PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8209634-08.2025.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: LUIZ CARLOS ALVES DOS SANTOS |
| Advogado(s): CARLOS HENRIQUE DOS SANTOS |
| APELADO: BRF REALIZACOES LTDA |
| Advogado(s): PEDRO ABREU GOES DE ARAUJO |
O recurso de Apelação atende aos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. A insurgência é tempestiva, visto que apresentada dentro do prazo legal de 15 dias úteis, considerada a suspensão dos prazos processuais decorrente dos feriados institucionais noticiados nos autos. Outrossim, o recorrente é dispensado do recolhimento do preparo recursal por ser beneficiário da gratuidade da justiça, benesse concedida na origem e mantida para a fase recursal.
A controvérsia cinge-se em analisar a validade das retenções aplicadas pela construtora apelada por ocasião da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a incidência das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor frente às normas especiais da incorporação imobiliária, o prazo para devolução dos valores pagos e a ocorrência de danos morais decorrentes do distrato.
A relação jurídica travada entre as partes amolda-se à definição de relação de consumo, figurando o adquirente como consumidor destinatário final do bem e a incorporadora como fornecedora de produtos e serviços no mercado imobiliário, atraindo a incidência complementar do Código de Defesa do Consumidor (artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990). No entanto, a aplicação do microssistema consumerista não afasta a incidência das normas especiais que regulam a atividade da incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/1964), cujas modificações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018 estabeleceram parâmetros objetivos e específicos para a resolução dos contratos por inadimplemento ou desistência do comprador.
Ficou demonstrado e incontroverso nos autos que a iniciativa de rescindir o contrato partiu exclusivamente do comprador, ora apelante, que alegou dificuldades de ordem financeira pessoal para prosseguir com o pagamento das parcelas do preço do imóvel. Não se constatou qualquer infração contratual ou atraso culposo imputável à construtora ré no cumprimento de suas obrigações até o momento da solicitação do distrato, que ocorreu em janeiro de 2025.
A impossibilidade de manutenção dos pagamentos por parte do consumidor, decorrente de readequação de seu planejamento financeiro, configura hipótese de resilição unilateral por desistência do comprador. Nesse contexto, a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador deve ocorrer de forma parcial, nos termos da diretriz consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, cabendo aferir a legalidade das deduções operadas pela construtora.
O contrato de promessa de compra e venda objeto da lide foi firmado em 16 de abril de 2024 (ID 107332479), ou seja, sob a vigência plena da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que introduziu o artigo 67-A na Lei nº 4.591/1964. Referido dispositivo legal estabelece o regime de consequências do desfazimento do contrato por inadimplemento absoluto ou desistência do adquirente, definindo limites objetivos para as penalidades aplicáveis pelas incorporadoras.
O apelante invoca a aplicação do artigo 413 do Código Civil para requerer a redução equitativa da cláusula penal contratual, sustentando que a retenção praticada pela ré mostra-se manifestamente excessiva. O argumento, contudo, não encontra amparo jurídico.
A Lei nº 13.786/2018 instituiu um regime jurídico especial e setorial para o distrato em incorporações imobiliárias, prevendo expressamente em seu artigo 67-A os parâmetros de devolução e retenção. Havendo norma especial de caráter cogente que regula exaustivamente a matéria, afasta-se a aplicação da regra geral contida no artigo 413 do Código Civil, sob pena de esvaziamento da opção legislativa destinada a conferir segurança jurídica e estabilidade econômico-financeira ao mercado de incorporações.
Ademais, o parágrafo primeiro do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 prescreve que para exigir a pena convencional não é necessário que o incorporador alegue ou comprove prejuízo, tratando-se de prefixação de perdas e danos autorizada pela legislação especial. Não cabe ao Poder Judiciário, em substituição ao legislador, proceder à redução equitativa de uma penalidade que respeita estritamente os limites máximos e os critérios de proporcionalidade definidos pela norma de regência, sob pena de violação ao princípio da especialidade.
O recorrente insurge-se contra a dedução integral da comissão de corretagem no valor de R$ 14.385,00, postulando sua restituição proporcional ou exclusão da retenção.
O Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938), fixou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade, com o devido destaque do valor da comissão de corretagem.
No caso concreto, o contrato assinado pelo autor atende perfeitamente aos requisitos informativos estabelecidos pela jurisprudência vinculante. O item 6 do Quadro Resumo (ID 107332479) é expresso, claro e redigido com destaque ao discriminar o valor exato da comissão de corretagem, identificando a empresa imobiliária beneficiária (GERAR SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA.) e esclarecendo que o encargo integrava o preço do imóvel. O autor apôs sua rubrica específica no referido campo, demonstrando ciência inequívoca da destinação de parcela do sinal ao pagamento da intermediação imobiliária.
O serviço de corretagem aperfeiçoou-se com a aproximação das partes e a efetiva assinatura do contrato de promessa de compra e venda. O posterior desfazimento do negócio por iniciativa do adquirente não invalida o resultado útil alcançado pelo corretor, cuja remuneração permanece devida.
A devolução dessa parcela submete-se ao disposto no artigo 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/1964, que assegura expressamente ao incorporador o direito de deduzir a integralidade da comissão de corretagem do montante a ser restituído ao comprador desistente. A nota fiscal acostada pela defesa (ID 107332501) comprova a efetiva prestação do serviço e o recolhimento tributário correspondente, revelando-se lícita a dedução integral operada pela ré, sem margem para restituição parcial ou proporcional ao tempo de vigência da avença.
No tocante à cláusula penal compensatória, a ré aplicou a retenção do percentual de 10% exclusivamente sobre o montante efetivamente desembolsado pelo comprador, resultando no valor de R$ 5.811,20 (ID 107332502).
A análise das disposições contratuais demonstra que a retenção operada pela incorporadora foi inferior ao patamar autorizado pelo próprio contrato. O item 8.1, alínea "ii", do Quadro Resumo (ID 107332479) prevê a incidência de pena pecuniária convencional no percentual de 2% do valor total do contrato, limitada a 25% do total pago pelo comprador. O valor total do contrato era de R$ 479.500,00, de modo que a aplicação estrita da cláusula penal contratual resultaria na retenção de R$ 9.590,00.
Ao optar por reter apenas 10% sobre os valores pagos (R$ 5.811,20), a construtora aplicou uma penalidade substancialmente mais favorável ao consumidor, situando-se significativamente abaixo do limite contratualmente fixado e do teto máximo de 25% autorizado expressamente pelo artigo 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/1964.
O argumento de que a multa deveria ser de 2% sobre os valores pagos revela evidente confusão conceitual por parte do apelante. O percentual de 2% invocado refere-se à multa moratória aplicável às prestações pagas com atraso durante a vigência do contrato, com a finalidade de desestimular a impontualidade e manter o vínculo. Para a hipótese de rompimento definitivo do pacto por desistência, aplica-se a multa compensatória (cláusula penal), destinada a indenizar a incorporadora pelas perdes e danos decorrentes da frustração do negócio, despesas de publicidade, custos operacionais e de recolocação da unidade no mercado.
A alegação de abusividade da retenção global de 34,72% sobre os valores pagos também não merece prosperar. A concentração aparente das deduções sobre o montante desembolsado decorre de um fato matemático objetivo: o autor adimpliu apenas 12,1% do preço do imóvel antes de desistir do negócio. O desequilíbrio percentual decorre da interrupção prematura do contrato por iniciativa do adquirente, e não de abusividade da construtora.
A legislação de regência não estabelece um teto global combinando a cláusula penal e a comissão de corretagem, mas define limites específicos para cada rubrica. Sendo lícita a comissão de corretagem e razoável a multa compensatória fixada em patamar inferior aos limites legais e contratuais, deve ser mantida a higidez da sentença que validou as deduções.
O recorrente insurge-se contra a aplicação do artigo 67-A, parágrafo quinto, da Lei nº 4.591/1964, que posterga a devolução dos valores restituíveis para o prazo de trinta dias após a concessão do habite-se, alegando que o empreendimento se encontrava em atraso na data da sentença, gerando incerteza sobre o pagamento.
O contrato de promessa de compra e venda prevê de forma expressa no item 13 do Quadro Resumo (ID 107332479) que o empreendimento "Residencial Barcelona" está submetido ao regime de patrimônio de afetação, com averbação na matrícula imobiliária correspondente.
Sob o regime de patrimônio de afetação, os recursos destinados à construção do edifício permanecem segregados e vinculados à consecução da obra, garantindo a entrega das unidades aos demais adquirentes e a saúde financeira do empreendimento. Por essa razão, a Lei nº 13.786/2018 estabeleceu que a restituição das parcelas ao adquirente desistente deve ocorrer no prazo máximo de trinta dias após a concessão do habite-se, conforme preceitua o parágrafo quinto do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964.
A tese recursal de que o prazo de devolução seria indefinido devido a atraso na obra restou superada pelas provas constantes dos autos. O item 12 do Quadro Resumo e a Cláusula 10ª do instrumento contratual (ID 107332479) fixaram o prazo de entrega física da unidade em 30 de novembro de 2025, admitindo-se expressamente o prazo de tolerância de até 180 dias corridos, o que projeta o limite máximo de conclusão das obras para 29 de maio de 2026.
Conforme demonstrado nas contrarrazões recursais (ID 107332515), o Alvará de Conclusão de Obras (habite-se) do empreendimento "Residencial Barcelona" foi devidamente expedido pela Prefeitura Municipal de Salvador em 04 de fevereiro de 2026. A expedição do habite-se ocorreu dentro do prazo contratual de tolerância, restando plenamente implementada a condição legal estabelecida para a restituição de valores.
A tese firmada no Tema 577 do Superior Tribunal de Justiça, invocada pelo apelante, que vedava a devolução condicionada ao término da obra, foi estabelecida com base na jurisprudência anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018. Havendo inovação legislativa específica que regulamentou o prazo de devolução sob o regime de patrimônio de afetação, a norma especial e posterior prevalece, devendo ser integralmente respeitada a disciplina do artigo 67-A, parágrafo quinto, da Lei nº 4.591/1964.
Implementada a condição fática com a concessão do habite-se em 04 de fevereiro de 2026, a devolução do saldo líquido de R$ 37.915,84 deve ocorrer nos termos fixados pela sentença de primeiro grau, sem margem para modificação imediata do prazo de pagamento.
O pedido de indenização por danos morais foi corretamente julgado improcedente pelo Juízo de origem.
A configuração da responsabilidade civil exige a demonstração de conduta ilícita, nexo de causalidade e dano efetivo aos direitos da personalidade (artigos 186 e 927 do Código Civil). No caso em exame, restou demonstrado que a incorporadora apelada não praticou qualquer ato ilícito.
Os reajustes mensais aplicados sobre as parcelas contratuais seguiram o indexador pactuado (INCC) e as normas legais incidentes sobre a construção civil, inexistindo abuso informativo. A retenção de parcelas por ocasião do distrato administrativo pautou-se nos limites do contrato e da legislação especial de regência. Outrossim, a construtora cumpriu a liminar deferida na origem e absteve-se de registrar o nome do autor em cadastros restritivos de crédito.
O mero desfazimento de negócio de promessa de compra e venda de imóvel por impossibilidade financeira do adquirente, associado à divergência sobre os valores de retenção contratual, resolve-se na esfera puramente patrimonial, não caracterizando violação à dignidade, à honra ou à integridade psíquica do consumidor. A frustração pessoal decorrente do desfazimento do negócio imobiliário não ultrapassa a barreira do mero aborrecimento cotidiano próprio das relações comerciais, sendo incabível a fixação de indenização extrapatrimonial.
A sentença recorrida distribuiu adequadamente os ônus sucumbenciais face à parcial procedência dos pedidos formulados na inicial, mantendo-se a proporcionalidade diante do decaimento das pretensões do autor quanto à culpa pela rescisão, à devolução integral de valores e aos danos morais.
Em razão do desprovimento do presente recurso de apelação e nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante ao patrono da apelada. Majoram-se, portanto, os honorários devidos ao advogado da empresa ré em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) calculados sobre a diferença entre o valor total pleiteado na petição inicial e o valor efetivamente reconhecido como devido na sentença (proveito econômico obtido pela defesa).
Mantém-se suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pelo autor, com fundamento no artigo 98, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil, face à gratuidade da justiça concedida.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de Apelação interposto e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.
Em observância ao disposto no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante ao patrono da apelada para 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico obtido pela defesa, mantendo-se suspensa a exigibilidade do pagamento nos termos do artigo 98, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil.
Salvador/BA, data registrada no sistema.
Des. José Alfredo Cerqueira da Silva
Relator