PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ05

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta por Graute Empreendimentos Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação Indenizatória n° 0316181-92.2017.8.05.0001, ajuizada pelo Condomínio Terrazzo Del Mare, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a ré à reparação de vícios construtivos e ao pagamento de indenização por danos materiais.
   
   

II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal envolve: (i) alegação de nulidade parcial da sentença por julgamento extra petita quanto à obrigação de adequação de acessibilidade e instalação de gradil; (ii) validade da prova pericial produzida; (iii) responsabilidade da construtora por vícios construtivos e consequente dever de indenizar; e (iv) reembolso proporcional de consumo de água referente a período anterior à gestão do condomínio.

III. Razões de decidir
3. A preliminar de nulidade por julgamento extra petita foi afastada, considerando que o pedido de correção dos vícios constava expressamente da petição inicial e do laudo extrajudicial anexado.
4. A perícia judicial foi considerada idônea e suficiente para elucidar os vícios construtivos, tendo o expert realizado vistoria técnica independente.
5. Verificada a responsabilidade objetiva da construtora por vícios originários do processo de construção, conforme dispõe o Código de Defesa do Consumidor.
6. A alteração do memorial descritivo (envidraçamento da fachada) sem anuência dos adquirentes configura inadimplemento contratual.
7. Comprovada a desvalorização do imóvel decorrente dos vícios, cabível o dever de indenizar.
8. Confirmado o dever da construtora de reembolsar o condomínio pelo consumo de água em período anterior à assunção da gestão plena.

IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: "1. É válida a condenação por vícios construtivos quando demonstrada, na petição inicial e em laudo técnico, a existência de falhas oriundas da execução da obra. 2. A responsabilidade do construtor é objetiva nos termos do Código de Defesa do Consumidor. 3. Alterações no memorial descritivo sem anuência dos adquirentes configuram descumprimento contratual. 4. Despesas relativas ao período anterior à gestão do condomínio devem ser reembolsadas pela construtora."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação tombados sob nº 0316181-92.2017.8.05.0001, oriundos  da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/Ba, em que figuram como parte apelante GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA e como parte apelada CONDOMINIO TERRAZZO DEL MARE.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto condutor apresentado pelo eminente relator.

Sala das sessões,    de       de 2025.

PRESIDENTE

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

 RELATOR

 
PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ05

Trata-se de Apelação interposta por GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA  em face da sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/Ba, nos autos da Ação Indenizatória, processo nº 0316181-92.2017.8.05.0001, movida em seu desfavor por CONDOMINIO TERRAZZO DEL MARE, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais (ID 73903215), nos termos do dispositivo abaixo transcrito, in verbis: 

“Posto isto, nos termos do artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos veiculados na lide principal, para condenar a parte ré:

i)        No pagamento da quantia necessária, a ser apurada em liquidação de sentença por arbitramento, para as finalidades de:

a)           Promover a adequada impermeabilização das grelhas metálicas das garagens, considerando o ambiente salitroso em que situada a construção;

b)           Recompor o piso drenante localizado no nível do pavimento de garagem G1, com substituição da caixa coletora de águas pluviais e respectivo tubo de coleta, observando-se a necessidade de proteção mecânica ao tubo, conforme laudo pericial;

c)            Promover a adequação da rampa para pessoas com deficiência, de forma a atender aos normativos técnicos e legais incidentes e sanar o desnível no encontro da soleira com o elevador de deficientes, que dificulta a mobilidade de cadeirantes, conforme laudo pericial, bem como implantação de gradil de proteção;

d)          Corrigir de falha de acabamento no piso na entrada da academia;

e)          Realizar a pintura das tubulações na cobertura.

ii)          No pagamento de indenização por danos materiais, em favor da parte autora, em valor a ser apurado em liquidação de sentença e que contemple:

a)              A desvalorização da construção em decorrência do desnivelamento da laje do piso G1;

b)             A desvalorização do prédio em decorrência da entrega de envidraçamento em desconformidade com o memorial descritivo e restituição do valor correspondente à diferença de custo entre o material previsto e o efetivamente utilizado;

c)           O valor correspondente aos serviços realizados na piscina para implantação da borda infinita prevista no memorial descritivo;

d)          O valor desembolsado pelo autor para substituição das tampas de ferro localizadas na calçada, indicadas no laudo pericial;

e)          O valor da conta de água ID 308119762, proporcionalmente ao período compreendido entre 05 a 10/10/2012.

Quanto ao item “ii” desta parte dispositiva, as obrigações de reembolso estarão sujeitas a atualização monetária pelo IPCA a contar do comprovado desembolso, devendo incidir, sobre todas as prestações em que condenada a ré no referido tópico, juros de mora pela Taxa Selic, com abatimento do percentual correspondente ao IPCA, a contar da citação – art. 406, § 1º, do CPC.

Dada a sucumbência recíproca, condeno autor e ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios – que arbitro em 15% (quinze pct.) sobre o valor da condenação - à razão de 50% para cada polo da lide, vedada a compensação.

Outrossim, julgo improcedentes os pedidos reconvencionais, condenando a ré no pagamento das custas respectivas e de honorários advocatícios que arbitro em R$-5.000,00=.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.” 

Irresignada, a ré interpôs recurso (ID 73903220), defendendo a necessidade de reforma da sentença vergastada para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Sustenta a inexistência de nexo causal e culpa, arguindo que os supostos vícios construtivos são, em verdade, decorrentes da falta de manutenção preventiva por parte do condomínio após mais de dez anos da entrega do imóvel, agravada pela alta salinidade da região.

Impugna o laudo pericial oficial, aduzindo que o expert se pautou integralmente em laudo unilateral produzido pela parte autora em 2012, ferindo o princípio da imparcialidade, e que o lapso temporal de dez anos entre a entrega e a perícia in loco (realizada em 2022) prejudica a constatação de defeitos de origem.

Argui a ocorrência de julgamento extra petita quanto à condenação para adequação da rampa de deficientes e instalação de gradil, alegando que tal pedido não constou na exordial, violando o princípio da congruência insculpido no art. 492 do CPC.

Defende a regularidade da entrega dos vidros da fachada, alegando que a alteração do material original (bronze para incolor) foi uma prerrogativa técnica do arquiteto responsável, amparada pelo art. 18 da Lei nº 5.194/66, devido à indisponibilidade do material no mercado à época.

Insurge-se quanto à condenação ao reembolso da conta de água e à indenização por desvalorização, afirmando que o consumo de água refere-se a período posterior à entrega das chaves e que não houve prova de depreciação do valor de mercado do imóvel.

Pugna, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso, a fim de que seja reformada a sentença vergastada para julgar improcedente a demanda, em razão da ausência de conduta ilícita a ensejar o dever de indenizar.  

Devidamente intimado, o apelado apresentou contrarrazões, (ID 73903244), impugnando o pedido de gratuidade de justiça e rechaçando, no mérito, os argumentos da apelante, requerendo o não provimento do recurso interposto, com a manutenção da sentença em todos os seus termos.

Processo distribuído, por sorteio, para a Primeira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Foi proferido despacho ao ID 76446273, determinando que a parte apelante demonstrasse a alegada carência de recursos, tendo a referida parte colacionado petição no ID 79115208. 

Ato contínuo, a gratuidade recursal foi indeferida (ID 79197969), tendo a parte apelante interposto agravo interno em face da aludida decisão, o qual foi negado provimento (ID’s 84161383/89974873).

A parte apelante efetuou o recolhimento do preparo (ID 91156264), vindo-me os autos conclusos em seguida.

Assim, em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

É o relatório.

Salvador/Ba, 18 de dezembro de 2025.

 DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ05

Trata-se de Apelação interposta por GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA  em face da sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/Ba, nos autos da Ação Indenizatória, processo nº 0316181-92.2017.8.05.0001, movida em seu desfavor por CONDOMINIO TERRAZZO DEL MARE, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

Conheço do apelo, uma vez que preenchidos os pressupostos de admissibilidade.

Inicialmente, impende analisar a preliminar de nulidade parcial da sentença por julgamento extra petita, suscitada pela apelante ao argumento de que não houve pedido exordial específico para a adequação da rampa de deficientes e instalação de gradil. 

Sem razão a apelante. Da análise da petição inicial, verifica-se que o autor pleiteou a condenação da ré na obrigação de fazer consistente em sanar todos os vícios construtivos apontados no laudo extrajudicial que acompanhou a exordial, sendo que o referido laudo menciona a desconformidade das acessibilidades. Além disso, no bojo da inicial (ID 73902282 - item 6.14) o aludido vício é apontado de forma expressa. 

Impende salientar, ainda, que vigora no ordenamento jurídico o princípio da primazia do julgamento de mérito e a interpretação lógico-sistemática do pedido, conforme preceitua o art. 322, § 2º, do CPC: "A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé". Portanto, por qualquer que seja o prisma que se analise, não prospera a preliminar suscitada, razão pela qual rejeito-a.

No que tange ao mérito, cinge-se a controvérsia em verificar a responsabilidade da construtora apelante por vícios construtivos identificados no Condomínio Terrazzo Del Mare, bem como a validade da prova pericial e o dever de indenizar danos materiais e desvalorização. 

Impende destacar que se trata de relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, de modo que a responsabilidade da construtora por defeitos na obra é objetiva, nos termos do art. 12 do CDC. 

A apelante sustenta que os problemas decorrem de falta de manutenção e salinidade. Contudo, o laudo pericial oficial (ID 73903173 e seguintes) foi categórico ao distinguir vícios de manutenção de vícios de construção. Depreende-se do laudo pericial, por exemplo,  que o desnivelamento da laje do piso G1 e a impermeabilização inadequada de grelhas possuem natureza endógena, ou seja, originária do processo construtivo.

Com efeito, a alegação de que a perícia se baseou em laudo unilateral não subsiste. O expert do juízo utilizou o laudo de 2012 como parâmetro histórico, mas realizou inspeção in loco e análise técnica independente, apontando nas considerações iniciais, por exemplo, ID 73903174 - item 2.0, que “Foram constatadas manifestações patológicas da construção civil e vícios em diversas áreas comuns do condomínio. Os que ainda perduram foram registradas através de fotografias produzidas durante a vistoria e os seus comentários constam em seguida em Considerações Técnicas. As demais que foram corrigidas pelo Condomínio Autor serão comentadas mais adiante, em espaço próprio.”

Sobreleva notar que o laudo pericial, quando robusto, fundamentado e desprovido de inconsistências, assume elevada importância como elemento probatório para a formação do convencimento judicial, sobretudo em se tratando de matéria eminentemente técnica.

É bem de se ver que é cediço que o julgador não está adstrito às informações do laudo pericial, desde que existam nos autos outros elementos que o convençam do contrário.

Entretanto, o laudo pericial produzido no presente caso mostrou-se hábil a esclarecer o ponto nevrálgico da controvérsia (os alegados vícios construtivos), não tendo sido abalado por qualquer prova técnica em contrário ou pela demonstração de sua imprestabilidade por parte da ré, ora apelante, merecendo, pois, integral acolhida.

Vale ressaltar que a insurgência ao laudo pericial sem que esteja ancorada técnica-cientificamente, não tem o condão de desconstituir referida prova técnica produzida em juízo. 

De outra banda, especificamente no que tange ao envidraçamento da fachada, é bem de se ver que  a alteração do memorial descritivo, sem anuência dos adquirentes, constitui descumprimento contratual, de modo que a prerrogativa técnica do arquiteto, citada pela apelante com base na Lei nº 5.194/66, não autoriza a entrega de produto diverso do ofertado e pago.

Sobre a desvalorização imobiliária, o desnivelamento de laje em pavimento de garagem, por exemplo, é vício estrutural/estético que, embora não comprometa a estabilidade imediata, gera depreciação comercial do bem, conforme bem fundamentado pelo juízo de origem.

É de bom alvitre pontuar que os tribunais pátrios possuem entendimento pacificado acerca da responsabilização do construtor pelos vícios construtivos de qualidade que tornem o imóvel impróprio ou lhe diminuam o valor, sendo, portanto, obrigado a reparar os danos independentemente de culpa, especialmente quando a perícia constata o uso de material de má qualidade e falhas técnicas na execução da obra.

A propósito:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8148484-02.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: CONQUISTA CONSTRUCOES SPE - LTDA Advogado (s): LETICIA RODRIGUES DE ALMEIDA LUPATINI FOIS, PRISCILA SOUZA PINTO PEREIRA, GABRIEL CARVALHO E PASSOS APELADO: CRISTINA MARIA MASCARENHAS CASTELO BRANCO Advogado (s):LAYANNE DE OLIVEIRA ALMEIDA registrado (a) civilmente como LAYANNE DE OLIVEIRA ALMEIDA, VANESSA MENDES DE OLIVEIRA ARCANJO, ROSANE FERNANDA DOS SANTOS registrado (a) civilmente como ROSANE FERNANDA DOS SANTOS EMENTA Apelação Cível. Vícios de construção. Responsabilidade objetiva da construtora. Relação consumerista. Conforme laudo da perícia técnica judicial, o imóvel, objeto da presente demanda, possui problemas estruturais. Constatada a má qualidade do material e a falta de técnica empregada na construção, gerando os defeitos apontados pela apelada, impõe-se, à apelante, a obrigação em reparar os danos físicos, indicados no laudo pericial, conforme consta da sentença recorrida. A apelante assumiu a obra do imóvel, objeto desta demanda, obrigando-se, por conseguinte, a terminá-la e entregá-la, até o ponto de ser usada como moradia, devendo certificar-se das condições do material utilizado, pois assumiu o risco e chamou para si a responsabilidade por eventuais danos. Dano moral configurado. In casu, o inadimplemento contratual ultrapassa a esfera do mero dissabor cotidiano e dá ensejo à indenização por danos morais, não podendo ser avaliado como um mero aborrecimento à apelada. O quantum indenizatório fixado pelo Juízo a quo (R$ 8.000,00) atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando-se fatores como a gravidade da lesão e sua repercussão, a capacidade econômica das partes, bem como as circunstâncias do caso. Honorários advocatícios majorados (art. 85, § 11, CPC). Sentença mantida. Recurso não provido. (TJ-BA - Apelação: 81484840220208050001, Relator: JOSE CICERO LANDIN NETO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2024) Grifo nosso

Nessa senda, escorreita a sentença objurgada ao condenar a parte ré, ora apelante, ao dever de indenizar o apelado visando à correção dos vícios construtivos identificados no laudo pericial produzido em juízo, bem como ao pagamento de indenização por dano material diante da desvalorização da construção em decorrência dos vícios comprovados.   

No tocante à irresignação referente à condenação ao pagamento proporcional do consumo da água (atinente ao período de 05 a 10/10/2012), os elementos probatórios indicam que o consumo no aludido período não pode ser atribuído à parte autora, ora apelada, porquanto anterior à efetiva gestão plena pelo condomínio, sendo, portanto, de   responsabilidade da construtora arcar com a referida despesa sob a forma de reembolso ao autor da quantia correspondente.

Nesse diapasão, diante de tudo aqui expendido, escorreita a sentença guerreada, de modo que a sua manutenção é a conclusão que se impõe, porquanto proferida com fundamentação adequada, consoante elementos carreados aos autos e legislação em vigor.  

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença em todos os seus termos. Em virtude do improvimento do recurso, majoro em mais 5% (cinco por cento) os honorários sucumbenciais devidos pela parte ré ao patrono da parte autora, com fulcro no § 11, do art. 85, do CPC.

É como voto.

Sala de sessões,   de     de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

RELATOR