PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento contra decisão que concede liminar de imissão na posse. Leilão extrajudicial. Alegação de nulidade por ausência de notificação prévia. Inexistência de prejudicialidade externa. Boa-fé do terceiro adquirente. Direito do adquirente preservado. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão do juízo de origem que, em ação de imissão de posse, deferiu tutela provisória para imitir a autora na posse de imóvel arrematado em leilão extrajudicial promovido por instituição financeira. A parte agravante alegou nulidade do leilão por ausência de notificação prévia, invocou direito à moradia e sustentou a existência de ação anulatória em curso na Justiça Federal, requerendo a suspensão da ação possessória.

II. Questão em discussão

3. O cerne da inconformidade reside em (i) definir se a ausência de notificação prévia à devedora fiduciante enseja nulidade do leilão extrajudicial; (ii) determinar se a existência de ação anulatória na Justiça Federal implica prejudicialidade externa capaz de suspender a ação de imissão de posse; e (iii) avaliar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela provisória possessória à nova proprietária.

III. Razões de decidir

3. Compete à Justiça Estadual julgar ações de imissão de posse entre particulares, mesmo quando exista ação anulatória em curso na Justiça Federal, por ausência de interesse jurídico da instituição financeira e de hipótese constitucional de competência federal.

4. A aquisição do imóvel em leilão extrajudicial, seguida de registro da escritura pública em nome da arrematante, constitui título legítimo, amparado pelo princípio da fé pública registral.

5. A existência de ação anulatória não configura prejudicialidade externa, pois não há identidade subjetiva ou objetiva entre as ações, conforme jurisprudência do STJ e do TJ/BA.

6. O oficial de justiça certificou que a parte agravante já não reside no imóvel, afastando o risco de dano à moradia e enfraquecendo o argumento de urgência necessário à concessão de medida suspensiva.

7. A nova proprietária figura como terceira de boa-fé, sem vínculo prévio com a ocupante, sendo protegida pela presunção de legitimidade dos atos registrais e pela segurança das relações jurídicas.

8. A inércia da agravante, que somente ajuizou a ação anulatória mais de três anos após a consolidação da propriedade, compromete a plausibilidade de suas alegações e a credibilidade do periculum in mora invocado.

IV. Dispositivo e tese

9. Decisão mantida. Recurso de agravo interno improvido. Revogada a decisão liminar anteriormente concedida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do recurso de Agravo de Instrumento de nº 8000099-08.2025.8.05.9000, em que figuram como agravante ELISABETE PORTO DE JESUS e como agravada LUZIANA ARAÚJO DE OLIVEIRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido - Por unanimidade.

Salvador, 2 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por ELISABETE PORTO DE JESUS contrariamente à decisão exarada pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível de Salvador, que nos autos da Ação de Imissão de Posse n.º 8065905-89.2023.8.05.0001 movida por LUZIANA ARAÚJO DE OLIVEIRA, ora agravada, concedeu a liminar nos seguintes termos:

“Assim, demonstrados os requisitos para a concessão da liminar pretendida, DEFIRO a tutela provisória para determinar seja a autora imitida na posse do imóvel descrito na exordial, ORDENANDO à acionada ou terceiro que esteja na posse do imóvel, que o DESOCUPE, no prazo improrrogável de 60 dias, sob pena da desocupação forçada com o auxílio da força pública, sem prejuízo de multa diária que estabeleço em R$ 500,00 (quinhentos reais).

O prazo de 60 dias que assinei está de acordo com o art. 30 da Lei 9514/97, de aplicação analógica, no particular.

Nada obstante o Novo Código de Processo Civil prescreva a designação de audiência de conciliação no procedimento comum, é preciso ter em vista que a extraordinariedade do momento atual, em que todas as engrenagens da sociedade funcionam precariamente por força da pandemia causada pelo Coronavirus, inviabiliza a designação da audiência prevista no art. 334 do CPC, até mesmo por conta da incerteza de sua realização.”

Em suas razões (ID 76541619), em apertada síntese, relata a agravante que adquiriu o imóvel objeto da lide em 1992, junto à Caixa Econômica Federal, a qual não teria cumprido o dever de notificação prévia do leilão do imóvel, em afronta ao art. 27, §2º-A, da Lei n. 13.465/17. Destaca, ainda, que o imóvel é sua única moradia há mais de 30 anos, onde reside com seu esposo idoso, encontrando-se ambos em situação de vulnerabilidade socioeconômica. Defende, assim, que a ausência de notificação inviabiliza a validade do referido leilão, configurando grave violação ao direito social à moradia e à dignidade humana, garantias consagradas constitucionalmente nos artigos 1º, III, e 6º.

Alega que o juízo de origem concedeu a liminar sem oportunizar a apresentação de defesa, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 60 dias, sob pena de desocupação forçada e multa diária de R$ 500,00.

Defende que a suspensão da ação de imissão de posse é medida necessária, amparada no art. 313, V, alínea “a”, do CPC, considerando a existência de ação de nulidade de leilão em curso. Argumenta que a tutela provisória concedida na origem não atende aos requisitos do art. 300 do CPC, não restando demonstrada, de maneira inequívoca, a probabilidade do direito e o perigo de dano

Advoga que, além da pendência de ação de nulidade, a posse que exerce é passível de proteção por meio de usucapião especial urbana, instituto jurídico que visa assegurar o direito à moradia de famílias em situação de vulnerabilidade. Destaca que o deferimento da medida impugnada poderá desestabilizar a sua situação familiar, agravando ainda mais o risco de desamparo e prejuízo irreversível.

Afirma que a pandemia de Covid-19 agravou a sua situação financeira, impossibilitando-a de regularizar o imóvel. Argumenta que, no referido período, a designação de audiências de conciliação foi comprometida, o que fragiliza o processo e justifica a necessidade de maior prudência na apreciação de medidas liminares possessórias.

Assevera que o “fumus boni iuris” se encontra evidenciado pela violação ao direito de moradia, bem como pela ausência de notificação sobre o leilão, e o “periculum in mora” é demonstrado pelo risco iminente de perda da posse de sua residência, agravado pela sua condição de desemprego e a dependência de um idoso aposentado.

Requer, assim, a suspensão da decisão liminar de imissão de posse até o julgamento definitivo da ação de nulidade. Ao final, pugna pelo provimento do agravo, com a reforma integral da decisão recorrida, a nulidade do leilão e o sobrestamento da ação de imissão de posse até o julgamento definitivo da ação anulatória.

Deferido o efeito suspensivo no ID 76567305.

Contrarrazões no ID 78067575.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil.

É o relatório.

Salvador, 25 de fevereiro de 2025.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu a imissão na posse de imóvel, adquirido pela agravada após arrematação decorrente de execução hipotecária, esta promovida pela Caixa Econômica Federal contra a agravante, ex-proprietária do bem.

A agravante sustenta a nulidade do pedido por ausência de notificação prévia, conforme exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 13.465/2017, o que motivou o ajuizamento de ação anulatória perante a Justiça Federal.

Convém destacar de pronto que o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de que compete à Justiça Estadual o processamento e julgamento da ação de imissão na posse entre particulares, como se verifica na hipótese em exame.

Tratando-se de lide possessória instaurada entre pessoas físicas ou jurídicas de direito privado, sem a presença de ente federal na relação jurídica processual, incabível se mostra a competência da Justiça Federal.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. 1. APLICAÇÃO DAS NORMAS DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO ABRANGÊNCIA. TEORIA DO ISOLAMENTO DOS ATOS PROCESSUAIS. 2. IMISSÃO NA POSSE. LIDE ENTRE PARTICULARES. BEM IMÓVEL. REMESSA DA AÇÃO DE IMISSÃO PARA A JUSTIÇA FEDERAL. IMPOSSIBILIDADE. CASO QUE NÃO SE ENQUADRA NA HIPÓTESE DO ART . 109, I, DA CF/1988. PRECEDENTES. 3. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Em atenção à Teoria do Isolamento dos Atos Processuais, não tem aplicação ao caso examinado a dinâmica processual estabelecida pelo novo Código de Processo Civil, na medida em que, sobrevindo lei processual nova, os atos ainda pendentes dos processos em curso sujeitar-se-ão aos seus comandos, respeitada, porém, a eficácia daqueles já praticados de acordo com a legislação revogada. 2. Tratando-se de litígio entre particulares, firmou-se nesta Corte orientação segundo a qual "não é possível reunir ações, sob o fundamento de que o fato que as originou é o mesmo, se para uma delas a competência do Juízo é absoluta" ( AgRg no CC n . 92.346/RS, Relator o Ministro Humberto Gomes de Barros, DJe 3/9/2008). 3. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp: 1636936-MG Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 06/06/2017, DJe de 16/06/2017)

AGRAVO INTERNO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. IMÓVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE NA JUSTIÇA ESTADUAL. AÇÃO REVISIONAL NA JUSTIÇA FEDERAL. ATUAÇÃO DOS JUÍZOS NAS RESPECTIVAS ESFERAS DE JURISDIÇÃO. AUSÊNCIA DE DECISÕES CONFLITANTES. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Nos termos do art. 66 do Código de Processo Civil, há conflito de competência quando dois ou mais juízes se declaram competentes, se consideram incompetentes, atribuindo ao outro a competência ou existe entre eles controvérsia acerca da reunião ou separação de processos. 2. No caso, não se verifica a existência de decisões conflitantes, porquanto o Juízo estadual, na ação de imissão de posse, reconhecendo a prejudicialidade externa, manteve a suspensão do feito, conforme determinado pelo Juízo Federal nos autos da ação anulatória, definindo apenas a taxa de ocupação aos proprietários do imóvel. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no CC: 185129-DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 18/04/2023, DJe de 20/04/2023)

Portanto, não se vislumbra, na espécie, qualquer interesse jurídico direto da Caixa Econômica Federal que justifique a remessa dos autos à Justiça Federal. A controvérsia instaurada nestes autos diz respeito exclusivamente às partes agravante e agravada, no âmbito de relação jurídica de direito privado, razão pela qual a competência permanece com a Justiça Estadual.

Cuida-se, ademais, de lides distintas e autônomas. Na ação anulatória ou revisional proposta perante a Justiça Federal, discute-se a higidez do procedimento de execução extrajudicial, levado a efeito pela instituição financeira credora. Já na presente ação de imissão na posse, o que se pretende é assegurar ao adquirente – titular de escritura pública de compra e venda com imissão de direitos – o pleno exercício dos atributos do domínio sobre o imóvel transacionado.

Nesse contexto, eventual conexão fática entre as demandas não implica identidade de causa de pedir ou de partes, tampouco atrai a competência federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição da República. Eventual risco de decisões conflitantes pode ser adequadamente solucionado mediante a suspensão do feito, a critério do juízo estadual, mas não se mostra apto a deslocar a competência de forma automática.

Nesse sentido, cito:

APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EM TRÂMITE NA JUSTIÇA FEDERAL. PEDIDO DE SUSPENSÃO DO PROCESSO. INEXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DA AUTORA. IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. BEM QUE NÃO FORA ARREMATADO EM PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 11 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de Apelação interposta por Sandra Maria Freitas Ramos contra sentença que, nos autos da Ação de Imissão na Posse ajuizada por Elisia Karla da Silva Gurgel, julgou procedente o pedido inicial para determinar a imissão definitiva da Demandante na posse do imóvel descrito na exordial (id.19218942). 2. No caso em tela, cinge-se a controvérsia em perquirir acerca do direito da Apelada de ser imitida na posse do imóvel situado no Conjunto Habitacional Feira IX, 1ª etapa, Avenida Thomé de Souza, bairro Calumbi, na cidade de Feira de Santana, adquirido junto à Caixa Econômica Federal, ou se a pendência da Ação Declaratória de Nulidade de Leilão, ajuizada pela Apelante, implica na suspensão do processo, haja vista a prejudicialidade externa, de modo a inviabilizar a imissão na posse neste momento. 3. Inicialmente, cumpre ressaltar que os tribunais têm entendimento consolidado no sentido de que o ajuizamento de ação anulatória de leilão extrajudicial, em que se discute a validade do procedimento, não é capaz de macular a propriedade regularmente adquirida e impedir a imissão do adquirente na posse do bem. 4. Outrossim, não que se falar em prejudicialidade externa, na medida em que na ação de imissão na posse, o Demandante, munido de um título de propriedade, busca imitir-se na posse do bem, enquanto na ação anulatória de leilão o que se almeja é a invalidade do procedimento que, embora refira-se ao mesmo imóvel, envolve relação processual diversa e partes distintas. 5. Com efeito, na hipótese dos autos, a ausência de prejudicialidade e desnecessidade de suspensão do processo se mostra ainda mais evidente na medida em que a Apelada comprovou ser proprietária do imóvel objeto da lide, que sequer fora arrematado no leilão que se busca anular. Isso porque a certidão de matrícula de id.19218858, fls.15/17 demonstra que a Recorrida adquiriu o imóvel através de Escritura Pública de Compra e Venda celebrada com a CEF que, por sua vez, havia obtido a propriedade com o registro do Contrato Particular de Dação em Pagamento firmado com o então proprietário Délcio Mendes Barbosa. Assim, observa-se do referido documento que não consta qualquer transação envolvendo a Apelante, nem mesmo notícia de que o imóvel fora da propriedade, ainda que resolúvel, de Ana Rita de Lima Oliveira, de quem a Recorrente alega ter comprado o bem. 6. Inclusive, consta dos autos do Processo nº. 1006910-76.2019.4.01.3304, que tramita perante o Juizado Especial Cível de Feira de Santana (id.19218945), que o pedido liminar de nulidade de leilão, formulado pela Apelante, fora indeferido por duas vezes, justamente pelo fato de a posse do imóvel ter sido transferida à Apelada com base em decisão judicial proferida pelo Juízo Estadual, não havendo que se falar em risco de decisão conflitante, capaz de culminar na suspensão do presente processo, que já fora sentenciado. 7. Assim, a alegada prejudicialidade externa carece de fundamentação, inclusive, por ausência de enquadramento ao citado art. 313, V, a, do CPC, razão pela qual a manutenção da sentença é medida que se impõe. 8. Por fim, em razão da sucumbência, majora-se a condenação da Apelante ao pagamento de honorários advocatícios de 10% para 12% do valor atualizado da causa, restando suspensa a exigibilidade, face à gratuidade da justiça deferida, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. APELAÇÃO DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-BA - Apelação Número: 80024756220198050080, Relatora: Desa. MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO, Data de Publicação: 15/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. EXISTÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL DA PROPRIEDADE. IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO COMPETENTE. ARGUIÇÃO DE EVENTUAL VÍCIO NO PROCEDIMENTO DE ALIENAÇÃO PELA CEF NÃO OPONÍVEL A TERCEIRO DE BOA-FÉ. A AÇÃO ANULATÓRIA DA ALIENAÇÃO NÃO SUSPENDE O CURSO DA AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. PRECEDENTES DO STJ E DO TJ/BA. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO. NEGADO PROVIMENTO. (TJ-BA - Apelação Número: 03264072120148050080, Relator: Des. RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, Data de Publicação: 03/03/2021)

Da análise dos autos, é possível delinear a seguinte sucessão fática relevante para o deslinde da controvérsia: em 1992, a parte agravante adquiriu o imóvel junto à Caixa Econômica Federal; em janeiro de 2022, deu-se a arrematação do bem pela parte agravada em hasta pública; ainda nesse mesmo mês, foi lavrada a escritura pública e efetivado o registro da propriedade em nome da adquirente; em maio de 2023, a nova proprietária ingressou com a ação de imissão na posse; em maio de 2024, o Oficial de Justiça certificou que a antiga mutuária já não residia no imóvel; apenas em janeiro de 2025 é que se deu a propositura da ação anulatória pela agravante em face da CEF, na Justiça Federal.

Tal cronologia revela, com clareza, aspectos que merecem destaque: (i) houve lapso superior a três anos entre a consolidação da propriedade e a impugnação judicial do procedimento executório; (ii) nesse ínterim, a parte agravante permaneceu na posse injustificada do imóvel, que já não lhe pertencia; (iii) mesmo essa ocupação perdeu atualidade, diante da constatação oficial de que a agravante não mais residia no local; e (iv) a letargia na busca pela tutela jurisdicional compromete a credibilidade da alegada urgência.

À luz desse quadro, a tese recursal revela-se desprovida de plausibilidade jurídica suficiente a ensejar a suspensão da imissão na posse. A parte agravada logrou demonstrar, por meio de documentação hábil – escritura pública e registro imobiliário –, a titularidade dominial legítima, consolidada desde janeiro de 2022. A aquisição do bem se deu em estrita observância ao procedimento legal, mediante leilão público promovido pela credora fiduciária, inexistindo, até o momento, indícios concretos de nulidade aptos a desconstituir o direito de propriedade reconhecido nos autos.

No tocante ao alegado risco de dano irreparável, igualmente não se verifica sua configuração. A certidão lavrada pelo Oficial de Justiça, em maio de 2024, demonstra que a agravante já se encontra fora do imóvel, afastando, inclusive, eventual alegação de violação ao direito à moradia. Por outro lado, a manutenção da suspensão da imissão na posse configura-se gravemente lesiva à parte agravada, que, embora tenha adquirido o bem há mais de dois anos, encontra-se alijada do exercício pleno dos direitos decorrentes da sua condição de proprietária.

Ressalte-se, ainda, que a agravada ocupa posição de terceiro de boa-fé: não possui qualquer vínculo contratual anterior com a agravante, limitando-se a adquirir o imóvel em hasta pública promovida pela instituição financeira, na qualidade de credora fiduciária, e a registrar regularmente seu domínio perante o registro de imóveis competente. A presunção de legitimidade que recai sobre os atos notariais e registrais corrobora a sua boa-fé e ampara sua pretensão possessória.

À vista disso, não se verifica a existência de prejudicialidade externa que autorize a paralisação do feito. Inexiste identidade subjetiva ou objetiva entre esta ação e aquela proposta na Justiça Federal, razão pela qual a continuidade do presente feito não compromete a segurança jurídica nem enseja decisões conflitantes.

Por fim, impõe-se prestigiar o princípio da segurança das relações jurídicas e a proteção conferida ao terceiro adquirente de boa-fé, ambos pilares do sistema registral brasileiro. A manutenção da suspensão do feito importaria, na prática, em violação ao direito de propriedade regularmente constituído, perpetuando situação injusta para com quem cumpriu, de boa-fé, os requisitos legais da aquisição dominial.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo inalterada a decisão combatida. Revogada a decisão liminar anteriormente concedida.

Sala de Sessões,      de                       de 2025.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA