PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULAS DE RETENÇÃO E PARCELAMENTO AFASTADAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CRITÉRIO DE FIXAÇÃO AJUSTADO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DOS RÉUS. RECURSO ADESIVO DA AUTORA IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por TP 1000 Empreendimento Imobiliário Ltda. e Fator Realty Participações S/A e recurso adesivo da consumidora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais. A sentença determinou a devolução integral da quantia de R$ 136.728,32, a título de danos materiais, com atualização monetária pelo INPC desde os desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, fixando ainda sucumbência recíproca, com repartição igualitária das custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de percentuais sobre os valores pagos pelo consumidor na hipótese de rescisão; (ii) estabelecer se é admissível a restituição parcelada dos valores pagos pela autora; (iii) determinar o critério adequado de fixação dos honorários sucumbenciais diante da condenação imposta e da sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, conforme arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, por se tratar de relação de consumo entre adquirente e fornecedoras de unidade imobiliária.

4. A cláusula de retenção é inválida na hipótese de rescisão contratual motivada por inadimplemento das fornecedoras, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, que assegura a devolução integral das parcelas pagas nos casos de culpa exclusiva do promitente vendedor.

5. Ficou comprovado nos autos que a obra sequer foi iniciada e houve desistência unilateral do empreendimento pelas rés, sem oferta de solução à autora, caracterizando inadimplemento das fornecedoras e frustrando a legítima expectativa da consumidora.

6. A alegação de inadimplemento da autora, pois o prazo contratual de entrega do imóvel expirou em outubro de 2015 sem que a construção tivesse sequer começado.

7. A restituição parcelada não é admissível em virtude da ausência de justificativa contratual válida e da violação à boa-fé objetiva, sendo desproporcional impor ao consumidor ônus adicional após frustração do objeto contratual.

8. A sucumbência recíproca foi corretamente reconhecida, uma vez que a autora teve pedidos extintos sem julgamento de mérito por coisa julgada em ação anterior, afastando a tese de sucumbência mínima.

9. Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, conforme art. 85, § 2º, do CPC, conforme o corretamente indicado pelos réus em suas razões.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso dos réus parcialmente provido. Recurso adesivo da autora improvido.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 4º, I, e 6º, VI; CPC, arts. 85, § 2º, e 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2441922/RO, Rel. Min. Raul Araújo, T4, j. 27.05.2024, DJe 04.06.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.151.315/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, T4, j. 27.11.2023, DJe 30.11.2023; TJ-DF, Apelação Cível 0716569-07.2021.8.07.0009, Rel. Des. Diva Lucy de Faria Pereira, j. 19.06.2024, DJe 05.07.2024; TJ-BA, Agv 0137762-02.2022.8.05.0001, Rel. Des. Arnaldo Freire Franco, j. 15.08.2022.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos dos recursos de apelação simultâneos n° 8058613-24.2021.8.05.0001, em que figuram como apelantes/apelados TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, e SIRLEILA DANTAS CANARIO.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto por TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, e CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso adesivo interposto por SIRLEILA DANTAS CANARIO, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 13 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e recurso de apelação adesiva interposta pela autora, SIRLEILA DANTAS CANARIO, contra a sentença de mérito prolatada pelo MM Juízo de Direito da 19ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição das quantias pagas e indenização por danos morais nº 8058613-24.2021.8.05.0001.

Adoto o relatório da sentença, acrescentando que o juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos realizados pela demandante, nos seguintes termos (ID 40579255):

“Isto posto, ante as razões acima expostas e o quanto mais consta dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela Autora, para:

A) Determinar a restituição do valor de R$ 136.728,32 (cento e trinta e seis mil setecentos e setenta e oito e trinta e dois centavos), a título de danos materiais, referentes às parcelas pagas do empreendimento, com a devida correção monetária pelo INPC, a partir do efetivo desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

Dada a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor atualizado da causa, em conformidade com o art. 85 § 2ºdo CPC.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

Inconformados com a sentença, os réus interpuseram recurso de apelação TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, alegando a inexistência de culpa das rés na rescisão contratual, haja vista a autora não ter adimplido suas obrigações a partir de 13/01/2015, meses antes da data prevista para a entrega do imóvel (30/10/2015), caracterizando inadimplemento contratual da consumidora, que inviabilizaria a devolução integral dos valores pagos.

As rés sustentam a validade da cláusula 4.5 do contrato de promessa de compra e venda, que prevê a possibilidade de retenção de parte do valor pago, em caso de rescisão. Pleiteiam a aplicação de percentual de retenção de 10% como multa compensatória, 7% como reembolso pelos serviços de intermediação e 1% ao mês pelo tempo em que o imóvel ficou à disposição do adquirente, totalizando percentuais de até 18%.

Afirmam que o contrato também autoriza a restituição parcelada das quantias adimplidas, de modo que a determinação judicial de restituição integral e imediata extrapola os limites contratuais e representa risco à própria viabilidade financeira da incorporação.

Pontuam que o distrato não decorreu exclusivamente de inadimplemento das rés, mas da iniciativa da consumidora, o que justificaria a retenção parcial dos valores pagos, em respeito à jurisprudência do STJ que admite retenções de até 25% nas hipóteses de desistência do comprador.

Alegam que os honorários sucumbenciais foram arbitrados em desacordo com o art. 85, §2º do CPC, pois o juízo de origem quando do arbitramento dos honorários sucumbenciais, fixou-lhes no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, e não sobre o valor da condenação (R$136.728,32), em flagrante desalinho com os requisitos legais previstos no art. 85, §2º do CPC.

Pugnam pelo provimento do recurso, para que a sentença de mérito seja integralmente reformada, “(…) reconhecendo que a rescisão jamais esteve relacionada ao atraso na entrega da obra, autorizando-se a devolução das quantias pagas com as deduções contratadas e na forma parcelada.”, e que os honorários sucumbenciais sejam fixados no percentual de 10% sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa.

A autora, SIRLEILA DANTAS CANARIO interpôs apelação adesiva (ID 65222003), sustentando que o juízo de origem reconheceu a culpa exclusiva das rés pelo inadimplemento contratual, determinando a devolução do valor de R$ 136.728,32, valor comprovadamente pago. Assim, afirma não haver sucumbência recíproca, uma vez que obteve a procedência substancial de seu pedido principal – a rescisão por culpa das rés com devolução integral dos valores pagos.

Argumenta que a condenação em 50% dos honorários de sucumbência (arbitrados em 10% do valor atualizado da causa) é desproporcional e injustificada, tendo em vista que a autora não foi sucumbente em nenhum dos pedidos relevantes. Requer, portanto, o afastamento da sucumbência recíproca e a atribuição integral dos ônus sucumbenciais às rés, que deram causa à ação judicial.

Por fim, requer a reforma da sentença no que toca à exclusão da condenação da autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, atribuindo-se às rés o pagamento integral dos encargos sucumbenciais, e ainda a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça.

Contrarrazões apresentadas apenas pelos litigantes nos ID’s 65222004 e 65222007, requerendo, reciprocamente, o improvimento dos recursos interpostos.

A gratuidade requerida pela autora no recurso adesivo foi indeferida pela decisão do ID 74064597, todavia, deferindo parcialmente o parcelamento das despesas processuais, conforme art. 98, §6º, do CPC, em 02 (duas) parcelas iguais e sucessivas, sob pena de não conhecimento do recurso.

Custas adimplidas pela autora nos ID’s 76053119 e 77164975.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC, registrando a possibilidade de sustentação oral pelas partes.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço dos recursos, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.

Como dito no relatório, trata-se de recurso de apelação interposto por TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e recurso de apelação adesiva interposta pela autora, SIRLEILA DANTAS CANARIO, contra a sentença de mérito prolatada pelo MM Juízo de Direito da 19ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição das quantias pagas e indenização por danos morais nº 8058613-24.2021.8.05.0001, condenou as empresas demandadas a restituição do valor de R$ 136.728,32 (cento e trinta e seis mil setecentos e setenta e oito e trinta e dois centavos), a título de danos materiais, referentes às parcelas pagas do empreendimento, com a devida correção monetária pelo INPC, a partir do efetivo desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e, ao final, diante da sucumbência recíproca, condenou os litigantes ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, em conformidade com o art. 85 § 2ºdo CPC.

De início, observo que o contrato firmado entre as partes configura relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

Em seu apelo as rés sustentam a possibilidade de aplicação de cláusula de retenção sobre os valores pagos pela parte autora, e ainda a culpa concorrente da autora por suposto inadimplemento parcial do contrato.

Quanto à cláusula de retenção, o entendimento consolidado no STJ é no sentido de que a retenção de valores somente é admissível quando o desfazimento do contrato decorrer de culpa do consumidor, sendo vedada, por conseguinte, nos casos em que configurada a culpa exclusiva do fornecedor:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor” (Súmula 543 do STJ).

No caso, restou comprovado que a obra objeto do contrato não foi sequer iniciada e, posteriormente, as rés informaram a desistência do empreendimento, sem qualquer proposta de ressarcimento ou solução amigável à autora.

O argumento de inadimplemento por parte da autora, consistente na ausência de pagamento de parcelas é absolutamente irrelevante, pois se deu após o término do prazo de entrega previsto contratualmente (30/10/2015), corroborando o entendimento do juízo de origem de que a inadimplência decorreu da frustração da legítima expectativa da consumidora.

Ressalto que a jurisprudência do STJ tem sistematicamente rechaçado a aplicação de cláusulas penais e de retenção em hipóteses como a dos autos. Neste sentido:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte Superior entende que "a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário" (REsp 1.739 .994/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 20/5/2021).

2. O entendimento pacificado no STJ, sedimentado na Súmula 543, é de que, nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade (AgInt no AREsp 2.151 .315/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023).

3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2441922 RO 2023/0277526-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2024) (g.n.)

Quanto à devolução parcelada, também deve ser repelida.

A autora quitou parte significativa do preço total do contrato e as recorrentes retiveram por anos expressiva quantia (mais de R$ 136.000,00). A devolução parcelada, além de não encontrar respaldo contratual válido e equilibrado, violaria o princípio da boa-fé objetiva.

Em relação à sucumbência recíproca dos litigantes, a sentença corretamente observou que os pedidos de danos morais e multa contratual foram extintos sem resolução de mérito, em virtude de coisa julgada, conforme ação previamente distribuída pela autora sob o n° 0516293-77.2017.8.05.0001, perante a 13° Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA.

A sucumbência mínima só se afasta quando o autor obtém provimento integral de sua pretensão. Como parte dos pedidos foi rejeitada, ainda que por questão processual, a repartição proporcional da sucumbência é de rigor, senão vejamos a jurisprudência pátria correlata:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. ART. 86, CAPUT DO CPC . PEDIDO DE DANO MORAL NÃO CONCEDIDO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. NÃO CARACTERIZADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. CURADORIA ESPECIAL. DEFENSORIA PÚBLICA . HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. O art. 86, caput, do CPC estabelece que, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Ausência de sucumbência mínima da autora diante da parcial procedência do pedido. O decaimento do pedido de dano moral pela parte autora, não implica sucumbência mínima, mas sucumbência recíproca.

2. Caso concreto em que deve ser reformada a sentença prolatada na ação de conhecimento, no ponto em que, negando procedência ao pedido de dano moral do autor, desconsiderou a sucumbência recíproca ao arbitrar honorários sucumbenciais somente em favor da parte autora.

3. Incidência de amparo legal e jurisprudencial ao recebimento de honorários sucumbenciais, em decorrência da atuação da DPDF, na atribuição de Curadoria Especial, desde que os valores recebidos a título de honorários sejam destinados, exclusivamente, a suas finalidades institucionais.

4. Recurso conhecido e provido. Honorários arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, repartidos em 50% (cinquenta por cento) a favor da parte autora e em 50% (cinquenta por cento) a favor dos réus, a serem divididos de modo equivalente entre todos os réus. (TJ-DF 07165690720218070009 1881394, Relator.: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, Data de Julgamento: 19/06/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 05/07/2024) (g.n.)

“AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO CONSUMERISTA CONFIGURADA. PRELIMINAR REJEITADA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA . NÃO CONFIGURADA. SUCUMBÊNCIA QUE DEVE SER RECÍPROCA DIANTE DOS PEDIDOS FORMULADOS E ACATADOS. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Trata-se de Agravo Interno na Apelação Cível (ID 20974358) que visa o acolhimento de preliminar suscitada para que não seja reconhecida a relação consumerista entre a empresa apelada e o banco apelante, visto que a primeira teria realizado operação de crédito com o banco visando incrementar sua atividade econômica.

2. Consoante artigo 29 do CDC, a pessoa jurídica adquirente de um produto ou serviço pode ser equiparada à condição de consumidora por ostentar, frente ao fornecedor, alguma espécie vulnerabilidade - princípio-motor da política nacional das relações de consumo (art . 4º, I, do CDC)

3. In casu, quanto à preliminar requerida e rejeitada em sede de apelação, não se afiguram motivos para sua reforma, haja vista que a empresa apelada se encontra em posição de vulnerabilidade jurídica, diante da falta de conhecimento contábil quanto às operações de crédito realizadas, estando plenamente configurada a relação consumerista entre as partes.

4. Tendo em vista que os pedidos realizados decaíram de maneira proporcional entre as partes, as custas devem ser reciprocamente partilhadas e os honorários dos patronos pago por cada uma das partes, não prosperando o pedido de sucumbência mínima.

5. Decisão monocrática mantida. Recurso desprovido. (TJ-BA - AGV: 01377620220078050001 5ª Vara de Relações de Consumo - Salvador, Relator.: ARNALDO FREIRE FRANCO. TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/08/2022) (g.n)

Quanto aos honorários sucumbenciais, razão assiste aos réus, posto que a sentença de mérito condenou as partes ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, descumprindo o quanto disposto no art. 85, § 2º, do CPC, no sentido de que tal condenação deveria ter sido fixada sobre o valor da condenação pecuniária fixada no valor de R$ 136.728,32 (cento e trinta e seis mil setecentos e setenta e oito e trinta e dois centavos), conforme estabelece o referido artigo de lei.

Por fim, diante da sucumbência recíproca dos litigantes, majoro em 2,0% (dois por cento) o percentual fixado na sentença de mérito, totalizando 12% sobre o valor da condenação.

Isto posto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelos réus TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, a fim de que os honorários sucumbenciais fixados na sentença de mérito, e devidos pelos litigantes em razão da sucumbência recíproca, sejam fixados no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação pecuniária de R$ 136.728,32 (cento e trinta e seis mil setecentos e setenta e oito e trinta e dois centavos), e CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso adesivo interposto pela autora SOLANGE TAVARES VIEIRA, mantendo-se, na íntegra, os demais termos da decisão recorrida.

Salvador/BA, Sala de Sessões, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01