PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. AFASTAMENTO DE CLÁUSULA PENAL. RETIRADA DE PERTENÇAS DO LOCATÁRIO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS REJEITADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.  

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que, em ação decorrente de contrato de locação comercial, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) afastar a incidência de cláusula penal decorrente de rescisão antecipada, aplicando a Teoria da Imprevisão em face dos impactos econômicos e sanitários da pandemia de COVID-19; (ii) arbitrar os aluguéis devidos nos meses de maio, junho e julho de 2020 no patamar correspondente a 1,5 salário-mínimo da época; e (iii) rejeitar o pleito de indenização por danos materiais fundado na retirada de acessórios e na suposta deterioração do bem. 

O Apelante requer a reforma integral do julgado, sustentando o cabimento da multa contratual por rescisão antecipada, a cobrança do valor originário do aluguel avençado e a condenação solidária dos apelados ao ressarcimento por danos materiais decorrentes de avarias no imóvel e da remoção de portas de vidro e aparelhos de ar-condicionado.  

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em saber:

(i) se a pandemia da COVID-19 e as medidas sanitárias restritivas de isolamento social configuram hipótese de força maior e onerosidade excessiva aptas a afastar a incidência de multa rescisória contratual por resilição antecipada;

(ii) se o arbitramento dos aluguéis em atraso no valor de 1,5 salário-mínimo deve ser mantido, diante de anterior proposta formulada pelo próprio locador; e

(iii) se resta caracterizado o dever dos locatários de indenizar os alegados danos materiais pela retirada de aparelhos de ar-condicionado e portas de vidro instalados para a montagem de clínica odontológica.  

III. RAZÕES DE DECIDIR

O cenário pandêmico da COVID-19 impôs restrições sanitárias severas que inviabilizaram o livre exercício da atividade comercial da locatária, enquadrando-se como evento extraordinário, imprevisível e de força maior, nos termos dos artigos 393 e 478 do Código Civil. 

A manutenção de cláusula penal equivalente a 20 aluguéis sob tal conjuntura representaria desequilíbrio contratual manifesto e enriquecimento sem causa do locador, violando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.  

O arbitramento judicial do saldo de aluguéis em atraso (meses de maio, junho e julho de 2020) no montante correspondente a 1,5 salário-mínimo nacional da época decorreu de sugestão expressa apresentada pelo próprio locador em manifestação nos autos, o que obsta o posterior comportamento contraditório para exigir o valor originalmente contratado.  

O pleito de indenização por danos materiais não comporta acolhimento, pois o imóvel já não ostentava perfeito estado de conservação estrutural no início da relação locatícia. Ademais, restou comprovado por Notas Fiscais que os aparelhos de ar-condicionado e as portas de vidro temperado foram adquiridos e custeados exclusivamente pelos locatários para a infraestrutura de clínica odontológica.  

Referidos itens constituem pertenças não se confundindo com benfeitorias necessárias ou úteis de incorporação obrigatória ao prédio, o que legitima a sua retirada ao término do vínculo contratual.  

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido. 

Tese de julgamento:

Os efeitos econômicos decorrentes das medidas restritivas de combate à pandemia de COVID-19 caracterizam motivo de força maior e onerosidade excessiva, autorizando a aplicação da Teoria da Imprevisão para afastar a multa contratual por rescisão antecipada de locação comercial.

Bens móveis e equipamentos adquiridos e instalados pelo locatário para o exercício de sua atividade profissional constituem pertenças e podem ser retirados ao término da relação locatícia, não gerando direito à indenização por danos materiais em favor do locador.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Recurso de Apelação Cível nº 8000663-12.2020.8.05.0189, em que figura como Apelante JERONIMO EVANGELISTA DE CARVALHO NETO, e, como Apelada, FACEIMAGEM RADIOLOGIA LTDA E OUTROS. ACORDAM os Desembargadores componentes da TERCEIRA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, nos termos do voto condutor.

Salvador, sala de sessões, data registrada no sistema. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por JERONIMO EVANGELISTA DE CARVALHO NETO em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Paripiranga/BA, nos autos da Ação de Cobrança de Aluguéis e Demais Encargos c/c Indenização por Danos Materiais nº 8000663-12.2020.8.05.0189, proposta em desfavor de FACEIMAGEM RADIOLOGIA LTDA – ME, ALAN MACÁRIO LIMA DE CARVALHO e THIAGO CARVALHO SILVA.

EX POSITIS, com fulcro na legislação vigente, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos principais constantes na inaugural, condenando o réu a pagar à parte autora, caso ainda não tenha pago, os seguintes valores: 1) Aluguéis com vencimentos em maio, junho e julho de 2020, no valor de 1,5 salário-mínimo mensal à época dos fatos; 2) IPTU de 2018 e 2020 proporcional ao início e entrega das chaves, bem como o de 2019 de forma integral; 3) contas de energia e água constantes na Tabela de ID: Num. 66502890 - Pág. 3, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, com incidência de correção monetária, desde quando os referidos valores deveriam ter sido pagos, pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

Julgo improcedentes os demais pedidos exordiais, bem como o pedido de litigância de má-fé requerido pela parte ré em desfavor do demandante.

EXTINGO o processo com julgamento do mérito.

Pelo princípio da sucumbência recíproca, condeno cada parte, por bloco – autor e réu - a pagar 50 % do valor das custas processuais devidas, e, em relação aos honorários advocatícios, fixo em 15 % do valor devido pelo réu à parte autora, para ambos os advogados, não admitida a compensação e rateado na proporção de 50% para cada advogado, corrigido pelo IGP-M desde a prolação da presente sentença, até o efetivo pagamento, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (id 65019681), o Apelante, sustenta, em síntese que a) as consequências da pandemia não autorizam o enriquecimento sem causa dos locatários e fiadores, devendo ser integralmente preservada a força obrigatória dos contratos e a higidez da cláusula penal compensatória pela quebra do prazo firmado; b) restaram amplamente demonstrados os danos emergentes causados ao bem imóvel pela retirada indevida de portas de vidro, bancadas e aparelhos de ar-condicionado, atestados em sede de Boletim de Ocorrência e ata notarial; e c) a cobrança das parcelas vencidas deve observar o valor locatício estipulado contratualmente e não o salário-mínimo nacional.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a decisão e julgar integralmente procedentes os pleitos formulados na inicial.

Custas recolhidas no id 65019682/65019683.

Não foram apresentadas contrarrazões (id 65019686).

É o relatório.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, inciso I do CPC/15 e art. 187, inciso I, do Regimento Interno deste TJBA.

Salvador, data registrada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Ao se compulsar os autos, verifica-se que a controvérsia cinge-se em aferir o acerto da sentença que: a) afastou a cláusula penal decorrente da rescisão antecipada do contrato de locação não residencial com esteio na Teoria da Imprevisão decorrente da Pandemia de COVID-19; b) arbitrou os aluguéis inadimplidos no montante de 1,5 salário-mínimo da época; e c) rejeitou o pleito indenizatório por danos materiais fundamentando que os acessórios retirados pertenciam aos locatários e que o imóvel já se encontrava deteriorado em sua origem.

Pois bem, o período da pandemia da COVID-19 impôs a todos medidas restritivas e sanitárias para contenção e combate ao vírus e o referido acontecimento mundial amolda-se com precisão à hipótese excepcional de força maior e onerosidade excessiva disciplinada nos artigos 393 e 478 do Código Civil. 

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Diante do manifesto desequilíbrio econômico desproporcional gerado por fatores alheios à vontade das partes, a imposição do encerramento das atividades comerciais e o isolamento compulsório da população tolheram a percepção de receitas pela locatária, tornando o adimplemento da obrigação locatícia comercial em sua integralidade excessivamente oneroso, sem que para isso tenha concorrido qualquer culpa ou dolo dos Apelados.

Tratando-se de situação imprevisível e inevitável, a resolução antecipada do contrato opera-se sem a imposição de encargos de mora ou cláusulas penais indenizatórias. A manutenção da multa de 20 aluguéis, frente às severas restrições sanitárias que acometeram o comércio, importaria em manifesto enriquecimento sem causa do locador, em total testilha com os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

Outrossim, as penalidades devem ser afastadas, pois o inadimplemento prolongado e a impossibilidade de fruição comercial foram resultados da crise sanitária, configurando Força Maior. O art. 393 do CC dispõe que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de força maior, e a jurisprudência corrobora que a pandemia e as restrições comerciais afastam a multa contratual pela rescisão antecipada (TJ-BA - Apelação: 80188674320208050080, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/03/2026).

Acertada, portanto, a aplicação da teoria da imprevisão para afastar a cláusula penal em voga.

Quanto ao arbitramento dos aluguéis dos meses de maio, junho e julho de 2020 no patamar correspondente a 1,5 salário-mínimo mensal da época, depreende-se dos autos que o próprio Apelante sugeriu o referido montante (id 65019250), o que obsta a exigência do valor previsto inicialmente no contrato. 

Desse modo, correta a manutenção do saldo locatício no patamar reconhecido em sentença.

Por fim, o recorrente pugna pela condenação solidária dos Apelados ao pagamento de reparos materiais, amparando-se em ata notarial que constatou a ausência de portas de vidro, bancadas e aparelhos de ar-condicionado (id 65019258/65019252).

Ocorre que quando do início da locação o imóvel não ostentava perfeito estado de conservação estrutural (id 65019479/65019478/65019483).

No que pertine à remoção das portas de vidro temperado e dos 4 aparelhos de ar-condicionado, os acionados comprovaram documentalmente, mediante a juntada das respectivas Notas Fiscais Eletrônicas de compra datadas de julho/2018 (DANFE de ID 65019485/65019481), que tais equipamentos e divisórias foram por eles próprios adquiridos e custeados para a montagem da clínica odontológica.

Referidos bens constituem pertenças e instrumentos móveis afetados estritamente ao exercício da atividade técnico-comercial dos Apelados, não se confundindo com benfeitorias necessárias ou úteis de incorporação predial obrigatória. Sendo bens de propriedade comprovada dos locatários, assiste-lhes o pleno direito de desinstalação e retirada ao término do vínculo, sob pena de restar configurado o enriquecimento sem causa do proprietário do imóvel, que se apropriaria de maquinário eletrônico alheio. Mantém-se a improcedência do pedido de ressarcimento por danos materiais.

Diante do exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto por JERONIMO EVANGELISTA DE CARVALHO NETO, mantendo-se integralmente a sentença objurgada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Tendo em vista a não apresentação de contrarrazões, deixo de majorar os honorários advocatícios. 

Salvador, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada - Relatora