PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. UTILIZAÇÃO PRIVATIVA DE ÁREA COMUM. VAGA DE GARAGEM ESTENDIDA E ARMÁRIO INSTALADO EM PAREDE COMUM. MERA PERMISSÃO OU TOLERÂNCIA CONDOMINIAL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO, POSSE EXCLUSIVA OU SUPRESSIO. REMOÇÃO DE BEM APÓS NOTIFICAÇÕES ADMINISTRATIVAS. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. AUSÊNCIA DE DANO MATERIAL OU MORAL INDENIZÁVEL. ANULAÇÃO DE SENTENÇA TERMINATIVA. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA MATERIAL. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO DA RECONVENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por condôminos contra sentença que afastou a pretensão de reconhecimento de direito ao uso exclusivo de vaga estendida em área comum e de manutenção de armário instalado em garagem, bem como rejeitou pedidos indenizatórios por danos materiais e morais decorrentes da remoção do móvel pelo condomínio. A sentença também apreciou a reconvenção proposta pelo condomínio, reconhecendo a legitimidade da cobrança de multa por infração condominial e do ressarcimento das despesas operacionais de remoção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a utilização prolongada de área comum de condomínio edilício, por mais de vinte anos, gera direito adquirido, posse exclusiva ou aplicação da teoria da supressio em favor dos condôminos; (ii) estabelecer se o condomínio age ilicitamente ao remover armário instalado em parede comum da garagem após reiteradas notificações administrativas; (iii) determinar se a remoção do armário enseja indenização por danos materiais e morais; e (iv) definir se a anulação anterior de sentença terminativa impede o julgamento da reconvenção por suposta coisa julgada parcial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. As áreas de garagem e circulação externa de condomínio edilício constituem partes comuns de copropriedade dos condôminos, cuja destinação e regulamentação competem à coletividade condominial.

2. O uso exclusivo de área comum por um condômino, ainda que tolerado por longo período, possui natureza precária e não induz posse, pois atos de mera permissão ou tolerância não autorizam aquisição possessória.

3. A ausência de autorização formal em convenção condominial ou ata de assembleia geral impede o reconhecimento de direito real de uso exclusivo sobre a vaga estendida e de permissão definitiva para instalação de armário em parede comum da garagem.

4. A tolerância de gestões condominiais anteriores não impede que nova administração, respaldada por deliberação assemblear, exija a desocupação da área comum e a retirada de obstáculos que comprometam a higiene e a segurança do local.

5. O art. 1.340 do Código Civil disciplina apenas o rateio das despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo, sem conferir propriedade, posse definitiva ou direito autônomo de permanência sobre área comum.

6. O condomínio exerce regularmente seu direito e cumpre o dever legal de conservação das áreas comuns quando remove armário após reiteradas notificações administrativas, amplo prazo para retirada voluntária e recalcitrância dos condôminos.

7. A inexistência de ato ilícito afasta o dever de indenizar, sobretudo quando não há prova documental ou técnica de destruição dos bens, e o desconforto decorrente da observância de normas condominiais não ultrapassa o mero aborrecimento da vida em comunidade.

8. A anulação integral de sentença terminativa sem resolução de mérito cassa seus efeitos e restabelece a marcha processual, devolvendo ao juízo de origem o julgamento da ação principal e da reconvenção conexa.

9. A extinção do processo sem resolução de mérito não produz coisa julgada material, mas apenas coisa julgada formal, razão pela qual o não conhecimento de recurso adesivo por deserção não impede a apreciação posterior da reconvenção após a anulação da sentença terminativa.

10. A revelia dos apelantes quanto ao pedido reconvencional autoriza a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo condomínio reconvinte e legitima a cobrança da multa condominial e das despesas operacionais de remoção, quando amparadas na prova documental.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. O uso exclusivo de área comum de condomínio edilício, ainda que tolerado por longo período, não gera direito adquirido, posse exclusiva ou direito à permanência quando inexistente autorização formal da coletividade condominial. 2. O condomínio exerce regularmente seu direito ao remover objeto instalado em área comum após notificações administrativas e prazo para retirada voluntária, em cumprimento ao dever de conservação, segurança e salubridade das áreas comuns. 3. A inexistência de ato ilícito e de prova de dano material ou moral afasta o dever de indenizar pela remoção de bens mantidos irregularmente em área comum. 4. A anulação de sentença terminativa sem resolução de mérito restabelece integralmente a marcha processual e não impede o julgamento da reconvenção conexa, pois não há coisa julgada material.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.331, §§ 1º, 2º, 3º, 4º e 5º; 1.208; 1.340; 188, I; 1.348, V; 927; 1.336, § 2º. CPC, arts. 486; 85, § 11; 98, § 3º; 337, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação Cível nº 0092273-97.2011.8.05.0001, Rel. Des. Mauricio Kertzman Szporer, Segunda Câmara Cível, publ. 27.11.2015; TJBA, Apelação Cível nº 0500278-21.2014.8.05.0039, Rel. Des. Regina Helena Santos e Silva, Terceira Câmara Cível, publ. 29.04.2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 29 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO interposto por José Herasmo de Brito e Tania Maria de Oliveira Brito em face da r. sentença (id 100839237), que, nos autos da Ação Ordinária movida contra o Condomínio Maria Isaura, julgou improcedentes os pedidos autorais e procedente a pretensão reconvencional, sob os seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal por TÂNIA MARIA DE OLIVEIRA BRITO e JOSÉ HERASMO DE BRITO, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 

Por conseguinte, JULGO PROCEDENTE o pedido reconvencional formulado por CONDOMÍNIO MARIA ISAURA, para condenar os autores/reconvindos ao pagamento da quantia de R$ 760,00 (setecentos e sessenta reais), referente à multa por infração condominial e ressarcimento das despesas de remoção, valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso/infração e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da intimação para a reconvenção. 

Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa na ação principal e 10% sobre o valor da condenação na reconvenção, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida (Id 192050670), nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. 

P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.”

Irresignados, os Autores, ora Apelantes interpuseram Apelação sustentando, em síntese, o desacerto da r. sentença ao supostamente ignorar a consolidação da situação fática pelo decurso de mais de duas décadas de ocupação incontestada.

Argumentam, neste sentido, que a inércia do condomínio e o recebimento das taxas por tão longo período operaram o fenômeno da suppressio, gerando a legítima expectativa de continuidade do uso calcada na boa-fé objetiva e no princípio da vedação ao comportamento contraditório. Ressaltam que a fundamentação da sentença baseada exclusivamente na mera tolerância ignora os precedentes das cortes superiores e a particularidade da edificação que impede o uso comum da área.

No que pertine à reconvenção, apontam a ocorrência de erro in judicando, aduzindo que a pretensão estaria obstada por decisão anterior do Tribunal e que a procedência dos pedidos principais implicaria necessariamente o afastamento das sanções impostas.

Pugnam, assim expondo, pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente o julgado, restabelecendo-se o direito de uso e condenando-se o recorrido às reparações pecuniárias e morais devidas.

Embora intimado, o condomínio não apresentou contrarrazões.

Feito distribuído à colenda Terceira Câmara Cível, mediante sorteio, coube-me a relatoria.

Inclua-se em Pauta de julgamento (art. 931 do CPC).

É o RELATÓRIO.

Salvador, (documento datado registrada eletronicamente).

Des. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

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  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação.

Parte recorrente beneficiária da assistência, estando dispensada do recolhimento do preparo recursal.

A controvérsia cinge-se a analisar a legalidade da conduta do condomínio apelado ao remover o armário instalado pelos apelantes na garagem e ao obstar a utilização da vaga estendida em área comum do edifício.

Os apelantes alegam que a utilização da vaga estendida e do armário por mais de vinte anos gerou direito adquirido ao uso exclusivo da área comum, invocando a aplicação do Enunciado nº 247 da III Jornada de Direito Civil e a teoria da supressio. Contudo, razão não lhes assiste.

De início, cumpre destacar que as áreas de garagem e circulação externa de condomínios edilícios constituem, por natureza, áreas comuns de copropriedade de todos os condôminos, cuja destinação e regramento de uso competem à coletividade, nos termos do artigo 1.331 do Código Civil.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

O uso exclusivo de tais espaços por um único condômino, ainda que tolerado por longo período, reveste-se de caráter eminentemente precário e não induz posse, conforme a redação expressa do artigo 1.208 do Código Civil.

Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia orienta-se no sentido de que atos de mera tolerância ou permissão da administração condominial não geram direito adquirido ou posse sobre áreas comuns, sendo plenamente legítimo à coletividade restabelecer o uso comum ou regulamentar a destinação do espaço em assembleia geral.

APELAÇÃO CÍVEL – INTERDITO PROIBITÓRIO – CERCEAMENTO DE DEFESA QUE NÃO SE VISLUMBRA - INTERESSE RECURSAL DEMONSTRADO - REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DE ACORDO COM OS DITAMES LEGAIS - SUBSTABELECIMENTO VÁLIDO CONSTANTE DOS AUTOS – POSSE EXCLUSIVA SOBRE ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO - USO DE ÁREA COMUM PARA ESTACIONAMENTO DE CONDÔMINO - IMPOSSIBILIDADE – ATO DE MERA TOLERÂNCIA QUE NÃO INDUZ À POSSE - APELO PROVIDO. 1. Não há que se falar em cerceamento de defesa tendo sido a decisão proferida de acordo com a prova documental inequívoca dos autos inafastável pela prova testemunhal. 2 . Ausência de impugnação específica quanto à validade e quanto ao conteúdo dos documentos onde os apelantes confessam a posse sobre a área em litígio. 3. Não há que se falar em ausência de interesse recursal por ter o apelado varão sido afastado da condição de síndico do condomínio na constância do processo, na medida em que o novo advogado foi constituído por substabelecimento sem que haja prova de revogação de poderes. 4 . Constatado que o advogado subscritor do recurso possui substabelecimento válido nos autos, afasta-se a irregularidade de representação declarada. 5. O ônus da prova, nas ações possessórias, incumbe a quem a alega como constitutiva do seu direito, nos moldes do art. 333, I, do CPC, mister do qual não se desincumbiu a autoria . 6. Ainda que autorizada, a utilização do espaço comum não torna exclusivo o uso, o que se revela na mera liberalidade, que nada mais representa do que ato de tolerância dos demais condôminos. 7. Restando a área objeto do litígio afeita à área comum do condomínio a posse sustentada na inicial afronta a lei nº 4 .591/64. 8. Apelo provido para julgar improcedente a ação com condenação dos autores/apelados ao pagamento das custas e honorários advocatícios no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) na forma do art . 230, parágrafo 4º, do CPC.

 (TJ-BA - APL: 00922739720118050001, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2015)

No caso concreto, os apelantes não apresentaram qualquer autorização formal, seja por meio de convenção condominial ou de ata de assembleia geral, que lhes outorgasse o direito real de uso exclusivo sobre a vaga estendida ou que permitisse a instalação definitiva do armário na parede comum da garagem. A mera tolerância das gestões anteriores não impede que a nova administração, respaldada por deliberação em Assembleia Geral Extraordinária, exija a desocupação da área comum e a retirada de obstáculos que comprometam a higiene e a segurança do local.

Ademais, conforme o artigo 1.340 do Código Civil, as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo incumbem a quem delas se serve, mas tal dispositivo não confere direito de propriedade ou posse definitiva sobre a área comum, apenas disciplinando o rateio de despesas enquanto perdurar a utilização autorizada. Uma vez revogada a permissão de uso pela assembleia de condôminos, cessa a legitimidade da ocupação privada.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Portanto, correta a sentença ao consignar que a utilização da área comum reveste-se de caráter precário e dependia da contínua anuência da coletividade condominial, a qual detém a prerrogativa de revogá-la a qualquer momento em prol do interesse comum.

Os apelantes sustentam que a remoção do armário foi arbitrária e causou-lhes danos materiais e morais, sob o argumento de que não havia prova técnica de insalubridade ou proliferação de pragas no local. Todavia, o acervo probatório demonstra que o condomínio apelado agiu no estrito exercício regular de direito e em cumprimento ao seu dever legal de conservação das áreas comuns, nos termos do artigo 188, inciso I, e do artigo 1.348, inciso V, ambos do Código Civil.

Como bem salientado pelo Juízo de primeiro grau, a remoção do armário não ocorreu de forma repentina ou violenta, mas foi precedida de reiteradas notificações administrativas ao longo de mais de um ano, conferindo amplo prazo para que os apelantes promovessem a retirada voluntária do móvel.

Para melhor elucidar a dinâmica dos fatos e a legalidade da conduta do condomínio, transcreve-se o seguinte trecho da fundamentação da sentença recorrida:

"A atuação do síndico não se deu de forma arbitrária ou repentina, mas foi precedida de reiteradas tentativas de resolução administrativa, conforme comprovam os documentos acostados aos autos. "

"Verifica-se que os autores foram devidamente cientificados sobre a necessidade de regularização da área comum muito antes da efetiva remoção dos bens. "

"A notificação datada de 18 de janeiro de 2010 (Id 192051909) já alertava sobre a proliferação de ratos e reiterava solicitação anterior de dezembro de 2009 para a retirada de móveis e utensílios, concedendo prazo para saneamento. Diante da inércia, nova notificação foi enviada em 02 de fevereiro de 2011 (Id 192050693), na qual a administração enfatizou tratar-se da terceira comunicação, apontando o risco à salubridade e alertando expressamente que, caso não houvesse a retirada voluntária, os materiais seriam removidos pelo condomínio. Houve ainda o Comunicado de 23 de fevereiro de 2011 (Id 192050695), estipulando prazo final até março daquele ano. "

"Portanto, o síndico apenas cumpriu seu dever legal de zelar pela conservação e segurança das áreas comuns, nos termos do art. 1.348, inciso V, do Código Civil. "

Diante da recalcitrância dos condôminos em desocupar a área comum após sucessivas advertências formais, cabia ao gestor condominial adotar as medidas necessárias para resguardar a salubridade e a segurança coletiva, não configurando ato ilícito a remoção e o armazenamento dos pertences em depósito apropriado.

Inexistindo ato ilícito praticado pelo condomínio apelado, afasta-se o dever de indenizar previsto no artigo 927 do Código Civil. Os danos materiais não foram comprovados, inexistindo laudo ou documento que ateste a destruição dos pertences. De igual modo, os danos morais não se configuram, visto que o transtorno decorrente do cumprimento de normas internas e da retirada de objetos de área comum não ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano da vida em comunidade.

Por fim, os apelantes alegam a ocorrência de coisa julgada parcial sobre a reconvenção, aduzindo que, no julgamento do recurso anterior que anulou a sentença de extinção por abandono da causa, o recurso adesivo interposto pelo condomínio não foi conhecido por deserção, o que teria sepultado a pretensão reconvencional. Essa tese revela manifesto equívoco de ordem processual.

A sentença terminativa anterior, que havia extinto o processo sem resolução de mérito por abandono da causa, foi integralmente anulada por este Tribunal de Justiça. O efeito imediato e inafastável da anulação de uma sentença de extinção sem resolução de mérito é a cassação total de seus efeitos e o retorno dos autos ao Juízo de origem para que o processo retome o seu curso regular, restabelecendo o estado anterior da lide.

A reconvenção, por ser ação autônoma conexa à ação principal, segue a sorte do processo no que tange ao prosseguimento da instrução processual. Uma vez anulada a sentença terminativa que extinguiu o feito sem exame de mérito, todo o arcabouço processual, incluindo a petição inicial, a contestação e a reconvenção, é devolvido à apreciação do Magistrado de piso para regular processamento e julgamento de mérito.

A extinção do processo sem resolução de mérito não faz coisa julgada material, operando apenas a coisa julgada formal, o que autoriza a rediscussão e o julgamento da matéria após a anulação do julgado terminativo, nos termos do artigo 486 do Código de Processo Civil. O não conhecimento do recurso adesivo por deserção no julgamento anterior em nada altera essa conclusão, pois a anulação da sentença de extinção restabeleceu a marcha processual de forma integral, impondo ao Juízo de origem o dever de julgar tanto a ação principal quanto a reconvenção conexa.

Nesse sentido, aponta a jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0500278-21.2014.8.05.0039 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: TEMISTOCLES SANTOS AMARAL Advogado(s): MANUELA BISPO DE LIMA, ROQUENALVO FERREIRA DANTAS APELADO: INSTITUTO NACIONAL DO SEGURO SOCIAL - INSS Advogado(s): ACORDÃO DIREITO PREVIDENCIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ALEGAÇÃO DE COISA JULGADA. PROCESSO ANTERIOR ARQUIVADO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE DE CONFIGURAÇÃO DA COISA JULGADA MATERIAL. 1 – Cuida-se de apelação interposta contra sentença que extinguiu a ação sob o fundamento de existência de coisa julgada, em razão de processo anterior. No entanto, conforme demonstrado pelo apelante no documento ID 76504527, a ação anterior foi arquivada sem julgamento de mérito. 2 – Inviável o reconhecimento da coisa julgada material sem decisão anterior que tenha apreciado o mérito da causa, nos termos do art. 337, §2º, do CPC. Reforma da sentença com retorno dos autos à origem para regular prosseguimento. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0500278-21.2014.8.05.0039, em que figuram como apelante TEMISTOCLES SANTOS AMARAL e como apelada INSTITUTO NACIONAL DO SEGURO SOCIAL - INSS. ACORDAM os Magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para afastar o reconhecimento da coisa julgada e determinar o regular prosseguimento da demanda na instância de origem, nos termos do voto do Relator. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0500278-21.2014.8.05.0039,Relator(a): REGINA HELENA SANTOS E SILVA,Publicado em: 29/04/2025 )

Portanto, não há que se falar em coisa julgada parcial ou impedimento para o julgamento da reconvenção. Diante da revelia dos apelantes quanto ao pleito reconvencional, presumem-se verdadeiros os fatos alegados pelo condomínio reconvinte, mostrando-se legítima a cobrança da multa por infração condominial (R$ 540,00) e o ressarcimento das despesas operacionais com a remoção do armário (R$ 220,00), amparados no artigo 1.336, § 2º, do Código Civil e na prova documental produzida.

Dessa forma, a manutenção integral da sentença recorrida é medida que se impõe.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de apelação e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente os termos da sentença recorrida.

Em observância ao artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa na ação principal e 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação na reconvenção, mantendo suspensa a sua exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora