PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8083390-73.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: PAULO ROBERTO CANUTO OLIVEIRA e outros |
| Advogado(s): ROBERTA CASALI BAHIA DAMIS, GILBERTO LYRIO NETO, GUSTAVO SETUBAL SOUSA |
| APELADO: RICARDO COSTA SIMOES e outros |
| Advogado(s): CINTHIA MOEMA GOMES SILVA DO NASCIMENTO, LUCIANO JOSE DE MATOS SILVA, THIAGO FIAIS TAVARES |
Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.
Trata-se, na origem, de Ação de Anulação de Negócio Jurídico de Compra e Venda de Imóvel c/c Indenização por Danos Materiais e Morais e pedido de Tutela de Urgência ajuizada por PAULO ROBERTO CANUTO OLIVEIRA e LEILA DE OLIVEIRA PINTO em desfavor de RICARDO COSTA SIMÕES e BIANCA LORENA CARNEIRO SIMÕES.
Na inicial, os autores noticiam que adquiriram dos acionados o lote nº 47 K2 do Condomínio Águas de Sauípe, localizado no município de Entre Rios – BA, com valor ajustado em R$230.000,00 (duzentos e trinta mil reais).
Afirmam que houve omissão dolosa, por parte dos vendedores, sobre a existência de Mapa de Restrições Ambientais elaborado pelo Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos do Estado da Bahia (INEMA).
Aduzem que, somente após finalizada a transação, descobriram as limitações que impedem a construção no terreno, de modo que este se torna inservível para o objeto para o qual foi adquirido.
Discorrem que, ao tomarem conhecimento sobre o embargo de obras que recaía sobre o lote e diante das evidências de que estes já estavam cientes das restrições previamente à venda, decidiram pedir o distrato aos demandados, o que não foi aceito.
Assim, ingressaram com a presente demanda, requerendo a anulação do negócio jurídico com a consequente rescisão da Escritura Pública de Compra e Venda do lote nº 47 quadra k2 do Condomínio Águas de Sauípe e condenação dos acionados à restituição dos prejuízos materiais decorrentes da rescisão, na quantia de R$239.779,91 (duzentos e trinta e nove mil, setecentos e setenta e nove reais e noventa e um centavos), bem como indenização por danos morais no valor de R$100.000,00 (cem mil reais).
Em defesa (id. 49258691), arguem os réus jamais foram consultados quanto à restrição de construção e que não tiveram contato direto com os autores durante as negociações da venda, mas que esta ocorreu por intermédio do corretor de imóveis José Carlos, de modo que não podem ser acusados de omissão dolosa de informações.
Alegam, ainda, que, efetivamente, o imóvel encontra-se livre e desembaraçado, conforme certidões exigidas para a realização do negócio jurídico.
Discorrem que o Termo de Compromisso mediante o INEMA nem mesmo se concretizara até aquele momento e que o Condomínio encontra-se em processo de Licença de Regularização, de modo que não há embargo expresso sobre o lote.
Argumentam que a restrição da área de preamar é fato público constitucional e que é notória a informação de que todo o litoral norte é atingido por proteção ambiental do Estado.
Narram que no condomínio há diversas placas informando sobre a situação ambiental do empreendimento e que a intenção inicial de distrato estava findada em razões pessoais, por motivos de saúde familiar, conforme os autores informaram aos acionados por meio da Notificação Extrajudicial a eles enviada, o que reforçaria a inexistência de vício de consentimento.
Ao final, requerem a total improcedência dos pedidos da exordial.
Após o regular trâmite processual, o Juízo a quo julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos:
"(...) Ante todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados, extinguindo o processo com apreciação do mérito (Art. 487, I, do CPC).
Imponho ao autor o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios à parte adversa, que ora fixo em R$ 2.500,00 (mil e quinhentos reais), mas cuja exigibilidade deverá permanecer suspensa, por ser beneficiária da assistência judiciária gratuita.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se."
Irresignada, a Autora interpôs o presente recurso.
Feita esta pequena digressão, necessária a correta compreensão da lide, passa-se a análise do mérito recursal.
A controvérsia recursal cinge-se à existência de vício de consentimento na formalização do contrato de promessa de compra e venda de lote adquirido pelos autores no Condomínio Águas de Sauípe.
Pois bem.
Após acurado exame dos fólios, verifico que não há qualquer prova de que os recorrentes foram expressa e previamente comunicados sobre as restrições ambientais incidentes sobre o imóvel. Ao contrário, toda a documentação reforça a sua tese de que adquiriram o lote de boa-fé e sem conhecimento da impossibilidade de utilizá-lo para edificação.
No áudio de id. 49256548, observa-se que o corretor José Carlos, intermediador da venda, apresenta o imóvel aos adquirentes, como um terreno largo, sugerindo isto como vantajoso para os compradores, diante da necessidade de observar o limite de 15 metros, por estar o terreno localizado em área de praia:
“Eu sinto nesse lote de cá, que ele é mais largo, né, é bom por causa do negócio dos 15 metros que tem que deixar, né, negócio de praia, entendeu?”
Também nos vídeos colacionados junto à inicial (id. 49256549), um outro funcionário, acompanhado do corretor José Carlos, assegura aos autores que se trata de um lote plano que não precisa de aterro.
Deste modo, resta evidente que o imóvel foi ofertado aos autores com características atinentes à edificação, dando-lhes a entender que a construção no local era permitida.
Nesse particular, importante ressaltar que a intenção dos autores de edificar e residir no condomínio era conhecida pelo corretor, o que foi confirmado por ele na audiência realizada em 11/04/2023 (id. 49258717).
Ademais, a existência de casas construídas na mesma faixa do imóvel em discussão reforça a tese autoral de que os adquirentes acreditaram que poderiam construir no terreno. No entanto, a documentação coligida aos autos deixa incontroverso que este se encontra em trecho não permitido para edificação.
É o que se verifica do Mapa de Restrições Ambientais Condomínio Águas de Sauípe – 2020 e do Mapa Preliminar de Recursos Ambientais e Áreas de Restrições Ambientais Condomínio Águas de Sauípe Quadrante F – 2021, ambos do INEMA, indicando parte do lote sub judice dentro da área de “Cordão Duna” e inteiramente na faixa de 60m preamar máxima (ids. 49256543 e 49256544).
A este respeito, o art. 214, inciso IX da Constituição do Estado da Bahia dispõe:
Art. 214 - O Estado e Municípios obrigam-se, através de seus órgãos da Administração direta e indireta, a:
IX - garantir livre acesso às praias, proibindo-se qualquer construção particular, inclusive muros, em faixa de, no mínimo, sessenta metros, contados a partir da linha da preamar máxima.
Acrescente-se que, em parecer emitido aos autores em 21/05/2021, o Instituto Do Meio Ambiente E Recursos Hídricos – INEMA confirma aos autores que a área não está apta para edificações, “reafirmando o impedimento de implantação de construções como também o tráfego de veículos” (id. 49258624).
Sendo assim, evidente que os recorrentes adquiriram lote no qual não poderão construir, mas sem terem recebido informações a este respeito em momento anterior à compra.
Neste particular, convém registrar que a mera existência de placas no loteamento solicitando o contato com a administração do condomínio não é condição suficiente para presumir a ciência dos adquirentes sobre as restrições ambientais incidentes no lote, sobretudo quando as circunstâncias da venda induziram os compradores a erro, fazendo-os pensar que a construção no terreno é possível.
Portanto, o que se observa é a omissão de fatos relevantes que poderiam fazer os compradores desistirem da aquisição.
Como é cediço, dispõe o art. 422 do Código Civil que devem as partes guardar, assim na conclusão do contrato como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé, esta consubstanciada pela conduta leal dos contratantes e relacionada com os deveres anexos insítos a qualquer negócio jurídico.
Assim, importa ressaltar que a boa-fé objetiva reclama comportamento ético de confiança e lealdade entre os contratantes antes mesmo da celebração do pacto. Isto é, a comprovação de ofensa à boa-fé negocial, ainda que na fase pré-contratual, constitui ato ilícito capaz de atrair o dever de reparação.
Nesse sentido:
RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL. NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES. BOA-FÉ OBJETIVA. LEALDADE. DESPESAS. REPARAÇÃO DE DANOS. LUCROS CESSANTES. 1 - Embora as negociações preliminares não gerem obrigações contratuais para as partes envolvidas, sujeitam-se ao princípio da boa-fé objetiva e aos deveres de lealdade e confiança (art. 422, CC), cuja observância também se aplica na fase pré-contratual. 2 - A violação desses deveres, configurando ato ilícito, enseja a obrigação de reparar o dano daquele que se preparou para o contrato e realizou despesas em função da justa expectativa de realização do negócio criada pela outra parte. 3 - Não são devidos lucros cessantes em razão de contrato de locação não celebrado se não há prova de que a locação para outro interessado tornou-se inviável. 4 - Apelação provida em parte. (TJ-DF 20070110517926 DF 0049360-85.2007.8.07.0001, Relator: JAIR SOARES, Data de Julgamento: 15/06/2011, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 22/06/2011 . Pág.: 117)
In casu, denota-se que os compradores, amparados pela Teoria da Confiança, adquiriram de boa-fé o lote disponibilizado pelos réus, ao passo que estes foram omissos no seu dever de prestar informação que, pela natureza do negócio jurídico, era imprescindível.
Nesse ponto, vale salientar que não é crível a alegação dos apelados de que não tinham ciência das restrições ambientais que recaiam sobre lote, uma vez que, do depoimento pessoal do réu em audiência (id. 49258717), extrai-se que ele residiu no loteamento por cerca de 10 (dez) anos, desde o ano de 2010, tendo, ainda, sido membro do Conselho de Administração.
Por outro lado, como argumento de defesa, sustenta o apelado que a existência das restrições é evidente e notória a todos, não podendo os adquirentes alegar ignorância.
No entanto, se trata de circunstância de conhecimento geral, não poderia se esquivar do dever de conhecê-la e mencioná-la, já que cabe ao vendedor informar as condições exatas do bem que pretende alienar.
Nessa perspectiva, entende o Colendo Superior Tribunal de Justiça que “ainda que caiba aos contratantes verificar detidamente os aspectos essenciais do negócio jurídico (due diligence), notadamente nos contratos empresariais, esse exame é pautado pelas informações prestadas pela contraparte contratual, que devem ser oferecidas com a lisura esperada pelos padrões (standards) da boa-fé objetiva, em atitude cooperativa” (STJ - REsp: 1862508 SP 2020/0038674-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2020) (destaca-se).
Fixados estes alicerces, tenho que a conduta do recorrido, ao não deixar evidente as restrições ambientais e situação pendente de aprovação pelo INEMA – Instituto de Meio Ambiente e Recursos Hídricos do Estado da Bahia, não se alinha com os princípios acima delineados e exigidos para a realização dos negócios jurídicos.
Assim sendo, uma vez constatada a quebra da legítima confiança entre as partes, com a consequente frustração das expectativas dos compradores, a anulação da avença com a restituição das partes ao status quo ante, inclusive com o ressarcimento pelos danos materiais experimentados e devidamente comprovados, é a medida de rigor.
Portanto, devem os réus restituir aos autores os valores pagos pela aquisição do terreno, bem como as despesas cartorárias e com impostos de transmissão e os custos dos trâmites necessários à rescisão, no valor total de R$239.779,91 (duzentos e trinta e nove mil, setecentos e setenta e nove reais e noventa e um centavos).
Noutro giro, no que concerne ao dano moral, pelos mesmos fundamentos, fica evidente o abalo de ordem extrapatrimonial que requer reparação, diante da frustração do negócio e da quebra da legítima expectativa dos adquirentes, tudo isso mediante omissão de informação conhecida e que não poderia ter sido ocultada.
A propósito:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIRO E COM DÉBITOS FISCAIS. OMISSÃO DOLOSA DO PROMITENTE VENDEDOR QUANTO A ESSES ASPECTOS. ART. 147, DO CC/02. ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR DOLO SUBSTANCIAL (ART. 145, DO CC/02). INDENIZAÇÃO. DIREITO. I- Ação de anulação do negócio jurídico, cumulada com o ressarcimento da quantia paga. Compromisso de Compra e Venda de um terreno em Angra dos Reis, ocupado por terceiro e com débitos fiscais. II- Acervo probatório que corrobora a tese autoral, no sentido de que houve silêncio sobre tais informações no momento da contratação. Silêncio intencional de uma das partes quanto a aspecto relevante do contrato, que configura dolo, na forma do art. 145, do Código Civil. III- Desprezo ao princípio da boa fé e silêncio sobre circunstância que a natureza do negócio exigia fosse conhecida, que impõe a anulação do contrato e a restituição do valor comprovadamente pago. IV- Danos morais caracterizados. Conduta que afronta a legítima expectativa criada no promitente comprador. V Indenização fixada em obediência ao critério do lógico-razoável, não merecendo modificação. VI Recurso a que nega seguimento, nos moldes do art. 557, caput, do C.P.C.
(TJ-RJ - APL: 00156305420048190066 RJ 0015630-54.2004.8.19.0066, Relator: DES. RICARDO COUTO DE CASTRO, Data de Julgamento: 09/10/2014, SÉTIMA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 13/10/2014 00:00)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ALHEIO. APROPRIAÇÃO DO VALOR PAGO. REQUISITOS ENSEJADORES DE INDENIZAÇÃO. CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. 1. Para que se configure a responsabilidade civil, exige-se uma conduta ilícita (ação ou omissão), de forma culposa ou dolosa, que viole um dever jurídico preexistente, causando, por esse agir (nexo causal), dano a outrem. 2. Apesar do entendimento de que o mero inadimplemento não enseja reparação extrapatrimonial, o caso vertente guarda peculiaridades que justificam a indenização por danos morais. 3. A frustração da expectativa do autor em usufruir do imóvel próprio, a insegurança sofrida pelo descumprimento absoluto contratual, o ludibriamento provocado para obter vantagem econômica indevida, a retenção do valor pago pelo autor e a sua hipossuficiência financeira, impõe ao apelado lesão moral por ultrapassar o mero aborrecimento cotidiano.
(TJ-MG - AC: 10000210335428001 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 12/05/2021, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/05/2021)
Em relação ao quantum indenizatório, decerto não além do caráter punitivo, compensatório, da extensão e intensidade do dano, também a equidade é fator preponderante, sendo que este elemento é de suma importância, ante a ausência de critério legal para tanto. E a equidade da indenização deve ser obtida com o encontro de um valor que não seja irrisório, e ao mesmo tempo não implique em exagero ou especulação.
A orientação doutrinária e jurisprudencial é no sentido de que a quantificação econômica do dano moral deve ser arbitrada pelo juiz, levando em consideração as características do caso, o potencial ofensivo do lesante, a condição social do lesado, observando-se sempre os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
Dentro desses critérios, fixo o quantum indenizatório em R$20.000,00 (vinte mil reais), por tal valor se mostrar mais adequado e condizentes com a situação fática dos autos.
Nestes termos, DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO para, reformando a sentença, anular o negócio jurídico de compra e venda formalizado entre as partes, condenando os réus à restituição dos valores desembolsados pelos autores com a aquisição do imóvel, no importe de R$239,779,91 (-) e ao pagamento de indenização por danos morais arbitrados em R$20.000,00 (vinte mil reais).
Determino, ainda, seja oficiado o Cartório de Registro de Imóveis competente para que proceda à anotação na matrícula nº 3.472, referente ao LOTE de terreno designado pelo nº 47, da quadra K-2, do Setor Mar, integrante do Loteamento Águas de Sauípe – Parque Ecológico as restrições ambientais incidentes sobre o imóvel, dispostas na Carta INEMA nº 00030846973/2021 – INEMA/DG/DIRRE/COINE.
Por fim, ante à inversão da sucumbência, condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC.
Sala das Sessões, de de 2024.
PRESIDENTE
DESª. MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
RELATORA
PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA