PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITIV/ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA EFETIVA TRANSAÇÃO. PRECEDENTE DO TEMA 1.113 DO STJ. SENTENÇA CONFIRMADA.

I. Caso em exame

1. Mandado de segurança em que se questiona a base de cálculo do ITIV/ITBI.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a base de cálculo do ITIV/ITBI deve ser vinculada ao valor da transação imobiliária ou à base de cálculo do IPTU.

III. Razões de decidir

3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos, fixou o entendimento de que a base de cálculo do ITIV é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU (STJ. 1ª Seção. REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022).

4.Portanto, a base de cálculo do ITBI/ITIV é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o montante pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, nos exatos termos do art. 38 do CTN c/c arts. 116, inciso I, e 117, caput, do CTRMS..

IV. Dispositivo e tese

5. Sentença concessiva confirmada em remessa necessária.

Dispositivos relevantes citados: Código Tributário Nacional (CTN), art. 38.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Seção, julgado em 24/02/2022 (Recurso Repetitivo – Tema 1.113).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8017018-15.2023.8.05.0150, em que figuram como apelante JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA DE FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE LAURO DE FREITAS e como apelada DAVI BISPO DOS SANTOS e outros (2).

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, pela manutenção da sentença, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Concedido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de reexame necessário da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Lauro de Freitas que, no bojo do mandado de segurança impetrado por Davi Bispo dos Santos e Maja Maria Carvalho dos Santos em desfavor do Secretário da Fazenda daquele município, concedeu a segurança, conforme dispositivo a seguir transcrito:

Ante o exposto, CONCEDO A SEGURANÇA para confirmar a liminar anteriormente deferida, determinando que a base de cálculo do ITIV incidente sobre a transmissão do imóvel em questão seja o valor da transação declarada pelos impetrantes (R$ 850.000,00).

Sem condenação em custas porque ente federado goza de isenção.

Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos das Súmulas 105 do STJ e 512 do STF e art. 25 da lei nº 12.016/2009.

Compulsando os autos, os Impetrantes, conforme narrado na exordial (ID 79892308), celebraram contrato particular de promessa de compra e venda com a Sra. Denalise Coelho Costa, tendo por objeto bem imóvel localizado no Município de Lauro de Freitas, registrado sob a matrícula nº 11.413 no Cartório de Registro de Imóveis. Argumentam que o valor da operação foi fixado em R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais), o qual já foi integralmente adimplido.

Aduzem que “a Secretaria de Fazenda Municipal lançou o ITIV incidente sobre a transferência do bem imóvel em questão, utilizando base de cálculo completamente equivocada. Tomou como parâmetro o valor venal do bem utilizado para fins de cobrança do IPTU”.

Diante disto, a formalização do negócio jurídico restou prejudicada pela exigência da autoridade impetrada para o recolhimento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV). Isto porque, o cálculo do imposto foi realizado com base em valor venal arbitrado pela municipalidade em R$ 1.477.033,28, superior aquele da transação, resultando na cobrança de R$ 44.310,10, ao invés de R$ 25.500,00 que entendem devidos, como evidencia o Documento de Arrecadação Municipal - DAM (ID n. 79892313).

Pontuam que a adoção da referida base de cálculo viola direito líquido e certo, em descompasso com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), segundo o qual a base de cálculo do ITIV deve corresponder ao preço da operação efetivamente realizada, e não ao valor venal de referência estabelecido unilateralmente pelo Fisco.

Requerem, liminarmente, com base na tutela de evidência prevista no art. 311, II e parágrafo único, do CPC, a imediata emissão de guia de recolhimento do ITIV com base no que foi contratado (R$ 850.000,00), e, ao final, a concessão definitiva da segurança para anular o lançamento impugnado e assegurar a admissão do valor do negócio jurídico como base de cálculo do tributo.

Acostam documentos e comprovam o recolhimento das custas processuais no ID 79892314 e 79892315.

Decisão ID 79892317 concedeu a liminar requerida.

A autoridade coatora comprovou o cumprimento da decisão no ID 79895178.

Devidamente intimado, o Ministério Público apresentou parecer no ID 79895182 pela não intervenção no feito, ante a ausência de interesse público.

O Juízo monocrático, por sua vez, proferiu sentença no ID 69236675 concedendo a segurança para, ratificando a liminar, reconhecer o direito líquido e certo das impetrantes recolher o ITIV com base no valor da transação.

Ato contínuo, os autos foram remetidos à segunda instância, para reexame necessário, cabendo-me, por sorteio, a relatoria.

Parecer da Procuradoria de Justiça manifestando-se pelo conhecimento e não provimento da remessa necessária, mantendo a sentença. (ID n. 81914506).

Elaborado o relatório, restituo os autos à Secretaria para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 29 de junho de 2025.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR22E21

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ab initio, conheço do reexame, conforme permissivo do art. 14, §1º da Lei 12016/2009, porque a decisão foi proferida em desfavor do ente municipal em sede de mandado de segurança. 

Versa os autos de mandado de segurança sobre direito líquido e certo dos impetrantes de recolher o ITIV com base no valor da transação imobiliária.

Sabe-se que o mandado de segurança constitui actio de caráter interdital, lastreado na Carta Federal que visa garantir a integridade da esfera jurídica do sujeito submetido à qualquer ilegalidade, oriunda de ato perpetrado por autoridade pública.

A ilegalidade ou arbitrariedade do ato alvejado constitui pressuposto essencial para que se conceda a segurança, não se podendo permitir uma extensão excessiva na aplicação do instituto, que só pode ser admitido em casos excepcionais, ou seja, quando se mostrar como a adequada via para proteger determinado direito líquido, certo e exigível, não amparado de modo eficiente por recurso ou correição, desde que se comprove a irreparabilidade objetiva do dano.

A prova coligida evidencia que os impetrantes adquiriram imóvel na cidade de Lauro de Freitas e que a Municipalidade lançou o ITIV/ITBI com base no valor venal do imóvel, arbitrado unilateralmente pelo fisco para fins de base de cálculo do IPTU.

De acordo com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1937821/SP, Tema 1.113, o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITIV/ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. Nesse sentido, confira-se a ementa do aresto referenciado:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido.]

(STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022)

Na oportunidade, firmaram-se as seguintes teses: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” (STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022)

Sendo assim, restou definido pelo Tribunal Superior que os Municípios devem, em face do princípio da boa-fé objetiva, presumir que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com de mercado daquele específico imóvel.

Logo, conclui-se que a base de cálculo do ITBI/ITIV é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado aquele pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, nos exatos termos do art. 38 do CTN c/c arts. 116, inciso I, e 117, caput, do CTRMS.

Resta patenteada, portanto, a ilegalidade do ato coator que adotou, unilateralmente, um valor de referência para cálculo do ITIV/ITBI, por mera estimativa, subvertendo o procedimento instituído pelo art. 148 do CTN.

Sendo assim, agiu com acerto o magistrado de piso, razão pela qual a manutenção do provimento jurídico é medida impositiva.

Conclusão.

Em face do exposto, voto no sentido de ratificar a sentença em sede de remessa necessária.

Salvador/BA, data da assinatura registrada em sistema. 

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator