PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL FINANCIADO PELO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO EM LEILÃO. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. POSSE PRECÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de usucapião extraordinária de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, objeto de execução extrajudicial pelo credor e posteriormente alienado em leilão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - A questão principal consiste em saber se os apelantes preenchem os requisitos legais para a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, especialmente quanto à existência de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - A posse decorrente de contrato de compra e venda firmado com anterior mutuária do imóvel, cuja propriedade já havia sido consolidada em favor da instituição financeira credora, não configura animus domini necessário à usucapião, caracterizando-se como posse precária.

4 - O conhecimento da garantia hipotecária e das ações judiciais envolvendo o imóvel, somado às oposições manifestadas pelo credor hipotecário, descaracteriza a natureza mansa e pacífica da posse, requisito essencial para a usucapião.

5 - Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é incabível a aquisição por usucapião de imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação, tendo em vista o caráter público dos serviços prestados na implementação da política habitacional.

IV. DISPOSITIVO

6 - Recurso a que se nega provimento.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.208 e 1.238.

Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp: 1343742 RJ; STJ - REsp 1874632 AL; STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1538551 RJ.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 8104588-69.2021.8.05.00011, em que figura como Apelante ANTONIO CARLOS DA SILVA REIS e outros, e como Apelado(a)  IVONICE MUTI e outros,

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em negar provimento ao recurso, pelas razões que integram o voto condutor. 

Salvador, data registrada no sistema

Presidente 

Relator 

Procurador(a) de Justiça

RM02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por ANTONIO CARLOS DA SILVA REIS e MARIA DE SOUZA REIS contra sentença proferida nos autos da ação de usucapião extraordinária c/c tutela de urgência ajuizada em face de BANCO BRADESCO S/A e IVONICE MUTI.

A decisão recorrida lançada ao ID 65509133 julgou improcedente o pedido inicial, sob o fundamento de ausência dos requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária, notadamente pela inexistência de animus domini, da posse mansa e pacífica e pelo fato de o imóvel estar vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação. Condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em razão da concessão do benefício da justiça gratuita.

Inconformados, os autores interpuseram recurso de apelação (ID 65509141) insistindo na tese de que possuem o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini há mais de 21 anos, e que o banco sempre teve ciência da situação, mas nunca se opôs à posse.

Relatam que o bem foi adquirido, em 1998, mediante contrato particular de compra e venda firmado com a antiga proprietária DELVIANE NADIER FELZEMBURG, no qual se estabeleceu o pagamento do valor ajustado e o resgate do saldo devedor junto ao banco.

Aduzem que, durante esse período, adimpliram todos os encargos relativos ao imóvel, inclusive tributos, e que jamais houve qualquer oposição à sua posse.

Argumentam que todas as medidas judiciais anteriormente adotadas foram direcionadas à antiga proprietária, e não aos ora apelantes, os quais se mantiveram no imóvel de boa-fé. Ressaltam que os elementos probatórios constantes dos autos, como comprovantes de pagamento, ata notarial e declaração dos confrontantes, demonstram o exercício de posse nos moldes legais, sendo, portanto, cabível a declaração de domínio por meio da usucapião extraordinária.

Ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença e declarar o domínio do imóvel em favor dos apelantes.

As contrarrazões de IVONICE MUTI foram apresentadas ao ID 65509142, sustentando a manutenção da sentença ao argumento de que o imóvel foi regularmente arrematado em leilão extrajudicial realizado em 2017, sendo a apelada sua atual proprietária.

Alega que os apelantes jamais figuraram como proprietários do bem, tampouco comprovaram animus domini, tratando-se de posse derivada de contrato de gaveta.

Ressalta ainda a inexistência de posse mansa e pacífica, visto que o banco recorrido atuou ativamente na retomada do imóvel, além da existência de ação de imissão na posse ajuizada pela apelada.

Afirma que os apelantes já tentaram por outras vias obter a declaração de usucapião do mesmo imóvel, sem sucesso, e que possuem outro bem registrado em seu nome, o que inviabiliza a pretensão.

Requer o desprovimento do recurso.

O BANCO BRADESCO S/A também apresentou contrarrazões, constantes do ID 66080325, nas quais defende igualmente a manutenção da sentença, argumentando que a alienação do imóvel à recorrida IVONICE MUTI foi legítima, tendo ocorrido após arrematação decorrente de execução extrajudicial devidamente formalizada nos termos da legislação pertinente.

Aduz que os apelantes jamais adquiriram a propriedade do bem e que a ocupação do imóvel se deu sem ciência ou anuência do banco, não podendo ser reconhecida como posse ad usucapionem.

Argumenta que o imóvel é vinculado ao SFH, o que impede sua aquisição por usucapião, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, além de destacar a ausência de animus domini e a má-fé dos ocupantes.

Requer o desprovimento da apelação.

Os autos foram inicialmente distribuídos à Quarta Câmara Cível e posteriormente redistribuídos a esta Quinta Câmara Cível por prevenção, tendo em vista a conexão com a ação de imissão na posse nº 8138840-98.2021.8.05.0001, na qual foi interposto o agravo de instrumento nº 8029757-82.2023.8.05.0000, julgado por este Órgão Colegiado.

É o relatório.

Nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I). 

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à sua análise.

Preliminarmente, rejeito a alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade, pois, embora sucintas, as razões recursais impugnam especificamente os fundamentos da sentença, apresentando argumentos para reforma do julgado.

No mérito, contudo, o recurso não merece provimento.

A pretensão dos apelantes é obter a declaração judicial de aquisição da propriedade do imóvel litigioso por usucapião extraordinária, com fundamento no art. 1.238 do Código Civil, que exige "posse por quinze anos, sem interrupção, nem oposição", exercida com ânimo

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

O primeiro obstáculo à pretensão dos apelantes reside na ausência de animus domini. Com efeito, os próprios autores admitem que sua posse decorre de contrato de compra e venda (ID 65508652) firmado com a anterior proprietária, demonstrando reconhecimento do domínio alheio.

Conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião" (AgInt no REsp 1.520.297/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA).

Ademais, quando da celebração do contrato em março de 1998, o imóvel já não pertencia à Sra. Delvane, tendo sido arrematado pelo Banco Bradesco em fevereiro do mesmo ano, conforme comprovam os documentos dos autos (ID 65509108).

Assim, a posse dos apelantes caracteriza-se como precária, nos termos do art. 1.208 do Código Civil, visto que obtida contra o legítimo proprietário do bem.

“Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.”

Também não se pode falar em posse mansa e pacífica. A documentação acostada aos autos evidencia que o agente financeiro, desde a década de 90, vem perseguindo a propriedade do bem.

Ainda que as ações judiciais tenham sido ajuizadas contra a Sra. Delvane, a existência de litígio sobre o imóvel afasta a caracterização da posse mansa e pacífica exigida para a usucapião.

A sentença proferida nos autos do processo nº 0065208-06.2006.8.05.0001, que aplicou a teoria do fato consumado para manter os efeitos da execução extrajudicial, não legitima a posse dos apelantes. Ao contrário, confirma a validade dos procedimentos que culminaram na arrematação do imóvel pelo banco e sua posterior alienação à segunda apelada.

Acrescente-se que, conforme demonstrado pela segunda apelada, os autores possuem outro imóvel em seu nome (ID 65509110), registrado sob a matrícula nº 14.896 do 5º CRI de Salvador, circunstância que também obsta a pretensão aquisitiva.

Por fim, destaco o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é "descabida a aquisição, por usucapião, de imóveis vinculados ao SFH, tendo em vista o caráter público dos serviços prestados pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação" (STJ - AgInt no AREsp: 1343742 RJ 2018/0201906-7, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/02/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2019 RB vol. 661 p. 203).

Tal posicionamento, baseado na natureza e finalidade do Sistema Financeiro de Habitação, afasta a possibilidade de usucapião no caso concreto.

Portanto, ausentes os requisitos legais para a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, impõe-se a manutenção da sentença que julgou improcedente a demanda.

Ante o exposto, o voto é no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida aos apelantes.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM02