PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0569248-22.2016.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: SIDNEY DE JESUS LIMA |
| Advogado(s): LILLIAN PEREIRA AZEVEDO MORETI |
| ESPÓLIO: ESPÓLIO registrado(a) civilmente como VANOI PACHECO DAS CHAGAS e outros (2) |
| Advogado(s): CARLOS AUGUSTO DOS SANTOS MENEZES |
Como relatado, trata-se de apelação cível interposta por Sidney de Jesus Lima contra sentença que julgou improcedente seu pedido de reconhecimento de usucapião especial urbana sobre imóvel situado na Travessa Guanambi, nº 04, Capelinha de São Caetano, Salvador/BA, registrado em nome do Espólio de Lourenço Aquino das Chagas.
Na origem, o autor alegou exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta desde janeiro de 2001, utilizando o imóvel para moradia de sua família. Os réus, em contestação cumulada com reconvenção, sustentaram que a ocupação decorreu de mera tolerância familiar, já que o autor convive com Roseana Pacheco das Chagas, filha do falecido proprietário, e que a permanência no imóvel foi autorizada em razão da condição de saúde da filha do casal.
O núcleo da controvérsia recursal está em saber se essa ocupação, iniciada e mantida no contexto de uma relação familiar, transmudou-se, ao longo do tempo, em posse com animus domini apta a fundamentar a usucapião, ou se permanece qualificada, como entendeu o juízo de origem, como posse precária decorrente de tolerância.
Antes de enfrentar o mérito, cumpre examinar a preliminar de nulidade por ausência de fundamentação.
Sobre a questão, o art. 371 do Código de Processo Civil impõe ao juiz o dever de apreciar a prova, mas não o de esgotar, um a um, todos os argumentos e documentos trazidos pelas partes, bastando que exponha, de forma suficiente, os fundamentos da decisão.
A sentença enfrentou diretamente o ponto decisivo da causa, a natureza da posse, com base no depoimento colhido em audiência e no contexto familiar incontroverso, o que satisfaz a exigência do art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC.
As normas em comento dispõem que não se considera fundamentada a decisão que não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador, bem como aquela que deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.
O standard de fundamentação exigido pelo ordenamento processual brasileiro não impõe ao magistrado o dever de analisar isoladamente cada elemento probatório constante dos autos. O art. 371 do Código de Processo Civil consagra o princípio do livre convencimento motivado, segundo o qual o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. O que a lei exige é que a ratio decidendi seja clara, coerente e suficiente para demonstrar o itinerário lógico percorrido pelo julgador até a conclusão adotada.
Da leitura atenta da sentença recorrida, verifica-se que a magistrada de primeiro grau enfrentou motivadamente a questão central da controvérsia, qual seja, a natureza jurídica da posse exercida pelo autor e a existência (ou não) de animus domini, que constitui o elemento subjetivo essencial da usucapião e cuja ausência é suficiente, por si só, para conduzir à improcedência do pedido, independentemente da análise pormenorizada de cada um dos demais elementos probatórios.
A sentença explicitou, de forma lógica e concatenada, que o imóvel é de propriedade do espólio, conforme certidão do 2º Cartório de Registro de Imóveis (ID 250650959); restou incontroverso que o autor manteve relação conjugal com uma das herdeiras, ocupando bem comum da família; a situação, por si só, descaracterizaria o requisito da posse mansa, pacífica e com intenção de dono; e a prova oral colhida demonstrou que o autor "não se porta como dono do imóvel, tendo realizado reformas por conta da filha especial, e reconhecendo que, para o autor, o imóvel pertence à esposa".
A fundamentação da sentença é suficiente, clara e congruente com o conjunto probatório. A magistrada não ignorou as fotografias de reformas acostadas aos autos. Ao revés, valorou-as no contexto da prova oral e as considerou insuficientes para descaracterizar a posse precária, precisamente porque as reformas foram realizadas "por conta da filha especial" e no interesse da própria família.
O fato de a magistrada não ter citado isoladamente cada nota fiscal de material de construção ou cada fotografia não induz nulidade, porquanto a ratio decidendi — a ausência de animus domini decorrente da natureza precária e tolerada da posse — resta clara e suficiente para dirimir a lide.
Rejeito, portanto, a preliminar de nulidade da sentença.
Superada a questão preliminar, passo ao exame do mérito recursal, que se resolve no deslinde da natureza jurídica da posse exercida pelo apelante sobre o imóvel sub judice e na constatação de que lhe falta o elemento subjetivo essencial à prescrição aquisitiva.
A usucapião especial urbana constitui modalidade de aquisição originária da propriedade imobiliária, prevista no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil. Da leitura conjugada desses dispositivos, extraem-se os seguintes requisitos cumulativos: que o imóvel tenha área urbana de até 250 m²; que o possuidor o exerça como seu, com intenção inequívoca de dono (animus domini); que a posse seja exercida por cinco anos ininterruptos e sem oposição; que o imóvel seja utilizado para moradia própria ou da família; e que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
No caso em exame, a controvérsia concentra-se precisamente no requisito do animus domini e na natureza da posse, isto é, se própria e qualificada para usucapir, como sustenta o apelante, ou se precária, decorrente de mera tolerância familiar, como reconheceu a sentença recorrida e como sustentam os apelados.
Para a adequada solução dessa controvérsia, é imprescindível examinar detidamente o quadro fático delineado nos autos, cujos elementos centrais são incontroversos.
O imóvel objeto da demanda está formalmente registrado na matrícula nº 25.508 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador em nome do Espólio de Lourenço Aquino das Chagas, conforme certidão acostada aos autos (ID 106238865). O proprietário registral, Lourenço Aquino das Chagas, faleceu em 23 de novembro de 1979, conforme certidão de óbito constante do inventário. Sua esposa, Vandi Pacheco das Chagas, faleceu em 04 de fevereiro de 1997. O casal teve sete filhos, dentre os quais Roseana Pacheco das Chagas, com quem o apelante, Sidney de Jesus Lima, mantém união estável desde longa data.
A ocupação do imóvel pelo apelante iniciou-se em janeiro de 2001, no contexto da formação da entidade familiar com a herdeira Roseana, e não de um ato autônomo e independente de assenhoramento do bem com exclusão dos demais proprietários. Com o falecimento de Vandi Pacheco das Chagas, operou-se a imediata transmissão da herança aos herdeiros legítimos pelo princípio da saisine (art. 1.784 do Código Civil), instaurando-se condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regido pelas normas do condomínio, conforme expressamente dispõe o art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil. A partir desse momento, todos os sete filhos e, posteriormente, os netos sucessores do herdeiro pré-morto passaram a ser coproprietários e copossuidores do imóvel.
É nesse contexto de copropriedade hereditária que se insere a ocupação do apelante. Sua posse não deriva de ato de assenhoramento originário e excludente, mas de sua condição de companheiro de uma das herdeiras, que, com a aquiescência tácita dos demais coerdeiros, passou a residir no imóvel juntamente com Roseana e a filha do casal. Os demais herdeiros jamais foram formalmente notificados de qualquer pretensão do apelante de excluí-los do domínio sobre o bem.
Essa circunstância atrai a incidência direta do art. 1.208 do Código Civil, segundo o qual atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse para fins de usucapião. O dispositivo consagra o princípio de que a posse exercida com a aquiescência do proprietário, seja por razões de cortesia, solidariedade, vínculo familiar ou qualquer outra motivação que não implique renúncia ao domínio, é juridicamente precária e, como tal, não gera efeitos aquisitivos.
A subsunção do caso concreto a essa norma é precisa e inequívoca, haja vista que o apelante ingressou no imóvel por força de sua união estável com a herdeira Roseana. A família desta, incluindo seus irmãos e também coerdeiros, tolerou a ocupação por razões de solidariedade familiar, especialmente em consideração à sobrinha, filha do casal, portadora de necessidades especiais.
Essa situação caracteriza com exatidão a hipótese de posse precária descrita na aludida norma de regência, pois se trata de posse exercida com a anuência dos proprietários, subordinada à vontade destes e desprovida do elemento volitivo de agir como dono com exclusão dos demais titulares do domínio.
A prova oral colhida na audiência de instrução realizada em 06 de outubro de 2025 (ID 106239370) confirma essa realidade fática de modo contundente. O depoimento da testemunha Marlene de Lisboa Gomes, arrolada pela própria parte autora e expressamente valorado pela magistrada sentenciante, revelou que o apelante não se porta como dono do imóvel; que as reformas foram realizadas por conta da filha especial do casal; e que o apelante reconhece que o imóvel pertence à esposa — ou seja, à herdeira Roseana Pacheco das Chagas. A mesma testemunha afirmou, ainda, que há convivência com os irmãos da companheira no local, o que evidencia a inexistência de posse exclusiva e excludente.
Esses elementos probatórios são absolutamente incompatíveis com a tese de animus domini sustentada pelo apelante. Quem reconhece que o imóvel pertence à esposa não age como proprietário exclusivo. Quem mantém convivência com os cunhados no local não exerce posse com exclusão dos demais coerdeiros. Quem realiza reformas para atender às necessidades da filha não pratica atos de oposição ao direito dos proprietários.
A distinção entre posse própria (ad usucapionem) e posse precária é elementar no direito civil brasileiro. A posse própria é aquela exercida com animus domini: o possuidor age como se fosse o proprietário, de forma exclusiva, contínua, pública e sem subordinação a outrem. Já a posse precária é aquela exercida com a anuência do proprietário, que a qualquer tempo pode reivindicar o bem; o possuidor precário reconhece, explícita ou implicitamente, que o domínio pertence a outrem. No caso em exame, todos os elementos convergem para a segunda hipótese.
A jurisprudência dos Tribunais pátrios é firme e consolidada no sentido de que a ocupação de imóvel por familiar ou companheiro de herdeiro decorre, em regra, de ato de permissão ou tolerância, inviabilizando o reconhecimento da usucapião.
A propósito:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSE EXCLUSIVA NÃO COMPROVADA. ATOS DE MERA PERMISSÃO OU TOLERÂNCIA. PRINCÍPIO DA SAISINE. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de usucapião extraordinária, sob o fundamento de que a ocupação do imóvel pelos autores, após o falecimento da genitora de um deles, decorreu de mera tolerância dos demais herdeiros, não perfazendo o lapso temporal com posse qualificada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se os apelantes preencheram os requisitos da usucapião extraordinária, especificamente a posse mansa, pacífica e com animus domini pelo prazo legal, ou se a ocupação do bem caracterizou-se como ato de mera tolerância em decorrência do condomínio hereditário. III. RAZÕES DE DECIDIR A usucapião extraordinária exige a comprovação da posse ininterrupta, sem oposição, pelo prazo legal e com ânimo de dono, nos termos do art. 1.238 do Código Civil. A coabitação por laços familiares e a permanência no imóvel após o falecimento da proprietária original configuram mera detenção ou atos de tolerância, os quais não induzem posse ad usucapionem, conforme art. 1.208 do Código Civil. Pelo princípio da saisine, a morte da genitora transmite automaticamente a posse aos herdeiros em regime de condomínio pro indiviso, tornando a posse do coerdeiro ocupante precária perante os demais, salvo prova inequívoca de interversão da posse. A realização de benfeitorias e o pagamento de despesas ordinárias, como IPTU e tarifas de consumo, não bastam para caracterizar a inversão do caráter da posse, sendo interpretados como atos de conservação do bem comum. A oposição judicial e a notificação extrajudicial para desocupação interrompem a pacificidade da posse, impedindo a consumação do prazo prescricional a quisitivo quando este ainda não havia se completado desde o início da suposta posse exclusiva. A soma de posses (accessio possessionis) requer que todas as posses somadas ostentem a mesma natureza qualificada, o que não ocorre quando a ocupação anterior era precária ou exercida em nome de outrem. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A posse exercida por herdeiro sobre imóvel objeto de herança presume-se de mera tolerância dos demais coerdeiros, não autorizando a usucapião sem a prova cabal da inversão do título da posse por atos ostensivos de exclusão. 2. Atos de conservação e pagamento de tributos não configuram, por si só, animus domini apto a afastar a precariedade da posse decorrente de relações familiares ou sucessórias. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.208, 1.238, 1.243, 1.784; CPC, art. 371, 373, I, 487, I, 85, § 11, 1.012. Jurisprudência relevante citada: Não houve citação de precedentes específicos de tribunais superiores ou outros órgãos no texto fornecido além da fundamentação legal. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.488685-6/001, Relator(a): Des.(a) Paulo Fernando Naves de Resende , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/03/2026, publicação da súmula em 27/03/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. USUCAPIÃO. PERMANÊNCIA NO IMÓVEL POR MERA TOLERÂNCIA DOS DEMAIS HERDEIROS . ÂNIMO DE DONOS NÃO DEMONSTRADO. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS. PROPRIETÁRIOS DE OUTRO IMÓVEL. ARBITRAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUEL . USO EXCLUSIVO. POSSIBILIDADE. VALOR. FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Usucapião é modo originário de aquisição de propriedade pela posse prolongada da coisa, que pressupõe a prova da posse ininterrupta e com o ânimo de dono. 1 .1 Na hipótese, o fato de os autores terem continuado a residir no imóvel após o falecimento da tia, proprietária do imóvel (2012), não lhes confere a condição de possuidores, mas apenas detentores do bem (art. 1.208 do Código Civil), tendo em vista que sua permanência no imóvel decorreu de mera tolerância dos demais herdeiros, que em momento algum renunciaram à sua herança e de seus direitos de propriedade sobre o bem, tanto que em 2014 e 2015 outorgaram procurações públicas para que fosse feito o inventário e partilha do imóvel e em 2022 ajuizaram ação de inventário e partilha. 1 .2. Comprovado que os autores/apelados eram possuidores de outro imóvel de 225m² durante o período de 11/07/2012 a 01/09/2022, ou seja, quase a totalidade do período aquisitivo da usucapião: 10 (dez) anos a contar da data do falecimento da tia (09/01/2012) até o ajuizamento da ação de usucapião (01/10/2022). Chama atenção o fato de que o outro imóvel foi vendido exatamente 1 (um) mês antes do ajuizamento da ação de usucapião. 1 .3. Como se vê, nenhuma possibilidade de reconhecimento do direito a usucapir. 2. Nos termos do art . 1.791 do Código Civil, até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio. 2.1 . Não estando os coerdeiros na posse do bem, têm eles o direito de requerer aluguel, em percentual correspondente à sua cota-parte no condomínio, como forma de evitar o enriquecimento sem causa do herdeiro que mantém a posse exclusiva do imóvel. 3. O aluguel somente é devido a partir da data em que os autores/apelados foram notificados judicial ou extrajudicialmente acerca da oposição à ocupação exclusiva. No caso, a citação da autora/apelada na ação de inventário, pela qual demonstrado o interesse dos demais herdeiros em ter acesso ao bem, foi realizada em 09/01/2023, termo inicial dos aluguéis . 3.1. O valor dos aluguéis será apurado em liquidação de sentença. 4 . Recurso conhecido e provido.
(TJ-DF 07190328820228070007 1967245, Relator.: MARIA IVATÔNIA, Data de Julgamento: 06/02/2025, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: 10/03/2025)
DIREITO CIVIL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – POSSE DECORRENTE DE HERANÇA – INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO I – Caso em exame: Ação de usucapião extraordinária alegando posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini sobre imóvel, por mais de trinta anos. II – Questão em discussão: Verificação da existência dos requisitos legais para a configuração da usucapião extraordinária, especialmente quanto à posse exclusiva e com animus domini, diante da alegada copropriedade decorrente de sucessão hereditária. III – Razões de decidir: Comprovada a existência de copropriedade entre herdeiros, inclusive com participação ativa da autora no processo de inventário e partilha do imóvel, reconhecendo a titularidade comum do bem. A posse exercida pela autora não se qualifica como exclusiva, tampouco com animus domini, sendo incompatível com a pretensão de usucapião . A jurisprudência é pacífica ao exigir a inversão do título da posse para configuração da prescrição aquisitiva em casos de herança. IV – Mantida a sentença de extinção sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual e não preenchimento dos requisitos da usucapião extraordinária. Tese: A posse exercida por herdeiro sobre bem indiviso da herança não configura animus domini, impedindo o reconhecimento da usucapião, salvo prova inequívoca de posse exclusiva e com oposição aos demais coproprietários. Recurso não provido .
(TJ-SP - Apelação Cível: 10383842720248260405 Osasco, Relator.: Emerson Sumariva Júnior, Data de Julgamento: 18/12/2025, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2025)
Resta claro, portanto, que ocupação de imóvel objeto de herança, por coerdeiro ou por quem com ele mantenha vínculo familiar, presume-se de mera tolerância dos demais coerdeiros. Para que se admita a usucapião nesse contexto, seria necessária prova cabal da inversão do título da posse por atos ostensivos e inequívocos de exclusão dos demais proprietários, o que, como se demonstrará no tópico seguinte, não ocorreu na espécie.
No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.631.859/SP, da relatoria da Ministra Nancy Andrighi, fixou diretrizes fundamentais para a usucapião entre condôminos e herdeiros:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA. 1. Ação ajuizada 16/12/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 4. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02). 5. A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02. 6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários. 7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão - o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem. 8. A presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária. 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido. (REsp n. 1.631.859/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/5/2018, DJe de 29/5/2018.)
Extrai-se desse julgado que o condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio apenas quando comprovada a posse exclusiva com efetivo animus domini, exercida pelo prazo legal e sem qualquer oposição dos demais proprietários.
No caso concreto, nenhum desses elementos foi comprovado pelo apelante. Com efeito, a prova oral demonstrou que ele não se comporta como proprietário exclusivo e que reconhece o domínio alheio (da esposa e, por extensão, do espólio); a posse nunca foi exclusiva, havendo convivência com os demais herdeiros; e a oposição destes manifestou-se de forma inequívoca com o ajuizamento do inventário em agosto de 2016 e com a contestação à presente ação.
Portanto, não restou demonstrado o preenchimento do requisito essencial do animus domini, elemento subjetivo indispensável à configuração da usucapião especial urbana. A posse do apelante é precária, decorrente de mera tolerância familiar, e, como tal, não induz a prescrição aquisitiva, nos exatos termos do art. 1.208 do Código Civil. A sentença recorrida, ao assim concluir, aplicou corretamente o direito à espécie e deve ser mantida.
Lado outro, não prospera a tese do apelante de que teria havido a chamada interversão da posse, sustentada como fundamento alternativo para o reconhecimento da usucapião. O argumento é o de que, ainda que a posse tivesse sido originariamente precária, em razão da tolerância familiar, o comportamento do apelante ao longo do tempo — realizando reformas, pagando contas de consumo, comportando-se como proprietário — teria operado a mutação do título possessório, convertendo a posse precária em posse própria, com animus domini.
A tese não encontra amparo no direito nem na prova dos autos.
O art. 1.203 do Código Civil estabelece que, salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida. Trata-se de presunção legal relativa de conservação do caráter originário da posse, que inverte o ônus da prova, pois cabe à parte que alega a mutação do título possessório demonstrar, de forma cabal e inequívoca, que o possuidor passou a exercer a posse com novo ânimo e que essa alteração foi externada perante os legítimos proprietários de maneira clara, inconteste e pública.
O apelante não se desincumbiu desse ônus probatório.
Os elementos invocados pelo apelante como prova dessa alegação concentram-se, essencialmente, na realização de reformas e benfeitorias no imóvel, no pagamento de contas de consumo (água, luz, telefone) e a longa permanência no imóvel por mais de duas décadas.
Sucede que, nenhum desses elementos, isolada ou conjuntamente, é suficiente para caracterizar a interversão da posse. É que a realização de benfeitorias no imóvel constitui encargo inerente à própria fruição do imóvel por quem nele reside. O morador que substitui o telhado, troca o piso, instala forro de PVC ou renova a parte elétrica está, antes de tudo, zelando pelo seu próprio conforto e pelo de sua família, e não necessariamente afirmando domínio exclusivo em oposição aos proprietários.
Ademais, como reconhecido pela própria testemunha arrolada pelo apelante, essas reformas foram realizadas por conta da filha especial do casal, ou seja, no interesse da família que habita o imóvel, e não como ato de desafio ao direito dos demais coerdeiros.
De igual modo, o pagamento de contas de consumo constitui obrigação natural de quem usufrui do bem. O ocupante que consome água e energia deve pagar por esses serviços, independentemente de ser proprietário, locatário, comodatário ou mero detentor. O pagamento dessas faturas não traduz, por si só, a intenção de agir como dono com exclusão dos demais titulares do domínio.
A longa permanência no imóvel também não opera, automaticamente, a interversão da posse. O tempo, por si só, não altera a natureza jurídica da posse; ao contrário, o decurso do tempo sem oposição é precisamente o que caracteriza a tolerância, tendo em vista que os proprietários, por razões de solidariedade familiar, toleraram a ocupação durante todos esses anos, sem que essa tolerância implicasse renúncia ao domínio ou conversão da posse precária em posse própria. A inércia dos proprietários em reivindicar o bem não transforma o possuidor precário em proprietário, mas apenas evidencia a longanimidade da tolerância.
Para que se configure a interversão da posse, seria necessário que o apelante tivesse praticado atos inequívocos de oposição aos demais coerdeiros: notificação formal de que passava a exercer a posse em nome próprio e com exclusão deles; impedimento físico de acesso dos demais herdeiros ao imóvel; manifestação expressa e pública de que não mais reconhecia o domínio alheio.
Acrescente-se que não consta dos autos qualquer interpelação judicial ou extrajudicial por meio da qual o apelante tenha comunicado aos demais herdeiros sua pretensão de excluí-los do domínio antes do ajuizamento da presente ação. A simples propositura da usucapião em outubro de 2016 não supre essa lacuna, pois, a partir desse momento, os herdeiros manifestaram imediata e inequívoca resistência, tanto por meio da contestação à presente ação quanto pelo ajuizamento do inventário em agosto de 2016, que já estava em curso quando da citação para a usucapião. A oposição dos proprietários, manifestada antes da consumação do prazo prescricional aquisitivo, interrompe a pacificidade da posse e impede o reconhecimento da usucapião.
Com idêntica compreensão, em caso substancialmente idêntico, é ilustrativo o seguinte julgado:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. IMÓVEL INTEGRANTE DE ACERVO HEREDITÁRIO. POSSE INICIALMENTE PERMISSIVA. AUSÊNCIA DE INTERVERSÃO POSSESSÓRIA. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. OPOSIÇÃO DOS HERDEIROS. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual foi julgado improcedente o pedido contido na ação de usucapião especial urbana ajuizada pelos recorrentes, sob o fundamento de ausência de comprovação de posse qualificada com ânimo de dono sobre imóvel urbano situado no Município de Miradouro/MG. Os apelantes sustentam exerceram posse exclusiva e contínua sobre o bem por mais de vinte anos, com posterior interversão da posse inicialmente consentida, requerendo a reforma integral da sentença para reconhecimento da aquisição originária da propriedade por usucapião. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a ocupação inicialmente exercida por mera permissão do proprietário evoluiu para posse qualificada com animus domini; (ii) estabelecer se houve interversão possessória apta a caracterizar posse exclusiva e incompatível com a composse hereditária; e (iii) determinar se a existência de oposição dos herdeiros e de litigiosidade anterior impede o reconhecimento da usucapião especial urbana. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A usucapião especial urbana exige posse mansa, pacífica, contínua, sem oposição e exercida com animus domini, nos termos do art. 183 da Constituição Federal e do art. 1.240 do Código Civil. 4. A prova oral produzida demonstra que a ocupação do imóvel teve origem em ato de mera permissão do proprietário, caracterizando situação de tolerância ou comodato verbal, hipótese que não induz posse ad usucapionem, conforme art. 1.208 do Código Civil. 5. A interversão da posse não se presume e demanda demonstração robust a de atos inequívocos, ostensivos e objetivos aptos a evidenciar ruptura com a situação anterior de mera detenção ou posse precária. 6. A permanência dos autores no imóvel após o falecimento do proprietário não converte automaticamente a ocupação inicialmente consentida em posse qualificada para usucapião. 7. A existência de resistência dos herdeiros e de ações possessórias anteriores envolvendo o mesmo imóvel evidencia contexto litigioso incompatível com posse mansa, pacífica e sem oposição. 8. Após o falecimento do proprietário, o imóvel passou a integrar acervo hereditário submetido ao regime de condomínio pro indiviso entre os herdeiros, exigindo-se, para configuração da usucapião por um dos sucessores, prova segura de posse exclusiva e incompatível com a composse dos demais herdeiros. 9. Contas de consumo em nome da ocupante e realização de melhorias no imóvel não constituem elementos suficientes, isoladamente, para comprovar animus domini e exclusividade possessória diante do contexto familiar da ocupação. 10. Os autores não se desincumbiram do ônus de comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 183; CC, arts. 1.208, 1.240, 1.784 e 1.791; CPC, arts. 373, I, 493 e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível nº 1.0421.06.000526-9/001, Rel. Des. Roberto Borges de Oliveira, 10ª Câmara Cível, j. 15.04.2008, pub. 09.05.2008. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.060263-6/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/06/2026, publicação da súmula em 15/06/2026)
Assim, mantém-se hígida a presunção legal do art. 1.203 do Código Civil, posto que a posse do apelante conserva o mesmo caráter precário e tolerado com que foi adquirida, não tendo havido interversão possessória apta a viabilizar a aquisição da propriedade por usucapião. A sentença recorrida, ao reconhecer a inocorrência da interversão e a manutenção da natureza precária da posse, aplicou corretamente o direito à espécie.
Outrossim, a alegada a função social da posse e o direito constitucional à moradia não constituem fundamentos autônomos para o reconhecimento da usucapião. O argumento, embora retoricamente relevante, não possui aptidão para, por si só, suprir a ausência de animus domini qualificado, que constitui requisito legal inafastável da usucapião especial urbana.
A função social da posse e o direito à moradia são princípios constitucionais que orientam a interpretação e a aplicação dos institutos jurídicos, mas não os substituem. O ordenamento jurídico brasileiro não confere ao juiz a prerrogativa de reconhecer a aquisição originária da propriedade com base exclusivamente em considerações de equidade ou justiça social, quando ausentes os pressupostos técnico-jurídicos estabelecidos pela lei civil. A usucapião é instituto de direito material com requisitos legais estritos, e o seu reconhecimento pressupõe a demonstração cabal de cada um desses requisitos, dentre os quais se destaca o animus domini.
O direito de propriedade dos herdeiros de Lourenço Aquino das Chagas e de Vandi Pacheco das Chagas também é constitucionalmente protegido, nos termos do art. 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, e não pode ser suprimido sem o atendimento estrito dos pressupostos legais da prescrição aquisitiva.
A ponderação entre o direito à moradia do ocupante e o direito de propriedade dos herdeiros deve ser realizada pelo legislador, que estabeleceu os requisitos da usucapião como ponto de equilíbrio entre esses valores constitucionais. Não cabe ao juiz, sob o pretexto de promover justiça social, afastar a incidência de requisitos legais expressos e reconhecer a aquisição da propriedade em favor de quem não logrou demonstrar o preenchimento dos pressupostos exigidos pela lei.
Ademais, a situação fática dos autos não revela um quadro de desamparo habitacional que pudesse sensibilizar o julgador para uma solução excepcional. O apelante reside no imóvel há mais de duas décadas com sua família, em condições estáveis, e a improcedência da usucapião não implica, necessariamente, sua remoção imediata e desamparada do local.
A questão da posse do imóvel, na condição de bem integrante do acervo hereditário, deverá ser equacionada no âmbito do juízo do inventário, perante o qual os herdeiros, incluindo sua companheira, poderão buscar a solução que melhor atenda aos interesses de todos os envolvidos.
No tocante pedido subsidiário de indenização por benfeitorias, formulado pelo apelante com pretensão de exercer o direito de retenção sobre o imóvel até o efetivo ressarcimento, não merece melhor sorte.
Num primeiro plano, sob a perspectiva processual, o pleito de indenização por benfeitorias não se mostra cabível no âmbito da presente ação declaratória de usucapião. A ação de usucapião tem natureza meramente declaratória de domínio. Improcedente a pretensão aquisitiva principal, a apuração de eventuais benfeitorias e o eventual encontro de contas com os aluguéis devidos pelo período de ocupação gratuita do imóvel devem ser deduzidos em ação própria, de natureza condenatória, ou perante o juízo do inventário, em cujo âmbito se processa a universalidade do acervo hereditário.
Em segundo lugar, sob a perspectiva material, o uso exclusivo e gratuito do imóvel pelo apelante e sua família por mais de duas décadas, sem o pagamento de qualquer aluguel, taxa de ocupação ou compensação financeira aos demais coerdeiros, compensa naturalmente eventuais despesas de manutenção e conservação realizadas no bem.
As benfeitorias documentadas nos autos por meio de notas fiscais e recibos (IDs 106239040, 106239108 a 106239115) referem-se, em sua quase totalidade, a materiais de construção e serviços de reforma (telhas, pisos, forros de PVC, louças sanitárias, instalações elétricas, pintura) que se incorporaram ao imóvel e foram usufruídos pelo próprio apelante durante todo o período de ocupação.
A pretensão de ser ressarcido por benfeitorias que foram integralmente usufruídas pelo próprio ocupante, sem oferecer qualquer contrapartida pelo uso gratuito do imóvel por mais de duas décadas, configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico. O apelante não pode pretender cumular a vantagem de haver residido gratuitamente no imóvel por todo esse período com o direito de ser indenizado pelas despesas que realizou para seu próprio conforto.
Acrescente-se que o art. 1.219 do Código Civil assegura o direito à indenização e à retenção ao possuidor de boa-fé. No caso concreto, todavia, a posse do apelante foi qualificada como precária e decorrente de mera tolerância, o que afasta, por definição, a condição de possuidor de boa-fé para os fins do dispositivo.
O apelante sempre soube que o imóvel pertencia ao espólio de Lourenço Aquino das Chagas. Não há, portanto, a boa-fé subjetiva que o art. 1.219 do Código Civil exige como pressuposto para o direito à indenização por benfeitorias e ao exercício do direito de retenção.
Ante o exposto, voto no sentido de rejeitar a preliminar de nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo hígida a sentença, por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor do apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão do benefício da gratuidade de justiça deferido ao apelante (art. 98, § 3º, do CPC)
Des. Jorge Barretto
Relator
(assinado eletronicamente)