PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. PUBLICIDADE ENGANOSA EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível interposta por JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo de Salvador, que reconheceu a prática de publicidade enganosa e inadimplemento contratual em empreendimento imobiliário, condenando a apelante ao pagamento de abatimento proporcional de 20% sobre os valores pagos pelos autores, adquirentes de unidades residenciais no Horto Bela Vista, em razão do não cumprimento de parte significativa das promessas publicitárias.

II. Questão em discussão

2. Discute-se se a incorporadora está vinculada às promessas publicitárias amplamente divulgadas e, em caso de descumprimento, se é devida a redução proporcional do preço pago pelos consumidores em razão da ausência de benfeitorias anunciadas como diferenciais do empreendimento.

III. Razões de decidir

3. A relação entre as partes é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, especialmente os artigos 6º, 20, 30 e 37.

4. As promessas publicitárias não consistiram em meras projeções, mas em afirmações objetivas sobre instalações específicas, criando legítimas expectativas nos consumidores.

5. A alegação de entrega faseada não afasta a responsabilidade da fornecedora, uma vez que o cronograma não foi adequadamente informado aos consumidores e não houve comprovação de fortuito externo.

6. A teoria do adimplemento substancial é inaplicável, pois os itens não entregues representavam parte essencial do projeto e foram decisivos na decisão de compra.

7. A desistência parcial da incorporação, formalizada em cartório, comprova o inadimplemento definitivo do projeto anunciado.

8. O laudo de valorização do imóvel não descaracteriza o prejuízo decorrente do inadimplemento, pois a valorização é atribuída a fatores externos e não à plena execução contratual.

9. O percentual de abatimento de 20% mostra-se razoável e proporcional à extensão do inadimplemento e não foi objeto de impugnação específica no recurso.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: “1. O fornecedor responde pelas promessas veiculadas em material publicitário, que integram o contrato celebrado. 2. A não entrega de benfeitorias anunciadas como diferenciais configura inadimplemento contratual e publicidade enganosa, ensejando o abatimento proporcional do preço.”

Dispositivos legais relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, 20, III, 30 e 37; CPC/2015, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação nº 0513305-83.2017.8.05.0001; Apelação nº 0564246-03.2018.8.05.0001; Súmula 469/STJ.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL 8041505-79.2021.8.05.0001, em que é apelante  JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACÕES LTDA e apelados IARA CASTRO VASCONCELOS PERDONA e OUTROS.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

PRESIDENTE

Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Cuida-se de apelação cível interposta por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA. contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por IARA CASTRO VASCONCELOS E OUTROS, condenando a apelante ao pagamento de abatimento proporcional de 20% sobre os valores efetivamente pagos pelas unidades imobiliárias adquiridas no empreendimento Horto Bela Vista.

A demanda teve origem na aquisição, pelos autores ora apelados, de unidades residenciais no referido empreendimento, a partir de contratos firmados em 17 de julho de 2011. Segundo narram os demandantes, a incorporadora realizou ampla campanha publicitária prometendo um complexo de alto padrão que incluiria 19 edifícios residenciais, 3 torres comerciais, hotel, shopping center, clube com estrutura completa de lazer (incluindo 3 piscinas, spa, fitness center, quadras esportivas), serviços e restaurante, tudo em 130.000 metros quadrados de área verde e jardins.

Embora as chaves tenham sido entregues a partir de agosto de 2013, diversos itens prometidos não foram construídos ou foram entregues em padrão muito inferior ao anunciado. Os autores destacaram que o material publicitário e as maquetes apresentadas no stand de vendas mostravam um empreendimento de altíssimo padrão, com itens de lazer e facilidades que jamais foram implementados, incluindo a não construção do clube, do corporate center com hotel e do parque com área verde prometida.

O ponto crucial da controvérsia reside no fato de que a própria ré registrou, em 08 de fevereiro de 2018, a Averbação nº 111 na matrícula do empreendimento, formalizando a desistência parcial da incorporação e excluindo definitivamente as demais etapas do setor residencial e a execução do clube.

A ré apresentou contestação alegando que o empreendimento foi previsto para entrega em fases, sem data fixada para conclusão das demais etapas, conforme cláusula contratual, sustentando ter havido adimplemento substancial do contrato com a entrega das unidades e do shopping. Argumentou ainda que não houve desvalorização dos imóveis, que teriam valorizado 67,02% em 10 anos, conforme laudo técnico apresentado.

O MM. Juiz a quo rejeitou as preliminares suscitadas e, no mérito, reconheceu a existência de publicidade enganosa e inadimplemento contratual, determinando o abatimento proporcional do preço das unidades imobiliárias na forma do art. 20, III, do CDC, fixado em 20% do valor efetivamente pago por cada autor, além da condenação nas verbas de sucumbência.

Inconformada, a apelante interpõe o presente recurso alegando, em síntese: a) inexistência de descumprimento contratual e propaganda enganosa, uma vez que o empreendimento foi previsto para entrega faseada; b) inexistência de desvalorização do imóvel, demonstrada pela valorização de 67,02% em 10 anos; c) impossibilidade de abatimento proporcional do preço; d) aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Os apelados apresentaram contrarrazões pugnando pela manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, com a possibilidade de sustentação oral, pois não atendidas as exigências contidas nos artigos 937 do CPC e 187, I, do nosso Regimento Interno.

Salvador,

Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Da Relação de Consumo e Força Vinculante da Publicidade

A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, submetendo-se à disciplina do CDC. A ré enquadra-se no conceito de fornecedora (art. 3º) e os autores no de consumidores (art. 2º), sendo manifesta sua vulnerabilidade técnica, jurídica e informacional.

O artigo 30 do CDC estabelece que "toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."

Da Publicidade Enganosa e Inadimplemento Contratual

A questão central da lide diz respeito à vinculação da incorporadora às promessas veiculadas na publicidade do empreendimento e sua responsabilidade pela não implementação dos diferenciais anunciados.

O material publicitário juntado aos autos comprova que a ré promoveu intensa campanha prometendo não apenas unidades residenciais, mas um verdadeiro "bairro planejado" que incluiria torres comerciais, hotel, clube privativo com diversos equipamentos de lazer e ampla área verde, criando nos consumidores a legítima expectativa de residir em um empreendimento diferenciado.

As promessas não se limitaram a meras projeções futuras genéricas, mas incluíam detalhamento específico das instalações e equipamentos que comporiam o empreendimento, inclusive com maquetes e material publicitário detalhando itens como: 3 piscinas com cascatas e raias cobertas, spa, centro de pilates, salão de beleza, fitness center, clube de jogos, quadras esportivas, restaurante internacional e sala de cinema (ids 88131788).

A própria apelante confessou, em sede de recurso e de contestação, que as benfeitorias nas áreas comuns não foram concluídas por se tratar de entrega em fases, inexistindo data para o lançamento das demais etapas do empreendimento.

Contudo, não houve por parte da Construtora/Incorporadora prova de situação a impedir a execução dos termos apresentados e publicizados. A empresa não provou nenhuma impossibilidade técnica, falhando no dever de se desincumbir do ônus que lhe caberia (art. 373, II, do CPC).

Do Risco da Atividade e Responsabilidade do Fornecedor

Por força das exigências do Código de Defesa do Consumidor, o risco inerente ao lançamento de empreendimentos deve recair sobre o fornecedor. Caberia à empresa verificar todas as questões técnicas para viabilizar o empreendimento, sob pena de arcar com os prejuízos provocados em razão do inadimplemento, em conformidade com o art. 37 do CDC.

Nota-se grande discrepância entre a publicidade realizada e o que foi efetivamente entregue pela ré, evidenciando a prática de publicidade enganosa. A postergação na conclusão do empreendimento só seria admissível se ficasse demonstrada a ocorrência de fatos estranhos à atividade econômica desenvolvida pela construtora (fortuito externo), hipótese não demonstrada.

Tais intercorrências fazem parte do próprio risco da atividade empresarial, cujo ônus não pode ser simplesmente repassado ao consumidor, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva.

Da Inadequação da Tese de Entrega Faseada

A alegação da ré de que a construção seria faseada não elide sua responsabilidade. Primeiro, porque tal informação não constava com destaque no contrato nem foi adequadamente informada aos consumidores no momento da venda, em violação ao dever de informação clara e adequada previsto no artigo 6º, III, do CDC. Segundo, porque mesmo após mais de 10 anos da entrega das primeiras unidades, não há sequer previsão para implementação dos diferenciais prometidos.

O ponto crucial que demonstra o inadimplemento definitivo é a Averbação nº 111, registrada pela própria ré em 08 de fevereiro de 2018 na matrícula do empreendimento, pela qual formalizou a desistência parcial da incorporação, excluindo definitivamente diversas etapas do projeto, incluindo o clube privativo amplamente anunciado na publicidade.

Esta conduta configura não apenas inadimplemento contratual, mas também quebra da confiança legítima depositada pelos consumidores na seriedade e no cumprimento das promessas do fornecedor, caracterizando verdadeira propaganda enganosa nos termos do artigo 37, §1º, do CDC.

Da Inaplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial

A tese de adimplemento substancial não prospera no caso concreto. Embora tenham sido entregues as unidades residenciais e o shopping, os elementos não implementados representam parte significativa do empreendimento prometido e eram diferenciais expressivos que justificaram preços mais elevados das unidades.

O padrão de acabamento inferior ao anunciado e a não implementação da infraestrutura de lazer comprometem significativamente o conceito vendido aos consumidores. O inadimplemento não é meramente acessório, mas substancial, pois atinge justamente os diferenciais que motivaram a decisão de compra e justificaram a fixação de valores mais elevados para as unidades.

Da Irrelevância do Laudo de Valorização

O laudo técnico apresentado pela ré, demonstrando valorização de 67,02% em 10 anos, não afasta o dano reconhecido. Tal valorização reflete unicamente a natural evolução do mercado imobiliário no período, influenciada por fatores macroeconômicos e pela valorização geral da região, e não pelo cumprimento das obrigações contratuais assumidas pela apelante.

É evidente que a valorização seria ainda maior caso implementadas todas as facilidades prometidas que diferenciavam o empreendimento no mercado. Conforme destacado na sentença, “a valorização experimentada reflete apenas a natural evolução do mercado imobiliário no período,” não afastando o dano decorrente da frustração das legítimas expectativas criadas pela publicidade enganosa.

Do Cabimento do Abatimento Proporcional

O inadimplemento parcial e a publicidade enganosa autorizam a redução proporcional do preço nos termos do artigo 20, III, do CDC.

O percentual de 20% mostra-se razoável, considerando a extensão do inadimplemento e seu impacto no valor de mercado das unidades.

A propósito, casos análogos já foram apreciado por este Tribunal:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. APELO DO RÉU . PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEIÇÃO. MÉRITO. ENTREGA PARCIAL DE ÁREAS EXTERNAS DO BAIRRO PLANEJADO NO QUAL ESTÁ LOCALIZADO O CONDOMÍNIO . DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. EVIDENCIADOS. RECURSO ADESIVO . PLEITO DE CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS. NÃO ACOLHIDO. AUSÊNCIA DE GRAVE OFENSA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA . RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. 1. Não merece prosperar a alegação de ilegitimidade ativa ad causam dos autores, vez que é entendimento assente na nossa jurisprudência que o condômino tem legitimidade para pleitear, inclusive, em nome próprio, o cumprimento de obrigação de fazer e assim regularizar as obras na área externa do bairro planejado no qual está localizado o condomínio, conforme projetado ou acordado, para fazer com que a construtora cumpra com os termos celebrados no contrato. 2 . No que toca à responsabilidade da Recorrente pelo atraso da entrega as áreas externas do condomínio em questão, analisando os autos, não se constata a presença de justificativa plausível para o descumprimento do prazo estabelecido no contrato, sendo certo que os riscos de eventuais intempéries próprias da atividade econômica exercida pela recorrente integram a atividade empresarial, não podendo ser suportadas pelo consumidor, recaindo-lhe o direito de abatimento proporcional do preço do imóvel. É certo que, havendo divergência entre o que foi prometido nos folhetos de propaganda e o que foi efetivamente entregue pela Requerida, cabe a esta responder pelos vícios do produto, proporcional à diminuição do valor do imóvel,cabendo-lhe o pagamento de 20% sobre o valor atualizado de cada imóvel descrito na exordial. 3. Em pese à responsabilidade da construtora pela inexecução completa da obra, restando a construção do clube privativo, complexo de edifícios comerciais e de especialidades médicas (hospital-dia), área de preservação ambiental e hotel cinco estrelas, o dano moral pressupõe a existência de dor, vexame, sofrimento ou humilhação que interfira no comportamento psicológico causando angústia e desequilíbrio ao indivíduo, sendo necessária a cabal demonstração de grave ofensa aos direitos da personalidade, o que não ocorreu na presente hipótese . 4. O inadimplemento contratual e não execução completa do projeto do bairro, por si só, não tem o condão de acarretar danos morais, não se verificando qualquer desdobramento do fato a fundamentar a pretensão de indenização, uma vez que os alegados vícios não impedem o uso das unidades residenciais e dependências dos condôminos. 5. Fixados em 10% (quinze por cento) os honorários sucumbenciais, majoro em 5% (cinco por cento), totalizando 15% (quinze por cento), sobre o valor da condenação . 6. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-BA - APL: 05133058320178050001, Relator.: ANTONIO CUNHA CAVALCANTI, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/02/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO POR INEXECUÇÃO CONTRATUAL. EMPREENDIMENTO HORTO BELA VISTA . BENFEITORIAS EM ÁREAS COMUNS EXTERNAS DO BAIRRO PLANEJADO. PUBLICIDADE ENGANOSA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 30 A 37 DO CDC . DIVERGÊNCIA DO PROMETIDO E O QUE FOI EFETIVAMENTE ENTREGUE. PROVA DOCUMENTAL. DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO PELOS APELADOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL EM FAVOR DA APELANTE . INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. DANO MORAL. CONSTATAÇÃO . QUANTUM. MINORAÇÃO. APELO PROVIDO EM PARTE. 1 . Trata-se de apelação interposta contra da sentença primeva que julgou parcialmente procedentes os pedidos realizados pelo consumidor e reconheceu a existência de danos, morais e materiais, em razão da falha da demandada em cumprir o pacto firmado, deixando de promover a entrega de diversos itens do empreendimento vendido. 2. O CDC, com o objetivo de resguardar os direitos inerentes ao elemento frágil da relação jurídica, resolveu ser necessário garantir o cumprimento das promessas oriundas das publicidades veiculadas. 3 . A Apelante confessou, em sede de recurso (ID nº 56905005) e de contestação (ID nº 56903953), que as benfeitorias nas áreas comuns não foram concluídas por se tratar de entrega em fases, inexistindo data para o lançamento das demais etapas do empreendimento, bem como, que, em razão de inviabilidade técnica e em atenção às exigências dos órgãos públicos, alguns itens poderiam sofrer variações 4. Nota-se, uma grande discrepância entre a publicidade realizada e o que foi efetivamente entregue pela Ré, de acordo com o dossiê fotográfico apresentado ao ID nº 56903965. A postergação na conclusão do empreendimento só seria admissível se ficasse demonstrada a ocorrência de fatos estranhos à atividade econômica desenvolvida pela construtora, ou seja, fortuito externo, hipótese não demonstrada. 5 . É possível afastar a tese subsidiária de adimplemento substancial, não apenas porque inexistiu comprovação efetiva da data da entrega completa do empreendimento, como também a própria promissária declara que as etapas de finalização da obra seriam futuras, sem prazo específico para lançamento. 6. Não obstante deva ser mantido o dever de indenizar por danos morais, em virtude da flagrante necessidade de compensar os prejuízos advindos da demora na conclusão do empreendimento, faz-se preciso reduzir o quantum fixado de modo a adequá-lo ao patamar arbitrado sem situações similares por este colegiado. 7 . RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 05642460320188050001, Relator: DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL, Data de Julgamento: 12/08/2024, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2024)

No caso, consoante consignado o Juízo a quo: “embora não haja parâmetros técnicos precisos para tal fixação, é evidente que a não implementação de parte expressiva da infraestrutura prometida (torres comerciais, hotel, clube etc.) representa fração significativa do valor total do empreendimento. O percentual pleiteado é compatível com a extensão do inadimplemento.”

Ademais, não há pedido recursal de redução do percentual de abatimento, mas, tão somente, de afastamento da condenação.

Isso posto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.

Majora-se os honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, por força da sucumbência recursal, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

Após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao juízo de origem, com baixa na distribuição.

Salvador,

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator