PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL (PRINCIPAL E ADESIVA) EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DAS CONSTRUTORAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE (TEMA 970/STJ). INCOMPATIBILIDADE DE LUCROS CESSANTES COM A DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM SEDE DE RESCISÃO. DESNECESSIDADE DE INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível (Principal e Adesiva) interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva das construtoras rés, ante o atraso injustificado na entrega do imóvel. O Juízo a quo determinou a devolução integral e imediata dos valores pagos e condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes, multas estipuladas e compensação por danos morais. Discute-se no recurso principal a majoração dos danos morais e a cumulação irrestrita das penalidades moratórias com os lucros cessantes. Discute-se no recurso adesivo a impossibilidade de condenação ao pagamento de lucros cessantes na hipótese de rescisão com devolução dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 questões em discussão no presente recurso: (i) definir se é devida a devolução integral dos valores pagos em razão da rescisão do pacto por culpa exclusiva das construtoras; (ii) estabelecer se é possível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória; e (iii) determinar se é cabível o arbitramento de indenização por lucros cessantes quando há rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos. A intervenção do Ministério Público foi dispensada, por não restarem configuradas as hipóteses legais de obrigatoriedade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Resta devidamente comprovado que o desfazimento do vínculo contratual ocorre por culpa exclusiva das construtoras rés, o que atrai a incidência do entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, impondo a devolução imediata e integral da quantia desembolsada pelos promitentes compradores, sem qualquer retenção.

A cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes revela-se manifestamente indevida, visto que a cláusula penal moratória já tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, conforme tese vinculante fixada no Tema 970 dos Recursos Especiais Repetitivos do STJ.

A opção pela rescisão contratual, com a consequente devolução integral e devidamente corrigida dos valores pagos, enseja o retorno das partes ao status quo ante, tornando incompatível o arbitramento concomitante de indenização por lucros cessantes (aluguéis presumidos), visto que o comprador decide não mais adquirir o imóvel, sob pena de configurar bis in idem e enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso Principal conhecido e desprovido. Recurso Adesivo conhecido e parcialmente provido.

Teses de julgamento: 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas. 2. A cláusula penal moratória possui finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio, não sendo cabível sua cumulação com lucros cessantes. 3. É incompatível o arbitramento de indenização por lucros cessantes em hipóteses de rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos, em face do retorno das partes ao status quo ante.

Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 8.078/1990 (CDC), art. 51. Código de Processo Civil, arts. 85, §§ 2º e 11, 86 e 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543. STJ, Temas nº 970 e 971 de Recursos Especiais Repetitivos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0500905-08.2015.8.05.0001, em que figuram como Apelantes e Apelados, simultaneamente, SAMANTA NEVES DE ALCANTARA e outro e PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e outra. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO PRINCIPAL e CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador(a) de Justiça

R01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 17 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recursos simultâneos de Apelação Cível (Principal e Adesiva) interpostos, respectivamente, por SAMANTA NEVES DE ALCANTARA e outro (Autores) e PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e outra (Rés), visando a reforma da r. sentença (ID 94805805 / 94805877) proferida pelo MM. Juízo de piso, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenizatória originária.

A sentença recorrida julgou os pedidos exordiais, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva das construtoras Rés, ante o atraso injustificado na entrega do imóvel. O Juízo a quo determinou a devolução integral e imediata dos valores pagos, bem como condenou as Rés ao pagamento de lucros cessantes e multas estipuladas.

Irresignados, os Autores interpuseram Recurso de Apelação Principal (ID 94805879), requerendo, em síntese, a majoração das condenações a título de danos morais e a cumulação irrestrita das penalidades moratórias com os lucros cessantes, argumentando que a conduta das empresas Rés gerou prejuízos que ultrapassam a esfera do mero aborrecimento contratual.

Por sua vez, as Rés apresentaram Recurso de Apelação Adesiva (ID 94805885), requerendo a reforma da sentença para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes. Sustentam a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal e, sobretudo, que a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos atrai o retorno das partes ao status quo ante, o que afasta a presunção de prejuízo material a título de aluguéis.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes, pugnando pelo desprovimento do recurso adverso e manutenção da sentença nos pontos que lhes foram favoráveis.

Cumpre registrar, preliminarmente, a desnecessidade de intervenção do Ministério Público no presente feito, por não restarem configuradas as hipóteses legais de obrigatoriedade previstas no art. 178 do Código de Processo Civil, tratando-se de direitos disponíveis envolvendo partes maiores e capazes.

Por fim, no que tange à sustentação oral, cumpre registrar a possibilidade de sua realização neste julgamento, conforme expressa previsão contida no art. 187, I, alínea "a", do Regimento Interno do Tribunal de Justiça da Bahia (RITJBA), bem como por se enquadrar na hipótese do art. 937, inciso I, do Código de Processo Civil.

É o relatório, com o qual, na forma do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

R01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Cuida-se de recursos simultâneos de Apelação Cível interpostos pelas partes em face da r. sentença proferida pelo Juízo de Primeiro Grau, que decidiu o pleito nos seguintes termos:

Pelo exposto, na forma do art. 487, I e III, "c", do CPC, ao mesmo tempo que HOMOLOGO a renúncia à pretensão relacionada à restituição em dobro do valor pago a título de comissão de corretagem, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado para DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, CONDENANDO as acionadas a RESTITUIR à parte demandante tudo o que foi pago por ela em razão do contrato agora rescindido, isso com correção monetária (INPC) desde cada um dos desembolsos e juros legais desde a citação; 

CONDENO ainda as acionadas a PAGAR multa contratual  de 2% (dois por cento) sobre tudo o que foi pago pela parte demandante, na forma da fundamentação retro, valor que deve ser corrigido monetariamente pelo INPC até o seu efetivo pagamento.

Além das parcelas acima destacadas,  CONDENO também a parte acionada ao PAGAMENTO de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir da presente data, a título de compensação por danos morais.

Dada a sucumbência recíproca, as custas e demais despesas do processo devem ser divididas proporcionalmente entre as partes, na forma do art. 86 do CPC, de maneira que a parte ré suportará 70% de tais custas e despesas, enquanto que a parte autora pagará 30%.

I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, notadamente o cabimento, a legitimidade, o interesse recursal, a tempestividade e o devido preparo. Inexistindo preliminares ou questões prejudiciais pendentes de apreciação, CONHEÇO de ambos os recursos (Principal e Adesivo) e passo à análise conjunta do mérito, dada a interdependência das matérias devolvidas a este Tribunal.

II – DO MÉRITO

A controvérsia central do presente feito reside na análise das consequências jurídicas advindas do incontroverso atraso na entrega de unidade imobiliária, notadamente quanto à (im)possibilidade de condenação ao pagamento de lucros cessantes cumulados com cláusula penal e a devolução integral dos valores em contexto de rescisão contratual.

Primeiramente, no que toca à rescisão do pacto e à restituição de valores, escorreita a sentença originária. Restou devidamente comprovado nos autos que o desfazimento do vínculo contratual ocorreu por culpa exclusiva das construtoras Rés (Apelantes Adesivas), que não cumpriram o prazo estipulado para a entrega da obra.

Nesse contexto, incide o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na Súmula 543, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Logo, correta a determinação de devolução imediata e integral da quantia desembolsada pelos promitentes compradores, sem qualquer retenção por parte das promitentes vendedoras, preservando-se a higidez do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que veda cláusulas contratuais abusivas.

Contudo, quanto ao ponto central de divergência, assiste razão às Rés/Apelantes Adesivas. O Juízo a quo condenou a parte demandada ao pagamento de lucros cessantes. Entretanto, a jurisprudência pátria, consolidada no âmbito do STJ, orienta-se no sentido de que o pedido de rescisão contratual, com a devolução integral e devidamente corrigida dos valores pagos, enseja o retorno das partes ao status quo ante. Sendo assim, revela-se incompatível o arbitramento de indenização por lucros cessantes (aluguéis presumidos) se o comprador optou por não manter o imóvel em seu patrimônio. A devolução do montante investido, acrescida dos consectários legais, já recompõe o prejuízo decorrente da indisponibilidade do capital, configurando bis in idem a adição de aluguéis por um imóvel que, afinal, o autor decidiu não mais adquirir.

Ademais, no que pertine à cumulação das sanções pretendida pelos Autores/Apelantes Principais, impende destacar os paradigmas firmados pelo colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos atinentes aos Temas 970 e 971. A tese fixada no Tema 970 estabelece de forma peremptória que:

"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."

Dessa forma, é manifestamente indevida qualquer cumulação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes, como requerem os Autores. E, como exaustivamente delineado, os próprios lucros cessantes não ostentam cabimento em hipóteses de rescisão contratual onde há devolução da integralidade dos valores pagos. A manutenção dos lucros cessantes representaria flagrante enriquecimento sem causa dos demandantes.

Consequentemente, o recurso principal (dos Autores) não merece prosperar, enquanto o apelo adesivo (das Rés) deve ser provido para o fim específico de afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes, compatibilizando a decisão aos preceitos sumulados e vinculantes da Corte Superior.

Ante o exposto, e em harmonia com os fundamentos acima delineados, voto no sentido de:

a) CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação Principal interposto por SAMANTA NEVES DE ALCANTARA e outro (Autores) (ID 94805879);

b) CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao Recurso de Apelação Adesiva interposto por PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e outra (Rés) (ID 94805885), para, reformando parcialmente a sentença de base, excluir da condenação imposta às demandadas o pagamento de indenização a título de lucros cessantes;

c) MANTENHO a sentença intocada em seus demais termos, notadamente quanto à declaração de rescisão do contrato por culpa exclusiva das Rés e à obrigação de restituir, de forma integral e imediata, a totalidade dos valores despendidos pelos Autores, nos moldes da Súmula 543 do STJ;

d) REDIMENSIONAR os ônus sucumbenciais em face da sucumbência recíproca. Condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (já sopesado o trabalho em sede recursal, a teor do art. 85, §2º e §11, do CPC). Referido ônus deverá ser suportado na proporção de 70% (setenta por cento) pelas Rés e 30% (trinta por cento) pelos Autores, observando-se, em relação aos Autores, a suspensão da exigibilidade caso sejam beneficiários da justiça gratuita (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

R01