PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES. VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO (ART. 422 DO CC). NÃO COMPROVAÇÃO DA COMUNICAÇÃO DA BAIXA DE HIPOTECA. ÔNUS DA PROVA (ART. 373, II, DO CPC). ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA (ART. 723 DO CC). MERA INTERMEDIAÇÃO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS (ART. 418 DO CC). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.        Controvérsia limitada à verificação da existência de inadimplemento contratual imputável aos vendedores e à consequente rescisão do contrato com restituição dos valores pagos.

2.        Contrato que impunha aos vendedores obrigação composta: baixa da hipoteca, averbação e comunicação aos compradores, sendo esta condição para exigibilidade da parcela subsequente.

3.        Ausência de comprovação da comunicação da baixa do gravame, elemento essencial à continuidade do negócio jurídico.

4.        Violação dos deveres anexos da boa-fé objetiva, especialmente os deveres de informação, cooperação e lealdade (art. 422 do CC).

5.        Ônus da prova do adimplemento que incumbia aos vendedores, nos termos do art. 373, II, do CPC, não sendo suficiente a mera alegação desacompanhada de prova.

6.        Configuração de inadimplemento contratual culposo, a justificar a resolução do contrato, nos termos dos arts. 474 e 475 do Código Civil.

7.        Ilegitimidade passiva da imobiliária corretamente reconhecida, diante de sua atuação restrita à intermediação do negócio, nos termos do art. 723 do Código Civil.  Inexistência de demonstração de falha na prestação do serviço que justifique sua responsabilização.

8.        Rescisão contratual imputável aos vendedores que enseja a devolução em dobro das arras, nos termos do art. 418 do Código Civil.

9.        Irrelevância da alegação de que o valor foi recebido pela imobiliária, por atuar como preposta dos vendedores, sendo o pagamento a ela equiparado ao pagamento direto.

10.     Alegação de falsidade documental não comprovada e não submetida ao incidente próprio, incidindo preclusão.

11.     Honorários arbitrados em patamar máximo pelo juízo primevo.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0545840-36.2015.8.05.0001, no qual figuram como apelante e apelada as partes acima elencadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e assim o fazem pelas seguintes razões.

VII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Rogério Gama Morais e Danúbia Oliveira de Macedo nos autos da ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por Márcio Pereira Valente e Ângela Santana Bispo da Hora Valente, em face dos ora apelantes e da empresa Brito Amoedo Imobiliária Ltda., em trâmite perante a 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA.

Consta dos autos que a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com os réus, tendo efetuado pagamento de sinal no valor de R$ 18.500,00, ajustando-se que os vendedores deveriam providenciar a baixa da hipoteca que recaía sobre o bem no prazo de 120 dias, condição para o pagamento da parcela subsequente. Alegou a parte autora que tal obrigação não foi devidamente cumprida, especialmente quanto à comunicação da baixa, motivo pelo qual pleiteou a resolução contratual e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Sobreveio sentença (ID 48173774), que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária, extinguindo o feito em relação a ela sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato e condenar os réus ao pagamento da quantia de R$ 37.000,00, a título de danos materiais, acrescida de correção monetária e juros, além de julgar improcedente a reconvenção e fixar honorários advocatícios, observada a gratuidade de justiça .

Irresignados, os réus interpuseram recurso de apelação (ID 48173776), sustentando, em síntese, que não houve inadimplemento contratual, uma vez que a baixa da hipoteca foi realizada dentro do prazo estipulado, conforme documentação juntada aos autos. Alegam que não há prova de que deixaram de comunicar a referida baixa aos compradores, afirmando que o juízo de origem incorreu em erro na valoração das provas. Defendem, ainda, que não receberam qualquer valor decorrente da negociação, sendo indevida a condenação à restituição do sinal, pois toda a intermediação e eventual recebimento de valores teriam sido realizados pela imobiliária. Sustentam, também, que a exclusão da empresa Brito Amoedo Imobiliária do polo passivo foi equivocada, pois esta teria participado ativamente das tratativas do negócio, devendo responder pelos prejuízos. Ademais, alegam a existência de documentos falsificados juntados pela referida empresa, com assinaturas que não lhes pertencem, o que teria induzido o juízo a erro. Ao final, requerem a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos iniciais.

Foram apresentadas contrarrazões pela empresa Brito Amoedo Imobiliária Ltda. (ID 48173781), nas quais sustenta a correção da sentença, especialmente quanto ao reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que atuou apenas como intermediadora do negócio, sem assumir obrigações contratuais relacionadas à baixa da hipoteca. Afirma que não há liame jurídico que justifique sua responsabilização por eventual inadimplemento dos vendedores e que as alegações dos apelantes carecem de fundamento fático e jurídico, inclusive no que se refere à imputação de falsidade documental. Requer, assim, o desprovimento do recurso e a manutenção integral da sentença.

No âmbito do segundo grau, verifica-se a regular interposição do recurso de apelação (ID 48173776), a apresentação de contrarrazões pela imobiliária (ID 48173781) e, posteriormente, manifestação dos apelantes acerca dessas contrarrazões (ID 61260219), na qual reiteram os argumentos recursais, especialmente no tocante à responsabilidade da imobiliária e à inexistência de inadimplemento contratual, insistindo na tese de que cumpriram integralmente a obrigação de baixa da hipoteca dentro do prazo ajustado e que não deram causa ao desfazimento do negócio.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, VIII).

Salvador/BA, 24 de março de 2026.

Desa. Regina Helena Santos e Silva

Relatora

VII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação.

Cinge-se a controvérsia à verificação da existência, ou não, de inadimplemento contratual imputável aos apelantes, apto a justificar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, bem como à consequente condenação à restituição dos valores pagos.

Não assiste razão aos apelantes.

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser interpretada à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, nos termos dos arts. 421 e 422 do Código Civil.

No caso concreto, restou incontroverso que o contrato celebrado previa, como obrigação dos vendedores, não apenas a baixa da hipoteca incidente sobre o imóvel, mas também a sua averbação e a comunicação aos compradores, sendo esta última condição necessária para a exigibilidade da parcela subsequente do preço.

E é exatamente nesse ponto que se encontra o núcleo da controvérsia.

Embora os apelantes sustentem que promoveram a baixa da hipoteca dentro do prazo contratual, tal circunstância, por si só, não é suficiente para caracterizar o adimplemento integral da obrigação assumida. Isso porque o cumprimento contratual deve ser analisado de forma global, à luz do conteúdo integral da avença, não se admitindo o cumprimento parcial quando a obrigação é composta por deveres interdependentes. Com efeito, o ponto central não reside propriamente na realização da baixa do gravame, mas na ausência de comprovação de sua comunicação aos compradores, circunstância juridicamente relevante e indispensável para a continuidade do negócio.

À luz do art. 422 do Código Civil, os contratos devem ser executados conforme a boa-fé objetiva, da qual decorrem deveres anexos de conduta, como os deveres de informação, cooperação e lealdade. Tais deveres impõem às partes atuação ativa e transparente, de modo a viabilizar o cumprimento do contrato em sua integralidade.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Nesse contexto, incumbia aos apelantes não apenas promover a baixa da hipoteca, mas também comunicar de forma eficaz esse fato aos adquirentes, permitindo-lhes adimplir a obrigação subsequente. A omissão nesse ponto compromete a finalidade do contrato e configura violação direta aos deveres anexos da boa-fé objetiva.

No que se refere ao ônus da prova, a alegação de que “não há prova de que deixaram de comunicar” não se sustenta. Nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, cabia aos apelantes demonstrar o adimplemento integral da obrigação, o que inclui, necessariamente, a comprovação da comunicação. A simples alegação não supre a ausência de prova, sendo plenamente exigível a demonstração por meio idôneo.

A ausência dessa comprovação conduz à conclusão de que houve apenas cumprimento parcial da obrigação, o que, em contratos dessa natureza, revela-se juridicamente insuficiente. Dessa forma, a não comprovação da comunicação — elemento essencial para a eficácia da obrigação — configura inadimplemento contratual culposo, por violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva, justificando a resolução do contrato, nos termos dos arts. 474 e 475 do Código Civil.

Colaciono precedente ilustrativo sobre o tema:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E TUTELA DE URGÊNCIA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DO VENDEDEDOR. VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL: NO CASO CONCRETO, DEVE SER RECONHECIDO QUE A RESCISÃO CONTRATUAL OCORREU POR INICIATIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR, EM RAZÃO DA VIOLÇÃO DO DEVER DE INFORMAR. O VENDEDOR DEIXOU DE TRAZER AOS AUTOS PROVA DEMONSTRANDO QUE O AUTOR TINHA CONHECIMENTO DOS GRAVAMES INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL, A SABER, ÁREA DE PRESERVAÇÃO NO TERRENO EM QUE O EMPREENDIMENTO SERIA CONSTRUÍDO, E DA EXISTÊNCIA DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL. COM EFEITO, CABÍVEL A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES ADIMPLIDOS PELA PROMITENTE-COMPRADORA.TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. O TERMO INICIAL PARA INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES A SEREM RESSARCIDOS AO PROMITENTE COMPRADOR É DATA DE CADA DESEMBOLSO. PRECEDENTES.ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. A CORREÇÃO MONETÁRIA NADA MAIS QUE É DO QUE A REPOSIÇÃO DO PODER DE COMPRA DA MOEDA EM DECORRÊNCIA DO DECURSO DO TEMPO. OS VALORES DEVEM SER ATUALIADOS PELO ÍNDICE IPCA-E, AMPLAMENTE ADOTADO POR ESTE E. TRIBUNAL.JUROS DE MORA. TENDO EM VISTA QUE A RESCISÃO CONTRATUAL OCORREU POR CULPA DO VENDEDOR, OS JUROS DE MORA DEVEM INCIDIR DESDE DA DATA DA CITAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. A INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL É LEGÍTIMA QUANDO HOUVER O EFETIVO USO E GOZO DO IMÓVEL, NÃO HAVENDO DEMONSTRAÇÃO MÍNIMA NESSE SENTIDO NOS AUTOS.APELO DO RÉU DESPROVIDO E APELO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível, Nº 50009180820248210101, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em: 29-05-2025) (TJ-RS - Apelação: 50009180820248210101 OUTRA, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Data de Julgamento: 29/05/2025, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 03/06/2025)

No tocante à responsabilidade da imobiliária, também não prospera a insurgência recursal.

A sentença reconheceu, de forma acertada, a ilegitimidade passiva da empresa intermediadora, entendimento que merece integral manutenção.

Nos termos do art. 723 do Código Civil, a atuação da corretora limita-se, em regra, à intermediação do negócio, não lhe sendo imputáveis as obrigações próprias do contrato principal, como a regularização do imóvel.

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

A jurisprudência é firme nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DADO COMO SINAL. A responsabilidade da corretora de imóveis está associada ao serviço por ela ofertado. Eventual inadimplemento ou falha na prestação do serviço relacionada ao imóvel em si, como no caso em exame, não pode ser imputada a ela imputada. Comprovação de que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da parte ré. Devolução em dobro do valor da entrada e incidência da multa contratual estipulada no contrato. Recurso não provido.

(TJ-MS - Apelação Cível: 08010808920198120001 Campo Grande, Relator: Des. Vilson Bertelli, Data de Julgamento: 20/09/2024, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/09/2024)

Não se verifica, no caso concreto, qualquer falha na prestação do serviço que justifique sua responsabilização, razão pela qual correta sua exclusão do polo passivo.

No tocante à condenação à restituição do valor pago a título de sinal, igualmente não merece reparo a sentença.

Conforme se extrai dos autos, os autores efetuaram o pagamento de arras no valor de R$ 18.500,00, tendo a rescisão contratual sido reconhecida por culpa dos vendedores. Nessas hipóteses, incide diretamente o art. 418 do Código Civil, segundo o qual, se a parte que recebeu as arras der causa à inexecução do contrato, deverá devolvê-las em dobro. Vide:

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Art. 418.  Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der:     (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024)   Produção de efeitos

I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as;     (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)   Produção de efeitos

II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.     (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)   Produção de efeitos

Trata-se de consequência legal automática da resolução contratual por culpa de quem recebeu o sinal, não havendo margem para afastamento da penalidade. Nesse passo, a alegação dos apelantes de que não receberam diretamente os valores, por terem sido pagos à imobiliária, não merece acolhimento, isso porque, no contexto da negociação, a imobiliária atuou como intermediadora do negócio, funcionando como preposta ou mandatária dos vendedores para fins de recebimento dos valores iniciais. Assim, o pagamento realizado à intermediadora é juridicamente equiparado ao pagamento feito aos próprios vendedores.

Ressalta-se que, eventual controvérsia interna entre vendedores e imobiliária quanto ao repasse dos valores não pode ser oposta aos compradores, sob pena de violação à boa-fé objetiva e à segurança jurídica das relações contratuais.

Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica ao reconhecer que, sendo a rescisão imputável ao vendedor, impõe-se a devolução em dobro das arras, ainda que o valor tenha sido recebido por intermédio de terceiro:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL, REPARAÇÃO POR DANO MORAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTAS DE PROPRIEDADE – REVELIA – PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS PELO AUTOR – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.APELAÇÃO – IMÓVEL SUBMETIDO AO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING) – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – EFEITOS DA REVELIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE DA PARCELA DE INTERMEDIAÇÃO – ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 APLICADA SOMENTE NO CASO DE DISTRATO OU RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.RECURSO ADESIVO – PARCELA DE INTERMEDIAÇÃO (COMISSÃO DE CORRETAGEM) QUE, NA ESPÉCIE, TEVE NATUREZA DE ARRAS OU SINAL – DEVOLUÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS DE NATUREZA CONFIRMATÓRIA – ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL – RECURSO PROVIDO.

(TJ-PR 00101506520238160017 Maringá, Relator: Domingos José Perfetto, Data de Julgamento: 28/02/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/03/2025)

Dessa forma, correta a condenação dos apelantes à restituição do valor de R$ 37.000,00, correspondente ao dobro do sinal pago, em estrita observância ao art. 418 do Código Civil.

No que se refere à alegação de falsidade documental, observa-se que não houve instauração do incidente próprio, tampouco produção de prova técnica apta a infirmar os documentos constantes dos autos, razão pela qual a alegação não merece acolhimento, inclusive diante da preclusão.

Por fim, não se verifica qualquer ilegalidade ou desproporcionalidade na condenação imposta, a qual se mostra adequada à recomposição do prejuízo suportado pela parte autora.

Diante de todo o exposto, não havendo elementos capazes de infirmar os fundamentos da sentença, impõe-se a sua manutenção integral.

Isto posto, voto no sentido de CONHECER do recurso de apelação e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença recorrida. Deixo de majorar os honorários sucumbenciais pois, arbitrados em patamar máximo, pelo juízo de piso.

Com o escopo de evitar oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo pré-questionados todos os dispositivos legais invocados. Ficam as partes ainda advertidas de que aviados embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, § 2º, do CPC.

VII