PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. FIANÇA. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. EXTENSÃO DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. ART. 39 DA LEI DO INQUILINATO (LEI 8.245/91). AUSÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EM CONTRÁRIO. AUSÊNCIA DE QUALQUER ATO DE EXONERAÇÃO. FALÊNCIA DA LOCATÁRIA PRINCIPAL. SUBSISTÊNCIA DA OBRIGAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de despejo e cobrança de aluguéis e encargos, condenando o fiador, solidariamente com a locatária (massa falida), ao pagamento dos débitos locatícios até a efetiva devolução do imóvel. Discute-se no recurso a responsabilidade do fiador por débitos posteriores à prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a inaplicabilidade da Súmula 214 do STJ e o efeito da falência da locatária principal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há 3 questões em discussão no presente recurso: (i) definir se a prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, sem a anuência expressa do fiador, o desonera da responsabilidade pelos débitos posteriores; (ii) estabelecer a aplicabilidade da Súmula 214 do STJ ao caso de prorrogação legal da locação; e (iii) determinar se a decretação da falência da locatária principal exime o fiador da sua responsabilidade solidária.

III. RAZÕES DE DECIDIR
A responsabilidade do fiador em contrato de locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força do art. 39 da Lei nº 8.245/91, salvo disposição contratual em contrário que limite a fiança ao prazo determinado.

O contrato de locação em exame não possui cláusula expressa que restrinja a garantia fidejussória ao período inicial, o que, conforme a regra do art. 39 da Lei do Inquilinato, implica a extensão da responsabilidade do fiador até a entrega das chaves.

A prorrogação da locação por prazo indeterminado é um efeito legal automático (art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91), e não se confunde com aditamento contratual, de modo que a Súmula 214 do STJ ("O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu") não se aplica ao presente caso.

A ausência de exercício do direito de exoneração da fiança (art. 835 do Código Civil) pelo fiador, a qualquer tempo após o vencimento do prazo determinado do contrato, reforça a manutenção do vínculo fidejussório e a sua responsabilidade.

A falência da locatária principal não extingue a obrigação do fiador, pois os credores conservam seus direitos contra os coobrigados e fiadores, nos termos do art. 49, § 1º, da Lei nº 11.101/2005 (Lei de Recuperação Judicial e Falência).

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.

Tese(s) de julgamento:

A responsabilidade do fiador em contrato de locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo após a prorrogação legal por prazo indeterminado, desde que não haja cláusula contratual expressa em sentido contrário, e na ausência de exoneração da fiança pelo garantidor na forma da lei.

A prorrogação legal da locação por prazo indeterminado não configura aditamento contratual, sendo inaplicável a Súmula nº 214 do STJ para desonerar o fiador.

A falência do devedor principal não extingue a garantia, subsistindo a responsabilidade do fiador pelos débitos locatícios, nos termos da Lei de Falências.

Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), arts. 39 e 56, parágrafo único. Código Civil, art. 835. Lei nº 11.101/2005 (Lei de Recuperação Judicial e Falência), art. 49, § 1º. Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.412.372/SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 07/04/2015. STJ, AgRg no AREsp nº 508.335/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. em 23/06/2015.

                        ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 0512094-32.2018.8.05.0080, de Feira de Santana/BA, que tem como Apelante JOSE LARANGEIRA DE SANT ANA e Apelada GISLENE REIS MAJDALANE e outros.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO, e assim o fazem pelas razões adiante expostas.

Sala das Sessões,

                                                        PRESIDENTE

Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 10 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por JOSÉ LARANGEIRA DE SANT ANA contra a r. Sentença (ID 89825087) proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara dos Feitos de Rel. de Cons. Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos.

Os autores, GISLENE REIS MAJDALANE e JOSÉ LUIZ BARRETO MAJDALANE, ajuizaram a demanda alegando que, em 12 de agosto de 2011, celebraram contrato de locação comercial com os réus, SANTANA SA DROGARIA FARMÁCIAS e JOSÉ LARANGEIRA DE SANT ANA, para o imóvel situado na Avenida Maria Quitéria, nº 1917, Feira de Santana-BA. O contrato, com prazo inicial de 60 (sessenta) meses e término em agosto de 2016, foi prorrogado por prazo indeterminado. Os autores aduziram inadimplemento dos aluguéis e encargos desde abril de 2017 e de novembro de 2017 a setembro de 2018, além de pagamentos a menor, totalizando um débito de R$ 224.765,72 (duzentos e vinte e quatro mil, setecentos e sessenta e cinco reais e setenta e dois centavos), incluindo multa rescisória. Pleitearam a rescisão do contrato, o despejo e a cobrança dos valores devidos.

O pedido de liminar foi indeferido (ID 94328288).

Em decisão saneadora (ID 212745469), foram rejeitadas as preliminares de suspensão do processo e de ilegitimidade passiva do segundo réu, bem como a prejudicial de prescrição. Posteriormente, em sede de embargos de declaração opostos pelo segundo réu (ID 404642730), a decisão saneadora foi parcialmente modificada (ID 410740137) para declarar prescritos os valores anteriores a setembro de 2015.

A primeira ré informou a decretação de sua falência, requerendo a retificação do polo passivo para MASSA FALIDA DE BRASIL PHARMA S.A. E OUTRAS e a concessão de justiça gratuita (ID 494818836).

A r. Sentença (ID 89825087) deferiu a retificação do polo passivo e a justiça gratuita à Massa Falida. No mérito, afastou a alegação de ilegitimidade do fiador, fundamentando-se no art. 39 da Lei nº 8.245/91, na ausência de cláusula contratual limitativa da fiança e na falta de comprovação de exoneração nos termos do art. 835 do Código Civil. Distinguiu a prorrogação legal da locação por prazo indeterminado do aditamento contratual, tornando inaplicável a Súmula 214 do STJ, e concluiu pela responsabilidade solidária do fiador. Decretou o despejo e a rescisão do contrato, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos a partir de setembro de 2015 até a efetiva desocupação, além da multa rescisória, IPTU e taxa de aforamento.

Ainda, determinou que os créditos contra a Massa Falida fossem habilitados no juízo universal, mas que a ação prosseguiria contra o fiador, nos termos do art. 49, §1º, da Lei nº 11.101/2005. Rejeitou o pedido de indenização por benfeitorias, ante a ausência de provas e cláusula contratual expressa (cláusula segunda, parágrafo único, do contrato de locação – ID 94328276) que afastava tal direito. Condenou os réus ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade para a Massa Falida.

O segundo réu, JOSÉ LARANGEIRA DE SANT ANA, opôs Embargos de Declaração (ID 89825091), alegando contradição e erro material na sentença quanto à sua responsabilidade pelos débitos posteriores à prorrogação do contrato, reiterando a tese de aditamento tácito sem sua anuência.

Os embargados apresentaram contrarrazões (ID 508520203), pugnando pela rejeição dos embargos e aplicação de multa.

A decisão rejeitou os embargos (ID 89825091), por entender que visavam à rediscussão do mérito, e condenou o embargante ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, por seu caráter protelatório.

Irresignado, o Apelante JOSÉ LARANGEIRA DE SANT ANA interpôs o presente recurso de Apelação Cível (ID 89825093), reiterando a tese de que a sentença deveria ser reformada para reconhecer a ocorrência de um aditivo contratual tácito, prorrogando a locação por prazo indeterminado sem sua anuência, o que o desoneraria da fiança.

As guias de recolhimento/depósito/custas referentes ao preparo recursal foram devidamente apresentadas (ID 89825094).

Os Apelados apresentaram contrarrazões (ID 89825097 e ID 89825098), pugnando pela manutenção integral da sentença e pela majoração dos honorários advocatícios.

Conclusos os autos elaborei o presente relatório. Restituo os autos à Secretaria e solicito inclusão em pauta na forma do art. 931, do CPC c/c art. e 173 do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, I do Regimento Interno.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Salvador, data da assinatura eletrônica

 Des. Raimundo Nonato Borges Braga 

Relator

R03

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer) quanto os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo), conheço do recurso de apelação.

Cinge-se a controvérsia recursal, essencialmente, à análise da responsabilidade do fiador, ora apelante, pelos débitos locatícios e encargos decorrentes da prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, bem como à correção da sentença no que tange à rejeição das benfeitorias e à condenação solidária.

Da Responsabilidade do Fiador e da Prorrogação Contratual

O cerne da argumentação do apelante reside na alegação de que a sentença deve ser reformada para reconhecer que houve um aditivo contratual tácito, prorrogando a locação por prazo indeterminado, sem previsão contratual e sem sua anuência como fiador, o que, em sua visão, o eximiria da responsabilidade pelos débitos posteriores ao termo final do contrato original.

Tal alegação, contudo, não merece acolhimento, porquanto a decisão de primeiro grau encontra-se em perfeita consonância com a legislação aplicável e com a consolidada jurisprudência pátria.

A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece de forma clara e inequívoca as regras para a prorrogação dos contratos de locação e a extensão das garantias. O artigo 39 da referida lei, em sua redação dada pela Lei nº 12.112/2009, dispõe expressamente que:

"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

Este dispositivo legal é de fundamental importância para o deslinde da questão. Ele estabelece uma regra geral de extensão da garantia fidejussória, vinculando a responsabilidade do fiador não ao prazo determinado do contrato, mas sim à efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.

A única ressalva é a existência de "disposição contratual em contrário", ou seja, uma cláusula expressa no contrato de fiança que limite a responsabilidade do fiador ao período inicial da locação.

No caso em tela, a Cláusula Terceira do contrato de locação (ID 89824576) estabelece o prazo determinado:

"CLÁUSULA TERCEIRA – DO PRAZO

O prazo da presente locação é de 60 (Sessenta meses) iniciando-se na data de assinatura do presente em 10 de Agosto de 2011 e encerrando se em 10 de Agosto de 2016, ocasião em que a LOCATÁRIA, independente de notificação aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial obriga-se, por força deste instrumento a devolver o imóvel a LOCADOR, em perfeita condições e livre de débitos de qualquer natureza."

Conforme se depreende da leitura atenta da referida cláusula, não há qualquer ressalva ou disposição que limite a responsabilidade do fiador ao prazo determinado inicialmente pactuado. A garantia fidejussória foi prestada sem qualquer restrição quanto à sua duração, o que, à luz do art. 39 da Lei do Inquilinato, implica sua extensão até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

A ausência de uma cláusula expressa que restrinja a fiança ao período inicial do contrato é crucial para a manutenção da responsabilidade do fiador.

Ademais, a prorrogação da locação por prazo indeterminado, após o término do prazo determinado, é um efeito legal automático, conforme preceitua o parágrafo único do artigo 56 da Lei nº 8.245/91:

"Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado."

A prorrogação legal, portanto, não configura um "aditivo contratual tácito" que exigiria nova anuência do fiador para a manutenção da garantia. Trata-se de uma continuidade da relação locatícia sob as mesmas condições, por força de lei, e não por uma nova negociação que altere substancialmente os termos do contrato original. A distinção entre aditamento contratual e prorrogação legal é fundamental e foi corretamente observada pela sentença recorrida.

A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu", não se aplica ao presente caso.

Esta súmula visa proteger o fiador de alterações substanciais no contrato principal que agravem sua obrigação sem seu consentimento. Contudo, a prorrogação legal por prazo indeterminado, sem alteração das demais condições do contrato, não se enquadra como aditamento, mas sim como uma decorrência natural da própria lei, à qual o fiador se submete ao assinar um contrato de fiança sem ressalvas.

A sentença de primeiro grau (ID 89825087) abordou essa questão com precisão, ao fundamentar que:

"Ocorre que, nos termos do art. 39 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei".

No caso em análise, não há no contrato qualquer disposição que limite a responsabilidade do fiador ao prazo determinado inicialmente pactuado. Ao contrário, a garantia fidejussória foi prestada sem ressalvas quanto à sua duração.

Além disso, o segundo réu não comprovou ter exercido seu direito de exoneração da fiança, na forma prevista no art. 835 do Código Civil, o que poderia ter feito a qualquer tempo após o vencimento do prazo determinado do contrato.

Nesse sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.412.372/SC, estabelecendo que "os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal da locação por prazo indeterminado se concordaram expressamente com essa possibilidade no contrato de fiança adjeto ao de locação e não se exoneraram na forma prevista em lei".

Importante ressaltar que a Súmula 214 do STJ ("O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu") não se aplica ao caso em tela, pois não houve aditamento contratual, mas sim prorrogação legal da locação por prazo indeterminado.

Portanto, o segundo réu, na condição de fiador, é solidariamente responsável pelos débitos locatícios até a efetiva devolução do imóvel."

A fundamentação da sentença é irretocável.

O direito de exoneração da fiança, previsto no art. 835 do Código Civil, poderia ter sido exercido pelo fiador a qualquer tempo após o vencimento do prazo determinado do contrato, mediante notificação ao credor. A ausência de tal providência por parte do apelante reforça sua responsabilidade, pois a inércia em se exonerar da garantia, quando a lei lhe confere tal faculdade, implica na manutenção do vínculo fidejussório.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido, consolidando o entendimento de que, havendo cláusula expressa no contrato de fiança que preveja a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves, ou na ausência de disposição contratual em contrário que limite a garantia ao prazo determinado, a prorrogação legal da locação por prazo indeterminado não desonera o fiador, salvo se este tiver exercido seu direito de exoneração.

Nesse diapasão, transcrevo integralmente o precedente do Superior Tribunal de Justiça citado na sentença, que corrobora a tese aqui defendida:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. GARANTIAS LOCATÍCIAS. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. DÉBITO DO PERÍODO POSTERIOR A PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES OU DA SUA EXONERAÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 39 DA LEI 8935/91. PRECEDENTE ESPECÍFICO DA TERCEIRA SEÇÃO DO STJ. 1. Os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal da locação por prazo indeterminado se concordaram expressamente com essa possibilidade no contrato de fiança adjeto ao de locação e não se exoneraram na forma prevista em lei (art. 1500 do CC/16 e art. 835 do CC/02. 2. Inteligência do art. 39 da Lei n. 8935/91. 3. Precedentes específicos do STJ, inclusive da Terceira Seção (EREsp n. 566.633-CE, DJe de 12/03/2008). 4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.(STJ - REsp: 1412372 SC 2013/0351751-5, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 07/04/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/04/2015)

O julgado é cristalino ao afirmar que a responsabilidade do fiador se estende se houver concordância expressa com a possibilidade de prorrogação no contrato de fiança e se não houver exoneração na forma legal. A ausência de ressalva no contrato de fiança quanto à limitação temporal da garantia, em face do art. 39 da Lei do Inquilinato, é interpretada como uma concordância tácita com a extensão da responsabilidade até a efetiva entrega do imóvel.

Outro precedente do STJ reforça essa compreensão:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIADOR. CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. REDUÇÃO DA MULTA COM BASE NO CDC. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. 1. A Corte de origem consignou no acórdão objurgado que "os fiadores obrigaram-se por todos os encargos assumidos pelo locatário, mesmo diante de uma eventual prorrogação do contrato e sem novo instrumento contratual, pois a fiança prestada não consignou qualquer restrição a respeito, deixando evidente que a solidariedade avençada perduraria até a 'entrega das chaves'". 2. O entendimento do Tribunal local está em consonância com a pacífica jurisprudência desta Corte Superior, a qual estabelece que continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/1916 ou 835 do CC/2002, a depender da época em que firmaram a avença. Precedentes. 3. Não se aplicam ao contrato de locação as normas do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no AREsp: 508335 SC 2014/0093310-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 23/06/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/08/2015)

Esta Egrégia Corte de Justiça também vem decidindo no mesmo sentido, conforme se verifica nos seguintes precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FALTA DE ASSINATURA DA CÔNJUGE DO FIADOR - ALEGAÇÃO FEITA PELO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. LEGITIMIDADE DO FIADOR EM FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA QUE PREVER A RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATE A ENTREGA DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. - A jurisprudência do STJ entende que somente o cônjuge que não deu a outorga pode alegar a nulidade da fiança. Ou seja: o fiador que não buscou a anuência do cônjuge não pode alegar sua falta para eximir-se da obrigação. - Quando o locador cumula o pedido de desocupação do imóvel com o de cobrança de aluguéis em atraso e demais encargos da locação, o fiador tem legitimidade em tese para figurar no pólo passivo da relação processual porque é o garantidor da obrigação assumida. - Pacifico o entendimento de que entre fiador e afiançado existe comunhão de obrigações derivadas da mesma lide e, portanto, o fiador tem legitimidade para figurar no pólo passivo da relação processual da ação de despejo por falta de pagamento quando cumulada com cobrança de aluguéis e encargos não quitados. - O Superior Tribunal de Justiça entende desde que o fiador assuma no contrato o compromisso de garantir o adimplemento das obrigações assumidas pelo locatário até a entrega das chaves do imóvel, a mera prorrogação do contrato de locação não encerra a garantia prestada. Diante da existência de cláusula expressa no contrato de aluguel prevendo que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0514535-68.2014.8.05.0001, Relator (a): Lisbete M. Teixeira Almeida Cézar Santos, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 31/08/2016)"

EMENTA Apelação Cível. Ação de Despejo por falta de pagamento c/c Cobrança de Alugueis e Taxas condominiais. O MM. Juízo de primeiro jugou o pedido parcialmente procedente para condenar os réus solidariamente ao pagamento dos aluguéis vencidos desde outubro de 2010 a julho de 2011, devidamente corrigidos pelo IGPM e acrescidos de juros de 1%, desde cada vencimento, além da multa contratual de 20%, apuráveis até a data do efetivo pagamento, além de condená-la ao pagamento das taxas condominiais que perfazem o montante de R$3.040,00 (três mil e quarenta reais), com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, desde agosto de 2011. As partes firmaram contrato de locação em 30/06/2009, no qual figurava o primeiro requerido Marcelo de Araújo Silva como locatário e o segundo requerido Alex Fernandes Maciel como fiador do imóvel situado no Vale dos Rios, Rua Tibúrcio de Castro, Bloco 61ª, apartamento 103, Stiep, Salvador/BA, pelo prazo de 12 meses, iniciando-se em 01/08/2009, no valor de R$ 500,00 mensais, o qual foi prorrogado por tempo indeterminado (fl. 24/25). A controvérsia cinge-se em saber se ao Fiador apelante deve ser imputada ou não responsabilidade solidária pelo pagamento dos alugueis vencidos e taxas condominiais após a prorrogação automática do contrato de locação, pelo período de outubro de 2010 a julho de 2011. Nos termos do art. 39 da Lei 8.245/91 c/c art. 835 do Código Civil, diante da ausência de cláusula contratual que tenha previsto a isenção da responsabilidade dos fiadores após o prazo primitivo de locação contratualmente ajustado, aliado à ausência de notificação ao credor sobre sua exoneração, responde o fiador pelo contrato mesmo após a prorrogação automática do contrato até o momento da desocupação do imóvel, independente de nova aquiescência. Por fim, conforme dispõem os arts. 37 da Lei 8.245/91 c/c art. 62, I, da Lei 12.112/2009, a fiança abrange também a obrigação quanto ao pagamento de taxas do condomínio. Sentença mantida. Apelação improvida. (TJ-BA - APL: 00221576620118050001, Relator: JOSE CICERO LANDIN NETO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/06/2020)

Assim, a interpretação sistemática da Lei do Inquilinato e do Código Civil, em conjunto com a jurisprudência consolidada, não deixa margem para dúvidas quanto à manutenção da responsabilidade do apelante.

A ausência de qualquer ressalva no contrato de fiança quanto à não aceitação da prorrogação legal, aliada à falta de um ato de exoneração da fiança pelo ora apelante, impede que se acolha a tese de ilegitimidade passiva ou de limitação da responsabilidade.

Da Falência da Locatária Principal

A decretação da falência da primeira ré, SANTANA SA DROGARIA FARMÁCIAS (agora MASSA FALIDA DE BRASIL PHARMA S.A. E OUTRAS), não tem o condão de eximir o fiador de sua responsabilidade solidária. O art. 49, §1º, da Lei nº 11.101/2005 (Lei de Recuperação Judicial e Falência) é claro ao dispor que:

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

§ 1º Os credores do devedor em recuperação judicial conservam seus direitos e privilégios contra os coobrigados, fiadores e obrigados de regresso.

Este dispositivo legal assegura que a recuperação judicial ou a falência do devedor principal não afeta os direitos dos credores contra os coobrigados, incluindo os fiadores.

A fiança é uma garantia pessoal que visa justamente a assegurar o cumprimento da obrigação principal na hipótese de inadimplemento do devedor. A falência da locatária apenas reforça a necessidade de acionar o fiador para o adimplemento dos débitos, sendo a ação de despejo cumulada com cobrança o meio adequado para tanto. A sentença, ao determinar que os créditos em relação à Massa Falida deveriam ser habilitados no juízo universal, mas que a ação prosseguiria contra o fiador, agiu em estrita observância à legislação falimentar.

Diante de todo o exposto, verifica-se que a sentença de primeiro grau (ID 89825087), complementada pela decisão dos embargos de declaração (ID 89825091), analisou de forma exauriente e correta todas as questões postas à sua apreciação.

A fundamentação adotada está em perfeita consonância com o ordenamento jurídico pátrio, em especial com a Lei nº 8.245/91 e o Código Civil, bem como com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e desta Egrégia Corte.

Assim, a sentença deve ser integralmente mantida, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por JOSÉ LARANGEIRA DE SANT ANA, mantendo-se incólume a r. Sentença, em todos os seus termos.

Em observância ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, e considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Sala das Sessões,

Salvador, data da assinatura eletrônica.

 Des. Raimundo Nonato Borges Braga 

Relator

R03