Questão em discussão: verificar se a resolução de contrato de compra e venda de lote com pacto adjeto de alienação fiduciária, motivada pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura imputável à vendedora, deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 ou o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor, bem como a configuração da mora contratual, a restituição dos valores pagos, a indenização por danos morais e os consectários legais. 

Razões de decidir:  

(i) o Tema Repetitivo nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça disciplina exclusivamente as hipóteses de resolução contratual decorrente do inadimplemento do devedor fiduciante, não incidindo quando o desfazimento do negócio decorre do inadimplemento da própria vendedora; (ii) configurada a mora exclusiva das fornecedoras pelo atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura, incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula nº 543 do STJ, impondo-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas;  

(iii) o prazo previsto no art. 18, § 1º, V, da Lei nº 6.766/79 possui natureza administrativa e não prevalece sobre o prazo de entrega expressamente assumido no contrato, ao qual o fornecedor se vincula, nos termos do art. 30 do CDC;  

(iv) a suspensão dos pagamentos pelos adquirentes após o inadimplemento da vendedora encontra amparo na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil);  

(v) inexistindo condenação em lucros cessantes na sentença, carece a recorrente de interesse recursal quanto ao ponto;  

(vi) o atraso significativo na conclusão do empreendimento ultrapassa o mero inadimplemento contratual e justifica a condenação por danos morais; e  

Dispositivo: recurso conhecido e desprovido 

  

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0582596-10.2016.8.05.0001, em que figuram como partes as acima nominadas. 

  

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões adiante expostas. 

  

Sala das Sessões, Salvador, de de 2026. 

  

PRESIDENTE 

 

Alberto Raimundo Gomes Dos Santos 

Desembargador Relator 

 

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face da sentença (ID 102950577) − julgado integrado pela sentença desacolhendo os embargos de declaração (ID 102950594) − proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Salvador, que, nos autos da ação de rescisão de negócio jurídico cumulada com reembolso de parcelas e indenização por danos morais e materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na conclusão das obras de infraestrutura, declarar a resolução do contrato, condenar as rés à restituição das parcelas pagas, ao pagamento de indenização por danos morais e ao pagamento das verbas sucumbenciais, nos seguintes termos: 

  

Vistos. 

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais movida pelos autores em face das empresas requeridas LOTE 01 EMPREENDIMENTO S.A e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 

Sustentam os autores, em síntese, que celebraram contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento denominado "Portal dos Cerrados", com previsão de entrega das obras de infraestrutura em novembro de 2015, após prazo de 24 (vinte e quatro) meses contado a partir de novembro de 2013. Alegam que adimpliram regularmente as prestações até outubro de 2016, mas as rés descumpriram o prazo contratual, gerando atraso superior a um ano na entrega da obra. Requerem a rescisão contratual por culpa das rés, a devolução integral dos valores pagos devidamente corrigidos, aplicação de multa contratual em favor dos autores e indenização por danos morais. 

A inicial veio acompanhada dos documentos de ID 24620404, incluindo o contrato de promessa de compra e venda, extratos de pagamento e demais documentos pertinentes. 

(...) 

DISPOSITIVO 

Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo por sentença PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados pelos autores, extinguindo-se o processo com resolução do mérito, para: 

a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes por culpa das requeridas; 

b) Condenar as requeridas, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos pelos autores, conforme demonstrado nos extratos de ID 24620404, corrigidos monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (INPC) desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; 

c) Condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, corrigidos monetariamente pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos desde esta sentença (Súmula 362 do STJ); 

d) Julgar improcedente o pedido de aplicação de multa contratual. 

Condeno as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. 

 P.I. Transitado em julgado, arquive-se. 

 SALVADOR - BA, 17 de junho de 2025  

 Fábio Alexsandro Costa Bastos 

 Juiz de Direito Titular 

  

Em suas razões recursais (ID 102950597), as recorrentes aduzem, inicialmente, que a sentença deixou de observar que a demanda foi ajuizada com o propósito de descaracterizar a mora dos autores, sustentando que estes interromperam os pagamentos antes do ajuizamento da ação, circunstância que evidenciaria inadimplemento anterior e impediria o reconhecimento da mora das recorrentes. 

Sustentam, ainda, que não houve atraso na execução das obras de infraestrutura do empreendimento, afirmando que o cronograma de implantação encontrava-se submetido ao regime da Lei nº 6.766/1979, cujo art. 18, §1º, inciso V, admite prazo de execução de quatro anos, prorrogável por igual período. Argumentam que o Município de Camaçari prorrogou regularmente o prazo de execução mediante emissão dos competentes alvarás administrativos, tendo posteriormente expedido alvará de conclusão das obras, razão pela qual seria indevido o reconhecimento de atraso contratual. 

Defendem, outrossim, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato celebrado entre as partes, por se tratar de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, hipótese disciplinada pela Lei nº 9.514/1997. Alegam que a sentença contrariou os arts. 26 e 27 da referida lei, bem como a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.095, segundo a qual, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, a resolução contratual deve observar o procedimento específico previsto na legislação especial. 

Argumentam, ainda, que a pretensão dos adquirentes de extinguir o contrato configura quebra antecipada da avença (anticipatory breach), impondo a incidência do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 para consolidação da propriedade, realização de leilão extrajudicial e eventual devolução do saldo remanescente, afastando-se a aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. 

Asseveram, por fim, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça evoluiu após o julgamento do Tema nº 1.095, citando os Embargos de Divergência no REsp nº 1.866.844/SP e outros precedentes, para sustentar que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 nem autoriza a resolução contratual por procedimento diverso daquele previsto na legislação especial. 

Com isso, requerem o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecendo a inexistência de atraso na execução das obras, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se exclusivamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 para eventual resolução do contrato e, por consequência, julgando improcedentes os pedidos formulados na petição inicial. 

Em contrarrazões (ID 102950601), os apelados sustentam que a sentença deve ser integralmente mantida. Alegam que a mora é exclusivamente das apelantes, pois o prazo contratual para conclusão das obras, já considerada a cláusula de tolerância, expirou antes da suspensão dos pagamentos, invocando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil).  

Defendem que o prazo previsto na Lei nº 6.766/1979 não prevalece sobre o prazo contratualmente assumido pelas fornecedoras, nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, sendo irrelevantes as prorrogações administrativas concedidas pelo Município. Asseveram, ainda, que o Tema nº 1.095 do STJ não incide na hipótese, por se tratar de rescisão decorrente de inadimplemento das vendedoras, hipótese em que permanece aplicável o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula nº 543 do STJ, justificando a restituição integral das parcelas pagas.  

Por fim, perfilham pela manutenção da condenação por danos morais, dos critérios de incidência de juros e correção monetária, bem como requerem o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. 

  

Este é o relatório.  

Inclua-se o feito em pauta.  

Salvador, de de 2026. 

  

 

Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Desembargador Relator 

 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do presente recurso, destacando-se o comprovante de pagamento do preparo recursal no ID 102950599. 

Examinando detidamente as razões recursais, verifico que a sentença recorrida não comporta qualquer reparo, porquanto apreciou adequadamente a prova produzida e aplicou corretamente o direito incidente sobre a controvérsia, razão pela qual seus fundamentos merecem integral acolhimento, os quais passam a integrar o presente voto, acrescidos das considerações a seguir. 

As Apelantes sustentam que, por se tratar de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, a resolução contratual deveria observar necessariamente o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, invocando, para tanto, o Tema Repetitivo nº 1095 do Superior Tribunal de Justiça e os julgados posteriores que reafirmaram a prevalência da legislação especial. 

Todavia, a pretensão não merece acolhimento. 

Como corretamente assentado na sentença (ID 102950577), a controvérsia não decorre de inadimplemento dos adquirentes, mas do inadimplemento contratual das próprias vendedoras, consistente no atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento.  

A distinção é determinante. 

O Tema 1095/STJ solucionou conflito aparente entre o Código de Defesa do Consumidor e a Lei nº 9.514/97 para as hipóteses em que a resolução contratual decorre da mora do devedor fiduciante. Não disciplinou, entretanto, situação diversa, na qual a ruptura do vínculo decorre do descumprimento da obrigação principal assumida pela própria incorporadora. 

Nessa hipótese, permanece íntegra a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo dos arts. 6º, III, 30, 35, 47, 51 e 53, porquanto a resolução contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor. 

Admitir a tese das Apelantes equivaleria a impor ao consumidor lesado pelo inadimplemento da incorporadora o gravoso procedimento da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial previsto para o devedor inadimplente, invertendo completamente a lógica protetiva do sistema consumerista e transferindo ao consumidor as consequências do inadimplemento do próprio fornecedor. 

Nessa perspectiva, correta a sentença ao aplicar a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, reconhecida a resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, é devida a restituição imediata e integral das parcelas pagas. 

Também não prospera a alegação de inexistência de atraso na execução das obras. 

O contrato particular de compra e venda (ID 102950031) estabeleceu expressamente prazo de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão das obras de infraestrutura, acrescido apenas da cláusula de tolerância de 180 dias. 

A sentença registrou, com acerto, que o prazo final para entrega do empreendimento expirou em maio de 2016, considerando a cláusula de tolerância, circunstância sequer infirmada por prova idônea produzida pelas recorrentes.  

Os documentos posteriormente apresentados pelas próprias rés demonstram apenas que as obras encontravam-se concluídas quando da juntada das fotografias e demais elementos em momento muito posterior, não comprovando que o empreendimento estivesse regularmente entregue quando expirado o prazo contratualmente assumido. 

Ao contrário, como bem consignou o magistrado sentenciante, quando do ajuizamento da ação, em dezembro de 2016, as obras ainda não haviam sido concluídas, circunstância que sequer foi especificamente impugnada pelas demandadas.  

Não procede, igualmente, a invocação do art. 18, §1º, inciso V, da Lei nº 6.766/79. O prazo previsto na legislação urbanística regula a relação administrativa estabelecida entre o empreendedor e o Poder Público para fins de aprovação e implantação do loteamento, não possuindo o condão de modificar unilateralmente obrigação livremente assumida perante o consumidor. 

Incide, na espécie, o princípio da vinculação da oferta previsto no art. 30 do Código de Defesa do Consumidor. Se as fornecedoras, para tornar o empreendimento mais atrativo no mercado imobiliário, optaram por oferecer prazo inferior ao máximo admitido pela legislação urbanística, ficam vinculadas ao cronograma contratualmente prometido, não podendo posteriormente invocar prazo administrativo para justificar inadimplemento contratual. 

Igualmente improcede a alegação de que os Apelados teriam dado causa à resolução contratual por haverem interrompido os pagamentos em outubro de 2016 (ID 102950490). 

Quando cessaram os pagamentos, as próprias Apelantes já se encontravam em mora contratual havia aproximadamente cinco meses, pois o prazo máximo para entrega da infraestrutura expirara em maio de 2016. 

Incide, portanto, a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. 

Não se pode exigir do consumidor o prosseguimento do adimplemento de contrato cujo objeto principal já se encontrava inadimplido pela fornecedora. 

Consequentemente, correta a sentença ao reconhecer que a mora é exclusivamente das requeridas e, por essa razão, determinar a restituição integral dos valores pagos. 

As recorrentes dedicam extenso capítulo recursal à alegada condenação em lucros cessantes, citando, inclusive, precedentes do Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria. 

Todavia, compulsando o dispositivo da sentença (ID 102950577), verifica-se que inexiste condenação a tal título. O decisum limitou-se à declaração de rescisão contratual, restituição integral das parcelas pagas e indenização por danos morais.  

Ausente, portanto, interesse recursal quanto ao ponto, por inexistir capítulo decisório a ser reformado. 

Também não merece acolhida a insurgência contra a condenação por danos morais. 

O atraso verificado nos autos extrapolou significativamente o mero inadimplemento contratual. 

Os consumidores adquiriram lote destinado à futura edificação de sua residência, confiando no cronograma contratualmente assumido pelas fornecedoras. 

A frustração dessa legítima expectativa, somada ao prolongado atraso na entrega da infraestrutura e à necessidade de ajuizamento da presente demanda, configura violação aos direitos da personalidade, conforme corretamente reconhecido pelo Juízo de origem. 

O montante arbitrado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, mostrando-se compatível com os parâmetros adotados por esta Corte em hipóteses semelhantes, sem importar enriquecimento sem causa. 

Também não procede a insurgência quanto aos consectários da condenação. 

Tratando-se de responsabilidade contratual decorrente do inadimplemento das fornecedoras, os juros moratórios incidem desde a citação, na forma do art. 405 do Código Civil, exatamente como determinado na sentença. 

Da mesma forma, correta a determinação de incidência da correção monetária desde cada desembolso, por representar simples recomposição do valor da moeda. 

É igualmente inaplicável o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, por disciplinar hipótese absolutamente distinta, referente à resolução contratual por iniciativa do comprador. 

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, os quais ora adoto como razões de decidir, acrescidos da fundamentação ora expendida, majorando-se os honorários de sucumbência em 2% sobre a verba honorária anteriormente fixada, nos termos do § 11, do art. 85, do CPC. 

É como voto. 

Sala das Sessões, em         de          de 2026. 

  

  

Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Desembargador Relator