PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS ASSOCIATIVAS. LOTE ISENTO POR ESTATUTO SOCIAL, EXPRESSAMENTE ESTABELECIDO NO ART. 3º, § 4º, DO ESTATUTO SOCIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017. TEMA 882/STJ. TEMA 492/STF. PRECEDENTES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. VERBA HONORÁRIA. MAJORAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8009610-15.2023.8.05.0039, em que figuram como apelante ASSOCIACAO ALPHAVILLE LITORAL NORTE e como apelados MGI PATRIMONIAL LTDA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 25 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

Trata-se de Apelação Cível, interposta pela ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE LITORAL NORTE, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Camaçari, que julgou improcedente o pedido inicial de cobrança de taxas associativas relacionadas ao lote nº 01, Quadra E-05, no loteamento Alphaville Litoral Norte, nos termos a seguir:

“...Isto posto, considerando que a parte autora, apesar de devidamente oportunizada, não comprovou que os valores indicados na inicial são devidos pelo réu, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na exordial, ao tempo que extingo o processo, nos moldes do art. 487, I, do NCPC.

Condeno a autora ao pagamento das despesas e dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa atualizado. 

Considerando o depósito judicial indevido realizado pelo autor no valor de R$ 1.428,25 (mil quatrocentos e vinte e oito reais e vinte e cinco centavos) juntado no ID 444899552, DEFIRO a expedição de alvará do referido valor, em favor do autor.

Ao cartório para que expeça alvará judicial em favor do autor do valor de R$ 1.428,25 (mil quatrocentos e vinte e oito reais e vinte e cinco centavos) juntado no ID 444899552 para: chave PIX nº 06.212.342/0001-51, sob o domínio da Associação Alphaville Litoral Norte I...”

Na origem, a parte autora ajuizou ação de cobrança, alegando que os réus, na condição de associados e legítimos proprietários do lote supramencionado, estariam inadimplentes quanto às taxas de manutenção associativa desde setembro de 2018, acumulando débito no valor de R$ 1.653.188,84.

O Juízo acolheu a defesa dos réus, reconhecendo a isenção estatutária do lote 01, Quadra E-05, por força do art. 3º, §4º, do Estatuto Social da associação, enquanto não parcelado o terreno. Com base nisso, julgou improcedente a demanda e extinguiu o processo nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em suas razões de apelação, a recorrente alega, em síntese, o dever dos réus de contribuírem com as taxas associativas, dada a natureza vinculativa da obrigação “propter rem”.

Sustenta a aplicação equivocada do art. 3º, §4º, do Estatuto Social, uma vez que este dispositivo não afastaria a obrigatoriedade do pagamento, especialmente após a edição da Lei nº 13.465/2017, que consolidou a cotização dos proprietários de imóveis.

Aduz divergência jurisprudencial em relação ao entendimento adotado pelo STJ sobre a matéria.

Com estes fundamentos, pleiteia o provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença recorrida.

Por outro lado, os apelados defendem a manutenção da sentença, reiterando os argumentos de isenção previstos no Estatuto Social e a inexistência de vínculo associativo que os obrigue ao pagamento de taxas, requerendo, assim, o desprovimento do apelo.

É, pois, o relatório. 

Salvador/BA, 11 de dezembro de 2024.

 Des. Antônio Maron Agle Filho 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação interposta.

Preparo recursal, ID 71153251.

A controvérsia cinge-se, em suma, à obrigatoriedade, ou não, do pagamento de taxas associativas por parte dos réus, proprietários do lote 01, Quadra E-05.

De um lado, sustenta a apelante que as taxas associativas decorrem de obrigação "propter rem", vinculada à propriedade do lote, nos termos da Lei nº 6.766/79 e da Lei nº 13.465/2017.

De outro, alegam os apelados que há expressa isenção estatutária, conforme o art. 3º, §4º, do Estatuto Social da Associação (ID 71151064), além de não usufruírem dos serviços e benefícios oferecidos pela associação.

Pois bem.

É sabido que a obrigação de natureza "propter rem" vincula-se diretamente à coisa, no caso, ao imóvel, e, não, ao titular do direito real.

Tal obrigação encontra respaldo nos arts. 1.348, V, e 1.357, do Código Civil, bem como na Lei nº 13.465/2017, que conferiu novo tratamento às taxas de manutenção em loteamentos fechados, contudo, a caracterização da sobredita obrigação exige dois elementos essenciais, quais sejam, a existência de previsão estatutária ou contratual válida e a adesão ou anuência do proprietário.

No caso em análise, a apelante fundamenta sua pretensão na obrigatoriedade de pagamento vinculada ao imóvel e na Lei nº 13.465/2017. Todavia, não comprovou a adesão específica dos réus ao Estatuto Social da Associação, sendo incontroverso que o lote dos apelados encontra-se expressamente isento das contribuições associativas, nos termos do art. 3º, §4º, do Estatuto Social (ID 71151064), enquanto não houver parcelamento, obviamente.

Dispõe o art. 3º, §4º, do mencionado Estatuto Social:

"Os lotes 01 da Quadra E05, 01 da Quadra E06 e 01 e 02 da Quadra E07, enquanto não parcelados, não estarão sujeitos às restrições urbanísticas e construtivas impostas para os lotes do loteamento, nem ao pagamento de contribuições à Associação."

Além disso, o §5º reforça que tais lotes não se beneficiarão das atividades associativas, como limpeza e segurança, salvo se houver convênio específico, o que não foi comprovado pela parte autora.

Embora a apelante invoque a aplicação da Lei nº 13.465/2017 para justificar a cobrança, é necessário ponderar, lado outro, que, ainda que esta legislação tenha introduzido a possibilidade de cotização obrigatória em loteamentos fechados, sua aplicação exige o cumprimento de condições específicas, como a adequação dos atos constitutivos das associações à norma e o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.

No presente caso, não se verificou a existência de ajustes estatutários ou contratuais que atendam a essas exigências legais, tampouco provas de que o lote em questão, expressamente isento no Estatuto Social da associação, estaria vinculado às obrigações previstas pela referida legislação.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 882, fixou tese no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Esse entendimento foi corroborado pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492, que consolidou a liberdade de associação prevista no art. 5º, incisos XVII e XX, da Constituição Federal.

Neste sentido, destaca-se:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ. MANUTENÇÃO DA TESE. TEMA 492 DO STF. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO. COBRANÇA INCABÍVEL. 1- Recurso especial interposto em 17/6/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022.2- O propósito recursal consiste em determinar: a) se houve ofensa ao art. 1.024, § 2º e § 4º do CPC; e b) se está superada a tese repetitiva fixada no julgamento do REsp 1.280.871/SP e do REsp 1.439.163/SP (Tema 882/STJ), após o advento da Lei nº 13.465/2017 e do julgamento do RE 695.911/SP (Tema 492/STF).3- Ao contrário do que alega o recorrente, o novo julgamento dos embargos de declaração, por determinação desta Corte Superior, foi realizado de forma colegiada por meio do acórdão de fls. 430-434 e não por meio de decisão monocrática.4- O recorrente limita-se a reproduzir a literalidade do art. 1.024, § 4º, do CPC, sem demonstrar adequadamente de que forma o referido dispositivo legal se aplicaria à hipótese dos autos, o que atrai a incidência da Súmula 284 do STF.5- No que diz respeito à tese segundo a qual não deve ser cobrada qualquer quantia relativa ao fornecimento de água, tem-se, no ponto, inviável o debate, pois não se vislumbra o efetivo prequestionamento, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias.6- No julgamento do Tema 882/STJ, a Segunda Seção fixou a tese segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" ( REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015).7- O STF, no julgamento do RE 695.911/SP, fixou o entendimento de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".8- O entendimento do STJ fixado no Tema 882 permanece válido mesmo após o advento da Lei n. 13.465/2017 e do julgamento do RE 695.911/SP, devendo ser aplicado aos loteamentos fechados cujas associações tenham sido constituídas antes da entrada em vigor da referida lei. 9- Na hipótese dos autos, observa-se que a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, motivo pelo qual só seria devida a taxa de manutenção se comprovado o vínculo associativo ou a anuência expressa do recorrente de arcar com o encargo, o que não se verificou na espécie.10- Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, provido para julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

(STJ - REsp: 2014847 SP 2022/0215140-0, Relator: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 07/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/02/2023).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ASSOCIAÇÃO. NÃO OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO POR QUEM NÃO É ASSOCIADO OU A ELA NÃO ANUIU. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O entendimento adotado pelas instâncias de origem está em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, Tema n. 882/STJ, em que "a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento no sentido da impossibilidade de as taxas instituídas por associação de moradores e/ou condomínios de fato alcançarem quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo" (AgInt no REsp n. 1.738.721/DF, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/12/2018, DJe 6/12/2018). 2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1884344 SP 2020/0173572-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 23/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2020)

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

(STJ - REsp: 1439163 SP 2014/0037970-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/03/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/05/2015).

Diante do exposto, então, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, para fim de manter a sentença de improcedência, por seus próprios fundamentos, condenando a apelante, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios aqui majorados para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É, pois, como me pronuncio.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Antônio Maron Agle Filho 

Relator