PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. INVIABILIDADE DA ADJUDICAÇÃO. ARRAS PENITENCIAIS. CLÁUSULA EXPRESSA. PERDA LEGÍTIMA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS. DANO MORAL INEXISTENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. A adjudicação compulsória pressupõe a quitação integral do preço ajustado na promessa de compra e venda, conforme art. 1.417 do Código Civil.

2. Inexistindo prova do pagamento total, resta inviabilizada a transferência compulsória da propriedade.

3. Quanto a devolução do sinal, consta no contrato de ID 11025451, cláusula expressa estipulando a perda do sinal em caso de desistência do comprador configurando arras penitenciais prevista no art. 420 do CC.

4. A ausência de contestação substancial por parte do litisconsorte não afasta sua legitimidade passiva e a condenação em honorários, conforme o princípio da causalidade.

5. Por fim, no caso dos autos, não restou demonstrado ato ilícito a justificar a indenização por danos morais, prevista no art. 186 do CC.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação n.º 0094415-74.2011.8.05.0001, em que figuram como parte Apelante, Jose Franca Martins de Andrade e Apeladas, Mariana Soares Meira e outros.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao recurso, e o fazem pelas razões que integram o voto da Relatora.

                                     Sala das Sessões,  26 de agosto de 2025.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dra. Jéssica Martins.

Salvador, 26 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Jose Franca Martins de Andrade contra sentença proferida nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada em face de Mariana Soares Meira, Inês Celeste Soares da Rocha e Viomário Silva Ferreira, que tramitou perante a 9.ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA.

Na exordial, o autor alegou ter firmado contrato de promessa de compra e venda com os promovidos, mediante o qual teria adimplido parte do preço ajustado, postulando, com fulcro na teoria do inadimplemento parcial, a adjudicação do bem imóvel objeto do ajuste.

O juízo a quo julgou improcedente o pedido, ao fundamento de que o autor não comprovou o pagamento integral do preço, condição indispensável para a adjudicação compulsória, conforme interpretação dominante do art. 1.417 do Código Civil. Ademais, reconheceu que a cláusula sexta do contrato previa a natureza penitencial das arras, autorizando a sua retenção em caso de desistência do promitente comprador, conforme fora o caso dos autos.

Em sede de apelação, o autor sustenta: que o contrato fora parcialmente cumprido e que a adjudicação poderia ser deferida, mesmo sem a integralidade do preço; que as arras não poderiam ser retidas pelas rés, por ausência de motivação na rescisão; que deveria ser excluída a condenação em honorários advocatícios em favor de Viomário Silva Ferreira, por ausência de resistência efetiva à pretensão inicial; e os danos morais decorrentes da frustração do negócio jurídico deveriam ser reconhecidos.

Os recorridos, em contrarrazões, pugnam pela manutenção integral da sentença, destacando que a mora do autor foi clara, e que a cláusula contratual sobre as arras foi expressamente pactuada.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à r. Secretaria desta Câmara, com o relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando se tratar de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do mesmo diploma legal.

É o relatório.

Salvador, 23 de julho de 2025.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Jose Franca Martins de Andrade contra sentença proferida nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada em face de Mariana Soares Meira, Inês Celeste Soares da Rocha e Viomário Silva Ferreira, que tramitou perante a 9.ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA.

A pretensão do autor fundou-se no art. 1.417 do Código Civil, que dispõe:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que não é cabível adjudicação compulsória sem a quitação integral do preço:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL. QUITAÇÃO DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. ADJUDICAÇÃO. NÃO CABIMENTO. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA. ACÓRDÃO REFORMADO.

1. O pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória.

2. Estando o acórdão recorrido em confronto com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 568 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras.

3. Agravo interno não provido.

(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n.º 2.425.946/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 6/9/2024).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO COM BASE NO PROVEITO ECONÔMICO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de adjudicação compulsória objetivando a outorga de escritura pública de imóvel, cujo pedido foi julgado procedente para conceder à autora, ora recorrente, a carta de adjudicação, uma vez que a obrigação imposta no contrato de compra e venda foi concluída e quitada com o pagamento integral do preço. 

(...) (EDcl no AgInt no REsp n.º 2.079.648/DF, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado aos 9/12/2024, DJe de 19/12/2024). Incidência da Súmula n.º 83 do STJ.

3. Agravo interno não provido.

(STJ, AgInt no AgInt no AREsp n.º 2.618.344/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 22/5/2025).

No caso em apreço, conforme consta da cláusula segunda do contrato, o pagamento integral do preço, no valor de 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais) deveria ser concluído em 15 dias, prazo esse que não foi observado pelo autor, o qual, não comprovou o adimplemento do valor integral da avença.

Ademais, conforme estabelecido no contrato, o pagamento seria de um sinal no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), no ato da assinatura do contrato e R$ 100.000,00 (cem mil reais) na lavratura da escritura de compra e venda, no prazo de 15 (quinze) dias, também não observado pelo apelante. Da mesma forma, o e-mail apresentado pelo próprio apelante no ID 11025254, discrimina a forma de pagamento e o valor total do imóvel objeto do contrato que se pretende adjudicar.

Restou demonstrado nos autos que o agravante efetivou depósito no valor de R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais), a título de sinal, ou seja, inferior ao pactuado no contrato.

Verifica-se ainda pelo documento de ID11025237, que o apelante foi notificado extrajudicialmente sobre a desistência do contrato, corroborando com o entendimento de ausência de pagamento integral da avença.

Quanto à retenção das arras, também não assiste razão ao apelante. A cláusula sexta do contrato anexado pelo apelante no ID 11025451, dispõe, de maneira expressa, que, em caso de desistência pelos promitentes compradores, haveria perda do valor pago a título de sinal. Trata-se, portanto, de arras penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil:

Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Inconteste, nos autos, a mora do autor, que não demonstrou vício de vontade ou inadimplemento da contraparte, razão pela qual correta a sentença ao reconhecer a perda das arras.

Quanto à condenação em honorários advocatícios em favor de Viomário Silva Ferreira, ainda que este não tenha apresentado resistência substancial, é parte formalmente integrada ao processo, sendo legítima a fixação de verba honorária conforme o princípio da causalidade, como previsto no art. 85, § 2.º, do CPC.

Por fim, no tocante ao pedido de danos morais, nos termos do art. 186 do CC, “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Nos presentes autos, não restou demonstrado o ato ilícito apto a ser indenizado por reparação moral.

Portanto, cabe a manutenção da sentença vergastada por seus termos e fundamentos.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo-se, in totum, a sentença a quo. Face a sucumbência da apelante, majora-se os honorários para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Salvador, 26 de agosto de 2025.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19