PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. BOA-FÉ OBJETIVA. RESPONSABILIDADE DAS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.       Apelações cíveis interpostas por GAFISA S.A. e OAS EMPREENDIMENTOS S.A. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra sentença proferida nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e materiais, ajuizada por JOSÉ ABELARDO TORRES BRANDÃO. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando o depósito de documentos para expedição de carta de crédito consorcial, a condenação ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, danos morais fixados em R$ 15.000,00, além de custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.       Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre comprador e construtoras; (ii) estabelecer se houve mora injustificada na entrega do imóvel, ensejando responsabilidade civil das rés; (iii) determinar a legitimidade da condenação ao pagamento de lucros cessantes e sua forma de apuração; (iv) avaliar a legalidade da imposição das taxas condominiais e tributos antes da imissão na posse; (v) verificar a razoabilidade do valor fixado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.       O Código de Defesa do Consumidor incide sobre a relação jurídica entre as partes, conforme previsto nos arts. 2º e 3º do CDC, sendo o adquirente de imóvel considerado consumidor final, mesmo sem demonstração de hipossuficiência.

4.       A cláusula de tolerância de até 180 dias para a entrega do imóvel é válida, desde que expressa e não abusiva; ultrapassado esse prazo sem justificativa plausível, caracteriza-se a mora da construtora.

5.       A alegação de força maior baseada em fatores como escassez de mão de obra e intempéries climáticas não configura excludente de responsabilidade, por se tratar de riscos inerentes à atividade da construção civil.

6.       O inadimplemento contratual resta configurado, sendo legítima a condenação ao pagamento de lucros cessantes, que devem ser apurados até a efetiva entrega das chaves, e não apenas com base na disponibilização de documentos.

7.       A obrigação de entrega do imóvel livre de ônus, incluindo débitos de IPTU e taxas condominiais, até a imissão do comprador na posse, decorre da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sendo abusiva a cláusula que transfere essa responsabilidade ao consumidor antes da posse.

8.       O atraso na entrega do imóvel por 22 meses após o prazo contratual justifica a condenação por danos morais, caracterizados in re ipsa, dada a frustração das legítimas expectativas do consumidor e o comprometimento de sua dignidade.

9.       O valor de R$ 15.000,00 fixado a título de danos morais extrapola os parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada sua redução para R$ 10.000,00, em atenção ao caráter pedagógico e à jurisprudência consolidada.

10.   A sucumbência mínima do autor em parte dos pedidos atrai a aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC. Destaca-se que a fixação do valor da indenização por danos morais em montante abaixo do requerido não configura sucumbência parcial, conforme Súmula 326 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.   Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

1.       Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações entre adquirente de imóvel e construtoras, independentemente de demonstração de hipossuficiência.

2.       Ultrapassado o prazo contratual de tolerância para a entrega do imóvel, sem justificativa plausível, configura-se mora da construtora, com responsabilidade pelo inadimplemento.

3.       Os lucros cessantes devem ser apurados até a efetiva entrega das chaves ao comprador.

4.       É abusiva a cláusula que impõe ao comprador o pagamento de tributos e encargos condominiais antes da imissão na posse do imóvel.

5.       O atraso injustificado na entrega de imóvel enseja dano moral in re ipsa, sendo legítima sua compensação.

6.       A fixação do valor da indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e o caráter pedagógico da medida.

7.       A redução do valor da indenização por danos morais não configura sucumbência parcial.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 7º, parágrafo único; CC, art. 421; CPC, art. 86, parágrafo único; Lei nº 4.591/64, art. 9º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, j. 23.11.2010, DJe 03.12.2010; STJ, AgInt no AREsp 1570780/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 09.03.2020, DJe 13.03.2020; TJDF, Ac. 1181150, Rel. Des. Gilberto Pereira de Oliveira, j. 26.06.2019; TJ-SP, Ap. Cível 1000257-23.2023.8.26.0286, Rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, j. 09.04.2024; TJ-BA, Ap. 8002670-80.2022.8.05.0229, Rel. Marcelo Silva Britto, pub. 12.06.2024; TJ-MG, Ap. Cível 1.0000.24.259036-2/001, Rel. Des. Maurílio Gabriel, pub. 24.07.2024.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 0400338-37.2013.8.05.0001, em que figura como Apelantes GAFISA S.A. e OAS EMPREENDIMENTOS S.A. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e Apelado JOSÉ ABELARDO TORRES BRANDÃO.

ACORDAM os Magistrados componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO aos recursos de apelação, nos termos do voto do Relator. 

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE 

DES. JOSEVANDO ANDRADE 

Relator 

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

DAR PARCIAL PROVIMENTO aos recursos de apelação- UNÂNIME

Salvador, 7 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelações cíveis interpostas por GAFISA S.A. e OAS EMPREENDIMENTOS S.A. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA que, em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e materiais registrada sob o n. 0400338-37.2013.8.05.0001, ajuizada por JOSÉ ABELARDO TORRES BRANDÃO, julgou parcialmente procedentes os pedidos.

Adoto como próprio o relatório da sentença (id 411192749), proferida com o seguinte dispositivo:

Pelo exposto e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado para, a um, DETERMINAR à acionada que deposite em juízo, no prazo de 90 dias, toda a documentação destacada na inicial como sendo necessária para a expedição da carta de crédito do consórcio, inclusive certidões negativas de condomínio e IPTU; a dois, para CONDENAR a acionada ao pagamento das parcelas a seguir especificadas em favor do acionante: 

a) lucros cessantes equivalentes a 0,5% (meio por cento) mensais sobre o valor do imóvel objeto do contrato, com juros legais e correção monetária desde a verificação do atraso da obra, sempre considerando o prazo de tolerância de 180 dias, até o depósito em juízo dos documentos necessários para a expedição da carta do consórcio; 

b) indenização por dano moral que fixo no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescido de correção monetária a partir da presente data e juros legais a contar da citação.  

Além disso, fica DECLARADA a obrigação do acionante no sentido de pagar todo o saldo devedor do contrato, devidamente corrigido pelo IGPM, até a data do efetivo pagamento. 

Porque considero como mínimo o decaimento do autor, condeno as acionadas ao pagamento das despesas do processo e honorários advocatícios do(s) profissional(is) que defendeu(defenderam) os interesses do(a)(s) demandante(s), à luz do que contém o art. 85 do NCPC. 

Assim é que fica a parte ré condenada ao pagamento das custas e honorários de advogado, sendo que, em relação a estes últimos, com lastro no art. 85, § 2º, do CPC, ficam eles fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, percentual que leva em consideração o grau de zelo, o trabalho realizado e principalmente do tempo despendido na defesa dos interesses da parte autora. 

Contra a sentença fora opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados, através da decisão de ID. 77622393.

A apelante, Gafisa S.A, através do recurso adunado no ID. 77622396, sustentou, inicialmente, que não deveria ser aplicada a legislação consumerista à lide, pois, em sua visão, a relação jurídica que o vincula ao recorrido seria de índole meramente civil, não havendo qualquer demonstração de hipossuficiência do autor. Argumentou que a adoção do Código de Defesa do Consumidor violaria os princípios da autonomia privada e da liberdade contratual.

Afirmou não haver mora na entrega do imóvel, defendendo a validade e aplicação da cláusula contratual que previa tolerância de 180 dias, a qual, segundo alegou, não foi ultrapassada. Acrescentou que eventuais atrasos decorreram de eventos imprevisíveis e alheios à sua vontade, como escassez de mão de obra e fatores externos, os quais seriam aptos a afastar sua responsabilidade civil.

Aduziu que não houve qualquer ilícito ensejador de danos morais, pois, segundo sua ótica, o descumprimento contratual por si só não configura abalo extrapatrimonial indenizável. Requereu, ainda, a redução do valor fixado a título de danos morais, caso não seja afastada a condenação.

Questionou, por fim, o valor arbitrado a título de honorários de sucumbência, sustentando que o percentual de 15% sobre o valor da condenação se mostra excessivo, à luz do trabalho desenvolvido e da complexidade da causa.

Nas contrarrazões apresentadas pelo recorrido (ID. 77622409), o agravado sustentou que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor é impositiva em razão da clara configuração de relação de consumo, evidenciada pelo fato de ter adquirido um imóvel de incorporadoras que exercem atividade comercial regular.

Refutou a tese de inexistência de mora, destacando que o prazo de tolerância já estava exaurido quando se configurou o inadimplemento contratual. Argumentou que não houve comprovação de caso fortuito ou força maior que justificasse a inexecução.

Insistiu na legitimidade da condenação por danos morais, afirmando que o atraso na entrega do imóvel e a omissão na disponibilização dos documentos necessários à obtenção de crédito consorciado lhe causaram constrangimento e frustração suficientes para caracterizar abalo moral.

Requereu, ao final, o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

A Apelante OAS Empreendimentos S.A – Em recuperação Judicial interpôs o Recurso de ID. 77622402, sustentando que a sentença foi omissa ao fixar como termo final para o cômputo dos lucros cessantes o efetivo depósito dos documentos em juízo, desconsiderando a alegada entrega antecipada dos mesmos ao autor, em seu stand de vendas, em 22/07/2013. Alegou que a ausência de análise dessa circunstância configuraria erro de julgamento.

Suscitou a impossibilidade de se determinar às rés que apresentem a CND de IPTU e à declaração de quitação das taxas de condomínio, respeitando-se o princípio do pacta sunt servand

Asseverou que o atraso na entrega da unidade não se deu por culpa sua, mas sim por fatores externos, notadamente dificuldades logísticas e de mercado. Reiterou que as cláusulas contratuais relativas ao prazo de tolerância foram observadas e são válidas.

Sustentou a ausência de dano moral indenizável. Aduziu que a relação jurídica não possui desequilíbrio entre as partes, e que o mero inadimplemento contratual não implica, por si só, em abalo extrapatrimonial.

Alegou também que a condenação solidária entre as rés não se justifica, uma vez que há distinções nas responsabilidades contratuais de cada incorporadora, razão pela qual deveria haver individualização das condutas.

Nas contrarrazões apresentadas pelo recorrido (ID. 77622408), o agravado sustentou que a sentença não foi omissa, pois, à míngua de prova idônea quanto à entrega dos documentos no prazo alegado, a responsabilização da ré está plenamente justificada. Enfatizou que cabia à ré provar documentalmente a entrega, o que não foi feito nos autos.

Rechaçou as justificativas apresentadas para o atraso, alegando que se trata de meras alegações genéricas, sem qualquer substrato probatório, e que a jurisprudência dos tribunais superiores é firme no sentido de que fatores de mercado não eximem a construtora do cumprimento do contrato.

Defendeu a manutenção da condenação solidária, ressaltando que ambas as rés participaram da avença contratual de forma integrada, beneficiando-se mutuamente da celebração do negócio.

Concluiu pela total improcedência do recurso, requerendo sua rejeição.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937 do CPC e 187, I, do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

DES. JOSEVANDO ANDRADE

Relator

A6 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Os Recursos são tempestivos e atendem, ainda, aos demais requisitos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, razão pela qual devem ser conhecidos. Preparos recolhidos pelos recorrentes.

Conforme relatado, trata-se de apelações cíveis interpostas por GAFISA S.A. e OAS EMPREENDIMENTOS S.A. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA que, em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e materiais registrada sob o n. 0400338-37.2013.8.05.0001, ajuizada por JOSÉ ABELARDO TORRES BRANDÃO, julgou parcialmente procedentes os pedidos.

Através da sentença vergastada, o juízo primevo determinou, em síntese, que as rés depositassem em juízo os documentos necessários à expedição da carta de crédito de consórcio, condenando-as, ainda, ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel e de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. Condenou, também, ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

A relação travada nos autos é de consumo, sendo o autor consumidor e as rés fornecedoras, conforme previsão do arts. 2º e 3º do CDC.

Nesse mesmo diapasão, a jurisprudência majoritária reconhece a aplicabilidade do CDC nas relações entre adquirentes de imóveis e construtoras, considerando o adquirente como consumidor final, independentemente da demonstração de hipossuficiência. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou entendimento nesse sentido, aplicando o CDC em contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

Ademais, como se sabe, é a válida a cláusula de tolerância de até 180 dias, desde que seja expressa, clara e não abusiva. Contudo, ultrapassado esse prazo, configura-se mora da construtora, sujeitando-a às penalidades contratuais e legais.

CONSUMIDOR. CIVIL. PROCESSO CIVIL. RECUROS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. ENTREGA DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA. IMPOSSIVEL NOVA DETERMINAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL EFETIVAMENTE PAGO. DANOS MORAIS - QUESTÃO JÁ DECIDIDA - CONDOMINIO -DESPESA JÁ PAGA PELA CONSTRUTORA - DUPLICIDADE. 1 - Sobre o atraso na entrega da obra, tenho que isso não corresponde à culpa de terceiros, nem mesmo a fortuito ou força maior, mas tão somente "fortuito interno", inerente à atividade comercial exercida, o que não rompe o nexo de causalidade entre a conduta/omissão e o dano sofrido pelos consumidores. 2 - O prazo contratual de tolerância de 180 dias na entrega de obras da construção civil é legal, desde que não ultrapassado, pois já contempla uma dilação que deve ser apta à solução de imprevistos inerentes à atividade. Isso, contudo, já havia sido provido na sentença. 3 - A sentença atacada, em momento algum, desconstituiu a mora reconhecida na ação judicial de nº 2013.01.1.192280-6. Reconheceu, tão somente, que a construtora efetuou a entrega das chaves para a apelante em Juízo.. 4 - não é possível que a parte apelada, cumpra, novamente, a mesma obrigação já cumprida. Se existem defeitos no imóvel objeto desta ação, tal fato e eventuais indenizações devem ser discutidos e pleiteados em ação própria.. 5 - o pedido de danos morais já foi apreciado na primeira ação não cabendo, novamente, pedido fundamentado exatamente no atraso na entrega de imóveis. 6 - a restituição das taxas condominiais pagas pela autora durante o período de mora contratual, (janeiro/2015 a setembro/2016), não é cabível uma vez que a apelada comprovou o seu pagamento ao Condomínio. 8 - Recurso de apelação conhecido. Negativa de provimento.    
(TJDF, Acórdão 1181150, 07225508020178070001, Relator(a): GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 26/6/2019, publicado no DJE: 2/7/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Alegam os recorrentes, ainda, que eventuais atrasos decorreram de eventos imprevisíveis e alheios à sua vontade, como escassez de mão de obra e fatores externos, afastando sua responsabilidade civil.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que dificuldades do mercado, como escassez de mão de obra ou problemas climáticos, são riscos inerentes à atividade da construção civil e não configuram caso fortuito ou força maior aptos a eximir a responsabilidade da construtora.

Conforme observa-se dos autos, o contrato celebrado dispôs que a entrega do empreendimento estava prevista para março/2011, sendo que as Recorrentes não cumpriram o contrato firmado, mesmo levando-se em consideração os 180 dias de tolerância estabelecidos contratualmente. Por sua vez, a ré não demonstrou qualquer justificativa plausível para o atraso da obra, que acarretou os transtornos vivenciados pelo autor.

Nesse sentido, restou demonstrado nos autos o atraso alegado pelo Autor, por circunstâncias que não podem a ele ser imputadas; consequentemente, restou caracterizado o inadimplemento contratual e a má prestação de serviço, sendo, por conseguinte, legítima a condenação ao pagamento de multa moratória e indenização de ordem extrapatrimonial, como acertadamente procedeu o juízo a quo.

Sobre o tema versado nos autos, sabe-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em decisões reiteradas, tem consolidado o entendimento segundo o qual a entrega do imóvel em data posterior àquela avençada, sem que haja prova robusta da ocorrência de caso fortuito ou força maior, enseja o dever de indenizar o consumidor prejudicado. Veja-se:

CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CUJAS RAZÕES SÃO EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES. FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL . COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES . PRESUNÇÃO. PROVIMENTO. I. Nos termos da mais recente jurisprudência do STJ, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável . Precedentes. II. Agravo regimental provido.

(STJ - AgRg no Ag: 1036023 RJ 2008/0071103-7, Relator.: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Data de Julgamento: 23/11/2010, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/12/2010) 

(grifo aditado)

Portanto, ressoa claro que a Corte Superior reconhece que o promitente-comprador faz jus a indenização decorrente do atraso na entrega da unidade imobiliária, presumindo-se o prejuízo suportado, salvo prova em sentido contrário. Tal ônus, no presente caso, incumbia às recorrentes, entretanto, da análise dos autos, vê-se que do referido ônus elas não se desincumbiram. Ao contrário, o que emerge dos elementos contidos nos autos é que a mora contratual é claramente imputável à promitente vendedora do imóvel objeto do contrato.

Por sua vez, os lucros cessantes devem ser calculados até a efetiva entrega das chaves ao comprador, momento em que este adquire a posse do imóvel. A mera disponibilização de documentos não é suficiente para caracterizar a entrega do bem.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C. C REPARAÇÃO DE DANOS – Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com alienação fiduciária - Atraso na entrega de imóvel - Sentença de parcial procedência, que reconheceu a mora da ré, condenando-a ao pagamento da multa contratual além de lucros cessantes, de 0,5% do valor do contrato, por mês de atraso, além de indenização por danos morais de R$ 10.000,00 – Irresignação da requerida – Cerceamento de defesa devidamente afastado - Aplicabilidade das regras do CDC, tendo em vista que se trata de inadimplemento por culpa da alienante e não do adquirente – Incontroverso atraso na execução das obras de infraestrutura do loteamento, que não estavam concluídos mesmo após cinco anos de registro do loteamento - Não caracterizada a efetiva existência de caso fortuito externo ou força maior – Inteligência da súmula 161 deste E. Tribunal – Entrega do imóvel que não ocorreu até a presente, a despeito de transcorrido há muito o termo final para entrega das chaves – Lucros cessantes devidos no período da data aprazada até a efetiva entrega das chaves, no valor fixado na sentença, de 0,5% do valor da transação por mês de atraso – Inviabilidade de cumulação de lucros cessantes e cláusula penal - Teses fixadas pelo C . STJ, em sede de recurso especial repetitivo, com caráter vinculante (Temas 970 e 971) – Danos morais – Descabimento - Caso de inadimplemento contratual do qual resulta mero aborrecimento - Sentença parcialmente reformada – IPTU devido apenas após a efetiva entrega da posse do imóvel, como reconhecido pela sentença - Juros devidos a partir da citação, já que se trata de inadimplemento da apelante - Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000257-23.2023.8 .26.0286 Itu, Relator.: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 09/04/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2024)

Suscitam ainda a impossibilidade de se determinar às rés que apresentem a Certidão Negativa de Débitos (CND) de IPTU e a declaração de quitação das taxas de condomínio, invocando o princípio do pacta sunt servanda.

Todavia, a jurisprudência reconhece que é obrigação do vendedor entregar o imóvel livre de ônus, incluindo débitos de IPTU e taxas condominiais até a data da entrega das chaves. Tal obrigação decorre do princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não podendo ser afastada por cláusula contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, igualmente pacificada, reputa abusiva a transferência desses encargos ao adquirente do imóvel quando este ainda não foi imitido na posse da unidade. Nesse ponto, a Corte Superior já manifestou entendimento no sentido de ser indevida a cláusula que impõe ao comprador o pagamento de encargos e tributos incidentes sobre o bem, antes da efetiva disponibilização do imóvel, sob pena de violação à boa-fé objetiva e de imposição de obrigação desproporcional ao consumidor. Senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA URISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. Precedente. 6. Agravo interno não provido¿. (STJ - AgInt no AREsp: 1570780 SP 2019/0251669-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)

Destaca-se que não se olvida que as despesas relativas ao condomínio se constituem em obrigações propter rem. Nem o fato de que os proprietários, os promitentes compradores e os cessionários são considerados condôminos a teor do art. 9º da Lei 4.591/64. Entretanto, ao contrário do que buscam alegar os Apelantes, faz-se necessário que o promitente comprador esteja imitido na posse, e que o condomínio tenha ciência inequívoca da transferência dos direitos aquisitivos, o que não é o caso dos autos. A própria ré reconhece que houve cobrança de cotas condominiais ao Autor referente ao período anterior à entrega das chaves, e este contexto ressoa inequívoco dos autos.

Portanto, infere-se que apenas com o recebimento de chaves é que foi iniciada a obrigação do adquirente de realizar o pagamento das despesas condominiais, motivo pelo qual deve a parte ré a proceder à devolução dos valores indevidamente pagos pelo consumidor, a título de contribuições condominiais antes da entrega das chaves, na forma simples, como bem sentenciado pelo eminente magistrado a quo.

Por derradeiro, a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais revela-se igualmente acertada, considerando-se os transtornos e angústias suportados pelo recorrido, em virtude da injustificada mora na entrega do imóvel. O atraso significativo na entrega de bem de alta relevância econômica e afetiva, como é o caso de imóvel residencial, acarreta frustração legítima de expectativa, desorganização de planos pessoais e familiares, e compromete a dignidade do consumidor, indo além de meros aborrecimentos cotidianos.

A jurisprudência firmada por este Tribunal de Justiça do Estado da Bahia tem entendido pela configuração de dano moral in re ipsa em casos de largo atraso para a entrega de imóvel, considerando que tal circunstância extrapola o mero aborrecimento cotidiano, o que se verificou nos presentes autos.

No caso em voga, o atraso injustificado na entrega do imóvel perdurou por 22 meses após a data de conclusão e entrega convencionada, no dia 11.03.2011, razão pela qual resta devida a fixação pelos danos morais sofridos.

Em relação ao valor da indenização, entende-se que deve ser fixado levando-se em consideração as circunstâncias do caso, o bem jurídico lesado, a situação pessoal das partes envolvidas, bem assim o seu caráter pedagógico, de modo a se tentar evitar a sua reincidência.

Analisando-se o período de espera suportado pelo Apelante, tem-se que o valor de R$15.000,00 (quinze mil reais) está acima dos parâmetros da razoabilidade, observância da capacidade econômica dos Apelantes e o caráter pedagógico do dano moral.

Razoável sua redução para R$10.000,00 (dez mil reais), valor compatível com a hipótese dos autos e proporcional a caso similares.

A corroborar:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002670-80.2022.8 .05.0229 Órgão Julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL Apelante: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Advogado (s): TAMIRES DA SILVA BARBOSA, NAIRA BARBOSA BASTOS, WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO Apeladas: ROSEMEIRE FONSECA MAIA E OUTROS Advogado (s):LUCAS ANDRADE SANTOS registrado (a) civilmente como LUCAS ANDRADE SANTOS, DEBORA CAROLINE MACEDO SOUZA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE . NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO VERIFICADO. RISCO DO NEGÓCIO. DANO MORAL . CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO VÁLIDA . TEMA Nº 971 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Deve ser conhecido o recurso que impugna de forma expressa as conclusões da sentença, não havendo ofensa ao princípio da dialeticidade . O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção configura inadimplemento contratual e causa danos de ordem material, a justificar o desinteresse dos adquirentes e a pretensão de rescisão contratual que não se confunde com a desistência unilateral do negócio jurídico. Caso em que se afigura incontroverso que houve atraso na entrega das obras, conforme admitido pela Apelante em sede de contestação, o que autoriza a pretensão de rescindir o negócio por parte do consumidor com a restituição integral dos valores pagos, sem retenções. O caso fortuito ou de força maior não se verifica no atraso da entrega da obra, fundado no excesso de chuvas, porquanto a construtora, conhecedora dos riscos do negócio, estipula prazo de tolerância para solucionar as questões dessa natureza. Revela-se insubsistente a tese de exclusão da responsabilidade da Apelante em decorrência das dificuldades enfrentadas na pandemia de Covid-19, cujo início se deu cerca de seis meses após esgotado o prazo para entrega do empreendimento . É devida indenização por danos morais, uma vez que o atraso na entrega do imóvel frustra as expectativas do adquirente, reforçando a tese de que os transtornos e o sofrimento psíquico experimentados pelas Recorridas desbordaram do mero aborrecimento. Caso em que foi mantido o quantum de R$10.000,00 (dez mil reais). O Superior Tribunal de Justiça já fixou entendimento no sentido de que havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, deve ser ela considerada para a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor . Tema 971. Sentença mantida. Apelo conhecido e não provido. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8002670-80 .2022.8.05.0229, sendo Apelante Loteamento Portal Residence SPE – Ltda . - EPP e Apeladas Rosemeire Fonseca Maia e Maria Eunice da Fonseca, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao recurso. Salvador/BA, data registrada na certidão eletrônica de julgamento. Des. Marcelo Silva Britto Presidente/Relator

(TJ-BA - Apelação: 80026708020228050229, Relator.: MARCELO SILVA BRITTO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 12/06/2024)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000984-53.2022.8 .05.0229 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA Advogado (s): GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA APELADO: ABEL LUCAS BRITO DA SILVA Advogado (s):EDILTON DE OLIVEIRA TELES, VERENA ROSA DA SILVA ACORDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA . PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA . MÉRITO. ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA EXTRAPOLADO . ALEGAÇÃO DE ATRASOS DECORRENTES DE FORTES CHUVAS E DA PANDEMIA DO COVID-19. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO . RISCO DO NÉGOCIO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CONFIGURADA. REPSONSABILIDADE OBJETIVA . LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. PREJUÍZO MATERIAL PRESUMIDO. TEMA REPETITIVO 966/STJ . DANO MORAL. CONFIGURADO. ATRASO EXCESSIVO DE MAIS DE 03 (TRÊS) ANOS. INDENIZAÇÃO DE R$ 10 .000,00 (DEZ MIL REAIS). VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. PRECEDENTES. PRELIMINAR REJEITADA . APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A Apelante expôs de modo claro os fatos e o direito discutidos, bem como as razões do pedido de reforma da sentença, impugnando especificamente seus fundamentos, pelo que não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal . Preliminar rejeitada. 2. Cinge-se a controvérsia em aferir a responsabilidade da Ré pelo atraso na conclusão das obras e se o Autor faz jus às indenizações pelos lucros cessantes e pelo dano moral estabelecidas na sentença. 3 . O atraso na conclusão das obras, extrapolando o prazo de tolerância, não pode ser justificado pela ocorrência de chuvas e intempéries climáticos, assim como suposta ausência de material de construção e mão de obra qualificada, uma vez que tais fatos são previsíveis e se inserem no risco da atividade empresarial, não configurando hipótese de caso fortuito ou força maior a elidir a responsabilidade da construtora pela mora. Precedentes TJBA. 4. A pandemia do COVID-19, por si só, também não caracteriza hipótese de força maior ou caso fortuito, uma vez que a Apelante não logra êxito em demonstrar concretamente os entraves relativos à escassez de insumos e de mão de obra para dar andamento à construção do empreendimento durante o contexto pandêmico, além de que o prazo inicial para a conclusão da obra era em abril de 2020, apenas um mês após a publicação do Decreto n . 06/2020, em 20 março de 2020, que reconheceu a situação de calamidade pública. 5. É inegável a falha na prestação do serviço, o que enseja a responsabilidade objetiva da Apelante, nos termos do art. 14, § 3º, I e II do CDC, pelo que se mostra devida a sua condenação ao pagamento de lucros cessantes em favor do Apelado . Precedentes TJBA. 6. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Tema repetitivo n . 966/STJ. 7. O atraso na conclusão da obra não gera, por si só, dano moral in re ipsa, no entanto, este ocorrerá quando o atraso for expressivo, o que demanda análise à luz das particularidades de cada caso. Precedentes TJBA . 8. No caso em apreço, constatou-se que o prazo originalmente previsto para a entrega dos imóveis era outubro de 2020 (já considerando o prazo de tolerância de 180 dias), todavia, até o presente momento, não se tem notícias da conclusão das obras, razão pela qual, sendo o atraso superior a pelo menos 03 (três) anos, mostra-se devida a condenação da Ré ao pagamento em favor do Autor de indenização por danos morais. 9. A indenização fixada pelo juízo primevo em R$ 10 .000,00 (dez mil reais) está em consonância com as balizas para dosimetria do dano moral e com a jurisprudência desta Corte, tratando-se de valor proporcional e razoável que, por um lado, atende às finalidades pedagógica-preventiva da condenação e, por outro lado, não implica enriquecimento sem causa do ofendido. Precedentes TJBA. PRELIMINAR REJEITADA. APELO DESPROVIDO . SENTENÇA MANTIDA. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000984-53.2022 .8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA e como apelada ABEL LUCAS BRITO DA SILVA. ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em REJEITAR A PRELIMINAR e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator . Sala de Sessões,. Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães Relator Presidente

(TJ-BA - Apelação: 80009845320228050229, Relator.: EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 09/04/2024)

EMENTA RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA – ACOLHIMENTO – MÉRITO – RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE LOTE URBANO – CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – COMPROVAÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO RECURSO DA REQUERIDA E RECURSO DO AUTOR PROVIDO. A preliminar de legitimidade passiva deve ser acolhida, se no caso, a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com quem o autor firmou o contrato, na cidade de Rondonópolis/MT e a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, acionada na presente demanda, apresentam-se com idêntico nome fantasia (POR DO SOL URBANIZAÇÕES), bem como restam identificadas com as suas respectivas logomarcas no contrato firmado entres as partes, levando o consumidor a reconhecer que ambas coligam uma mesma pessoa jurídica, dedicada ao ramo comercial de venda de imóveis, distinguindo entre si o fato de ser matriz e filial. Há que ser reconhecido que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato. Aliás, até a propositura da ação, não há notícias de entrega do empreendimento . Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. O c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1 .631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. O dano moral se mostra incontestável, revelado no atraso da entrega do loteamento, isto porque, o loteamento foi aprovado pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis em 07/11/2014 e até o ajuizamento da ação (23/03/2022) não se tinha notícias da entrega do empreendimento, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.-

(TJ-MT - AC: 10070630420228110003, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 30/08/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. CULPA DA VENDEDORA/CONSTRUTORA . IMISSÃO NA POSSE. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. TAXAS CONDOMINIAIS . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. A devolução da comissão de corretagem é devida quando o comprador não é informado do valor total do imóvel, incluindo a comissão, antes da assinatura do contrato de compra e venda, conforme entendimento do STJ (Tema 938). 2 . A mora na entrega das chaves, após a quitação integral do preço do imóvel, gera o direito à imissão na posse e à indenização por lucros cessantes, em virtude do prejuízo presumido do promitente comprador (Súmula 568 do STJ). 3. A quantificação dos lucros cessantes em 0,5% do valor do contrato atualizado por mês de atraso é razoável e proporcional, considerando a presunção de prejuízo do comprador. 4 . O atraso excessivo na entrega do imóvel adquirido pronto, superior a um ano, após a quitação integral do preço, sem qualquer justificativa plausível para tanto, configura dano moral indenizável, em razão da violação dos direitos da personalidade do comprador. 5. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do promitente vendedor até a efetiva entrega das chaves do imóvel ao comprador, momento em que este assume a posse. 6 . Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08255800720208140301 20190561, Relator.: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 11/06/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - DANOS MORAL E MATERIAL - CONFIGURAÇÃO. 1. O dano moral resta configurado ante a demora na entrega do imóvel, pois durante os meses de espera, as expectativas da parte autora restaram frustradas, o que ultrapassa meros dissabores. 2 . Reconhecido o atraso injustificado na entrega do imóvel, deve a promitente vendedora indenizar os danos materiais sofridos, sob pena de enriquecimento sem causa, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50008841120198130625 1.0000.24 .259036-2/001, Relator.: Des.(a) Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 18/07/2024, 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/07/2024)

Relevante ressaltar ainda que, em se tratando de relação de consumo, é cabível a responsabilidade solidária entre todos os fornecedores que participam da cadeia de fornecimento, incluindo incorporadoras e construtoras, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, do CDC.

Quanto aos honorários de sucumbência, observa-se que o autor formulou os pedidos elencados na exordial do item A ao item H, ao total oito itens. Cotejando a sentença com a exordial, observa-se que o demandante sucumbiu nos pedidos D e G, que refletem parte mínima da demanda, sendo exigível a adoção do art. 86. Parágrafo Único do CPC.

Além disso, como se sabe, a ausência de condenação no valor total pleiteado a título de danos morais não se reflete em sucumbência parcial, conforme entendimento da Colenda Corte Cidadã (Súmula 326 do STJ).

Por todo o exposto, à luz dos fundamentos jurídicos e fáticos aqui delineados, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO aos recursos de apelação interpostos pelos Recorrentes, para que seja reduzido o valor do dano moral para R$10.000,00 (dez mil reais), mantendo incólume o julgado nos demais termos.

Deixo de majorar os honorários de sucumbência, uma vez não preenchidos os requisitos legais, conforme entendimento firmado no Tema 1.059 do STJ.

Sala de Sessões, data registrada pelo sistema.

JOSEVANDO ANDRADE 

RELATOR