PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8018463-16.2025.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A. e outros |
| Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT |
| APELADO: HERBERT FALCAO DA SILVA |
| Advogado(s): JESSICA FIGUEIREDO GRISI |
O recurso é próprio, cabível (art. 1.009, CPC) e tempestivo, tendo sido interposto em 20/02/2026. O preparo foi devidamente recolhido (IDs 102615204 e 102615206).
Quanto às preliminares de inépcia da inicial e impugnação à gratuidade, ratifico o entendimento do juízo a quo: a inicial atende aos requisitos do art. 319 do CPC, e as apelantes não recolheram as custas do incidente de impugnação, operando-se a preclusão.
DA RETENÇÃO DE 25%, TAXAS DE FRUIÇÃO E IPTU
As Apelantes insurgem-se contra a sentença (ID 102615201), pleiteando a reforma do julgado para que as retenções observem a literalidade do Art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (com redação da Lei nº 13.786/2018), o que incluiria: a) cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato; b) retenção da comissão de corretagem; c) taxa de fruição de 0,75% ao mês; e d) débitos de IPTU e taxas associativas (ID 102615202).
Contudo, a pretensão recursal não merece prosperar.
No que tange à cláusula penal, a aplicação cega do percentual sobre o valor total do contrato, quando o montante adimplido é significativamente inferior ao saldo devedor, impõe ao consumidor uma desvantagem manifestamente excessiva, aproximando-o da perda total das parcelas pagas, prática vedada pelo Art. 51, IV, do CDC.
Nesse cenário, o juízo de origem agiu acertadamente ao promover a redução equitativa da penalidade, com fulcro no Art. 413 do Código Civil, fixando-a em 25% sobre os valores efetivamente pagos. Este patamar é consolidado por esta Corte como suficiente para ressarcir a vendedora pelas despesas administrativas e de comercialização, já englobando a comissão de corretagem. A tentativa de retenção cumulada da corretagem configuraria indesejado bis in idem.
Sobre o tema, colaciona-se precedente desta Corte em caso idêntico:
"Embora a Lei nº 13.786/2018 autorize a estipulação de cláusula penal, sua aplicação deve observar os princípios da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo válida a limitação da retenção a 25% dos valores pagos, conforme art. 413 do CC e entendimento consolidado do STJ... Estabelecida a retenção total em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago pelo Autor, verifica-se que este patamar já incorpora e se destina a ressarcir a vendedora por todas as despesas... nas quais se incluem, inequivocamente, os valores despendidos com a corretagem." (TJ-BA, Apelação Cível nº 8013591-89.2024.8.05.0080, Segunda Câmara Cível, Rel. Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos, j. 16/12/2025).
Quanto à taxa de ocupação, as recorrentes sustentam sua legalidade com base na emissão do Termo de Vistoria de Obras (TVO) em 20/10/2020. Todavia, em se tratando de lote de terreno não edificado, a jurisprudência pátria exige a prova do uso efetivo ou proveito econômico para justificar a indenização, o que não restou demonstrado nos autos. A mera disponibilidade da infraestrutura não supre a necessidade de posse direta para fins de fruição.
Novamente, o entendimento da Segunda Câmara Cível deste Tribunal corrobora a sentença:
"A cobrança de taxa de fruição exige comprovação do uso efetivo do imóvel pelo comprador, o que não foi demonstrado nos autos, razão pela qual sua dedução é indevida... O simples fato de o loteamento estar concluído e de a posse ter sido formalmente transmitida não autoriza, por si só, a cobrança." (TJ-BA, ApCiv 8013591-89.2024.8.05.0080, Segunda Câmara Cível, Rel. Desa. Lisbete Maria Teixeira, j. 16/12/2025).
Por fim, o pedido de abatimento de R$ 4.825,73 relativos a IPTU e taxas (ID 508175079, fl. 13) esbarra na ausência de lastro probatório. As Apelantes apenas alegaram a responsabilidade do adquirente, mas não colacionaram os comprovantes de quitação dos referidos débitos. Sem a prova do desembolso, inexiste o direito de sub-rogação necessário para a compensação de valores.
Ademais, é incabível o pleito de apresentação desses documentos apenas em sede de cumprimento de sentença, uma vez que o ônus da prova de fato impeditivo ou modificativo recai sobre a ré na fase de conhecimento (Art. 373, II, CPC), operando-se a preclusão.
O precedente supramencionado é cristalino ao rejeitar tese idêntica:
"A dedução de valores correspondentes a IPTU e taxas associativas depende de comprovação de que tenham sido efetivamente pagos pelas rés após a transmissão da posse, o que não ocorreu. Aplicável a inversão do ônus da prova em favor do consumidor." (TJ-BA, ApCiv 8013591-89.2024.8.05.0080, Segunda Câmara Cível, Rel. Desa. Lisbete Maria Teixeira, j. 16/12/2025).
Desta forma, mantenho integralmente a sentença que fixou a restituição em 75% dos valores pagos, afastando as deduções acessórias por falta de suporte fático e jurídico.
DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA
As Apelantes (Urbamais e Perfilex) insurgem-se contra o marco inicial dos juros de mora fixado na sentença, defendendo que a incidência ocorra apenas a partir do trânsito em julgado, invocando a tese firmada no Tema Repetitivo 1002 do STJ. Adicionalmente, pleiteiam a reforma do índice de correção, argumentando que a condenação deve observar a nova redação do Artigo 406 do Código Civil, alterado pela Lei nº 14.905/2024, para que incida unicamente a Taxa Selic a partir da citação, sob pena de bis in idem com a aplicação cumulada do IPCA.
Contudo, tais teses não encontram amparo jurídico no caso concreto.
A pretensão de postergar o termo inicial dos juros para o trânsito em julgado é inaplicável à hipótese. O Tema 1002 do STJ é expresso ao delimitar sua incidência aos "compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018".
Compulsando-se os autos, verifica-se que o contrato em debate (ID 102614863) foi celebrado em 05 de outubro de 2020, portanto, sob a égide da referida Lei do Distrato. Tratando-se de contrato posterior à alteração legislativa, a mora das fornecedoras configura-se no momento em que, instadas pela notificação extrajudicial enviada em 15/03/2024, permaneceram inertes quanto à restituição. Assim, incide a regra geral do art. 405 do Código Civil, sendo os juros devidos a partir da citação.
Quanto à atualização monetária, a sentença (ID 102615201) determinou corretamente a incidência do IPCA desde cada desembolso. O índice reflete a mera recomposição do valor da moeda, sendo o patamar contratualmente eleito pelas partes para o reajuste das parcelas (Cláusula 4.1, ID 102615187).
No tocante à aplicação da Lei nº 14.905/2024 para substituição do índice pela Taxa Selic, o pleito beira a inovação recursal e afronta o princípio da segurança jurídica. A referida lei entrou em vigor apenas em 30 de agosto de 2024, data posterior ao negócio jurídico e à própria constituição da mora no presente feito.
Conforme bem salientado pelo juízo de origem ao rejeitar os embargos de declaração (ID 102615196), a modificação legislativa não tem efeito retroativo sobre atos processuais e decisões anteriores à sua vigência, prevalecendo o princípio tempus regit actum e o art. 6º da LINDB. A aplicação da Selic como índice único (englobando juros e correção) alteraria o equilíbrio financeiro da condenação de forma indevida, visto que o IPCA e os juros de 1% ao mês estavam em estrita conformidade com o regime legal estável ao tempo da prolação do julgado.
Portanto, mantenho a sentença para que a restituição de 75% dos valores pagos seja corrigida pelo IPCA desde o desembolso, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.
DO DIREITO POTESTATIVO E DA NEGATIVAÇÃO
As Apelantes sustentam, em suas razões recursais, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a suspensão das cobranças ou a proibição de negativação, argumentando que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva do adquirente e que este se encontrava inadimplente antes da notificação judicial.
Contudo, a insurgência não prospera ante a natureza da relação jurídica e o entendimento pacificado nos tribunais superiores.
É cediço que a rescisão contratual em compromissos de compra e venda de imóveis constitui direito potestativo do consumidor, passível de exercício independentemente da existência de cláusula de irretratabilidade ou irrevogabilidade. O adquirente possui a faculdade de resilir unilateralmente o pacto, arcando com as retenções legais e contratuais devidas, conforme preceitua a Súmula nº 543 do STJ.
No caso concreto, o Apelado manifestou sua intenção inequívoca de distrato por meio de notificação extrajudicial enviada em 15/03/2024 (ID 504735968). A partir deste marco, cessa o dever do comprador de continuar adimplindo as parcelas vincendas, uma vez que a manutenção do vínculo obrigacional contra a vontade de uma das partes configuraria imposição abusiva.
Firmado o pedido de resilição, qualquer cobrança posterior ou tentativa de inscrição do nome do consumidor em cadastros de proteção ao crédito revela-se abusiva. O juízo de origem agiu corretamente ao deferir a tutela de urgência (ID 504938761), determinando a suspensão imediata das cobranças e proibindo a negativação do nome do Autor, sob pena de multa.
A jurisprudência desta Corte, em casos análogos envolvendo as mesmas partes, é cristalina no sentido de que a inscrição em cadastro de inadimplentes após a ciência da intenção de distrato configura dano moral e ilícito civil:
"DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL. INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES APÓS NOTIFICAÇÃO DE DISTRATO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. [...] O Superior Tribunal de Justiça reconhece, com base na Súmula 543/STJ, o direito potestativo do consumidor à rescisão contratual, mesmo nos contratos com cláusula de irretratabilidade." (TJ-BA, Apelação Cível nº 8004364-17.2020.8.05.0080, Segunda Câmara Cível, Rel. Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud , j. 18/08/205).
Dessa forma, independentemente da discussão sobre quem deu causa ao desfazimento do negócio para fins de cálculo de retenção, a notificação válida de 15/03/2024 obsta a constituição em mora do consumidor por parcelas posteriores àquela data.
A resistência das Apelantes em formalizar o distrato administrativo, condicionando-o a exigências burocráticas ou retenções abusivas, não legitima a manutenção do estado de inadimplência perante os órgãos de proteção ao crédito. Portanto, mantenho a decisão que reconheceu a abusividade das cobranças pós-notificação e confirmou a proibição de negativação.
DA VALIDADE DO TVO E ACERVO PROBATÓRIO
As Apelantes fundamentam grande parte de sua irresignação na validade e nos efeitos jurídicos do Termo de Vistoria de Obras (TVO), emitido em 20 de outubro de 2020 (ID 102615183), sustentando que tal documento comprova a entrega definitiva do loteamento e a imissão automática do adquirente na posse, o que legitimaria as cobranças de IPTU e taxa de fruição.
Contudo, a análise detida do acervo probatório revela que a tese recursal confunde a conclusão administrativa das obras de infraestrutura com a efetiva disponibilização do bem para uso e gozo do consumidor.
O TVO é um documento de natureza estritamente administrativa, pelo qual o ente municipal atesta que as obras de infraestrutura do loteamento foram concluídas conforme o projeto aprovado. Embora seja um marco relevante para o cronograma do empreendimento, sua emissão não supre a necessidade de prova da entrega material e imissão na posse direta do comprador.
Conforme fixado na sentença e corroborado pelas contrarrazões, trata-se de um lote de terreno nu (sem edificação). Nesse cenário, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao afirmar que o TVO, por si só, não autoriza a cobrança de taxas de ocupação ou encargos propter rem sem que as fornecedoras demonstrem que o adquirente teve o proveito econômico do bem.
A decisão saneadora (ID 102615174) promoveu a inversão do ônus da prova com fulcro no art. 6º, VIII, do CDC, incumbindo às Apelantes a demonstração de fatos impeditivos ou modificativos do direito autoral. No entanto, ao serem intimadas para especificar provas (ID 102615192), ambas as partes declararam o desinteresse na dilação probatória, pugnando pelo julgamento antecipado do mérito.
Dessa forma, o acervo probatório limitou-se à prova documental, na qual as Apelantes não colacionaram: a) Termo de Entrega de Chaves ou de Imissão na Posse assinado pelo Autor; b) Comprovantes de pagamento de IPTU ou taxas associativas que justificassem o abatimento.
Portanto, o TVO acostado ao ID 102615183 comprova apenas que o loteamento "Jardim das Tulipas" estava concluído perante a prefeitura em 20/10/2020. Entretanto, ante a ausência de prova de uso efetivo do lote pelo apelado e da falta de comprovantes de desembolso tributário pelas apelantes, o documento é insuficiente para reformar a sentença quanto aos descontos pretendidos.
Mantenho, pois, a conclusão de que as rés não se desincumbiram do seu ônus probatório (art. 373, II, CPC), prevalecendo a narrativa fática de ausência de fruição do imóvel.
DAS TESES RECURSAIS
Da Aplicação da Lei nº 13.786/2018 e Limites de Retenção
As Apelantes sustentam a legalidade da retenção de 10% sobre o valor total do contrato, além da comissão de corretagem. Contudo, tal pretensão esbarra na vedação ao enriquecimento sem causa e na abusividade de cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada (Art. 51, IV, CDC).
Conforme o precedente ApCiv 8013591-89.2024.8.05.0080 (Rel. Desa. Lisbete Maria Teixeira, j. 16/12/2025), a retenção global de 25% sobre os valores efetivamente pagos é o parâmetro equitativo adequado, pois tal montante "já incorpora e se destina a ressarcir a vendedora por todas as despesas... inclusive os valores despendidos com a corretagem". A cumulação pretendida configuraria bis in idem.
Da Taxa de Fruição e Débitos de IPTU
A tese de que o TVO (Termo de Vistoria de Obras) de 20/10/2020 (ID 102615183) autorizaria a cobrança de taxa de ocupação não prospera. Tratando-se de lote de terreno nu, a jurisprudência exige a prova do uso efetivo pelo adquirente, o que não foi demonstrado. Quanto ao IPTU, as Apelantes apenas alegaram a responsabilidade do Autor, sem colacionar comprovantes de quitação.
É incabível o pleito de provar tais desembolsos apenas em sede de cumprimento de sentença, ante a preclusão consumada na fase de conhecimento (Art. 373, II, CPC).
Do Termo Inicial dos Juros e da Lei nº 14.905/2024
O pedido de aplicação do Tema Repetitivo 1002 do STJ (juros no trânsito em julgado) é rejeitado, visto que o contrato em tela foi firmado em 05/10/2020, sob a égide da Lei do Distrato, o que atrai a incidência de juros a partir da citação (Art. 405, CC). Da mesma forma, a Lei nº 14.905/2024 (Taxa Selic) não possui aplicação retroativa a negócios jurídicos e sentenças prolatadas antes de sua vigência (30/08/2024), preservando-se a segurança jurídica e o princípio tempus regit actum.
Da Multa por Embargos Protelatórios
A insurgência contra a multa de 1% (ID 102615196) é improcedente. Os embargos de declaração foram manejados com nítido intuito de rediscussão do mérito, sem a indicação de vícios reais de omissão ou contradição, o que autoriza a penalidade prevista no Art. 1.026, §2º, do CPC.
As razões recursais não apresentam elementos aptos a desconstituir a sentença de primeiro grau (ID 102615201), a qual se encontra em estrita harmonia com a jurisprudência consolidada deste Tribunal em casos idênticos envolvendo o mesmo loteamento. Pelo exposto, as teses das Apelantes são rejeitadas em sua integralidade.
CONCLUSÃO
Diante do exposto, o voto é no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença integralmente. Majoram-se os honorários advocatícios devidos pelas apelantes para 17% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §11º do CPC.
Sala de Sessões do Tribunal de Justiça da Bahia.
ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA
Relator Substituto