negativa de financiamento imobiliário por instituição financeira, embora seja fato alheio à vontade da compradora, não a exime da responsabilidade pela rescisão contratual, tendo em vista a ciência prévia da possibilidade de resolução do contrato em caso de não aprovação do crédito.

Nesta senda, a apelante sustenta a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos por ser a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação de que tratam os arts. 31-A e 31-F da Lei nº 4.591/64 de acordo com o § 5º, do art. 67-A, da Lei nº 4.591/64.

A finalidade do § 5º do art. 67-A da Lei 4.591/64 é manter um volume maior de recursos junto à construtora e vinculados ao empreendimento, evitando-se maiores desfalques que ponham em risco a conclusão da obra. É o que se extrai do §6º do art. 31-A:

Art. 31-A, Lei 4.591/64. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

(...)

§6º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

No caso, pelo que se depreende da matrícula nº 116.111, do 3º Registro de Imóveis da Comarca de Salvador, a obra foi concluída em 07/10/2022, conforme averbação 360 (Av-360 no ID 78941969, fl. 26/27), assim como instituído e especificado o condomínio por unidades autônomas em 09/11/2022 (R. 361 – ID 78941969, fl. 29) com atribuição das unidades aos adquirentes, além de aberturas das matrículas das respectivas unidades autônomas.

Logo, tem fundamento a pretensão da apelante em invocar a aplicação do regime de patrimônio de afetação, vez que a manifestação de realizar o distrato bem como o inadimplemento da Apelada (ID 78941885) ocorreram antes de concluída a obra.

Assim, não há abusividade na cláusula 06, quando prevê, para a hipótese de rescisão do contrato por culpa da promitente compradora, a pena pecuniária de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, percentual equivalente ao patamar máximo admitido pela Lei 4.591/64. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO . DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1 . Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.2 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2110077 SP 2023/0414220-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)

Por outro lado, a dedução de impostos reais, cotas ordinárias e extraordinárias e demais encargos e despesas incidentes, previstas nos incisos “ii” a “v” da cláusula “06” são inaplicáveis ao caso, vez que, por expressa disposição contratual, limitam-se ao período em que as chaves forem disponibilizadas ao comprador.

Todavia, a apelante não se desincumbiu do ônus de provar que disponibilizou as chaves à Apelada nem mesmo eventual recusa injustificada do seu recebimento. Os documentos de ID 78941940 a 78941944 não versam sobre a unidade habitacional objeto do distrato.

Ausente, portanto, o pressuposto contratual necessário para as deduções contratuais previstas nos incisos “ii” a “v” da cláusula “06”, a incidência dessas não pode ser admitida no caso.

Em relação à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem (ID 78941672), não merece reforma a sentença objurgada. Apesar de as partes terem assinado contrato de promessa de compra e venda, a compra e venda não foi perfectibilizada, razão pela qual conclui-se que a intermediação feita pela corretora não obteve resultado útil. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO ÚTIL. NÃO CONCLUSÃO DO NEGÓCIO . HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO. 1. É incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil . Precedentes do STJ. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1703628 SP 2017/0258475-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/04/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2018)

Por fim, iniciado o distrato do compromisso de compra e venda por iniciativa da promitente compradora antes do termo final para entrega da unidade habitacional, não há que se falar em indenização por danos morais.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO para reformar parcialmente a sentença, reconhecendo a rescisão contratual por culpa da promitente compradora e, por conseguinte, autorizar a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores efetivamente pagos, com exclusão das deduções previstas nos incisos "ii" a "v" da cláusula "06" do contrato, bem como afastar a condenação da apelante na obrigação de pagar indenização por danos morais, mantendo a sentença em seus demais aspectos.

Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com os honorários de seus respectivos patronos e com metade das custas processuais, observado o benefício da gratuidade da justiça em favor da apelada.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM08